Право. Библиотека: TXT
Сделки с недвижимостью и их регистрация (Цыбуленко)
                 Сделки с недвижимостью и их регистрация

     Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности 
граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее 
специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, 
другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход 
и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации 
в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны быть зарегистрированы: 
право собственности, право хозяйственного ведения (ст. 295 ГК РФ), право оперативного 
управления (ст. 296 ГК), право пожизненного наследуемого владения, право постоянного 
пользования, ипотека (п. 2 ст. 334 ГК), сервитуты (ст. 274-277 ГК), а также 
иные права в случаях, закрепленных Гражданским кодексом и другими законами.
     Важной особенностью правового режима недвижимости является также установление 
в законе особого порядка оформления сделок с ней.
     Согласно ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое 
вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, 
возникает только с момента такой регистрации.
     Государственное или муниципальное предприятие, за которым закреплено 
недвижимое имущество на праве хозяйственного ведения, не имеет права сдавать 
его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал 
хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться таким 
имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим 
ему, предприятие вправе распоряжаться самостоятельно, кроме случаев, предусмотренных 
законом.
     Специальный правовой режим установлен в ГК при сдаче недвижимости в залог 
(ипотека) и обращении взыскания на нее по требованию залогодержателя (п. 1 
ст. 339, ст. 340, 349 ГК).
     Орган, который проводит государственную регистрацию прав на недвижимость 
и сделок с ней, обязан: по просьбе правообладателя удостоверить произведенную 
регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо 
совершением надписи на самом документе, представленном на регистрацию (п. 
3 ст. 131 ГК); предоставлять информацию о такой регистрации и зарегистрированных 
правах любому лицу (п. 4 ст. 131 ГК). При отказе в государственной регистрации 
прав на недвижимость или сделки с ней либо уклонении от регистрации правообладатель 
имеет право обжаловать действие регистрирующего органа в суд.
     На основании п. 6 ст. 131 ГК порядок государственной регистрации и основания 
отказа в ней должны определяться законом о регистрации прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним. Такой Закон принят в Российской Федерации 21 июля 
1997 года - "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и 
сделок с ним"*(1).
     В соответствии с этим Законом значение государственной регистрации прав 
на недвижимость и сделок с ней состоит в том, что она: представляет собой 
акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода 
или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским 
кодексом РФ; является единственным доказательством существования зарегистрированного 
права; проводится на всей территории России по установленной указанным Законом 
системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном 
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; дату государственной 
регистрации прав относит на день внесения соответствующих записей в Единый 
государственный реестр прав; осуществляется по месту нахождения недвижимого 
имущества в пределах регистрационного округа.
     Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение от нее могут 
быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
     Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимость, 
правоустанавливающие документы на которую оформлены после введения в действие 
принятого Закона. Права на недвижимость, которые возникли до его вступления 
в силу, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной 
регистрации, вводимой указанным Законом. Регистрация таких прав проводится 
по желанию их обладателей. Возникшая после введения рассматриваемого Закона 
в действие необходимость государственной регистрации ограничения (обременения) 
или иной сделки с недвижимостью требует государственной регистрации прав на 
данный объект, которые возникли до введения указанного Закона в действие (ст. 
6 Закона). Под ограничениями (обременениями) понимаются установленные Законом 
условия, запрещения, затрудняющие реализацию права собственности либо иного 
вещного права на конкретный объект недвижимости (сервитута, ипотеки, доверительного 
управления, аренды, ареста имущества и др.).
     Регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий ее, обязан 
предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, 
о каком угодно объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение 
личности и заявление в письменной форме. Выписка из реестра должна содержать 
описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения 
(обременения) прав. Отказ в выдаче запрошенной информации может быть обжалован 
в суд.
     Данные о содержании правоустанавливающих документов, кроме сведений об 
ограничениях (обременениях), обобщенную информацию о правах отдельного лица 
на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки со сведениями о переходе 
прав на объект недвижимости могут предоставляться в установленном Законом 
порядке только лицам, указанным в Законе: правообладателям; лицам, получившим 
доверенность от правообладателя; руководителям органов местного самоуправления 
и органов государственной власти субъектов РФ; налоговым органам; судам и 
правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами 
недвижимости и (или) их правообладателями; наследникам по завещанию или закону 
(п. 3 ст. 7 Закона).
     Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости предоставляется 
за плату, если иное не предусмотрено законом.
     Регистрация прав на недвижимость будет проводиться учреждениями юстиции 
по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 
на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимости. Они 
будут проверять действительность поданных заявителем документов и наличие 
соответствующих прав у лица или органа власти, подготовивших документы, а 
также существование ранее зарегистрированных и заявленных прав. На них возложена 
выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав, а также 
информации о зарегистрированных правах.
     Государственная регистрация прав на недвижимость проводится после приема 
документов, необходимых для этого и отвечающих требованиям названного Закона, 
их регистрации, проведения правовой экспертизы документов и проверки законности 
сделки, установления отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными 
правами на данный объект недвижимости, других оснований для отказа или приостановления 
регистрации прав. Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды 
или иной сделки с недвижимостью допускается по Закону только при наличии государственной 
регистрации ранее возникших прав на нее в Едином государственном реестре прав. 
Регистрация прав должна проводиться не позднее чем в месячный срок со дня 
подачи заявления и всех необходимых документов (ст. 13 Закона).
     Регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется 
свидетельством об этом, а регистрация договоров и иных сделок посредством 
совершения специальной регистрационной надписи на документе, в котором выражено 
содержание сделки. Она проводится по заявлению правообладателя, стороны договора 
или уполномоченного ими лица при наличии у него доверенности.
     При возникновении прав на основании договоров (сделок), которые не нуждаются 
в нотариальном удостоверении, заявления о регистрации прав должны подавать 
все стороны договора (сделки). В случае уклонения одной из них от регистрации 
прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, 
принятого по иску другой стороны. Когда же права возникли на основании договоров 
(сделок), хотя и не требующих обязательного нотариального удостоверения, но 
по желанию стороны нотариально удостоверенных, заявление о регистрации права 
подает одна из сторон договора.
     Основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, 
ограничения (обременения) прав на недвижимость и сделок с ним служат: акты 
органов государственной власти или местного самоуправления в пределах их компетенции; 
договоры и другие сделки с недвижимостью, свидетельства о приватизации жилых 
помещений, совершенные в соответствии с законодательством; свидетельства о 
праве на наследство; вступившие в законную силу судебные решения и др. Обязательным 
приложением к документам, которые требуются для регистрации прав, являются 
план земельного участка и (или) план объекта недвижимости.
     План земельного участка, а также планы другого недвижимого имущества 
должны быть удостоверены соответствующими органами. Документы, которые необходимы 
для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, 
один из которых должен быть подлинником (кроме актов органов власти и местного 
самоуправления).
     Одним из наиболее широко распространенных на практике является договор 
продажи недвижимости (ст. 549-558 ГК). По этому договору продавец обязуется 
передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, 
квартиру или другое недвижимое имущество.
     Что касается земельных участков, то их правовой режим закреплен земельным 
законодательством, которое признает право частной собственности на них только 
за гражданами, ведущими крестьянское, личное подсобное, дачное хозяйство, 
садоводство или получившими земельный участок для индивидуального жилищного 
строительства, а также за коммерческими предприятиями, которые приобрели земельные 
участки при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Но сделки 
с земельными участками могут совершаться лишь в той мере, в какой их оборот 
допускается земельным законодательством (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 ГК РФ, 
ст. 13 Вводного закона к части второй ГК РФ от 26 января 1996 года).
     Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 года N 503 утвержден Порядок 
купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, а Комитетом 
РФ по земельным ресурсам и землеустройству 2 июня 1993 года - Типовой договор 
купли-продажи (купчая) земельного участка*(2).
     Одной из особенностей договора продажи недвижимости является придание 
существенного значения таким его условиям, как предмет, цена, порядок передачи 
и некоторые другие. В нем должны быть указаны данные, которые позволяют точно 
установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, 
в том числе данные, определяющие расположение его на земельном участке либо 
в составе другой недвижимости (ст. 554 ГК). В отличие от других договоров 
он обязательно должен предусматривать цену имущества (ст. 555 ГК).
     Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, согласно которым 
при отсутствии в возмездном договоре условия о цене исполнение договора должно 
оплачиваться по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары, в таких 
договорах не применяются. В случае отсутствия в договоре точно определенных 
данных о предмете, цене недвижимости, подлежащей передаче, условия о них считаются 
не согласованными сторонами, а договор считается незаключенным (ч. 2 ст. 554, 
ч. 2 п. 1 ст. 555 ГК).
     Указанная в договоре цена недвижимости, которая находится на земельном 
участке, включает цену передаваемой с этой недвижимостью соответствующей части 
земельного участка или права на нее, если иное не установлено законом или 
договором (п. 2 ст. 555 ГК).
     Существенным условием этого договора в отличие от других договоров следует 
считать его форму. Он должен заключаться в письменной форме путем составления 
одного документа, подписанного сторонами, иначе будет недействительным. Необходимо 
обратить внимание на то, что в отличие от ГК РСФСР 1964 года, закреплявшего 
обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом, ст. 550 нового 
ГК не предусматривает такой формы для сделок по продаже недвижимости. Это 
можно объяснить тем, что установленное ст. 131 ГК правило о государственной 
регистрации прав на недвижимость и сделок с ней органами юстиции, где должны 
быть не менее квалифицированные юристы, чем нотариус, делает излишним нотариальное 
удостоверение таких сделок.
     Необходимо иметь в виду, что несоблюдение в случаях, предусмотренных 
законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. 
Такая сделка считается ничтожной. Согласно ст. 168 ГК считаются ничтожными 
и сделки, которые вообще не соответствуют требованиям закона или иных правовых 
актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает 
иных последствий нарушения.
     В отличие от оспоримых сделок, недействительность которых обязательно 
должна быть признана судом, ничтожная сделка считается недействительной с 
момента ее заключения, независимо от признания ее таковой судом, и не влечет 
возникновения никаких прав и обязанностей у сторон. Требование о применении 
последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым 
заинтересованным лицом, интересы которого были затронуты ее заключением.
     Кроме того, суд имеет право применить такие последствия по собственной 
инициативе (ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК). Следует обратить внимание на не совсем 
точное утверждение о том, что "спор о ничтожности сделки и ее последствиях 
может возбудить любое лицо, в то время как оспоримая сделка признается недействительной 
только по заявлению заинтересованного лица..."*(3). Создается впечатление, 
что иск о признании сделки ничтожной может возбудить и незаинтересованное 
в этом лицо. Между тем это не соответствует точному содержанию п. 2 ст. 166 
ГК.
     В ней говорится о том, что иск о признании оспоримой сделки недействительной 
может быть предъявлен "лицами, указанными в настоящем Кодексе", а о применении 
последствий недействительности ничтожной сделки - "любым заинтересованным 
лицом".
     В отличие от иска о признании оспоримой сделки недействительной и о применении 
последствий этого, который может быть предъявлен в течение года в соответствии 
с п. 2 ст. 181 ГК, иск о применении последствий недействительности ничтожной 
сделки - в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение (п. 1 ст. 181 
ГК).
     Переход права собственности на недвижимость по рассматриваемому договору 
к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение его до этого 
момента не может служить основанием для изменения отношений сторон договора 
с третьими лицами. При уклонении одной из сторон договора от регистрации перехода 
права собственности на недвижимость суд имеет право по иску другой стороны 
принять решение о такой регистрации (п.3 ст.551 ГК). В этом случае сделка 
регистрируется на основании решения суда. Сторона, которая необоснованно уклонялась 
от государственной регистрации перехода права собственности, обязана возместить 
другой стороне убытки, причиненные задержкой регистрации (п.3 ст.551 ГК).
     Существует особенность и в исполнении этого договора: передача продавцом 
и принятие покупателем предмета договора производится по передаточному акту 
или иному документу о передаче, которые должны быть подписаны сторонами; обязанность 
по передаче недвижимости покупателю признается исполненной после вручения 
ее покупателю и подписания сторонами соответствующего документа об этом; уклонение 
одной из сторон от подписания названного выше документа рассматривается как 
отказ этой стороны от выполнения договора. В отличие от п. 1 ст. 475 ГК, если 
покупатель принял недвижимость, которая не соответствует условиям договора, 
в том числе в случае, когда это несоответствие оговорено в документе о передаче 
недвижимости, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее 
исполнение договора (ст. 556 ГК).
     Эти правила направлены на усиление защиты прав покупателя недвижимости.
     При передаче покупателю недвижимости, которая не соответствует условиям 
договора о ее качестве, должны применяться правила ст. 475 ГК, согласно которым 
покупатель по своему выбору имеет право потребовать от продавца: соразмерного 
уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков имущества 
в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества 
(п. 1 ст. 475 ГК).
     Если нарушения требований к качеству являются существенными (неустранимыми, 
требуют несоразмерных расходов или затрат времени и т. п.), покупатель вправе 
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной 
суммы. В таких случаях согласно ст. 557 ГК применяется правило о праве покупателя 
потребовать замены имущества ненадлежащего качества на имущество, соответствующее 
договору.
     При продаже недвижимости возникает вопрос о судьбе земельного участка, 
на котором она находится. В Кодексе данный вопрос решен следующим образом: 
при продаже недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности 
на нее должны передаваться права на ту часть земельного участка, которая занята 
недвижимостью и необходима для ее использования.
     Если продавец является собственником земельного участка, покупателю передается 
право собственности на него либо предоставляется право аренды или предусмотренное 
договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного 
участка. Когда же в договоре продажи недвижимости не определено право покупателя 
на передаваемый ему земельный участок, к нему переходит право собственности 
на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима 
для ее использования (п. 2 ст. 552 ГК).
     В тех случаях, когда продавец недвижимого имущества не является собственником 
земельного участка, на котором она расположена, он вправе продать ее без согласия 
собственника участка, если это не противоречит условиям пользования участком, 
предусмотренным законом или договором. Покупатель в таком случае приобретает 
право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, 
что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК).
     При продаже земельного участка, на котором находится недвижимость продавца, 
без передачи ее в собственность покупателя продавец сохраняет право пользования 
частью земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, 
на условиях, установленных договором продажи. Если такие условия отсутствуют, 
за продавцом сохраняется право ограниченного пользования (сервитут) частью 
земельного участка, находящейся под недвижимостью и необходимой для ее использования 
по назначению (ст. 553 ГК). Определенными особенностями отличается договор 
продажи жилых помещений. Они состоят в том, что существенным условием договора 
продажи жилого дома, квартиры или их части, в которых проживают лица, сохраняющие 
по закону право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, 
является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым 
жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК). К таким лицам относятся: члены семьи бывшего 
собственника, которые остались проживать в проданном жилье (ст. 292 ГК РФ); 
наниматель жилья и постоянно проживающие с ним граждане, указанные в ст. 677 
ГК; поднаниматель жилого помещения до истечения срока договора (ст. 675, 685 
ГК). При продаже жилого дома, относящегося к государственному или муниципальному 
жилищному фонду социального назначения, в перечень должны включаться наниматель 
и члены его семьи, поднаниматель в пределах срока действия договора найма 
жилья (ст. 672, 685 ГК).
     Следует отметить, что согласно ч. 3 ст. 19 Закона РФ от 24 декабря 1992 
года "Об основах федеральной жилищной политики" не допускается продажа иным 
лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного 
жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.
     Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены 
семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 
4 ст. 292 ГК).
     В отличие от других договоров продажи недвижимого имущества договор купли-продажи 
жилого дома, квартиры или их части подлежит государственной регистрации и 
признается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). 
В данном случае обязательна регистрация самого договора, чтобы он мог считаться 
заключенным и действительным, а уже после этого или одновременно с этим производится 
государственная регистрация перехода права собственности на приобретенный 
жилой дом, квартиру. По договору продажи других видов недвижимого имущества 
подлежит государственной регистрации переход к покупателю права собственности 
на недвижимость, а не сам договор ее продажи (п. 1 ст. 551 ГК).
     В связи с этим в отличие от договора продажи жилого помещения договор 
продажи иной недвижимости признается заключенным в момент его подписания сторонами 
как единого документа (п. 2 ст. 434 ГК). Право собственности у покупателя 
недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого 
права (п. 2 ст. 223 ГК).
     При продаже доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество 
и государственной регистрации права на нее к заявлению о регистрации со стороны 
других сособственников должны быть приложены их письменные согласия, которые 
оформляются каждым из них в органе, производящем государственную регистрацию 
прав, или нотариально заверяются. Когда нет согласия всех сособственников, 
регистратор прав обязан приостановить регистрацию на два месяца и направить 
извещения об этом всем сособственникам, которые не выразили своего согласия. 
Если сособственники в течение указанного срока не оформят свои возражения 
в установленном законом порядке, регистрация права на долю в общей долевой 
собственности проводится без их согласия. Возникший в связи с такими возражениями 
спор между сособственниками должен разрешаться судом.
     Распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, согласно 
закону должно осуществляться по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 
ГК). Вместе с тем участник такой собственности имеет право по своему усмотрению 
распорядиться своей долей - продать, подарить, завещать, отдать в залог либо 
распорядиться иным образом. Однако при возмездном отчуждении такой доли сособственник 
обязан соблюсти предусмотренное ст. 250 ГК правило о преимущественном праве 
покупки отчуждаемой доли.
     Это право заключается в том, что при продаже указанной доли постороннему 
лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право 
покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных 
условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК). Продавец 
такой доли должен сообщить письменно остальным сособственникам о намерении 
продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий ее продажи. 
Если последние откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве 
собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец имеет право 
продать свою долю любому лицу. Когда же доля продана с нарушением преимущественного 
права покупки, любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев требовать 
через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя.
     При обращении одного из сособственников с заявлением о государственной 
регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым 
условием для этого является наличие письменного согласия иных сособственников, 
чьи доли в праве общей долевой собственности перераспределяются, если иное 
не установлено законом или договором между сособственниками.
     Распоряжение имуществом, которое находится в общей совместной собственности 
(имущество супругов, членов крестьянского хозяйства), осуществляется по согласию 
всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников 
совершается сделка по распоряжению имуществом. Однако правило это применяется 
постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности Гражданским 
кодексом или другими законами не предусмотрено иное (п. 4 ст. 253 ГК). В исключение 
из приведенных выше правил иные правила установлены Семейным кодексом РФ.
     Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов 
сделки по распоряжению недвижимым имуществом и сделки, которая требует нотариального 
удостоверения и (или) регистрации в предусмотренном законом порядке, необходимо 
получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном 
случае супруг, чье нотариально удостоверенное согласие не было получено, имеет 
право потребовать через суд признания сделки недействительной в течение года 
со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении такой сделки.
     Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права 
общей совместной собственности на недвижимость производится на основании заявления 
одного из правообладателей, если законодательством РФ либо соглашением между 
правообладателями не установлено иное (п. 3 ст. 24 Закона).
     По договору продажи предприятия продавец обязуется передать предприятие 
в целом как имущественный комплекс вместе с правами и обязанностями, кроме 
тех, которые он не имеет права передавать другим лицам (ст. 559 ГК). Этот 
договор должен заключаться в такой же форме, как и другие сделки о продаже 
недвижимости. Он подлежит государственной регистрации и считается заключенным 
с момента такой регистрации (ст. 560 ГК). Особенностью договора является необходимость 
для продавца составления целого ряда документов до подписания договора, которые 
служат необходимым приложением к нему: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, 
заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень 
всех долгов предприятия, кредиторов и др. (ст. 561 ГК). Кредиторы предприятия 
до передачи его покупателю должны письменно уведомляться о его продаже. В 
противном случае они имеют право предъявить иск об удовлетворении своих требований 
в установленный законом срок (п. 3 ст. 562 ГК).
     С момента передачи предприятия покупателю стороны несут солидарную ответственность 
по долгам предприятия, которые были переведены на покупателя без согласия 
кредитора.
     Передача предприятия покупателю производится по передаточному акту, составление 
и представление которого на подписание является обязанностью продавца и осуществляется 
за его счет, если иное не установлено договором (п. 1 ст. 563 ГК).
     Предприятие признается переданным покупателю со дня подписания сторонами 
передаточного акта.
     С этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или 
случайного повреждения имущества, которое было передано в составе предприятия 
(п. 2 ст. 563 ГК). Право собственности на предприятие переходит к покупателю 
с момента государственной регистрации этого права. Если иное не установлено 
договором продажи предприятия, право собственности на него переходит к покупателю 
и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия 
(ст. 563, 564 ГК). Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками 
предусматриваются ст. 460-462, 466, 469, 475, 479 Кодекса, если иное не вытекает 
из договора и не предусмотрено законом (ст. 565 ГК).
     Регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимости, которые 
входят в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ним должна 
производиться в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения 
данных объектов.
     Регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с 
ним в целом осуществляется в месте регистрации предприятия как юридического 
лица. Она является основанием для внесения записей о праве на каждый объект 
недвижимости, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный 
реестр прав в месте нахождения объекта (ст. 22 Закона).
     По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность 
другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК). К нему применяются 
правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам о договоре мены 
и существу мены. Каждая из сторон договора выступает в качестве продавца товара, 
который она обязана передать, и покупателем товара, который обязана принять 
в обмен (п. 2 ст. 567 ГК).
     Когда согласно договору сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, 
к исполнению обязанностей по передаче имущества должны применяться правила 
о встречном исполнении обязательств, закрепленные в ст. 328 Кодекса.
     Право собственности на обмениваемое имущество переходит к сторонам договора 
мены одновременно после исполнения обязательств передать соответствующее имущество 
обеими сторонами (ст. 570 ГК).
     В случае изъятия третьим лицом у стороны имущества, полученного по договору 
мены, она имеет право при наличии оснований, предусмотренных ст. 461 ГК, потребовать 
от другой стороны возврата имущества, полученного последней в обмен, и (или) 
возмещения убытков (ст. 571 ГК).
     Два последних правила - о переходе права собственности на обмениваемое 
имущество и об ответственности за его изъятие третьим лицом - являются новыми, 
усиливающими защиту прав потерпевшей стороны.
     В качестве одной из сделок с недвижимостью выступает договор дарения. 
По договору дарения недвижимости одна сторона (даритель) безвозмездно передает 
или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в 
собственность (п. 1 ст. 572 ГК). Из содержания ст. 572 Кодекса вытекает, что 
договор дарения является односторонним, безвозмездным, но может быть как реальным, 
так и консенсуальным.
     Даритель обязательно должен быть собственником недвижимости, поскольку 
передает или обязуется передать ее в собственность другого лица. Если предмет 
дарения находится в общей совместной собственности, его дарение допускается 
по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил 
ст. 253 ГК (п. 2 ст. 576 ГК), а также п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ.
     Распоряжение недвижимостью, в том числе путем ее дарения, которая находится 
в общей долевой собственности, производится по согласию всех ее участников. 
Вместе с тем участник такой собственности имеет право по своему усмотрению 
подарить свою долю любому лицу без соблюдения правил ст. 250 ГК о преимущественном 
праве покупки отчуждаемой доли.
     В Гражданском кодексе РФ впервые закреплено новое правило о возможности 
заключить договор, в котором может содержаться обязанность передачи другой 
стороне договора имущества в собственность либо имущественного права, то есть 
обязанность заключения договора дарения. Вместе с тем обещание дарения может 
считаться договором дарения и связывать юридически обещавшего только при наличии 
предусмотренных в законе условий: если обещание сделано в надлежащей письменной 
форме; содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем дарение; указано 
конкретное лицо одаряемый; в договоре должен быть точно обозначен конкретный 
предмет дарения в виде вещи (дом, дача, квартира и другая недвижимость).
     Обещание подарить все свое имущество или его часть без указания на конкретный 
предмет дарения ничтожно, не порождает никаких обязанностей у обещавшего и 
прав у того, кому обещали (п. 2 ст. 572 ГК).
     Таким образом, если обещание будет оформлено с соблюдением перечисленных 
условий, оно должно признаваться консенсуальным договором дарения, а у одаряемого 
возникает право требовать его исполнения в принудительном порядке через суд.
     Ничтожным является договор, который предусматривает передачу дара одаряемому 
после смерти дарителя.
     Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации 
(п. 3 ст. 574 ГК).
     Юридические лица, владеющие имуществом на праве хозяйственного ведения 
или оперативного управления, имеют право подарить его только с согласия собственника, 
если законом не установлено иное (п. 1 ст. 576 ГК).
     Договор дарения, в том числе недвижимости, можно заключить и по доверенности. 
Однако закон требует, чтобы в такой доверенности был назван одаряемый и точно 
указан предмет дарения, иначе она будет ничтожной (п. 5 ст. 576 ГК), а договор 
дарения недействительным.
     Закон наделил дарителя правом на отказ от исполнения договора дарения, 
содержащего обещание передать в будущем имущество одаряемому: во-первых, если 
после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние 
здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора приведет к 
существенному снижению уровня его жизни; во-вторых, по основаниям, которые 
дают ему право отменить дарение.

Заведующий кафедрой гражданского права
Саратовской государственной академии права,
доктор юридических наук, профессор 	З.Цыбуленко

-------------------------------------------------------------------------
     *(1) Собрание законодательства РФ, 1997, N 30, ст. 3594. Далее - Закон.
     *(2) Экономическая газета, 1993, N 28, с. 17.
     *(3) См.: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации 
для предпринимателей. - М.: Фонд "Правовая культура", редакция журнала "Хозяйство 
и право", 1995, с. 203.

Освобождение гражданина от уголовной ответственности и наказания (Ваксян)
Правовое регулирование оказания медицинских услуг_проблемы совершенствования (Шевчук)
Административное право, учебник (Бахрах)
Ценные бумаги и денежные средства как объекты доверительного управления (Михеева)
Финансовый словарь
Особенности правового регулирования труда в фермерском хозяйстве (Вольдман)
ПОО
Интеллектуальная собственность (Сергеев)
Домострой
Законы XII таблиц
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
Ruth Bader Ginsburg Sleeping at State of Union Bobblehead RBG Supreme Court

$49.99 (0 Bids)
End Date: Thursday Mar-28-2019 18:28:13 PDT
Buy It Now for only: $199.99
| |
Ruth Bader Ginsburg Sleeping at State of Union Bobblehead RBG Supreme Court

$13.99
End Date: Friday Apr-12-2019 17:59:14 PDT
Buy It Now for only: $13.99
|
Wooden Handcrafted Wood Hammer Gavel Sound Block for Lawyer Court Judge Auction

$5.00 (4 Bids)
End Date: Tuesday Mar-26-2019 17:56:22 PDT
|
1788 THE SCIENCE OF LEGISLATION lot of two volumes

$24.99 (0 Bids)
End Date: Thursday Mar-28-2019 16:12:13 PDT
|
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Поиск товаров: правовое (Russian Edition)
Search Results from «Озон» Право в сфере бизнеса
 
Роберт Макки История на миллион долларов. Мастер-класс для сценаристов, писателей и не только Story: Substance, Structure, Style, and the Principles of Screenwritting
История на миллион долларов. Мастер-класс для сценаристов, писателей и не только
Цитата
«Мне как актрисе книга Роберта Макки, как ничто другое, дала понимание того, что такое сценарий и его структура» (Ингеборге Дапкунайте)

О чем книга
Преподаватель сценарного мастерства, гуру Голливуда Роберт Макки предлагает системный подход к «рассказыванию историй». Он предлагает отказаться от набора сюжетов и создать драматическую структуру: выбрать героя, среди многих событий найти самое важное, нарушающее порядок вещей, перейти к преодолению препятствий, довести дело до кризиса, показать, как герой решается, может быть, на единственно верный шаг и начинает действовать, а затем либо победа, либо… окончательное поражение ? каждый волен выбирать свой финал. Эта книга ? Библия для сценаристов и писателей, но, несомненно, будет полезна специалистам по связям с общественностью, маркетологам и всем, кто хотел бы научиться рассказывать интересно и, главное, убедительно.

Почему книга достойна прочтения
  • Это профессионально и досконально написанный труд, главная его задача ? привлечь внимание к «ремесленной» части процесса создания сценария, да и любой истории.
  • Автор предлагает не штампы, а дает ключи к пониманию психологии восприятия. Его книга не пособие из разряда «сделай сам», а возможность усвоить и освоить механизмы воздействия на сознание и подсознание зрителя посредством мастерски рассказанной истории.
  • Автор убеждает, что именно владение мастерством позволяет наиболее полно реализовать талантливую идею в таком технологичном процессе, как создание фильма.
  • Авторитет Роберта Макки в кругах современных сценаристов и писателей огромен. Он ? настоящий гуру современного Голливуда

  • Для кого эта книга
    Для всех, кто мечтает о своей «истории на миллион». Эта книга научит мастерству ? практической реализации своих идей, которой так не хватает людям творческих профессий. Для сценаристов, писателей, продюсеров, менеджеров и арт-директоров кино и телевидения, для креативных рекламщиков и издателей. Для всех, кто хочет творить.

    Кто автор
    Роберт Макки - американский теледраматург, обязан мировой славой своему знаменитому семинару по технике сочинения сценариев. Он ведет его в переполненных аудиториях по всему миру. Помимо преподавания и сочинительства, консультирует ведущие кино- и телекомпании. Такие студии, как ABC, Disney, Miramax, Paramount, постоянно направляют своих сотрудников на его лекции. Фильмы его учеников получают самые престижные награды фестивалей, например: «Властелин колец», «Код да Винчи», «Бэтмен», «Валли», «Шрэк», «Секс в большом городе», «Люди Икс», «Звездные войны», «Великолепный Халк» и многие другие.

    Ключевые понятия
    Кино, продакшн, сценарное мастерство, мировой кинематограф, шоу-бизнес, история, писательское мастерство, мотивация, автор, сцена, сюжет.

    ...

    Цена:
    1010 руб

    Джон Максвелл 15 законов роста The 15 Invaluable Laws of Growth
    15 законов роста
    Автор представляет разработанные им 15 законов личностного роста, которые способны помочь вам выработать правильный психологический настрой, лучше разобраться в своих достоинствах, понять, какие страсти движут вами, узнать свое призвание и выработать навыки, необходимые для того, чтобы вы стали тем, кем можете стать.

    Для широкого круга читателей....

    Цена:
    222 руб

    Хиз Дэн, Хиз Чип Ловушки мышления. Как принимать решения, о которых вы не пожалеете
    Ловушки мышления. Как принимать решения, о которых вы не пожалеете

    Принимать решения сложно. Еще сложнее принимать правильные решения. Когда дело доходит до выбора, наш мозг оказывается несовершенным инструментом: ему мешают предубеждения, иррациональные соображения, сомнения и даже интуиция. Как не растеряться и научиться выбирать лучший вариант развития событий – без стресса и без уступок своим страхам? Авторы этой книги предлагают четыре простых шага, которые помогут не только в бизнесе, но во всей жизни.

    Если вы стремитесь сделать лучший выбор, приготовьтесь к знакомству с четырьмя врагами, влияющими на ваши решения, и с инструментами, с помощью которых можно им противостоять.

    На русском языке публикуется впервые.

    2?е издание, переработанное.

    ...

    Цена:
    349 руб

    Сайен Бейлок Момент истины. Почему мы ошибаемся, когда все поставлено на карту, и что с этим делать?
    Момент истины. Почему мы ошибаемся, когда все поставлено на карту, и что с этим делать?
    О книге:
    Почему лучшие студенты допускают ошибки в простых тестах? Почему вы провалили собеседование, к которому так долго готовились? Почему мы теряемся именно тогда, когда нужно показать все, на что мы способны?
    Это случается со всеми. Вы готовитесь неделями и месяцами (а то и годами) к своему "большому дню" — в спорте, бизнесе или науке — но, когда этот день наступает, все идет наперекосяк. Вы берете не ту распечатку, путаетесь в простых вопросах, поскальзываетесь и не попадаете по мячу — иначе говоря, теряетесь в самый важный момент. У автора этой книги есть хорошие новости: во-первых, такого происходить не должно, а во-вторых, этому есть научные объяснения, которые вы сможете применить на практике.
    Сайэн Бейлок исследует научные основы того, как люди действуют, когда все поставлено на карту. В своей книге она рассказывает:
  • какие процессы в нашем теле и мозге заставляют нас ошибаться в решающий момент;
  • что мы делаем иначе, когда нам удается действовать идеально;
  • как внимание и рабочая память влияют на нашу эффективность;
  • почему самые продуктивные и успешные бизнесмены, спортсмены и ученые более склонны к ошибкам в напряженные моменты;
  • и что вам нужно делать, чтобы добиваться максимальных результатов тогда, когда это важнее всего.

    Для кого эта книга:
    Для всех, кто хочет добиваться максимума в самые сложные и ответственные моменты. И для тех, кому интересно устройство мозга и памяти....

  • Цена:
    701 руб

    Нина Зверева Со мной хотят общаться
    Со мной хотят общаться
    О книге
    Люди с рождения очень разные. Любая классификация homo sapiens на какие-либо психотипы грешит неточностью. Но Нина Зверева уверена: есть люди-говоруны и есть люди-слушатели. Есть харизматики, которые всегда в центре внимания, и есть такие, про кого трудно вспомнить, а был ли этот человек в этой компании.

    Харизматикам - ярким, веселым, активным, или наоборот - молчаливым и загадочным, люди-невидимки невероятно завидуют. Потому что внутри себя они догадываются, что достойны внимания не меньшего. А может, и большего. Они многое знают, многое умеют, прошли свой путь ошибок, падений и успеха. Вот только презентовать себя в обществе не умеют. Ошибки в общении накапливаются. Становятся ночным кошмаром и комплексом. Такие люди горько шутят - буду молчать, сойду за умного...

    Автор этой книги - опытнейший бизнес-тренер и журналист - уверена, что никогда не надо опускать руки. Законы общения ничуть не сложнее, чем азбука. Ими можно овладеть!

    Книга основана на огромном тренерском и журналистском опыте общения автора с людьми разных возрастов, полов, вероисповеданий, разного социального уровня и разных профессий. Она поможет вам успешно общаться в любых ситуациях и с любыми собеседниками.

    Для кого эта книга
    Это книга для тех, кому сложно правильно презентовать себя в обществе. И для тех, кто умеет говорить и общаться, но понимает, что любому человеку есть что исправить и чему поучиться.

    Цитаты из книги

    Поймать момент
    Гроза за окном, все повернулись поглядеть на гром и молнии - самое время использовать момент и пошутить, что в вашем докладе гром и молнии тоже будут! Или спросить, у всех ли есть зонты. Если у кого-то их не окажется, вы опять же можете пошутить, что общение продолжится до окончания грозы.

    Баланс
    Сочетание справедливои? жесткости и строгости с умением улыбнуться, поддержать и сделать комплимент - необходимое качество человека, претендующего на уважение и интерес окружающих.

    Голос
    Есть простое правило: чем ниже голос, тем приятнее он для ушеи? тех, кто с вами общается. Это касается и мужчин, и женщин.

    Первое впечатление
    Роль первого впечатления нельзя недооценивать. Вы еще не открыли рот, а человек уже "сфотографировал" вас глазами и невольно сделал эмоциональное заключение, приятны вы ему или нет.

    Манера общения
    Голос, дикция, работа на выдохе, отсутствие нечленораздельных звуков между словами - необходимое условие качественного говорения и коммуникации. Тут не может быть поблажек.

    Взгляд
    Признаи?тесь: всегда приятнее общаться с теми, кто смотрит вам в глаза с интересом и удовольствием. И этому можно научиться!

    ...

    Цена:
    639 руб

    Оливия Фокс Кабейн, Джуда Поллак Сеть и бабочка. Как поймать гениальную идею. Практическое пособие
    Сеть и бабочка. Как поймать гениальную идею. Практическое пособие

    Аннотация
    С помощью методов, изложенных в этой книге, вы откроете дверь к возможностям мозга преодолевать помехи и увидите собственные гениальные революционные идеи, которые изменят ваш бизнес, физическое и эмоциональное состояние, взгляд на мир и на себя самого, повысят обучаемость. Постепенно и неуклонно они изменят вас.
    О чем книга
    Многие считают, что революционные идеи приходят либо к гениям, либо к везунчикам. Однако сделать открытие способен каждый. Мыслительные прорывы непредсказуемы, как полет бабочки, но их можно поймать, если правильно расставить сеть. Исследования в области нейрофизиологии показали, что внезапные озарения - на самом деле предсказуемая часть сложного мыслительного процесса. Авторы книги рассказывают, как развивается процесс мышления, приводящий к прорыву, как его запустить, что может ему мешать и как придать ему дополнительный импульс. Они дают набор инструментов, повышающих шансы на озарение, и множество упражнений, которые помогут применить науку на практике.

    Почему книга достойна прочтения:
    - Вы узнаете, что такое прорывы и заглянете во внутреннюю механику этого процесса.
    - Авторы рассказывают о структуре прорывов и дают набор инструментов, повышающих шансы придумать гениальную идею.
    - Используются методы из широкого спектра дисциплин - от поведенческой и когнитивной психологии до нейрофизиологии и медитации, от достижения оптимальной физической формы до голливудского метода вживания в роль.
    - Вы узнаете, как придать дополнительный заряд революционному потенциалу мозга и повысить уровень нейропластичности.

    Кто авторы
    Оливия Фокс Кабейн - автор бестселлера «Харизма». Читает лекции в Стэнфордском, Йельском, Гарвардском и Массачусетском университетах, а также в Организации Объединенных Наций. Работает с компаниями, входящими в список Fortune 500: Google, MGM и Deloitte.
    Джуда Поллак читает лекции в Калифорнийском университете в Беркли, работает с Силами специального назначения Армии США, а также с компаниями Airbnb, IDEO.org и The North Face.

    Отзывы
    Эта книга не будет без дела лежать у вас на полке: четкие инструкции, которые приводят авторы, вдохновляют начать "здесь и сейчас", а резюме в конце каждой главы не дают отвлекаться от сути. Нужно читать всем, кто хочет научить мозг думать результативно и не знает, с чего начать.
    Светлана Зыкова, главный редактор Rusbase

    Думаете, открытия способны делать только "гении"? Мозг изобретателей и глав крупнейших компаний, художников и ученых устроен так же, как ваш собственный - только раньше вы не знали, как творчески его использовать. Данные нейрофизиологии, истории об изменивших мир открытиях и простые способы "перепрошить" ваш мозг заставят вас иначе взглянуть на мир и начать совершать открытия уже во время чтения.
    Настя Травкина, редактор самиздата "Батенька, да вы трансформер"

    ...

    Цена:
    525 руб

    Деборра Химсел Руководство в стиле Сопрано. Как стать настоящим боссом своей организации
    Руководство в стиле Сопрано. Как стать настоящим боссом своей организации
    У вас сложная ситуация на работе? Сотрудники не выполняют свои обязанности, но требуют прибавки к жалованью? Изменились отношения с партнерами? Замучили конкуренты? С этими и подобными проблемами приходится сталкиваться практически всем руководителям компаний. Возникают они и у босса организации другого рода - у главы мафиозного клана, персонажа популярного телесериала Тони Сопрано.
    Почему Тони Сопрано? Что руководитель компании может перенять у босса мафии, к тому же выдуманного? Несомненно, Тони Сопрано вовсе не является идеальным примером руководителя; это скорее отрицательный персонаж со множеством недостатков. Однако следует признать, что он - ярко выраженный лидер и мог бы многому поучить даже специалистов в области управления.
    Организациям сегодня нужны руководители, которые знают свое дело, умеют добиваться намеченного и находить новые методы решения сложных проблем. В этом и заключаются сильные стороны Тони. А наблюдать за тем, как он решает свои проблемы, значительно интереснее, чем читать о способах урегулирования конфликтов в учебниках по менеджменту. Так чего же вы ждете? Становитесь настоящим руководителем… в стиле Сопрано....

    Цена:
    173 руб

    Робин Джей Бизнес-ланч. Искусство совместной трапезы и инструмент успешного бизнеса The Art of the Business Lunch
    Бизнес-ланч. Искусство совместной трапезы и инструмент успешного бизнеса
    «Бизнес-ланч – один из лучших способов найти подход к клиенту и установить прочные и взаимовыгодные отношения. Осознав однажды, насколько важно умение выстраивать взаимоотношения с людьми, вы поймете, что совместная трапеза влечет за собой значительный сдвиг в отношениях: «преломляя хлеб» с партнером или коллегой, мы переживаем поистине мистический опыт, который навсегда изменит нашу жизнь.Я научу вас использовать бизнес-ланч как уникальную модель проведения идеальных деловых встреч, чтобы дать клиенту почувствовать его исключительность, потому-то многие и предпочтут работать с вами, а не с вашими конкурентами». Робин Джей Где преломить хлеб: как выбрать ресторан, наиболее подходящий для конкретной деловой встречи с учетом ваших задач и отношений с партнером, как и что заказывать Приготовьтесь пуститься в плавание при попутном ветре: в какой момент застольной беседы следует заводить речь о бизнесеКак узнать, когда пора закончить разговаривать, есть и продавать; как правильно выбрать стиль поведения за столом, как избежать ошибок Бесплатных обедов не бывает: как изящно оплатить счетНикогда не становитесь другом, который приходит лишь в хорошую погоду: нормы этикета до, во время и после застолья«Если вы продадите товар, то заработаете комиссионные. Если вы обретете друга, то заработаете состояние». Джеффри Гитомер...

    Цена:
    262 руб

    Дирк Зеллер Как стать успешным агентом по недвижимости для "чайников" Success as a Real Estate Agent for Dummies
    Как стать успешным агентом по недвижимости для "чайников"
    Эта книга расскажет о том, как добиться успеха в качестве агента по недвижимости. Кроме того, она поможет развить в себе навыки ведения продаж, преподаст основы маркетинга, научит эффективно управлять своим временем, а также поможет найти в себе коммерческую жилку. Изучив предложенный материал, вы узнаете, как необходимо работать для того, чтобы добиться уважения со стороны клиентов, повысить свою репутацию, заработать больше денег и совершить больше сделок.

    Данная книга является руководством к действию, которое поможет достичь жизненных целей, которые вы ставите для себя и своей семьи....

    Цена:
    1841 руб

    Г. Б. Коорец Китайский язык. Деловая переписка
    Китайский язык. Деловая переписка
    Писать письма сложно. Гораздо сложнее, чем говорить. Зачастую человек, не испытывающий проблем при ведении беседы, теряется перед листом бумаги. Письменное изложение мыслей - это почти игра вслепую, когда контролировать собеседника так же, как при личном контакте, невозможно. А уж писать на иностранном языке сложнее вдвойне: незнание требований и норм ведения переписки в той стране, где находится адресат, может привести к осложнениям в деловых отношениях. Книги этой серии призваны помочь в обретении навыков переписки на иностранных языках широкому кругу профессионалов, чьи организации, компании, фирмы связаны деловыми отношениями с зарубежными партнёрами. Этот круг офисных работников составляют менеджеры, секретари-референты, офис-менеджеры, сотрудники отделов маркетинга и продаж, экспедиторских и таможенных служб и т. д. Особенно они полезны тем, кто делает первые шаги в сфере внешнеэкономических связей. В этой книге подобраны современные модели бизнес-корреспонденции на любой случай - образцы деловых писем, факсов, электронной почты, служебных записок на китайском языке; их можно использовать напрямую или адаптировать для своих целей. В результате экономятся время и усилия, которые можно направить на другие полезные дела.
    ...

    Цена:
    560 руб

    2013 Copyright © PravoBooks.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
    Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
    Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика Яндекс цитирования