Право. Библиотека: TXT
Закон Об ипотеке, залоге недвижимости, комментарии
Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Авторы

Смирнов В.В.

Лукина З.П.

М., Фонд "Правовая культура", 1999. - 248 с.


                    Комментарий к Федеральному закону
                   "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

                               Содержание

 Введение
 Нормативно-правовые акты
    Глава I.    Основные положения                           (ст.ст. 1-7)
     Статья 1.  Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
     Статья 2.  Обязательство, обеспечиваемое ипотекой
     Статья 3.  Требования, обеспечиваемые ипотекой
     Статья 4.  Обеспечение     ипотекой      дополнительных     расходов
                залогодержателя
     Статья 5.  Имущество, которое может быть предметом ипотеки
     Статья 6.  Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке
     Статья 7.  Ипотека имущества, находящегося в общей собственности
    Глава II.   Заключение договора об ипотеке              (ст.ст. 8-12)
     Статья 8.  Общие правила заключения договора об ипотеке
     Статья 9.  Содержание договора об ипотеке
     Статья 10. Нотариальное удостоверение и государственная  регистрация
                договора об ипотеке
     Статья 11. Возникновение права залога по договору об ипотеке
     Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах  третьих  лиц  на
                предмет ипотеки
    Глава III.  Закладная                                  (ст.ст. 13-18)
     Статья 13. Основные положения о закладной
     Статья 14. Содержание закладной
     Статья 15. Приложения к закладной
     Статья 16. Регистрация владельцев закладной
     Статья 17. Осуществление   прав    по   закладной    и    исполнение
                обеспеченного ипотекой обязательства
     Статья 18. Восстановление прав по утраченной закладной
    Глава IV.   Государственная регистрация ипотеки        (ст.ст. 19-28)
     Статья 19. Основные положения о государственной регистрации ипотеки
     Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки
     Статья 21. Отказ в государственной регистрации ипотеки  и  отложение
                государственной регистрации ипотеки
     Статья 22. Регистрационная  запись   об  ипотеке   и   удостоверение
                государственной регистрации ипотеки
     Статья 23. Исправление,  изменение   и   дополнение  регистрационной
                записи об ипотеке
     Статья 24. Расходы по государственной регистрации ипотеки
     Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке
     Статья 26. Публичный характер государственной регистрации ипотеки
     Статья 27. Обжалование   действий,   связанных   с   государственной
                регистрацией ипотеки
     Статья 28. Ответственность органа, регистрирующего ипотеку
    Глава V.    Обеспечение    сохранности    имущества,   (ст.ст. 29-36)
                заложенного по договору об ипотеке
     Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом
     Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества
     Статья 31. Страхование заложенного имущества
     Статья 32. Меры по предохранению заложенного имущества от  утраты  и
                повреждения
     Статья 33. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц
     Статья 34. Право залогодержателя проверять заложенное имущество
     Статья 35. Права   залогодержателя   при  ненадлежащем   обеспечении
                сохранности заложенного имущества
     Статья 36. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества
    Глава VI.   Переход прав на имущество, заложенное по   (ст.ст. 37-42)
                договору об  ипотеке, к  другим лицам  и
                обременение  этого   имущества   правами
                других лиц
     Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
     Статья 38. Сохранение  ипотеки  при  переходе  прав  на   заложенное
                имущество к другому лицу
     Статья 39. Последствия нарушения правил  об  отчуждении  заложенного
                имущества
     Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц
     Статья 41. Последствия    принудительного    изъятия    государством
                заложенного имущества
     Статья 42. Последствия виндикации заложенного имущества
    Глава VII.  Последующая ипотека                        (ст.ст. 43-46)
     Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия,  при  которых  она
                допускается
     Статья 44. Предупреждение   залогодержателей   о  предшествующей   и
                последующей ипотеках. Изменение предшествующего  договора
                об ипотеке
     Статья 45. Государственная регистрация последующей ипотеки
     Статья 46. Удовлетворение     требований     залогодержателей     по
                предшествующей и последующей ипотекам
    Глава VIII. Уступка  прав  по  договору  об ипотеке,   (ст.ст. 47-49)
                передача и залог закладной
     Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке
     Статья 48. Передача прав по закладной
     Статья 49. Залог закладной
    Глава IX.   Обращение   взыскания   на    имущество,   (ст.ст. 50-55)
                заложенное по договору об ипотеке
     Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество
     Статья 51. Судебный   порядок   обращения  взыскания  на  заложенное
                имущество
     Статья 52. Подсудность   и   подведомственность  дел  об   обращении
                взыскания на заложенное имущество
     Статья 53. Меры  по   защите  интересов   других   залогодержателей,
                отсутствующего залогодателя и иных лиц
     Статья 54. Вопросы,  разрешаемые  судом  при  рассмотрении  дела  об
                обращении взыскания на заложенное имущество
     Статья 55. Обращение   взыскания    на   заложенное   имущество   во
                внесудебном порядке
    Глава X.    Реализация  заложенного  имущества,   на   (ст.ст. 56-61)
                которое обращено взыскание
     Статья 56. Способы реализации заложенного имущества
     Статья 57. Порядок проведения публичных торгов
     Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися
     Статья 59. Продажа заложенного имущества на аукционе
     Статья 60. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и
                его реализации
     Статья 61. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного
                имущества
    Глава XI.   Особенности ипотеки земельных участков     (ст.ст. 62-68)
     Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки
     Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке
     Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или
                сооружения, принадлежащие залогодателю
     Статья 65. Возведение   залогодателем   зданий  или  сооружений   на
                заложенном земельном участке
     Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или
                сооружения, принадлежащие третьим лицам
     Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке
     Статья 68. Особенности обращения взыскания на  заложенные  земельные
                участки и их реализации
    Глава XII.  Особенности ипотеки предприятий,  зданий   (ст.ст. 69-73)
                и сооружений
     Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или  сооружений  с  земельным
                участком, на котором они находятся
     Статья 70. Ипотека предприятия как имущественного комплекса
     Статья 71. Обязательства,   которые  могут  обеспечиваться  ипотекой
                предприятия
     Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия
     Статья 73. Обращение взыскания на заложенное предприятие
    Глава XIII. Особенности   ипотеки   жилых   домов  и   (ст.ст. 74-78)
                квартир
     Статья 74. Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир
     Статья 75. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме
     Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов
     Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, купленных за счет  кредита
                банка или иной кредитной организации
     Статья 78. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру
    Глава XIV.  Заключительные положения                         (ст. 79)
     Статья 79. Введение в действие настоящего Федерального закона

Приложение. Информационно-аналитические   материалы   и   правовые  нормы
            (извлечения),  содержащиеся  в  законах  и  иных  нормативных
            правовых актах и регламентирующие ипотечные отношения

                                Введение

     Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имеет исключительное 
значение в законодательном регулировании залоговых отношений, когда предметом 
залога выступает недвижимое имущество. Кроме того, данный законодательный 
акт является первым в российской истории специальным законом, посвященным 
ипотеке.
     Появление рынка недвижимости, в условиях реформирования экономического 
и социального уклада Российской Федерации с начала 90-х годов, сделало актуальным 
вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью. 
Это объясняется тем, что возникла потребность в формировании надежных правовых 
средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также 
в создании института закладных - ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать 
механизм рефинансирования кредитного портфеля ипотечной системы.
     В отсутствие (до июля 1998 г.) специального закона об ипотеке процесс 
становления ипотечных отношений в стране шел медленно и противоречиво. В связи 
с тем что разработка и принятие указанного законодательного акта растянулись 
на пять лет, регламентация ипотеки осуществлялась через разного рода правовые 
акты.
     Большое значение для регулирования ипотечного дела и формирования основ 
национального ипотечного рынка имел Указ Президента Российской Федерации от 
28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". 
Им, по существу, были установлены правовые основы залога недвижимости, так 
как длительное время имела место неопределенность в отношении принятия федерального 
закона об ипотеке, а общих правовых положений о залоге, содержащихся в ГК 
РФ и Законе о залоге, было явно недостаточно для отражения специфики кредитования 
под залог недвижимого имущества.
     В предшествующий период многие правовые акты, имеющие в той или иной 
мере отношение к залогу недвижимости, носили промежуточный и переходный характер, 
но, несмотря на это, трудно переоценить их роль в зарождении и регулировании 
ипотечных отношений.
     С точки зрения юридической силы наиболее подробным источником регулирования 
залоговых отношений являются статьи 334 - 358 (§ 3 "Залог" гл.23 "Обеспечение 
исполнения обязательств" ГК РФ). Однако законодательно не удалось в полной 
мере устранить несовершенства Закона о залоге и "перекрыть" указанный закон 
нормами ГК РФ. Мало того, его значение не утрачено полностью, хотя и стало 
менее значимым. В п.2 ст.79 Закона "Об ипотеке" указано, что нормы Закона 
о залоге подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке), но 
только в той части, в которой они не противоречат законодательному акту об 
ипотеке.
     Принятие Закона "Об ипотеке" было предусмотрено ГК РФ (п.2 ст.334), в 
котором содержится следующее предписание: "Залог земельных участков, предприятий, 
зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется 
законом об ипотеке", а общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются 
к ипотеке в случаях, когда самим "Кодексом или законом об ипотеке не установлены 
иные правила".
     Основополагающие нормы о залоге, содержащиеся в § 3 гл.23 ГК РФ, получили 
достаточно успешное развитие в отношении ипотеки (залога недвижимости). В 
частности, высокие технико-юридические стандарты изложения п.3 ст.3 (об обеспечении 
денежных требований, выраженных в твердой сумме) и ст.4 (обеспечение ипотекой 
дополнительных доходов залогодержателя) Закона "Об ипотеке" конкретизируют 
положения ст.337 "Обеспечиваемое залогом требование" ГК РФ.
     В Законе "Об ипотеке" содержится значительное количество нововведений, 
в отношении которых нет аналогов в (§ 3 гл.23 ГК РФ). Среди них принципиальный 
характер носят правовые положения и нормы, относящиеся к закладной - именной 
ценной бумаге (гл.III Закона), предназначенной для обращения на общем кредитно-финансовом 
рынке. Закладные также могут быть трансформированы из персонифицированных 
неэмиссионных ценных бумаг в обезличенные эмиссионные доходные бумаги (облигации) 
с целью размещения их среди инвесторов.
     К такого рода новеллам можно отнести нормы о возможности залога незавершенного 
строительством недвижимого имущества (п.2 ст.5 Закона), а также наряду с этим 
и залога принадлежащих залогодателю материалов и оборудования, которые заготовлены 
для строительства жилого дома (ст.76 Закона).
     Вместе с тем не все вопросы нашли свое разрешение в рамках комментируемого 
Закона. Данное обстоятельство несомненно вызовет появление соответствующих 
правовых актов как на федеральном, так и на региональном уровнях. Последующая 
активная нормотворческая работа также связана с тем, что Закон "Об ипотеке" 
является законом, принятым по предмету совместного ведения Российской Федерации 
и субъектов Федерации (ст.72 Конституции РФ).
     Следует отметить и то, что данный Закон не является окончательным итогом 
развития ипотечных отношений в России. Он всего лишь знаменует их начало. 
Эволюция этих отношений, после того как они обретут определенную масштабность 
и глубину, несомненно привнесет новое содержание в законодательно установленные 
формы ипотеки (залога недвижимости), которые в настоящее время, и это надо 
особо подчеркнуть, в значительной степени стали консолидирующей основой для 
формирования национального ипотечного рынка.
     Комментируемый Закон состоит из 14 глав, содержащих 79 статей.
     В главу I "Основные положения" включены статьи, которые носят в известной 
мере основополагающий характер для всего института ипотеки (залога недвижимости), 
поскольку в ней определен ряд базовых понятий, являющихся основой ипотечных 
правоотношений.
     В главе II "Заключение договора об ипотеке" содержатся нормы об общих 
и частных правилах заключения договора об ипотеке, являющегося гражданско-правовым 
обязательством, на основе которого возникает ипотека (залог недвижимости), 
служащая обеспечением по какому-либо обязательству.
     Глава III "Закладная" вводит в оборот новую именную ценную бумагу - закладную, 
удостоверяющую права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству 
и по договору об ипотеке.
     Глава IV "Государственная регистрация ипотеки" посвящена правовому регулированию 
важнейшей процедуры ипотечных отношений, поскольку ее наличие позволяет обеспечить 
и закрепить классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого 
государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое 
имущество, и сделок с ним.
     В главе V "Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору 
об ипотеке" содержатся нормы, определяющие порядок пользования заложенным 
имуществом, его содержание и ремонт, обеспечение страховой защиты, а также 
другие меры по предохранению предмета ипотеки от утраты и повреждения вследствие 
воздействия на него различных факторов.
     В главе VI "Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, 
к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц" конкретизированы 
применительно к ипотеке общие правила о перемене лиц в обязательстве, а также 
содержатся нормы о регулировании отношений в случае обременения предмета ипотеки 
правами третьих лиц.
     Глава VII "Последующая ипотека" содержит положения о перезалоге уже заложенного 
недвижимого имущества.
     Глава VIII "Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной" 
посвящена регулированию отношений, возникающих вследствие распоряжения правами 
по договору об ипотеке и рыночному обороту закладной.
     В главе IX "Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору 
об ипотеке" содержатся нормы о первом этапе реализации права залогодержателя 
на удовлетворение из стоимости заложенной вещи - обращение взыскания на заложенное 
недвижимое имущество.
     В главе X "Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание" 
установлен порядок реализации заложенной недвижимости, являющейся вторым этапом 
удовлетворения требований залогодержателя-кредитора из стоимости предмета 
ипотеки.
     Глава XI "Особенности ипотеки земельных участков" содержит специальные 
нормы, отражающие специфику правового регулирования отношений, в которых предметом 
ипотеки являются земельные участки.
     В главу XII "Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений" включены 
положения, раскрывающие особенности ипотеки предприятия как имущественного 
комплекса.
     Глава XIII "Особенности ипотеки жилых домов и квартир" отражает специфику 
построения правоотношений при залоге жилья.
     Глава XIV "Заключительные положения" включает положения, касающиеся порядка 
введения Закона в действие и приведения нормативных правовых актов в соответствии 
с ним.
     В предлагаемом вниманию читателей изданию последовательно комментируются 
статьи Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", что, по мнению 
авторов, позволит лучше понять его правовую конструкцию и содержание, облегчит 
практическое применение положений Закона в ходе построения и реализации конкретных 
ипотечных моделей.
     Отдельные статьи Закона "Об ипотеке" анализируются более подробно, поскольку 
содержащиеся в них нормы логично вписываются в уже существующий арсенал юридических 
правил и механизмов регулирования отношений по залогу вообще и залогу недвижимого 
имущества (ипотеке) в частности.
     В настоящей работе, ввиду сложности и относительной новизны темы, ряд 
статей Закона прокомментирован с позиций, отражающих субъективные взгляды 
авторов на способ решения соответствующей проблемы, возникновение которой 
может быть вызвано применением на практике соответствующих положений данного 
законодательного акта. Однако комментарий нельзя рассматривать как некое научно-практическое 
пособие, дающее ответы на все поставленные Законом "Об ипотеке" вопросы, так 
как многие реальные проблемы могут быть выявлены лишь в ходе воплощения законодательных 
норм в практику, которая выявит пробелы как в самом Законе, так и в механизме 
его реализации. Поэтому окончательный ответ о правомерности действий в той 
или иной ситуации даст либо судебная практика, либо законодатель, сформулировав 
в виде дополнений и изменений к комментируемому Закону точное предписание 
о том, в каком порядке осуществляется правовое регулирование соответствующих 
ипотечных операций.
     Также следует учитывать, что Закон "Об ипотеке" является комплексным 
законодательным актом, оказывающим регулирующее воздействие на разнообразные 
по своей природе процессы, относящиеся к различным сторонам российского права. 
В связи с этим, помимо комментария к Закону, настоящее издание также содержит 
подборку информационно-аналитических материалов, цель которых - помочь читателю 
более детально разобраться в сложностях ипотечных правоотношений.
     Чтобы всесторонне проанализировать и оценить значение первого российского 
Закона "Об ипотеке", обязательно необходимо сделать небольшой исторический 
экскурс, без которого будет затруднено понимание значимости данного свершившегося 
факта, а также порожденного им явления, т.е. института ипотеки. Обращение 
к истории - это, кроме того, признание преемственности в правовом регламентировании 
ипотеки и организации отечественного ипотечного рынка. Поэтому в данную подборку 
включены материалы о состоянии правого регулирования отношений при ипотеке, 
показан процесс создания и совершенствования законодательной базы по формированию 
отечественного ипотечного рынка, приведена хронология российской ипотеки.
     Комментируемый Закон закрепляет классическое понимание ипотеки как залога 
недвижимости, подвергнутого государственной регистрации (в наших условиях 
- в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с 
ним). Поэтому в указанную подборку материалов включены разъяснения по осуществлению 
соответствующих регистрационных процедур как неотъемлемого и важнейшего элемента 
ипотеки.
     В Российской Федерации, во многом благодаря появлению Закона "Об ипотеке", 
идут интенсивные процессы становления и развития ипотечных отношений. Еще 
раз следует обратить внимание на то, что комментируемый Закон носит комплексный 
характер и является сложным и неоднородным законодательным актом, поскольку 
во многом отражает состояние и специфику самого отечественного ипотечного 
рынка. С учетом этого авторы выражают надежду, что данное издание вместе с 
уже имеющимися работами по аналогичной тематике расширит и углубит общее представление 
об ипотеке (залоге недвижимости) и будет полезно для разного рода специалистов, 
осуществляющих ипотечные (залоговые) операции и работающих как на рынке недвижимости, 
так и в финансово-кредитной сфере, а также для студентов, аспирантов, преподавателей, 
юристов, предпринимателей и, несомненно, лиц, желающих улучшить свои жилищные 
условия посредством ипотечного кредитования.

                        Нормативно-правовые акты

     Закон "Об ипотеке" (Закон) - Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ 
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
     АПК РФ - Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 5 мая 1995 г. N 70-ФЗ
     ГК РФ - Гражданский кодекс РФ, часть первая, от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ 
(в ред. федеральных законов от 20.02.96 N 18-ФЗ, от 12.08.96 N 111-ФЗ), Гражданский 
кодекс РФ, часть вторая, от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (в ред. федеральных 
законов от 12.08.96 N 110-ФЗ, от 24.10.97 N 133-ФЗ)
     ГПК РСФСР - Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. 
(с изменениями и дополнениями на 4 января 1999 г.)
     ЖК РСФСР - Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (с изменениями и 
дополнениями на 28 марта 1998 г.)
     Закон о бухгалтерском учете - Федеральный закон от 21 ноября 1996 г. 
N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (в ред. Федерального закона от 23.07.98 N 
123-ФЗ)
     Закон о госрегистрации прав - Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 
122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок 
с ним"
     Закон о залоге - Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге"
     Закон о защите прав потребителей - Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 
"О защите прав потребителей" (в ред. Федерального закона от 09.01.96 N 2-ФЗ)
     Закон о лизинге - Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О 
лизинге"
     Закон о лицензировании - Федеральный закон от 25 сентября 1998 г. N 158-ФЗ 
"О лицензировании отдельных видов деятельности" (в ред. Федерального закона 
от 26.11.98 N 178-ФЗ)
     Закон о приватизации госимущества - Федеральный закон от 21 июля 1997 
г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации 
муниципального имущества в Российской Федерации"
     Закон о приватизации жилищного фонда - Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 
"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями 
на 1 мая 1999 г.)
     Закон о РЦБ - Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке 
ценных бумаг" (в ред. Федерального закона от 26.11.98 N 182-ФЗ)
     Закон о судебных приставах - Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 118-ФЗ 
"О судебных приставах"
     Закон об исполнительном производстве - Федеральный закон от 21 июля 1997 
г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве"
     Закон об организации страхового дела - Закон РФ от 27 ноября 1992 г. 
N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" (в ред. Федерального 
закона от 31.12.97 N 157-ФЗ)
     Закон об основах жилищной политики - Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об 
основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями на 10 
февраля 1999 г.)
     Закон об оценочной деятельности - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. 
N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
     КЗоТ РФ - Кодекс законов о труде Российской Федерации от 9 декабря 1971 
г. (с изменениями и дополнениями на 31 июля 1998 г.)
     КТМ РФ - Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 
1999 г. N 81-ФЗ
     Методические рекомендации по применению Закона "Об ипотеке" - Методические 
рекомендации по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг 
Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", утверждены Распоряжением 
Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. N 195-р
     Основы законодательства РФ о нотариате - Основы законодательства Российской 
Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4460-1 Правила ведения Единого 
государственного реестра прав - Правила ведения Единого государственного реестра 
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждены Постановлением Правительства 
Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219

                            Федеральный закон
                       от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ
                   "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

                       Глава I. Основные положения

     В данной главе, состоящей из семи статей, определен круг отношений, регулируемых 
Законом "Об ипотеке". В ней содержатся положения по поводу основания возникновения 
ипотеки и ее регулирования (ст.1), приводится перечень обязательств и требований, 
обеспечиваемых ипотекой (ст.2 - 3). В главу включено достаточно большое количество 
правовых норм, посвященных недвижимому имуществу, которое может быть заложено 
по договору об ипотеке (ст.5 - 7).
     Структура Закона не повторяет хорошо известную отечественной законотворческой 
практике модель, когда в первом разделе дается определение основных понятий, 
используемых в дальнейшем в тексте. Отсутствие юридически определенных понятий 
(терминов), установленных законодателем, усложняет понимание и однозначное 
толкование изложенных норм, особенно в отношении многочисленных новелл.
     В основных правилах о залоге недвижимого имущества дублируются правовые 
нормы о залоговых правоотношениях ГК РФ и статьи Закона о залоге, сохранившие 
свою силу, т.е. те из них, которые не противоречат Закону "Об ипотеке".

     Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
     1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна 
сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному 
ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к 
должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества 
другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, 
за изъятиями, установленными Федеральным законом.
     Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному 
ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
     Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в 
его владении и пользовании.
     2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании Федерального 
закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются 
правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если Федеральным 
законом не установлено иное.
     3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской 
Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда 
указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
     4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир 
и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку 
их оборот допускается федеральными законами.

     Комментарий к статье 1

     1. Ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит 
недвижимость, поэтому изложенная в п.1 ст.1 Закона "Об ипотеке" сущность договорных 
отношений о залоге недвижимого имущества закономерно аналогична норме, содержащейся 
в п.1 ст.334 ГК РФ.
     2. В Законе (ч.2 ст.1) также повторена норма п.1 ст.335 ГК РФ о том, 
что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как 
сам должник, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве. Участие третьего 
лица в залоговых правоотношениях показательно тем, что здесь, точно так же 
как и в ситуации, когда залогодатель и должник выступают в одном лице, существенным 
условием является объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога третьим 
лицом, а не то, какие отношения существуют между таким залогодателем и основным 
должником, например по кредитному договору. Отношения между названными лицами 
могут иметь различную природу, однако непосредственно к ипотеке они не относятся, 
поскольку при залоге, равно как и при ипотеке, "верят не лицу, а вещи".
     3. Закон (ч.3 п.1 ст.1) однозначно устанавливает, что заложенная недвижимость 
остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, 
по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом. Данное правило в 
отношении ипотеки аналогично норме ч.2 п.1 ст.338 ГК РФ, т.е. имеет место 
залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением 
его оборота, имеющего соответствующие ограничения.
     При ипотеке триада правомочий собственника (п.1 ст.209 ГК РФ) приобретает 
усеченный вид. Залогодатель может владеть недвижимостью, т.е. реально ею обладать 
и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых 
оно предназначено. Однако в отношении правомочия распоряжаться, т.е. определять 
юридическую судьбу недвижимости, для залогодателя вводятся существенные ограничения. 
Поскольку залогодержателем в отношении заложенного имущества является кредитор, 
постольку лишь только по согласованию с ним (отражается в договоре об ипотеке) 
можно, например, сдавать недвижимость в аренду (коммерческий наем) или осуществлять 
иное распорядительное действие. Следовательно, залогодатель не вправе распоряжаться 
принадлежащим ему недвижимым имуществом абсолютным образом.
     4. Ипотека может возникать в силу норм Закона. В частности, считается 
находящимся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи 
жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной 
организации в собственность (п.1 ст.77 Закона).
     Залог в силу Закона имеет место в отношении товара, проданного в кредит 
или в рассрочку: до его оплаты он находится в залоге у продавца (п.5 ст.488, 
п.3 ст.489 ГК РФ). При передаче под выплату ренты земельного участка или другого 
недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика 
ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст.587 ГК РФ). Несмотря 
на наличие подобных примеров, наиболее распространенным основанием возникновения 
ипотеки является договор.
     5. Российское законодательство о залоге носит "многослойный" характер; 
из-за этого существует проблема соотношения положений Закона "Об ипотеке" 
с общими правилами о залоге. В п.3 ст.1 Закона содержится правило отсылочного 
характера, по которому специальные нормы ипотечного права имеют приоритет 
перед общими нормами залогового права. В соответствии с п.2 ст.335 общие правила 
о залоге, установленные ГК РФ, применяются к ипотеке постольку, поскольку 
не противоречат Закону "Об ипотеке".
     6. Применительно к ипотеке важное значение имеют как общие правила об 
оборотоспособности объектов гражданских прав (ст.129 ГК РФ), так и правила 
по регулированию оборота объектов недвижимого имущества. Так как оборот недвижимости 
допускается в строго очерченных пределах в соответствии с федеральными законами, 
то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог 
земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого 
имущества (п.4 ст.1 Закона).
     Например, купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут 
или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков 
лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются (ст.12 Лесного кодекса Российской 
Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ).

     Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой
     Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному 
договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, 
основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении 
вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
     Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету 
кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, 
установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

     Комментарий к статье 2

     1. Ипотека обслуживает основное обязательство. В ст.2 приведен перечень 
обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них: 
кредитный договор (ст.819 ГК РФ); договор займа (ст.807 ГК РФ); договор иного 
обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже (ст.454 
ГК РФ), аренде (ст.606 ГК РФ), подряде (ст.702 ГК РФ); другой договор (ст.420 
ГК РФ); причинение вреда (пп.6 п.1 ст.8 ГК РФ). Данный перечень не носит исчерпывающего 
характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка "если иное не 
предусмотрено федеральным законом".
     2. Если сторонами ипотечных правоотношений являются юридические лица, 
то обязательства, в отношении которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому 
учету (ч.2 ст.2 Закона). Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской 
Федерации установлены Законом о бухгалтерском учете. В соответствии с его 
положениями (п.2 ст.1) объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, 
их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в 
процессе их деятельности. Общие правила, содержащиеся в Законе о бухгалтерском 
учете, детализируются в других нормативных правовых актах.
     Например, нормативной базой бухгалтерского учета основных средств предприятий 
(организаций, учреждений) являются:
     1) Положение по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/97), 
утвержденное Приказом Минфина России от 3 сентября 1997 г. N 65н;
     2) Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденные 
Приказом Минфина России от 20 июля 1998 г. N 33н.
     3. В каждом конкретном случае бухучет обязательств, обеспечиваемых ипотекой, 
имеет свои специфические особенности и может отличаться весьма существенным 
образом. В частности, бухгалтерский учет операций по договорам займа отличается 
от правил, по которым производится бухучет аренды имущества.
     Согласно п.1 ст.807 ГК РФ, по договору займа деньги или иные вещи, определенные 
родовыми признаками, передаются заимодавцем в собственность заемщику. Порядок 
выдачи займа, его возврата, начисления и уплаты процентов и штрафных санкций 
определен в ГК РФ (гл.42). В соответствии с ГК РФ договором займа или нормативными 
правилами могут быть установлены особенности использования и учета заемных 
средств.
     Сущность данной операции заключается в том, что передача предмета займа 
связана с переходом права собственности на него, а значит, и со списанием 
с баланса заимодавца вещей (товарно-материальных ценностей) и их принятием 
к учету на соответствующие счета заемщика.
     Средства, переданные в заем, у заимодавца учитываются на субсчете 06-3 
"Предоставленные займы" или 58-3 "Предоставленные займы" в разрезе заемщиков 
по срокам погашения. Шифр счета зависит от срока займа.
     Заемщик организует учет полученных займов на счетах 94 "Краткосрочные 
займы" и 95 "Долгосрочные займы"; при этом аналитический учет по счетам 94 
и 95 ведется по заимодавцам и срокам погашения займов.
     Основанием для бухгалтерских записей при передаче денежных средств являются 
выписки банка, платежные поручения, при передаче имущества - накладные, акты 
приемки-передачи.
     Передача вещей (товарно-материальных ценностей) заемщику сопровождается 
переходом права собственности на них к последнему и дает формальное основание 
в бухгалтерском учете отражать операцию через счета по учету реализации. Вместе 
с тем заемщик, возвращая аналогичные ценности, также отражает возврат с использованием 
счетов учета выручки от реализации.

     Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой
     1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по 
кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью 
либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
     Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или 
договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору 
(заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными 
средствами).
     Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату 
залогодержателю сумм, причитающихся ему:
     1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие 
неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного 
ипотекой обязательства;
     2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, 
предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
     3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением 
взыскания на заложенное имущество;
     4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
     2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования 
залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения 
за счет заложенного имущества.
     3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований 
залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем 
в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением 
требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на 
статье 4 настоящего Федерального закона.

     Комментарий к статье 3

     1. Закон (ч.1 п.1 ст.3) предусматривает использование ипотеки (условия 
оговариваются в договоре об ипотеке) в качестве обеспечения не только в отношении 
полной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой 
обязательству (см. ч.1 ст.2 Закона и комментарий к ней), но и ее части.
     2. Среди требований по кредитному договору или договору займа следует 
выделять не только сумму кредита или сумму займа, но и выплату процентов по 
указанным договорам. Закон (ч.2 п.1 ст.3) указывает, что ипотека обеспечивает 
также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование 
кредитом (заемными средствами).
     3. Ипотекой, по сути, обеспечивается выплата всех сумм, причитающихся 
залогодержателю (перечень приводится в ч.3 п.1 ст.3 Закона). Нужно обратить 
внимание, что данная норма носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть 
в договоре иное.
     4. По общему правилу (ст.337 ГК РФ) залог обеспечивает требование в том 
объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. Эта норма, воспроизведенная 
в п.2 комментируемой статьи, носит диспозитивный характер, что позволяет сторонам 
установить в договоре иные условия.
     5. Особая ситуация имеет место в случае, если в договоре об ипотеке указана 
общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой. В отношении 
этой ситуации в п.3 ст.3 Закона также конкретизируются положения ст.337 ГК 
РФ. Введены ограничения для обязательства должника перед залогодержателем 
в части, превышающей эту сумму. Исключение сделано для требований, возникших 
по следующим основаниям:
     - возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением 
взыскания на заложенное имущество (ст.86 ГПК РСФСР, ст.82 Закона об исполнительном 
производстве);
     - возмещение расходов по реализации заложенного имущества (п.1 ст.77 
Закона об исполнительном производстве).
     6. На примере данной статьи видно, что в комментируемом Законе, равно 
как и в других источниках залогового права, законодатель довольно часто использует 
диспозитивную норму, выраженную в формуле "если договором не предусмотрено 
иное". Таким образом, законодатель разрешает участникам ипотечных правоотношений 
выбрать наиболее приемлемый вариант поведения, и благодаря этому он на практике 
реализует один из основополагающих принципов рыночных отношений, сформулированный 
в ст.421 ГК РФ, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении 
договора. Наличие вариативности в подходах к условиям договора позволяет сторонам 
строить свои взаимоотношения по собственному усмотрению применительно к конкретной 
ситуации, не выходя при этом за рамки действующих правовых норм.

     Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя
     В случаях, когда залогодержатель, в соответствии с условиями договора 
об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного 
по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо 
на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, 
сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых 
расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

     Комментарий к статье 4

     1. Законодатель в комментируемой статье расширяет понятийный объем норм, 
касающихся обеспечиваемых залогом требований (ст. 337 ГК РФ), одновременно 
конкретизируя их применительно к ипотеке. Тем самым подчеркивается особенность 
применения общих правил о залоге, содержащихся в ГК РФ, к залогу недвижимого 
имущества.
     2. Дополнительные расходы залогодержателя, которые он вынужден нести 
в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости, также 
можно отнести к особой ситуации в ипотечных правоотношениях. В ст.4 Закона 
приводится перечень случаев, когда возмещение необходимых дополнительных расходов 
обеспечивается за счет недвижимости, заложенной по договору об ипотеке.
     3. В практике кредитования под залог недвижимости считается обычным правилом, 
когда кредитор (залогодержатель) требует от заемщика создать (обеспечить) 
резервный фонд, для того чтобы последний мог оплатить налоги, сборы, коммунальные 
платежи и страховые премии. Такого рода превентивная мера предпринимается 
для исключения отсрочки производства указанных платежей при возникновении 
определенных финансовых затруднений у заемщика. Тем самым предупреждается 
появление ситуации, вынуждающей залогодержателя нести дополнительные расходы.

     Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки
     1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное 
в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на 
которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации 
прав на недвижимое имущество, в том числе:
     1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в 
статье 63 настоящего Федерального закона;
     2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, 
используемое в предпринимательской деятельности;
     3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной 
или нескольких изолированных комнат;
     4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
     5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические 
объекты.
     Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно 
связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил 
статьи 69 настоящего Федерального закона.
     2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу не завершенного 
строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном 
для строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке, 
в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего 
Федерального закона.
     3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, 
считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса 
Российской Федерации) как единое целое.
     4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения 
его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
     5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются 
к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), 
поскольку иное не установлено Федеральным законом и не противоречит существу 
арендных отношений.

     Комментарий к статье 5

     1. Перечень объектов, являющихся недвижимым имуществом, а также вещей, 
приравненных к нему, приведен в п.1 ст.130 ГК РФ. Следует отметить, что деление 
вещей на движимые и недвижимые получило относительно полное и завершенное 
воплощение именно в ГК РФ, поскольку такого рода деление было отвергнуто советской 
правовой доктриной и на протяжении более чем полувека в нормативных актах 
не находило отражения. Деление вещей на движимые и недвижимые было восстановлено 
Законом РСФСР от 24 декабря 1990 г. N 443-1 "О собственности в РСФСР" и Основами 
гражданского законодательства 1991 г.
     2. В п.1 ст.5 Закона "Об ипотеке" установлено, что предметом ипотеки 
может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него 
прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации 
прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое 
понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации 
в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
     3. В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, 
которое находится в гражданском обороте и возможность отчуждения которого 
имеется. В соответствии с п.1 ст.5 Закона "Об ипотеке" установлен различный 
правовой режим, требующий тщательного учета, в отношении отдельных видов недвижимого 
имущества. Помимо этого, определенные ограничения права отдавать имущество 
в залог по договору об ипотеке содержатся в ст.6 Закона (см. комментарий к 
ней).
     4. В перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки (п.1 ст.5), 
законодатель включил движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего 
плавания, космические объекты). По классификации ГК РФ (ч.2 п.1 ст.130) они 
относятся к недвижимым вещам, однако правовой режим государственной регистрации 
прав на недвижимое имущество, содержащийся в Законе о госрегистрации прав, 
на них не распространяется.
     Понятие названных транспортных средств, а также порядок их регистрации 
раскрываются в транспортных кодексах, уставах и иных нормативных актах. Признание 
их недвижимым имуществом, несмотря на то что они специально приспособлены 
к пространственному перемещению, обусловлено высокой стоимостью данных объектов 
и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского 
оборота.
     5. В отношении зданий, в том числе жилых домов и иных строений, и сооружений, 
непосредственно связанных с землей, в комментируемой статье содержится предписание 
о том, что названные объекты могут быть заложены по договору об ипотеке, но 
только при условии соблюдения правил ст.69 Закона "Об ипотеке", регламентирующей 
ипотеку предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором 
они находятся (см. комментарий к указанной статье).
     6. Нормы, отражающие особенности ипотеки объектов недвижимости в их связи 
с земельным участком (ст.69 Закона), также лежат в основе правил, применяемых 
к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества. При этом должно 
выполняться условие о том, что здание или сооружение возводится на земельном 
участке, который отведен для строительства в установленном законодательством 
РФ порядке. Указанная норма п.2 ст.5 закреплена в ст.76 Закона (см. комментарий 
к ней).
     7. В комментируемой статье отдельные нормы предусматривают связь определенных 
элементов недвижимого имущества. Законодатель исходит из того, что использование 
объектов недвижимости имеет неразрывную связь с земельным участком. Между 
тем ГК РФ никоим образом не связывает собственность на здание или сооружение 
с обязательной собственностью на землю у того же лица. Гражданский кодекс 
содержит целый ряд норм, регулирующих отношения между собственником земельного 
участка и собственником возведенного на этом участке здания или сооружения. 
Собственник здания, сооружения или иной недвижимости на земельном участке, 
принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким 
лицом под эту недвижимость частью земельного участка (ч.1 п.1 ст.271 ГК РФ), 
причем ч.2 п.1 ст.271 ГК РФ презюмирует (если иное не вытекает из закона, 
решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной 
собственности, или договора) право постоянного пользования частью земельного 
участка.
     Лицо, к которому перешло право собственности на недвижимость, приобретает 
на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, 
право пользования соответствующей частью земельного участка. "Переход права 
собственности на земельный участок не является основанием прекращения или 
изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим 
участком" (п.2 ст.271 ГК РФ). Собственнику земли юридически безразлично, кто 
является собственником возведенной на этом участке недвижимости.
     8. В п.3 ст.5 Закона воспроизведено общее правило о том, что имеющиеся 
принадлежности следуют судьбе главной вещи (ст.135 ГК РФ). Следовательно, 
целостное единство объекта недвижимости при его залоге также не нарушается. 
Однако эта норма носит диспозитивный характер, стороны в договоре об ипотеке 
могут решить данный вопрос по-иному.
     9. Общие правила о делимых и неделимых вещах изложены в ст.133 ГК РФ. 
В п.4 ст.5 Закона содержится специальная норма, уточняющая указанные положения 
ГК РФ; при этом не дан ответ на вопрос о том, какие виды недвижимого имущества 
входят в категорию неделимого. В действующем законодательстве прямо об этом 
нигде не сказано, и поэтому, например, нет однозначного ответа на вопрос, 
может ли являться предметом залога часть здания.
     Единственное нормативное указание, которое могло бы служить ответом на 
поставленный вопрос, содержалось в п.3 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 
г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" (утратил 
силу по Указу Президента РФ от 25.01.99 N 112): "Часть недвижимого имущества, 
раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая 
вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным 
предметом ипотеки".
     Представляется, прежде всего с учетом практики, сложившейся на основе 
приведенного нормативного указания, что часть здания может быть предметом 
залога в строго определенных случаях:
     а) если она (например, встроенные нежилые помещения в жилом здании; здания, 
фактически поделенные на части, закрепленные в собственности различных субъектов 
и используемые при этом в соответствии с назначением здания) зарегистрирована 
в качестве отдельного объекта недвижимости в Едином государственном реестре 
прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
     б) если произведен в установленном законом или договором порядке выдел 
доли в натуре в здании, принадлежащем нескольким субъектам на праве общей 
собственности.
     Окончательный ответ о правомерности такого предположения даст либо судебная 
практика, либо законодатель, сформулировав точное предписание о том, какие 
виды недвижимого имущества относятся к неделимым вещам.
     10. Законом о залоге предусмотрена возможность залога не только вещей, 
но и имущественных прав. Эта норма закреплена в п.1 ст.336 ГК РФ, в которой 
говорится, что предметом залога могут быть и имущественные права (требования), 
за исключением прав, уступка которых запрещена законом. Однако залог прав 
не получил подробного урегулирования в ГК РФ, поэтому основу правовой регламентации 
залога прав составляет раздел IV "Залог прав" (ст.54 - 58) Закона о залоге, 
нормы которого, в соответствии с п.2 ст.79 комментируемого Закона, подлежат 
применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону "Об ипотеке".
     11. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое 
право (п.3 ст.335 ГК РФ). Этой же нормой установлено, что залог права аренды 
или иного права на чужую вещь не допускается без согласия собственника вещи 
либо лица, которому эта вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, 
если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия собственника 
указанной вещи либо лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
     Эффективность ипотечных правоотношений для случаев, когда предметом ипотеки 
является право аренды, во многом зависит как от величины оцениваемой стоимости 
права, подлежащего залогу, так и от реального наличия рациональных процедур 
об обращении взыскания на данное заложенное право.
     С точки зрения залоговых правоотношений залог арендных прав имеет смысл 
прежде всего исходя из тех достоинств, выраженных количественными и качественными 
показателями, которыми обладают конкретные арендные права. Их подсчет должен 
вестись прежде всего с учетом объема обязанностей, возлагаемых на арендатора 
по договору аренды (например, поддержание имущества в надлежащем состоянии 
и производство его ремонта).
     При обращении взыскания речь должна идти не о переводе на залогодержателя 
заложенного права, а о реализации данного права. Именно это он и должен требовать 
с целью возмещения своих требований из полученной в результате денежной суммы. 
Притязания залогодержателя о переводе на себя заложенного права равносильны 
тому, если бы он потребовал в случае неисполнения должником обеспеченного 
залогом обязательства перевода на себя права собственности на предмет ипотеки. 
Общая конструкция залога предполагает не переход к залогодержателю заложенного 
имущества, а только право получить удовлетворение из стоимости заложенной 
вещи после ее реализации в соответствии с требованиями действующего законодательства.
     Обязанности залогодателя при залоге прав (направлены на обеспечение надлежащего 
состояния прав в течение срока действия договора о залоге) приведены в ст.56 
Закона о залоге. Если они им не выполняются, то залогодержатель вправе требовать 
в суде, арбитражном суде (пп.1 ст.57 Закона о залоге) перевода на себя заложенного 
права. В отношении этой нормы необходимо подчеркнуть, что указанное право, 
предоставляемое залогодержателю, не связано с ситуаций невыполнения должником 
обеспеченного залогом обязательства.

     Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке
     1. Ипотека может быть установлена на указанное в ст.5 настоящего Федерального 
закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности 
или на праве хозяйственного ведения.
     2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, 
на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, 
а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом 
порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого 
запрещена.
     3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого 
требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие 
или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества. Решения о залоге недвижимого 
имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного 
на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российской Федерации 
или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.
     4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, 
если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, 
предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, 
необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего 
на него право хозяйственного ведения.
     5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения 
лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им 
условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, 
аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом 
данного залога.

     Комментарий к статье 6

     1. Комментируемая статья (п.1) воспроизводит общее требование п.2 ст.335 
ГК РФ о том, что залогодателю недвижимость должна принадлежать на праве собственности 
(ст.209 ГК РФ) или на праве хозяйственного ведения (ст.294 ГК РФ).
     2. Имущество, которое может быть предметом ипотеки, в ст.5 Закона (см. 
комментарий к ней) определено общим образом, путем установления примерного 
(неисчерпывающего) перечня. В условиях подобной правовой неопределенности 
решающее значение для выяснения возможности ипотеки соответствующего объекта 
недвижимости имеют нормы, накладывающие запрет на залог определенных видов 
имущества. Такие запретительные правовые нормы содержатся в п.2 ст.6 Закона 
"Об ипотеке".
     По общему правилу запрещается залог "имущества, изъятого из оборота" 
(п.1 ст.336 ГК РФ), "имущество, на которое не допускается обращение взыскания" 
(п.2 ст.336 ГК РФ). Одновременно ГК РФ установил, что виды объектов, изъятых 
из оборота, "должны быть прямо указаны в законе" (п.2 ст.129). В п.2 ст.6 
Закона указанные правила воспроизведены, т.е. приведены случаи, когда ипотека 
не допускается, но в нем отсутствует перечень объектов недвижимости, изъятых 
из оборота, т.е. тех, которые вообще не могут быть предметом ипотеки.
     Ранее в п.3 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных 
мерах по развитию ипотечного кредитования" (утратил силу по Указу Президента 
РФ от 25.01.99 N 112) содержался перечень объектов (отчасти основанный на 
некоторых федеральных законах), ипотека которых не допускается: участки недр; 
особо охраняемые природные территории; иное имущество, изъятое из оборота; 
имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено 
взыскание; многоквартирные и индивидуальные жилые дома и квартиры, находящиеся 
в государственной или муниципальной собственности; имущество, в отношении 
которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена.
     Указания на незалогоспособность имущества также содержатся в других нормативных 
правовых актах. Среди них не все имеют силу закона. В частности, запрещен 
залог следующих объектов: участки лесного фонда; государственное имущество, 
передаваемое организациям науки и вузам, которым присвоен статус государственного 
научного центра; здания, сооружения и нежилые помещения в жилых домах, находящиеся 
на балансе организаций Министерства обороны, ФСБ, МВД, ФАПСИ при Президенте 
РФ; объекты и имущество гражданской обороны, передаваемые по соответствующим 
договорам для использования приватизированными предприятиями.
     3. В п.2 ст.6 Закона также содержится запрет на ипотеку имущества, в 
отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена 
обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
     Например, не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном 
состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных 
городков, а также служебные помещения, за исключением жилищного фонда совхозов 
и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся 
в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты 
населения (ст.4 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного 
фонда в Российской Федерации", с изменениями и дополнениями на 1 мая 1999 
г.).
     Содержащийся в данной статье запрет на приватизацию коммунальных квартир 
отменен, поскольку Конституционный Суд Российской Федерации своим Постановлением 
от 3 ноября 1998 г. N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных 
положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда 
в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, 
Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А.Мостипанова" 
признал ст.4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в 
Российской Федерации" в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений 
в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда 
социального использования, не соответствующей Конституции Российской Федерации, 
ее ст.19 (ч.1 и 2), 46 (ч.1 и 2) и 55 (ч.3).
     Поэтому в соответствии с ч.3 ст.79 Федерального конституционного закона 
"О Конституционном Суде Российской Федерации" положения ст.4 Закона РФ "О 
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", признанные неконституционными, 
утратили силу с момента провозглашения указанного Постановления.
     4. В комментируемой статье (п.3) получили урегулирование вопросы, связанные 
с получением согласия или разрешения у других лиц на ипотеку имущества. При 
этом действуют следующие правила. Если в соответствии с установленным правовым 
режимом на отчуждение имущества требуется согласие или разрешение другого 
лица или органа, то аналогичные процедуры необходимы и для ипотеки этого имущества. 
Для залога недвижимости, находящейся в государственной собственности (ст.214 
ГК РФ) и не закрепленной на праве хозяйственного ведения, необходимо решение 
Правительства РФ или правительства (администрации) субъекта Федерации.
     При принятии в залог имущества учреждений "с особым режимом": школ, больниц, 
вузов, университетов, библиотек и т.п. - следует выяснить происхождение данного 
имущества (передано ли оно собственником или получено за счет доходов). Имущество, 
которым такое учреждение может самостоятельно распоряжаться, должно быть его 
собственностью и в обязательном порядке отражено на балансе.
     5. В п.4 комментируемой статьи конкретизируются положения п.5 ст.5 Закона; 
при этом воспроизводится норма п.2 ст.615 ГК РФ. Наряду с этим содержится 
отсылочная норма, указывающая, что при залоге производных вещных прав, в данном 
случае права аренды, требуется согласие собственника или лица, имеющего на 
арендованное имущество право хозяйственного ведения, что специально предусмотрено 
п.2 ст.295 ГК РФ.
     6. Пункт 5 комментируемой статьи Закона содержит требование к залогодателю 
- участнику инвестиционного (коммерческого) конкурса. Данное установление 
законодателя отражено в документах, регламентирующих процессы приватизации 
имущества. Например, если по итогам торгов (аукционов, конкурсов) по продаже 
гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях 
городских и сельских поселений, или права их аренды (п.23 Постановления Правительства 
РФ от 5 января 1998 г. N 2, в ред. Постановления Правительства РФ от 13.08.98 
N 948) оплата производится по графику платежей на долгосрочной основе, то 
с победителем торгов одновременно с заключением договора купли-продажи заключается 
договор о залоге этого земельного участка на срок до полного внесения платежей. 
Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок 
и договора о залоге осуществляется одновременно.

     Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности
     1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения 
доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена 
при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано 
в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.
     2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве 
на общее имущество без согласия других собственников.
     В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю 
при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской 
Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, 
и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением 
случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество 
жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи 
с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

     Комментарий к статье 7

     1. При общей совместной собственности ее участники имеют доли, но размер 
их в общем имуществе заранее не определен и считается равным. Например, такой 
режим применяется к жилью супругов, нажитому в браке (приобретенному на общие 
средства), если иное не оговорено в брачном договоре (ст.256 ГК РФ). Существование 
совместной собственности предопределено тесными личными связями ее участников. 
Распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников совместной 
собственности (ст.253 ГК РФ).
     В п.1 комментируемой статьи названы условия, при соблюдении которых может 
быть установлена ипотека на имущество, находящееся в общей совместной собственности. 
При этом содержится оговорка, что они действительны в том случае, если федеральным 
законом не установлено иное.
     2. В Законе (п.2 ст.7) воспроизводится общее правило п.2 ст.246 ГК РФ, 
по которому каждый участник общей долевой собственности вправе самостоятельно 
распорядиться своей долей в общей собственности. Поскольку на предмет ипотеки 
может быть обращено взыскание, в комментируемых положениях содержатся нормы 
отсылочного характера, позволяющие сособственникам реализовать свои преимущественные 
права по выкупу продаваемого заложенного имущества.
     Исходя из неотъемлемости части от целого, квартиры от жилого дома, статья 
290 ГК РФ устанавливает запрет на отчуждение собственником квартиры своей 
равной доли в праве собственности на общее имущество отдельно от права собственности 
на квартиру, т.е. отчуждение совершается только одновременно.

                Глава II. Заключение договора об ипотеке

     В этой главе получили свое дальнейшее развитие нормы, содержащиеся в 
ГК РФ и Законе о залоге. Следует отметить, что в указанных законодательных 
актах положениям договора о залоге посвящено по одной статье, это соответственно 
ст.339 "Договор о залоге, его форма и регистрация" ГК РФ и ст.10 "Содержание 
и форма договора о залоге" Закона о залоге.
     Глава II Закона "Об ипотеке" включает пять статей. В ней даны развернутые 
требования к содержанию договора об ипотеке (ст.9), применение которых должно 
упорядочить как технологию его заключения, так и форму данного договора. Для 
обеспечения стабильности ипотечных отношений и закрепления классического понимания 
ипотеки как залога недвижимого имущества делается акцент на регламентацию 
и обеспечение безусловного соблюдения нотариальных и регистрационных процедур 
в отношении ипотеки (ст.10). Законодательно определен момент, с которого возникает 
право залога (ст.11).

     Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке
     Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского 
кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего 
Федерального закона.

     Комментарий к статье 8

     1. По общему правилу залоговые обязательства возникают из договора между 
залогодержателем и залогодателем (п.3 ст.334 ГК РФ). Ипотека является одной 
из разновидностей залоговых обязательств и поэтому тоже оформляется договором. 
В гл.9 ГК РФ предусмотрено, что к договорам применяются правила о двух- и 
многосторонних сделках. К обязательствам, возникшим из договора, применяются 
общие положения об обязательствах (ст.307 - 419 ГК РФ).
     2. Стороны могут заключать договор, в котором содержатся элементы различных 
договоров (п.3 ст.421 ГК РФ), предусмотренных законом или иными правовыми 
актами (смешанный договор). В настоящее время правоприменительная практика 
по договорам об ипотеке развивается по двум направлениям. Указанный договор 
может быть самостоятельным по отношению к договору, из которого вытекает обеспеченное 
ипотекой обязательство, либо составляет часть последнего, т.е. когда в основной 
договор, например в кредитный, включается раздел, содержащий специальные условия 
об ипотеке. Второе направление получает все большее развитие, поскольку благодаря 
составлению единого документа происходит существенная экономия средств, уплачиваемых 
в виде различных сборов, и сокращаются сроки на прохождение необходимых регистрационных 
процедур.

     Статья 9. Содержание договора об ипотеке
     1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, 
существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
     2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, 
места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
     В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, 
являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа 
государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего 
это право залогодателя.
     Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, 
арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, 
как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок 
аренды.
     3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством 
Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением 
при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального 
закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
     При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется 
в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном 
им порядке.
     Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой 
профессиональной организации.
     4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре 
об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. 
В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны 
быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма 
обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре 
об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
     5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по 
частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих 
платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
     6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего 
Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре 
об ипотеке.

     Комментарий к статье 9

     1. Стала общепринятой практика, когда в нормативных правовых актах об 
отдельных договорах перечисляются условия, прежде всего существенные, подлежащие 
включению в договор. Не стала исключением и комментируемая статья Закона "Об 
ипотеке".
     В п.1 перечислены условия, которые в договоре об ипотеке являются существенными. 
Условие о предмете договора является одним из обязательных условий, его включение 
требуется по закону (п.1 ст.432 ГК РФ). Другие условия договора об ипотеке, 
названные в комментируемой норме, в силу п.1 ст.432 ГК РФ также считаются 
существенными: предмет ипотеки (см. ст.5 Закона и комментарий к ней); оценка 
предмета ипотеки (п.22 ГОСТ Р51195.0.02-98. Единая система оценки имущества. 
Термины и определения); существо, размер и срок исполнения обязательства, 
обеспечиваемого ипотекой (см. ст.3 Закона и комментарий к ней).
     2. Включение в текст договора условия об оценке предмета ипотеки предопределено 
характером рассматриваемых договорных отношений. Ипотека, как известно, устанавливается 
в обеспечение исполнения обязательства, а потому предмет ипотеки по своей 
стоимостной величине должен быть больше или равен размеру требований, обеспечиваемых 
ипотекой.
     3. По общему правилу, конструкция способа обеспечения исполнения обязательства 
носит акцессорный (дополнительный) характер по отношению к главному обязательству, 
которое в данном случае обеспечивается ипотекой (залогом недвижимости). Именно 
на такой характер залоговой сделки есть прямое указание в ст.4 Закона о залоге, 
в соответствии с которой "залог производен от обеспечиваемого им обязательства. 
Существование прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого 
залогом обязательства". Поэтому в договоре об ипотеке в обязательном порядке 
должны содержаться сведения, раскрывающие "существо, размер и срок исполнения 
обязательства, обеспечиваемого ипотекой" (п.1 ст.9 Закона).
     4. Статья (п.2) обязывает производить описание и индивидуализацию предмета 
ипотеки таким образом, чтобы в результате этого в договоре содержались сведения, 
которые по их составу и объему позволяли однозначно выделить его из других 
объектов недвижимого имущества.
     5. Требование о наличии в договоре указания на право, свидетельствующее 
о принадлежности предмета ипотеки залогодателю, корреспондирует с нормой п.1 
ст.6 Закона (см. комментарий к нему).
     В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права 
на недвижимое имущество, их ограничение, возникновение, переход и прекращение 
этих прав подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре 
учреждениями юстиции. С момента вступления в силу Закона о госрегистрации 
прав, т.е. с 31 января 1998 г., государственная регистрация прав на недвижимое 
имущество в учреждении юстиции по регистрации прав является единственным доказательством 
существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав 
производится учреждением юстиции по регистрации прав на основании данных кадастрового 
и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости. Кадастровый учет 
земельных участков осуществляется соответствующими комитетами по земельным 
ресурсам и землеустройству. Технический учет зданий, сооружений осуществляется 
соответствующими организациями технической инвентаризации.
     6. Залог прав, в силу его особенностей, подразумевает наличие специальных 
требований по отношению к договору о залоге прав, которые применительно к 
договору об ипотеке отражены в ч.3 п.2 ст.9 Закона. В договоре должны содержаться 
(только для случая, когда предметом ипотеки является право аренды) подробные 
характеристики арендованного имущества, позволяющие его индивидуализировать, 
и срок аренды, так как срок залога права аренды не может превышать срока действия 
договора аренды.
     Необходимо отметить, что ГК РФ не устанавливает каких-либо специфических 
требований для договора о залоге прав. Они содержатся в ст.55 Закона о залоге.
     7. Правой режим проведения оценки предмета ипотеки, как и оценки объектов 
гражданских прав вообще, регламентирован Законом об оценочной деятельности 
- основным источником права по данному вопросу. Субъекты Федерации регулируют 
одноименную деятельность в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. 
Например, правовые основы оценочной деятельности в отношении объектов оценки, 
расположенных на территории Москвы и принадлежащих Российской Федерации, городу 
Москве, муниципальным образованиям города Москвы, юридическим, а также физическим 
лицам, содержатся в Законе города Москвы от 11 февраля 1998 г. N 3 "Об оценочной 
деятельности в городе Москве".
     Обязательность проведения оценки объектов оценки, которые могут быть 
предметом ипотеки, имеет место: при использовании объектов оценки, принадлежащих 
Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, 
в качестве предмета залога; при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических 
лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки (ст.8 
Закона об оценочной деятельности).
     Оценка предмета ипотеки производится по рыночной стоимости, под которой, 
в соответствии со ст.3 Закона об оценочной деятельности, понимается наиболее 
вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом 
рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая 
всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо 
чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: одна из сторон сделки не обязана 
отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; 
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; 
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена 
сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения 
к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; 
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
     Законом "Об ипотеке" (ст.67, см. комментарий к ней) установлено, что 
в базовом показателем при оценке земельного участка является нормативная цена 
земли.
     Предметом ипотеки может быть различное недвижимое имущество, имеющее 
денежное выражение. Главный признак предмета ипотеки - возможность его оценки 
в деньгах.
     Норма Закона, указывающая на соблюдение установленных требований по оценке 
при ипотеке государственного и муниципального имущества, получила свое развитие 
в ст.8 Закона об оценочной деятельности, в которой содержится требование о 
том, что "проведение оценки объектов оценки является обязательным в случаях 
вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично 
Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям".
     Залогодержатель и залогодатель могут не только оценить предмет ипотеки 
по соглашению между собой, но и "поручить оценку предмета ипотеки независимой 
профессиональной организации" (ч.3 п.3 ст.9 Закона). Сформулировав таким образом 
указанную норму, законодатель тем самым неоправданно исключил из процесса 
оценки предмета ипотеки других равноправных субъектов оценочной деятельности 
- физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями (ст.4 Закона 
об оценочной деятельности). Наличие этого запрета, во-первых, сужает возможности 
сторон ипотечных отношений по выбору из всего сообщества оценщиков наиболее 
профессионально подготовленных специалистов; во-вторых, обращение за услугами 
по оценке только к юридическому лицу приведет к еще большему возрастанию издержек, 
связанных с оформлением договора об ипотеке, имеющих и без того значительную 
величину, являющуюся определенным сдерживающим фактором в развитии ипотечного, 
прежде всего жилищного, кредитования в стране.
     8. Пункт 4 комментируемой статьи, акцентируя внимание на отражении сведений 
об обязательстве, обеспечиваемых ипотекой, развивает общее правило о существенных 
условиях договора о залоге, содержащееся в п.1 ст.339 ГК РФ. При этом предусмотрено 
включение в договор об ипотеке необходимого объема сведений для случаев, когда 
обязательство основано на каком-либо договоре и когда сумма обеспечиваемого 
ипотекой обязательства подлежит определению в будущем.
     9. Исполнение обязательства по частям осуществляется в соответствии с 
правилами ст.311 ГК РФ. Когда такой случай имеет место в обязательстве, обеспечиваемом 
ипотекой, то в договор об ипотеке включаются сведения обо всех значимых условиях 
такого рода исполнения, исходя из существа обязательства (его предмета).
     10. Закон (п.6 ст.9) называет в числе существенных условий, включаемых 
в текст договора об ипотеке (по правилам п.1 ст.432 ГК РФ), указание о наличии 
закладной, которой удостоверяются права залогодержателя (см. ст.13 Закона 
и комментарий к ней).

     Статья 10. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора 
об ипотеке
     1. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит 
государственной регистрации.
     Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 
9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 
настоящего Федерального закона, не подлежит нотариальному удостоверению и 
государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
     Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации 
договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается 
ничтожным.
     2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента 
его государственной регистрации.
     3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, 
содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной 
регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные 
для договора об ипотеке.
     4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии 
со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе 
с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной 
отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, 
нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с частью второй 
пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

     Комментарий к статье 10

     1. В ГК РФ (п.1 ст.432) установлены два необходимых условия, без соблюдения 
которых договор не будет считаться заключенным. Во-первых, между сторонами 
должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, 
а во-вторых, достигнутое соглашение по своей форме должно полностью соответствовать 
требованиям, предъявляемым к такого рода соглашениям.
     Соблюдение формы договора является одним из важнейших условий признания 
действительности договора. Норма ч.1 п.1 ст.10 Закона воспроизводит положения 
п.2 и 3 ст.339 ГК РФ.
     Нотариальное удостоверение осуществляется по правилам ст.163 ГК РФ путем 
совершения на документе, соответствующем требованиям ст.160 ГК РФ, удостоверительной 
надписи нотариусом или должностным лицом консульского учреждения РФ (ст.35, 
36, 38 Основ законодательства РФ о нотариате).
     Договор может быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в качестве 
договора об ипотеке при соблюдении следующих требований: 1) если он соответствует 
всем требованиям, предъявляемым к документам, представляемым для совершения 
нотариальных действий (ст.45 Основ законодательства РФ о нотариате); 2) если 
в его текст включены все обязательные для договора об ипотеке условия (см. 
ст.9 Закона и комментарий к ней); 3) если соблюдены ограничения по составлению 
и выдаче закладной (см. п.4 ст.13 Закона и комментарий к нему).
     Норма о недействительности договора об ипотеке при несоблюдении нотариальной 
и регистрационной процедур корреспондирует с правилами ст.165 ГК РФ. Признание 
договора недействительным означает, что такой договор не будет иметь никаких 
юридических последствий. Совершение недействительной сделки - противоправное 
действие. В ст.168 ГК РФ установлено общее правило о том, что сделка, которая 
не соответствует закону или иному правовому акту, ничтожна.
     2. Предметом ипотеки является недвижимое имущество, а потому в соответствии 
со ст.131 и 164 ГК РФ государственная регистрация договора об ипотеке является 
обязательной по правилам, предусмотренным в Законе о госрегистрации прав. 
Между фактами государственной регистрации договора об ипотеке и его заключением, 
а также вступлением в силу Законом (п.2 ст.10) установлена прямая связь.
     3. На практике имеют место случаи, когда, например, в кредитный договор 
(требования к его форме приведены в ст.820 ГК РФ) включают условия о залоге 
недвижимости. Составленный подобным образом единый документ решает двойную 
задачу: основного договора и договора об ипотеке. В отношении такого рода 
договора, не только кредитного, в соответствии с п.3 ст.10 Закона действуют 
в предусмотренном объеме требования, предъявляемые к договору об ипотеке.
     4. В п.4 установлена обязанность представлять нотариусу закладную (см. 
ст.13 Закона и комментарий к ней) вместе с договором об ипотеке, если в нем 
содержится указание на удостоверение прав залогодержателя названной неэмиссионной 
именной ценной бумагой. При этом нотариус совершает нотариальные действия 
в порядке, предусмотренном Основами законодательства РФ о нотариате. Объем 
закладной всегда состоит из нескольких листов, поэтому нотариус формирует 
и оформляет данный документ как единое целое в соответствии требованиями ст.45 
Основ законодательства РФ о нотариате, которые воспроизведены в данном законодательном 
акте (см. ч.2 п.3 ст.14 Закона и комментарий к ней).

     Статья 11. Возникновение права залога по договору об ипотеке
     1. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке 
права залогодержателя на имущество, заложенное по этому договору (право залога), 
возникают с момента заключения договора об ипотеке, а если обязательство, 
обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения этого 
обязательства.
     2. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным 
ипотекой с момента возникновения права залога.

     Комментарий к статье 11

     1. По общему правилу (п.1 ст.341 ГК РФ) основанием права на залог является 
договор о залоге и оно возникает с момента заключения договора. Это правило 
применительно к ипотеке воспроизведено в п.1 ст.11 Закона. Право залога означает, 
что у залогодержателя с момента заключения и вступления в силу договора об 
ипотеке (см. п.2 ст.10 Закона и комментарий к ней) появляется право контроля 
за состоянием и порядком использования заложенной недвижимости.
     Право залога (ипотека) может возникать как одновременно с залоговой сделкой, 
породившей его (вследствие синхронной регистрации), так и позднее - с момента 
возникновения денежного обязательства, обеспеченного ипотекой (п.1 ст.11 Закона).
     2. Установлению момента возникновения права на залог в Законе "Об ипотеке" 
уделено значительное внимание. От этого зависит решение многих важных практических 
вопросов. В частности, с момента возникновения права залога возникает обременение 
заложенной недвижимости, т.е. установленных законом или уполномоченными органами 
в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя 
при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный 
объект недвижимого имущества (п.2 ст.11 Закона).

     Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет 
ипотеки
     При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме 
предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной 
регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, 
пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение 
этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения 
обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

     Комментарий к статье 12

     Законом залогодателю вменено в обязанность при заключении договора об 
ипотеке письменно (целесообразно сведения об этом включать в текст договора, 
а не оформлять отдельным документом) предупредить залогодержателя обо всех 
известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих 
лиц на предмет ипотеки. Приводимый перечень прав третьих лиц, которыми они 
могут обладать на закладываемое недвижимое имущество, не является исчерпывающим. 
Если это указание, содержащееся в комментируемой статье Закона, не будет выполнено, 
залогодержатель получает право измененить условия договора об ипотеке либо 
потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Данное 
основание досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства находится 
в ряду других оснований, содержащихся в ст.35, 36, 39, 41, 42, 72 Закона "Об 
ипотеке".

                          Глава III. Закладная

     Вступившим в действие 22 июля 1998 г. Федеральным законом "Об ипотеке 
(залоге недвижимости)" в гражданский и коммерческий оборот введен новый вид 
ценных бумаг - закладные, являющиеся неэмиссионными ценными бумагами. Данная 
глава содержит множество новелл, в том числе специальные правила составления 
и выдачи (выпуска в обращение) закладных, отчуждения прав по ним, исполнения 
удостоверенных закладными обязательств.
     Закладная позволяет увеличить количество участников ипотечного рынка, 
облегчает построение правоотношений между ними и расширяет их возможности. 
Наличие института закладной обеспечивает создание вторичного рынка закладных, 
на котором происходит трансформация персонифицированных закладных в обезличенные 
доходные ценные бумаги (прежде всего облигации) и размещение их среди инвесторов.
     Глава III не содержит всех норм о закладной, часть из них помещена и 
в другие главы Закона "Об ипотеке". В частности, это сделано в отношении норм 
о порядке оборота закладных на рынке. Передача прав по закладной регламентирована 
ст.48, а залог закладной - ст.49; эти статьи являются составной частью гл. 
VIII "Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной".

     Статья 13. Основные положения о закладной
     1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по 
договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено 
настоящим Федеральным законом.
     2. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие 
права ее законного владельца:
     право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному 
ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других 
доказательств существования этого обязательства;
     право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
     3. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой 
обязательству и залогодатель.
     4. Составление и выдача закладной не допускаются, если:
     1) предметом ипотеки являются:
     предприятие как имущественный комплекс;
     земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, 
на которые распространяется действие настоящего Федерального закона;
     леса;
     право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;
     2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому 
на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, 
позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
     В случаях, предусмотренных настоящим пунктом, условия о закладной в договоре 
об ипотеке недействительны.
     5. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, 
- также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.
     Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим 
государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки.
     Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, 
установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.
     6. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства 
должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить 
соглашение, предусматривающее такое изменение предмета ипотеки, при котором:
     заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об 
ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным 
объектом прав;
     размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных 
по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению 
с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.
     Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено.
     7. При заключении соглашений, указанных в пункте 6 настоящей статьи и 
пункте 3 статьи 36 настоящего Федерального закона, и при переводе долга по 
обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:
     либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней 
нотариально удостоверенной копии данного соглашения и указания на соглашение 
как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой 
закладной в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального 
закона;
     либо аннулирование закладной и одновременная с этим выдача новой закладной, 
составленной с учетом соответствующих изменений.
     В последнем случае одновременно с заявлением о внесении изменений в данные 
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель 
передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую 
закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его 
законном владении закладную.
     Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную 
регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

     Комментарий к статье 13

     1. Нормы комментируемой статьи и все остальные, входящие в данную главу, 
являются новеллами для российского права. И это - естественное следствие того, 
что в России возрождается институт закладной, имевший значительное развитие 
в дореволюционный период.
     Закладная в п.1 ст.13 Закона определена короткой формулой. Это документ, 
в совокупности удостоверяющий права залогодержателя на долговое требование 
и по договору об ипотеке.
     Оформление закладной приводит к упрощению документарного представления 
долговых требований и права залога (ипотеки). Одновременно наличие закладной 
предполагает своего рода "обезличивание" прав не только на долговое требование, 
но и на предмет залога.
     2. По Закону (п.2 ст.13) закладная имеет статус именной ценной бумаги, 
так как отвечает общим признакам, которые установлены в отношении всех ценных 
бумаг (ч.1 п.1 ст.142 ГК РФ).
     Поскольку закладная является ценной бумагой, то в соответствии с правилом 
ч.2 п.1 ст.142 ГК РФ с ее передачей не может иметь места частичная передача 
прав, ею удостоверенных, исчерпывающий перечень которых приведен в п.2 ст.13 
Закона.
     К числу денежных надлежит относить всякого рода платежные обязательства: 
по возвращению полученного кредита, оплате товаров и услуг, признанным претензиям 
и т.д. (ст.317 ГК РФ).
     3. Необходимо отметить, и на это содержится специальное указание в п.4 
Методических рекомендаций по применению Закона "Об ипотеке", что, исходя из 
содержания правил статей 13 и 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", 
закладная не является эмиссионной ценной бумагой. Выдача одним лицом двух 
или более закладных не является их выпуском и не подлежит государственной 
регистрации в соответствии с правилами Закона о РЦБ.
     Также важно обратить внимание, что предметом регулирования Закона о РЦБ 
являются отношения, возникающие при эмиссии и обращении эмиссионных ценных 
бумаг независимо от типа эмитента, а также особенности создания и деятельности 
профессиональных участников рынка ценных бумаг (ст.1).
     4. Виды ценных бумаг определены в ст.143 ГК РФ. Приведенный в ней перечень 
не является исчерпывающим и может быть расширен другими документами, которые 
законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке отнесены к числу 
ценных бумаг.
     Закон о РЦБ не содержится сведений об "именной неэмиссионной ценной бумаге". 
При наличии в Российской Федерации единого рынка ценных бумаг и его централизованного 
регулирования через ФКЦБ России, являющуюся федеральным органом исполнительной 
власти, в России нет закона, который бы всеобъемлющим образом раскрывал нормы 
обо всех ценных бумагах, разрешенных к обращению на территории страны. К тому 
же ст.143 ГК РФ такого рода единый закон о ценных бумагах не предусмотрен, 
равно как и принятие специальных законов, посвященных исключительно ценным 
бумагам. Поэтому совершенно оправданно и правомерно появление норм о новой 
ценной бумаге - закладной в Законе "Об ипотеке".
     5. Нормой п.3 ст.13 Закона в состав лиц, обязанных по закладной, включены: 
должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
     6. В п.4 комментируемой статьи содержится правило, по которому введены 
ограничения на составление и выдачу закладной. Их перечень, включающий конкретный 
перечень имущества и одно основание, носит исчерпывающий характер. Несоблюдение 
данной императивной нормы ведет к тому, что договор об ипотеке считается недействительным, 
если в нем условия о закладной связаны со случаями, подпадающими под указанные 
ограничения.
     В ст.5 Закона (см. комментарий к ней) содержатся запрещения в отношении 
определенного имущества, которое не может быть предметом ипотеки. Эти запрещения 
в совокупности с запретами на составление и выдачу закладной дают целостное 
представление обо всех случаях, когда использование закладной невозможно.
     7. Правовые нормы пп.2 комментируемого п.4 ст.13 Закона базируются на 
положениях п.1 ст.555 ГК РФ, в котором определено, что цена в договоре продажи 
недвижимости отнесена к существенным условиям договора и при ее несогласовании 
сторонами сделки договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При 
этом правило о применении цены на аналогичные объекты недвижимости (здания, 
сооружения и т.д.), предусмотренные п.3 ст.424 ГК РФ, применению не подлежит.
     Правила п.3 ст.424 ГК РФ применяются в случаях, когда возмездный договор 
был заключен, т.е. когда между сторонами не было разногласий относительно 
цены. В рассматриваемом случае по установлению запрета на составление и выдачу 
закладной ничего подобного нет, поскольку "сумма долга на момент заключения 
договора не определена" и к тому же "обеспечиваемое денежное обязательство 
не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент". 
Налицо явное наличие разногласий по поводу цены.
     Поэтому оправданно как наличие разрешения на заключение договора об ипотеке, 
в котором "сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению 
в будущем" (при этом в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие 
необходимые условия ее определения; см. п.4 ст.9 Закона и комментарий к ней), 
так и запрещения на составление и выдачу закладной по указанному основанию.
     8. Законом (ч.1 п.5 ст.13) обязанность по составлению закладной возложена 
на залогодателя. Когда он является третьим лицом, то в составлении закладной 
также обязан принимать участие и должник по обеспеченному ипотекой обязательству.
     После государственной регистрации ипотеки, осуществляемой в соответствии 
с требованиями Закона о госрегистрации прав, закладная выдается первоначальному 
залогодержателю органом, осуществившим государственную ипотеку и зарегистрировавшим 
его в подразделе III-2 "Запись об ипотеке" Единого государственного реестра 
прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве первоначального залогодержателя 
(ч.2 п.5 ст.13 Закона).
     Оборотоспособность закладной является важнейшим ее качеством и достоинством. 
В отношении правил ее оборота в ч.3 п.5 ст.13 Закона содержатся нормы, прямо 
указывающие на ст.48 "Передача прав по закладной" (см. комментарий к ней) 
и ст.49 "Залог закладной" (см. комментарий к ней) Закона "Об ипотеке".
     9. Особенности регламентации отношений, возникающих в случае частичного 
исполнения обязательства, обеспеченного залогом, содержатся в ст.17 и 25 Закона 
о залоге. Данные нормы, применительно к правоотношениям по закладной, конкретизированы 
в п.6 ст.13 Закона. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой 
обязательства, в соответствии с установленным порядком действий сторон, им 
предоставлено право: 1) изменить предмет ипотеки на его часть; 2) изменить 
размер обеспечения по договору об ипотеке. Факт реализации указанной возможности 
должен быть задокументирован. Должник по обязательству, залогодатель и законный 
владелец закладной вправе заключить соглашение, подлежащее нотариальному удостоверению. 
В нем названным сторонам необходимо предусмотреть:
     а) в отношении имущества, являющегося предметом ипотеки и части которого 
могут быть самостоятельным объектом прав, такое изменение ипотечной массы, 
которое позволяет признать заложенным только часть ранее заложенного по данному 
договору об ипотеке имущества;
     б) в отношении размера обеспечения такое его изменение, при котором размер 
требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному 
договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который 
обеспечивался ипотекой ранее.
     10. Случай частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства 
не является единственным, когда должник по обязательству, залогодатель и законный 
владелец закладной вправе заключить соглашение. Оно, как это предусмотрено 
п.7 ст.13 Закона, заключается также по поводу:
     - восстановления или замены залогодателем погибшего или поврежденного 
имущества, заложенного по договору об ипотеке (см. п.3 ст.36 Закона и комментарий 
к ней);
     - перевода долга по обеспеченному ипотекой обязательству (ст.356 ГК РФ).
     В соглашениях, заключенных по названным основаниям, предусматривается 
какое-либо одно из двух возможных действий:
     1) внесение изменений в содержание закладной посредством приложения к 
ней нотариально удостоверенной копии данного соглашения, с соблюдением при 
этом установленных правил (см. ч.2 ст.15 Закона и комментарий к ней);
     2) аннулирование закладной (в порядке, установленном ч.2 п.7 ст.17 Закона), 
с одновременной выдачей новой закладной, включающей все необходимые изменения.
     Процесс осуществление процедуры для второго случая регламентирован нормами 
комментируемой статьи (п.7 ст.13 Закона). На орган, осуществивший государственную 
регистрацию ипотеки, возлагается обязанность хранить в своем архиве аннулированную 
закладную до момента погашения регистрационной записи об ипотеке (см. ст.25 
Закона и комментарий к ней).

     Статья 14. Содержание закладной
     1. Закладная должна содержать:
     1) слово "закладная", включенное в название документа;
     2) имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование 
и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;
     3) имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства 
либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - 
юридическое лицо;
     4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение 
которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого 
договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
     5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник 
не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование 
и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;
     6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, 
если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих 
в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
     7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, 
а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих 
платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти 
сроки и размеры платежей (план погашения долга);
     8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое 
установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
     9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;
     10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом 
ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, 
с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом 
ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название 
имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего 
пункта и срок действия этого права;
     11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено 
правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено 
никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент 
государственной регистрации ипотеки;
     12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника 
по обеспеченному ипотекой обязательству;
     13) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об 
ипотеке, а также предусмотренные пунктом 2 статьи 22 настоящего Федерального 
закона сведения о государственной регистрации ипотеки;
     14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
     Документ, названный "закладная", в котором тем не менее отсутствуют какие-либо 
данные, указанные в подпунктах 1 - 14 настоящего пункта, не является закладной 
и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.
     2. По соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут 
быть включены также данные и условия, не предусмотренные пунктом 1 настоящей 
статьи.
     3. При недостатке на самой закладной места для передаточных надписей 
или отметок о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к 
закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются 
таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом же 
листе.
     Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы 
и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом 
сделок.
     4. При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство 
из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если 
ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать 
о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем 
закладной является первоначальный залогодержатель.
     Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия 
путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной 
с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после 
того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.
     Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи 
с указанным несоответствием и его устранением.

     Комментарий к статье 14

     1. Закладная является именной ценной бумагой и должна содержать установленные 
п.1 комментируемой статьи обязательные реквизиты, отсутствие которых лишает 
закладную юридической силы.
     2. В пп.1 п.1 ст.14 Закона установлены требования к наименованию данного 
документа. Включение в ее наименование слова "закладная" призвано четко фиксировать 
правовую форму именной ценной бумаги и предопределять возможность применения 
к ней тех или иных норм законодательства (см. ст.13 Закона и комментарий к 
ней).
     3. Сведения об имени индивидуализируют человека (ст.19 ГК РФ) и имеют 
значение для обеспечения и защиты его гражданских прав, которыми он наделен, 
являясь участником ипотечных отношений. Не допускается приобретение прав и 
обязательств залогодателя под именем другого лица. Это положение направлено 
на защиту прав и интересов других участников, вовлеченных в систему отношений, 
имеющих место в связи с залогом недвижимого имущества. Сведения об имени заносятся 
в закладную (пп.2 п.1 ст.14 Закона).
     Точное определение места жительства (ст.20 ГК РФ) и указание сведений 
о нем в закладной имеют важное значение, так как с ним связано наступление 
многих гражданско-правовых последствий для залогодателя при совершении им 
юридически значимых действий. Например, общие правила о месте исполнения обязательства 
содержатся в ст.316 ГК РФ. Наименование и место нахождения юридического лица 
должны отвечать требованиям ст.54 ГК РФ. Сведения о них необходимы для его 
индивидуализации и приводятся в закладной (пп.2 п.1 ст.14 Закона).
     4. Требования к сведениям о первоначальном залогодержателе, помещаемым 
в закладную (пп.3 п.1 ст.14 Закона), аналогичны тем, что приводятся в п.3 
комментируемой статьи.
     5. Отличием и особенностью кредитного договора является то, что кредитором 
по нему выступают банки и иные кредитные организации (п.1 ст.819 ГК РФ). Исключение 
составляет коммерческий кредит (ст.823 ГК РФ). Реквизиты обязательства, исполнение 
которого обеспечивается ипотекой, указанные в пп.4 п.1 ст.14 Закона, указываются 
в закладной.
     6. Требования к сведениям о должнике, если он не является залогодателем, 
помещаемым в закладную (пп.5 п.1 ст.14 Закона), аналогичны тем, что приводятся 
в п.3 комментируемой статьи.
     7. Помещаемые в закладную (в соответствии с нормами пп.6 и 7 п.1 ст.14 
Закона) сведения о денежном обязательстве, обеспеченном ипотекой, а также 
о требованиях по его погашению, корреспондируют с положениями п.4 ст.9 Закона 
"Об ипотеке" (см. комментарий к нему).
     8. Требования по идентификации недвижимого имущества, отдаваемого в залог, 
посредством его описания для целей договора об ипотеке (см. комментарий к 
ч.1 п.2 ст.9 Закона), в такой же мере присущи для целей содержания закладной 
(пп.8 п.1 ст.14 Закона).
     9. Правила по оценке предмета ипотеки для целей содержания договора об 
ипотеке (см. комментарий к п.3 ст.9 Закона) также применимы для целей содержания 
закладной (пп.9 п.1 ст.14 Закона).
     10. Закладная является именной ценной бумагой, производной от документов, 
зафиксированные права в которых она удостоверяет. Поэтому имеет место общность 
сведений, помещаемых, например, как в договор об ипотеке, так и в закладную. 
Такая общность по представлению исчерпывающей информации в закладной (пп.10 
п.1 ст.14 Закона) имеет место в отношении сведений о наличии у залогодателя 
соответствующего права на закладываемое имущество (см. комментарий к п.2 ст.9 
Закона).
     11. Письменные предупреждения залогодержателя о правах третьих лиц на 
предмет ипотеки (см. ст.12 Закона и комментарий к ней) установленным образом 
отражаются в закладной (пп.11 п.1 ст.14 Закона)
     12. При подписании закладной соответствующим лицом (пп.12 п.1 ст.14 Закона) 
должны быть соблюдены требования ст.160 ГК РФ.
     13. Сведения о нотариальном удостоверении договора об ипотеке (см. комментарий 
к ст.10 Закона) и о государственной регистрации ипотеки (см. п.2 ст.22 Закона 
и комментарий к ней) также помещаются в закладную (пп.13 п.1 ст.14 Закона).
     14. К числу обязательных реквизитов закладной относится указание даты 
выдачи ее первоначальному залогодержателю (пп.14 п.1 ст.14 Закона).
     15. Из положений п.1 ст.14 Закона следует, что закладная носит формализованный 
характер. Не допускается, чтобы какие-либо из обязательных реквизитов (14 
позиций) отсутствовали в названном документе.
     Вследствие жесткой регламентации содержания закладной можно ожидать, 
что появится примерная ее форма для обращения на территории РФ.
     16. Нормой п.2 комментируемой статьи установлено, что наличие в закладной 
дополнительных данных и условий, помимо указанных в п.1 настоящей статьи, 
не влияет на ее действительность.
     17. В соответствии с общими правилами о порядке совершения нотариальных 
действий (раздел II Основ законодательства РФ о нотариате) в п.3 ст.14 Закона 
содержатся требования к оформлению текста закладной для случая, когда на ней 
самой нет места для передаточных надписей или отметок о частичном исполнении 
обеспеченного ипотекой обязательства. При этом все листы закладной составляют 
единое целое, для чего они прошнуровываются, пронумеровываются и скрепляются 
печатью нотариуса. Поэтому оправданно наличие имеющегося запрещения "отдельные 
листы закладной не могут быть предметом сделки".
     18. Статья (п.4) предусматривает защиту прав добросовестного приобретателя 
закладной. Закон охраняет его интересы, вводя традиционное для случая несоответствии 
закладной содержанию основного или залогового обязательства правило, по которому 
признается верным содержание закладной. В его основе лежат мотивы поведения 
приобретателя, который считает, что законно приобретает закладную в свою собственность. 
Наличие в действиях приобретателя умысла и даже неосторожности исключает возможность 
защиты его интересов. Первоначальный залогодержатель, владея закладной, не 
является ее приобретателем, а потому на него действие указанного правила не 
распространяется.
     При регламентации отношений, связанных с обнаружением несоответствия 
содержания закладной, введено понятие "законный владелец закладной". Законное 
владение - это обладание закладной по надлежащему правовому основанию. Право 
требовать устранения указанного несоответствия ставится законодателем в зависимость 
от срока заявления требования об этом. Осуществление этого права "немедленно", 
т.е. как только это становится возможным, является относительно определенным 
(п.2 ст.314 ГК РФ).
     19. В качестве лица, которое несет ответственность за убытки, возникшие 
в связи с несоответствием содержания закладной, назван составитель закладной 
(ч.3 п.4 ст.14 Закона). Субъектный состав лиц, которые являются составителями 
закладной, содержится в п.5 ст.13 Закона (см. комментарий к нему).
     В комментируемой норме ответственность составителя закладной установлена 
без определения признаков вины, например умысла или неосторожности. Следовательно, 
в данном случае при осуществлении предпринимательской деятельности ответственность 
составителя закладной наступает и при отсутствии вины. Поэтому к нему применимы 
нормы п.3 ст.401 ГК РФ.
     В случае когда составителями закладной являются залогодатель, являющийся 
третьим лицом, и должник по обеспеченному ипотекой обязательству, имеет место 
как вина, так и ответственность двух лиц. Поэтому в зависимости от имеющихся 
в реальной ситуации оснований могут применяться правила ст.404 - 406 ГК РФ.
     Общее правило по возмещению убытков содержится в ст.15 ГК РФ. Для обоснования 
размера понесенных убытков, из-за несоответствия содержания закладной, законному 
владельцу необходимо представить надлежащие доказательства.

     Статья 15. Приложения к закладной
     К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки 
или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.
     Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью 
точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, 
что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны 
для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога 
или иным образом.

     Комментарий к статье 15

     1. Наличие данной специальной статьи, посвященной приложениям к закладной, 
подчеркивает их значимость. Документы, прилагаемые к закладной, позволяют 
текстовое содержание закладной подкрепить соответствующим документарным обеспечением. 
Несмотря на это, законодатель не приводит определения приложения к закладной 
и какого-либо примерного перечня документов, которые могут входить в состав 
указанного приложения.
     2. В комментируемой статье только в общем виде предусмотрено, что к закладной 
могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки, и документы, 
необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. Поэтому 
в качестве приложения к закладной могут быть следующие соглашения:
     а) между должником, залогодателем и законным владельцем закладной в случае 
частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства (см. п.6 ст.13 
Закона и комментарий к нему);
     б) между залогодержателем и залогодателем о восстановлении или замене 
погибшего или поврежденного имущества (см. п.3 ст.36 Закона и комментарий 
к ней);
     в) о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству (ст.37, 38 
Закона, см. комментарий к ним).
     В тексте Закона (п.7 ст.13) содержится прямое указание на то, что внесение 
изменений в содержание закладной может быть произведено путем приложения к 
ней нотариально удостоверенной копии одного из перечисленных соглашений. Одновременно 
в содержании закладной должно содержаться указание на приложение как на документ, 
являющийся неотъемлемой частью закладной, со всеми вытекающими отсюда правовыми 
последствиями.
     3. В процессе оборота закладных на рынке возможно возникновение ситуации, 
когда документы, прилагаемые к закладной, становятся необязательны для лиц, 
к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным 
образом (ч.2 ст.15 Закона), в следующих случаях: 1) если документы не названы 
в закладной с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации; 
2) если в закладной не сказано, что данные документы являются ее неотъемлемой 
частью.
     4. Приложения к закладной - это документы (несмотря на их самое непосредственное 
отношение к ней и закрепление в виде неотъемлемой части), являющиеся по своему 
характеру отдельными элементами закладной. В Законе (п.6 и 7 ст.13) содержатся 
нормы о нотариальном удостоверении названных в них документов, прилагаемых 
к закладной.
     5. В соответствии с общим порядком по представлению документов на государственную 
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.16 Закона о регистрации 
прав) требуется, чтобы к заявлению о государственной регистрации были приложены 
документы, необходимые для ее проведения. Состав этих документов, в случае 
государственной регистрации ипотеки, конкретизируется в ст.20 Закона (см. 
комментарий к ней). На регистрацию представляется закладная с ее копией, документы, 
названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
     Проведенная государственная регистрация сделки (ст.14 Закона о госрегистрации 
прав) удостоверяется следующим образом: а) возникновение и переход прав на 
недвижимое имущество - свидетельством о государственной регистрации прав; 
б) регистрация договоров и иных сделок - посредством совершения специальной 
регистрационной надписи на документе, выражающем совершение. Таким образом, 
приложения к закладной - это всего лишь документы, необходимые для проведения 
регистрационных действий, результатом которых является государственная регистрация 
прав на данный объект недвижимости, но отнюдь не документов.

     Статья 16. Регистрация владельцев закладной
     1. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего 
государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Едином государственном 
реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием 
его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое 
лицо - его наименования и места нахождения.
     2. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного 
владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином 
государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной 
выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному 
обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность 
должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого 
законного владельца закладной об уступке прав по закладной.
     3. Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть 
осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществивший 
государственную регистрацию ипотеки, при предъявлении закладной на основании:
     совершенной в соответствии с настоящим Федеральным законом передаточной 
надписи на имя заявителя, если совершившее такую надпись лицо являлось законным 
владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была 
сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную 
по истечении определенного в ней срока (пункт 4 статьи 49);
     документов, подтверждающих перехoд прав по закладной к другим лицам в 
результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;
     решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

     Комментарий к статье 16

     1. Правовая норма п.1 комментируемой статьи развивает правило о том, 
что права залогодержателя могут удостоверяться закладной (см. п.1 ст.13 Закона 
и комментарий к ней).
     В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав 
в подразделе III-2 "Запись об ипотеке" Единого государственного реестра прав 
на недвижимое имущество и сделок с ним имеется графа "Залогодержатель". По 
общему правилу (п.18 Правил ведения Единого государственного реестра прав), 
в случае если владельцем права является физическое лицо, в записях Единого 
государственного реестра прав указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, 
удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места 
жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц указываются 
полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, 
дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, 
адрес фактического местонахождения.
     При государственной регистрации ипотеки, в подтверждение зарегистрированного 
права, правообладателю, т.е. залогодержателю, выдается свидетельство о государственной 
регистрации права.
     2. Сущность смены владельца закладной состоит в том, что право залога 
недвижимости по договору об ипотеке сохраняется, но данное обременение преобразуется 
в пользу другого гражданина или юридического лица (владельца закладной). Общее 
правило о порядке совершения такого рода регистрационной записи о прекращении 
прав, ограничений (обременений) содержится в п.63 Правил ведения Единого государственного 
реестра прав.
     Законный владелец закладной предоставленное ему "право потребовать" о 
регистрации себя "в качестве залогодержателя" реализует, выполняя правила 
представления документов на государственную регистрацию прав (ст.16 Закона 
о госрегистрации прав). Регистрационные действия начинаются с момента приема 
документов на государственную регистрацию прав (п.7 ст.16 Закона о госрегистрации 
прав).
     Если заявитель представит сведения о себе в орган по регистрации прав 
в том объеме, как это изложено в п.1 ст.16 Закона "Об ипотеке", т.е. имени 
и места жительства - если владельцем закладной является гражданин, а для юридического 
лица - наименования и места нахождения, то довольно проблематично, что документы 
на регистрацию будут приняты, поскольку для внесения в Единый государственный 
реестр прав установлен исчерпывающий перечень сведений о владельце прав (п.18 
Правил ведения Единого государственного реестра прав); им и надлежит руководствоваться 
при реализации на практике регистрационных процедур в отношении владельцев 
закладных.
     3. Вмененная Законом (п.2 ст.16) обязанность должнику по обязательству, 
обеспеченному ипотекой, не согласуется с предписанием о том, что владелец 
закладной при осуществлении своих прав обязан предъявлять закладную тому обязанному 
лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее 
право, по его требованию (см. п.1 ст.17 Закона и комментарий к ней), за исключением 
случая передачи закладной (при ее залоге) в депозит нотариуса.
     Ограничение контрольных прав должника по обязательству, обеспеченному 
ипотекой, ставит его в неравноправное положение. Поскольку вполне может возникнуть 
ситуация, когда закладная окажется выбывшей из владения законного владельца 
закладной например будет утрачена. Однако должник, лишенный возможности постоянно 
отслеживать складывающуюся ситуацию с владением закладной, т.е. вне зависимости 
от степени информированности по данному вопросу, тем не менее обязан осуществлять 
промежуточные платежи по обязательству.
     Указанное правило по осуществлению промежуточных платежей действует до 
момента получения должником письменного уведомления от ранее или вновь зарегистрированного 
законного владельца закладной, что по ней произошла уступка прав. В Законе 
(п.2 ст.16), не уточнено каким образом должно быть отправлено письменное уведомление. 
Между тем срок его доставки имеет существенное значение, так как в случае 
несвоевременного получения уведомления должник может направить очередной платеж 
залогодержателю, перед которым у него уже нет обязательств вследствие происшедш 
прав по закладной.
     4. Норма п.3 ст.16 Закона об осуществлении в течение одного дня регистрационной 
записи о законном владельце закладной является новой и не согласуется с положениями 
п.3 ст.13 Закона о госрегистрации прав, в соответствии с которыми государственная 
регистрация производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления 
и документов, необходимых для ее проведения. Установленная временная норма 
в один день также расходится с п.4 ст.20 Закона (см. комментарий к нему), 
воспроизводящим правила п.3 ст.13 Закона о госрегистрации прав.
     Наличие оснований для государственной регистрации прав - условие необходимое, 
но недостаточное. В обязательном порядке должна быть в полном объеме соблюдена 
процедура регистрации, например проверка юридической силы представленных на 
государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов п.1 ст.17 
Закона о госрегистрации прав). Уже только эта работа не может быть выполнена 
в течение одного дня, не говоря о проведении всех остальных не менее важных 
и ответственных регистрационных действий. Поэтому установленный в п.3 ст.16 
Закона срок "в течение одного дня" нельзя признать реальным.
     5. Статья (п.3) содержит исчерпывающий перечень оснований, вследствие 
которых при предъявлении закладной в органе, осуществившем государственную 
регистрацию ипотеки, осуществляют регистрационную запись о законном владельце 
закладной, если:
     1) в соответствии с Законом "Об ипотеке" передаточная надпись сделана 
на имя заявителя, если совершившее такую надпись лицо являлось:
     а) законным владельцем закладной (см. п.3 ст.48 Закона и комментарий 
к нему);
     б) залогодержателем закладной, если на его имя была сделана специальная 
залоговая передаточная надпись и он продал закладную по истечении определенного 
в ней срока (см. п.4 ст.49 Закона и комментарий к нему);
     2) документы, подтверждают переход прав по закладной к другим лицам:
     а) в результате реорганизации юридического лица (ст.58, п.2 ст.218 ГК 
РФ);
     б) в порядке наследования (п.2 ст.218 ГК РФ);
     3) суд вынес решение о признании прав по закладной за заявителем (см. 
п.1 ст.18, п.2 ст.49 Закона и комментарий к ним).

     Статья 17. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного 
ипотекой обязательства
     1. При осуществлении своих прав, предусмотренных федеральным законом 
или договором, владелец закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному 
лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее 
право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана 
в депозит нотариуса.
     2. Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства 
полностью обязан передать закладную залогодателю, а в случаях, когда обязательство 
исполняется по частям, - обеспечить должнику возможность сделать отметку на 
закладной об исполнении соответствующей части обязательства или удостоверить 
ее исполнение иным образом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных 
последующих владельцев закладной.
     3. Нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки 
или удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой 
обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство 
или соответственно его часть не исполнены.
     4. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг 
полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной 
в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно 
уполномоченному законным владельцем закладной на осуществление прав по ней.
     5. В случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге закладной 
должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство 
внесением долга в депозит нотариуса.
     6. Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной 
в осуществлении им прав по закладной в случаях, если:
     судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной уступки 
прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности 
этой сделки;
     предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным 
владельцем и выдачей дубликата закладной (статья 18) либо в связи с нарушением 
порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица 
не отвечают.
     Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного 
владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных 
на закладной.
     7. Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, 
осуществившем государственную регистрацию ипотеки, свидетельствует, если иное 
не доказано или не установлено настоящим Федеральным законом, что обеспеченное 
ипотекой обязательство исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, 
обязано незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа вышеуказанных.
     В случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным законом закладная 
аннулируется, орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, незамедлительно 
по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне 
штампа "погашено" или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, 
за исключением физического уничтожения закладной.

     Комментарий к статье 17

     1. В статье (п.1) установлена обязанность владельца закладной по ее предъявлению 
должнику или залогодателю. Это правило имеет исключение для случая, когда 
осуществлен залог закладной с передачей ее в депозит нотариуса (п.4 ст.338 
ГК РФ). Порядок принятия в депозит ценных бумаг, а также денежных сумм определен 
в ст.87 и 88 Основ законодательства РФ о нотариате.
     2. Норма п.2 комментируемой статьи корреспондирует с положениями п.7 
ст.17 Закона (см. комментарий к нему), по которым обеспеченное ипотекой обязательство 
признается исполненным, если закладная находится у любого из обязанных по 
ней лиц. Прекращение ипотеки производится погашением регистрационной записи 
об ипотеке по правилам ст.25 Закона (см. комментарий к ней). Погашение регистрационной 
записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки служит основанием для аннулирования 
закладной в порядке, установленном ч.2 п.7 ст.17 Закона. Аннулированная закладная 
передается ранее обязанному лицу по его требованию.
     При исполнении обязательства по частям залогодержателю надлежит обеспечить 
должнику возможность каким-либо из двух способов, разрешенных Законом (п.2 
ст.17), документально зафиксировать указанное исполнение.
     3. В п.3 получили свое развитие и закрепление установленные п.2 требования 
к документальному оформлению факта исполнения обязательства, обеспеченного 
ипотекой.
     4. В качестве лиц, которым должник по обеспеченному ипотекой обязательству 
погашает свой долг, нормой п.4 определены: 1) законный владелец закладной 
(см. п.3 ст.48 Закона и комментарий к нему); 2) лицо, письменно уполномоченное 
законным владельцем закладной на осуществление прав по ней (ст.312 ГК РФ).
     5. Погашение долга должником может производиться полностью или в части, 
за которую он отвечает, посредством надлежащего исполнения своих обязанностей 
по закладной в соответствии с имеющимся планом погашения долга, как это предусмотрено 
по общему правилу ст.309 ГК РФ.
     6. Пункт 5 ст.17 Закона определяет, на основе общих правил ст.327 "Исполнение 
обязательства внесением долга в депозит" ГК РФ, действия должника в случае 
передачи закладной в депозит нотариуса при залоге закладной.
     7. В п.6 ст.17 Закона приведен исчерпывающий перечень случаев, по которым 
обязанное по закладной лицо наделено правом отказать предъявителю закладной 
(это может быть: первоначальный залогодержатель; законный владелец закладной; 
лицо, письменно уполномоченное законным владельцем закладной на осуществление 
прав по ней) в осуществлении им прав по закладной. Осуществление названного 
права не означает, что оно предоставляет обязанному по закладной лицу право 
отказаться от обязательства, удостоверенного данной именной ценной бумагой. 
Все обязательства, выраженные в закладной, за указанным лицом остаются (п.2 
ст.147 ГК РФ). Для того чтобы уменьшить убытки, которые стороны могут понести 
в результате случаев, перечисленных в п.6 ст.17 Закона, им следует оперативно 
предпринять необходимые меры по устранению возникших препятствий, соблюдая 
действующее законодательство.
     Установлены строго очерченные правовые рамки деятельности лица, обязанного 
по закладной. Ему запрещено выдвигать к законному владельцу закладной какие-либо 
возражения, если они не находятся в причинной связи с закладной.
     8. В п.7 комментируемой статьи законодатель определил перечень субъектов, 
нахождение закладной у которых является свидетельством, что обеспеченное ипотекой 
обязательство исполнено. Установленное правило действует в том случае, если 
иное не доказано или не установлено Законом "Об ипотеке".
     Информативная обязанность субъекта, участвующего в ипотечных правоотношениях, 
возникает с момента обладания закладной и предполагает ее осуществление "незамедлительно", 
т.е. как только это оказывается возможным. При этом для уведомления (сообщения) 
могут использоваться различные формы. Обязанный субъект должен использовать 
ту форму, которая позволяет сделать уведомление (довести сообщение) соответствующих 
лиц в наиболее короткие сроки.
     9. Комментируемая статья (ч.2 п.7) регламентирует процедуру аннулирования 
закладной. Ее проводят в предусмотренных случаях, например при несоответствии 
закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено 
ипотекой (см. п.4 ст.14 Закона и комментарий к нему).

     Статья 18. Восстановление прав по утраченной закладной
     1. Восстановление прав по утраченной закладной производится залогодателем, 
а если он является третьим лицом, - также и должником по обеспеченному ипотекой 
обязательству на основании:
     заявления в их адрес лица, означенного в Едином государственном реестре 
прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя, если по данным, внесенным 
в указанный реестр в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона, 
возможно установить все передаточные надписи, совершенные на утраченной закладной;
     решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого 
производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в 
соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.
     2. Залогодатель, а если он является третьим лицом, также и должник по 
обеспеченному ипотекой обязательству обязаны в минимально возможные сроки 
составить дубликат закладной с отметкой на нем "дубликат" и передать его в 
орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки.
     3. Дубликат закладной выдается органом, осуществившим государственную 
регистрацию ипотеки, путем вручения лицу, утратившему закладную.
     4. Дубликат закладной должен полностью соответствовать утраченной закладной.
     Составитель дубликата закладной несет ответственность за убытки, возникшие 
в связи с несоответствием дубликата закладной утраченной закладной. Обязанные 
по закладной лица не вправе отказывать законному владельцу дубликата закладной 
в осуществлении прав по ней в связи с указанным несоответствием, если они 
за него отвечают.

     Комментарий к статье 18

     1. Комментируемая статья развивает и конкретизирует общее правило о восстановление 
ценной бумаги (ст.148 ГК РФ) в отношении восстановления прав по утраченной 
закладной. Поскольку закладная является именной ценной бумагой, то в случае 
ее утраты восстановление прав по ней осуществляется путем обращения к лицу, 
составившему закладную (см. п.5 ст.13 Закона и комментарий к нему).
     2. Исчерпывающий перечень оснований, по которым могут быть восстановлены 
права по утраченной закладной, приведен в п.1 ст.18 Закона.
     Порядок особого производства изложен в подразделе III "Особое производство" 
раздела II "Производство в суде первой инстанции" (ст.245 - 281) ГПК РСФСР. 
В действующем ГПК РСФСР предусмотрен судебный порядок восстановления прав 
только для двух видов ценных бумаг: предъявительских и ордерных (гл.33 "Вызывное 
производство"). Судебный порядок восстановления прав по утраченным другим 
ценным бумагам, в том числе и именным, не предусмотрен.
     В ст.27 "Подсудность дел об установлении фактов, имеющих юридическое 
значение" АПК РФ установлено, что дела об установлении фактов, имеющих юридическое 
значение, рассматриваются по месту нахождения заявителя, за исключением дел 
об установлении факта владения зданием, сооружением, земельным участком, которые 
рассматриваются по месту нахождения здания, сооружения, земельного участка.
     3. Норма п.2 концентрирует в себе правила ст.13 "Основные положения о 
закладной" (см. комментарий к ней) и ст.14 "Содержание закладной" (см. комментарий 
к ней), поскольку закладная составляется в основном с опорой на них. При оформлении 
ее дубликата также необходимо выполнить все предусмотренные процедуры с соблюдением 
установленных требований. На составителя закладной возложена обязанность выполнить 
указанную работу "в минимально возможные сроки" и передать дубликат закладной 
в орган, осуществивший регистрации ипотеки.
     По существу, формулировкой "в минимально возможные сроки" законодатель 
не предусмотрел срок выполнения обязательства по составлению дубликата закладной. 
Поэтому в отношении него должно действовать правило п.2 ст.314 ГК РФ. То есть 
обязательство должно быть исполнено в разумный срок после его возникновения. 
Представляется (хотя это прямо не указано в Законе), что конкретный срок составления 
дубликата закладной залогодержателю следует оговорить в момент обращения с 
заявлением к составителю закладной. Если рассматриваемое обязательство не 
будет исполнено в разумный срок, тогда оно подлежит исполнению в течение семи 
дней (ч.2 п.2 ст.314 ГК РФ).
     4. Правовые нормы п.3 базируются на положениях ч.2 п.5 ст.13 Закона (см. 
комментарий к ней), в которой определено, что закладная выдается первоначальному 
залогодержателю. При восстановлении закладной ее дубликат вручается лицу, 
утратившему закладную. Это всегда делает орган, осуществивший государственную 
регистрацию ипотеки.
     5. Ответственность за содержание дубликата закладной и возможные убытки, 
связанные с этим, возложены на составителя закладной (ч.2 п.4 ст.18 Закона). 
В этой связи представляется, что сторонам, участвующим в ипотечных правоотношениях, 
на случай возникновения ситуации по восстановлению прав по утраченной закладной 
целесообразно в договоре об ипотеке предусмотреть следующее: 1) разделить 
ответственность между составителем закладной, лицом, утратившим закладную, 
и законным владельцем дубликата закладной; 2) установить соответствующие правовые 
барьеры, направленные на воспрепятствование возникновению дубликата закладной, 
не соответствующего утраченной закладной; предусмотреть адекватную ответственность 
сторон за нарушения, связанные с восстановлением прав по утраченной закладной 
(санкции за нарушения должны в первую очередь служить тому, чтобы вероятность 
утраты закладной была предельно низкой величиной).
     6. Залогодатель, а если он является третьим лицом, также и должник по 
обеспеченному ипотекой обязательству (см. п.1 ст.17 Закона и комментарий к 
ней) являются обязанными по закладной лицами, а потому "не вправе отказывать 
законному владельцу дубликата закладной в осуществлении прав по ней в связи 
с указанным несоответствием, если они за него отвечают" (ч.2 п.4 ст.18 Закона). 
Таким образом, несмотря на наличие несоответствия дубликата закладной утраченной 
закладной, права законного владельца дубликата закладной нельзя ограничить, 
если имеющиеся пороки в содержании дубликата находятся в причинной связи с 
действиями лиц, обязанных по закладной.

              Глава IV. Государственная регистрация ипотеки

     В структуре Закона "Об ипотеке" глава IV "Государственная регистрация 
ипотеки" занимает значительное место (десять статей из 79). Нормы, включенные 
в них, направлены на регулирование однородных отношений, содержащихся во взаимосвязанном 
специальном Законе о госрегистрации прав, в п.5 ст.29 которого имеется указание 
на особый характер государственной регистрации ипотеки, и поэтому правила 
о ней могут устанавливаться также Законом "Об ипотеке".
     До вступления в силу 31 января 1998 г. Закона о госрегистрации прав в 
отечественной практике сложился порядок регистрации недвижимого имущества 
и сделок с ним в зависимости от вида имущества в различных государственных 
органах. Подобная практика привела к ведомственному, а оттого зачастую противоречивому 
нормотворчеству. Из-за отсутствия единого органа по регистрации прав на недвижимое 
имущество не было единой государственной политики в данной области и надлежащего 
контроля. Имевшая место до введения Закона о госрегистрации прав система учета 
и регистрации недвижимости в субъектах Федерации вкратце (через полномочия 
по учету и регистрации) выглядела следующим образом:
     1. Бюро технической инвентаризации - технический учет (в соответствии 
с инструкцией 1968 г.) объектов недвижимости (преимущественно в отношении 
жилого фонда) и выдача регистрационных удостоверений.
     2. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различного уровня 
- передача имущества государственных и муниципальных предприятий при приватизации 
частным предприятиям и выдача им документов, подтверждающих право собственности 
на имущество, перешедшее в процессе приватизации или иным образом; выдача 
(в соответствии со ст.4 Закона о приватизации) свидетельств о собственности, 
которые документально дополняли возникновение права вследствие купли-продажи, 
плана приватизации, постановлений органов местной власти или субъектов Федерации, 
федеральных органов.
     3. Комитеты по земельным ресурсам и землеустройству различного уровня 
- выдача (в соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 
"О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России") 
собственнику земельного участка свидетельства на право собственности на землю, 
подлежащее регистрации в поземельной книге; ведение (в соответствии с Указом 
Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре 
и регистрации документов о правах на недвижимость") государственного земельного 
кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки 
и прочно связанную с ними недвижимость.
     Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 установлено 
(п.4), что Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним, которые утверждены этим постановлением, применяются 
на территории Российской Федерации всеми органами, осуществляющими регистрацию 
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, начиная с даты введения Закона 
о госрегистрации прав.
     Несмотря на наличие в Законе "Об ипотеке" данной специальной гл.IV, нормы 
об отдельных аспектах госрегистрации ипотеки содержатся и в других главах 
комментируемого Закона.

     Статья 19. Основные положения о государственной регистрации ипотеки
     1. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции 
в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном 
Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество 
и сделок с ним.
     2. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения 
имущества, являющегося предметом ипотеки.

     Комментарий к статье 19

     1. Данная норма п.1 корреспондирует с правилами п.1 ст.10 Закона и п.3 
ст.339 ГК РФ, по которым договор об ипотеке подлежит государственной регистрации.
     Несоблюдение правила о государственной регистрации договора об ипотеке 
влечет его недействительность (см. ч.3 п.1 ст.10 Закона и комментарий к ней 
и п.4 ст.339 ГК РФ). Такой договор считается ничтожным (см. ч.3 п.1 ст.10 
Закона и комментарий к ней).
     В соответствии со ст.1 Закона о госрегистрации прав ипотека как отдельный 
вид права включена в ограничения (обременения) - наличие установленных законом 
или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, 
стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных 
вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, 
доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).
     2. Положения п.2 комментируемой статьи корреспондирует с нормой п.4 ст.2 
Закона о госрегистрации прав, содержащей уточнение "по месту нахождения недвижимого 
имущества в пределах регистрационного округа".
     Регистрационный округ - территория, на которой действует учреждение юстиции, 
осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и 
сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации 
в границах, как правило совпадающих с границами административно-территориальных 
единиц.

     Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки
     1. Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления 
залогодателя.
     2. Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:
     нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;
     документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
     доказательства уплаты регистрационного сбора;
     документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.
     3. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются 
закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, одновременно 
с документами, указанными в пункте 2 настоящей статьи, представляются также:
     закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям пункта 
1 статьи 14 настоящего Федерального закона, за исключением требования в отношении 
даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и 
ее копия;
     документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
     4. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня 
поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий 
государственную регистрацию ипотеки.
     5. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения 
регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на 
недвижимое имущество.
     Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной 
записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. 
Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое 
имущество совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления 
всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.
     6. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной 
регистрации.

     Комментарий к статье 20

     1. В п.1 воспроизводится норма, содержащаяся в п.1 ст.29 Закона о госрегистрации 
прав, имеющая одно существенное добавление "после государственной регистрации 
вещных прав залогодателя на недвижимое имущество". При этом законодатель исходит 
из того, что изначально в Едином государственном реестре прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним должно быть зарегистрировано право собственности 
или право хозяйственного ведения залогодателя на данный объект недвижимости 
и только при наличии зарегистрированного права на недвижимое имущество можно 
регистрировать ипотеку.
     2. Представляется, что приведенный в обобщенном виде перечень документов, 
которые должны быть представлены для регистрации ипотеки, нельзя считать окончательным 
(п.2 ст.20 Закона). Работа учреждений юстиции по регистрации прав в тех субъектах 
Федерации, где они уже созданы, еще только складывается, и потому вырабатывается 
практика осуществления процедур по регистрации ипотеки.
     3. Статья (п.3) развивает правило ст.16 Закона (см. комментарий к ней) 
о том, что производится регистрация владельцев закладной. Для удостоверения 
прав залогодержателя закладной требуется представить соответствующие документы 
с их копиями, которые перечислены.
     4. Пункт 4 ст.20 Закона повторяет норму, содержащуюся в п.3 ст.13 Закона 
о госрегистрации прав, устанавливающем продолжительность процедуры регистрации. 
Она должна длиться не более одного месяца. Регистрационные действия начинаются 
с момента приема документов, поэтому дата их представления фиксируется (п.6 
и 7 ст.16 Закона о госрегистрации прав).
     5. В п.5 комментируемой статьи повторяются общие понятия госрегистрации 
прав на недвижимое имущество и сделок с ним применительно к ипотеке (п.2 и 
3 ст.2, п.7 ст.16 Закона о госрегистрации прав).
     6. Норма, устанавливающая, что для третьих лиц ипотека считается возникшей 
с момента ее государственной регистрации (п.6 ст.20 Закона), корреспондирует 
с правилами п.7 ст.16 Закона о госрегистрации прав: "сделка считается зарегистрированной, 
а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или 
праве в Единый государственный реестр прав".

     Статья 21. Отказ в государственной регистрации ипотеки и отложение государственной 
регистрации ипотеки
     1. В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, 
предусмотренных Федеральным законом о государственной регистрации прав на 
недвижимое имущество и сделок с ним.
     2. Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем 
на один месяц при:
     непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, 
какого-либо из документов, указанных в пунктах 2 и 3 статьи 20 настоящего 
Федерального закона;
     несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов 
требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;
     необходимости проверки подлинности представленных документов.
     3. Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, 
орган, осуществляющий ее государственную регистрацию, запрашивает необходимые 
документы или требует устранения выявленных несоответствий.
     При невыполнении требований указанного органа в установленный им срок 
в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.
     4. При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся 
предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная 
регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.
     5. Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен 
быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной 
регистрации.

     Комментарий к статье 21

     1. Пункт 1 ст.21 Закона не содержит определенного правила, а отсылает 
к Закону о госрегистрации прав, имеющему специальную ст.20 "Основания для 
отказа в государственной регистрации прав". В соответствии с ней (п.1) в государственной 
регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
     1) право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации 
которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной 
регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
     2) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее 
лицо;
     3) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по 
форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
     4) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления 
о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента 
его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его 
издания на момент издания;
     5) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться 
правом на данный объект недвижимого имущества;
     6) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило 
документ без указания этих условий;
     7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует 
об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.
     О причинах отказа, если такое решение состоялось, заявителю сообщается 
в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного 
для рассмотрения заявления. Копия указанного сообщения учреждением юстиции 
помещается в дело правоустанавливающих документов (п.3 ст.20 Закона о госрегистрации 
прав).
     2. Закон о госрегистрации прав (ч.2 п.3 ст.20) детализирует общие нормы 
о судебной защите гражданских прав (ст.11 ГК РФ) применительно к случаю отказа 
в государственной регистрации прав. В нем также конкретизируются случаи, при 
возникновении которых может быть отказано в государственной регистрации ипотеки 
(п.2 ст.29). Указанные случаи могут иметь место при следующих условиях:
     1) если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается 
в соответствии с законодательством Российской Федерации (ограничения по имуществу, 
которое не может быть предметом ипотеки, приведены в ст.5 Закона "Об ипотеке"; 
см. комментарий к ней);
     2) если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых 
документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на 
недвижимое имущество и сделок с ним (требования к документам, представляемым 
на государственную регистрацию прав, изложены в ст.18 Закона о госрегистрации 
прав).
     3. Введенное понятие "отложение государственной регистрации ипотеки" 
и связанные с ним основания об отложении госрегистрации (п.2 ст.21 Закона) 
имеют существенное отличие от понятия "приостановление государственной регистрации 
прав", содержащегося в ст.19 Закона о госрегистрации прав.
     4. Приостановление государственной регистрации прав происходят в случаях:
     а) когда регистратор прав в течение месяца обязан принять необходимые 
меры по получению дополнительных сведений при возникновении у него сомнений 
в наличии оснований для государственной регистрации прав (п.1);
     б) при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. 
Госрегистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц, не считая 
срока "в течение месяца", указанного в п.1. В итоге суммарный срок приостановления 
регистрации ипотеки по данному основанию может достигать двух месяцев (п.2);
     в) на основании заявления в письменной форме (с указанием причин и срока, 
необходимого для такого приостановления) правообладателя или уполномоченного 
им на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. Госрегистрация 
прав может быть приостановлена не более чем на три месяца, при этом подача 
указанного заявления прерывает течение срока, установленного п.1, а срок, 
истекший до подачи названного заявления, не засчитывается в новый срок (п.3);
     г) на основании определения или решения суда, в порядке, установленном 
законодательством.
     Из смысла вышеназванных норм ст.19 Закона о госрегистрации прав следует, 
что приостановление госрегистрации прав (в том числе и ипотеки) возможно на 
один месяц, на два месяца и даже на пять месяцев. Таким образом, регистрация 
ипотеки может растянуться на многие месяцы и поэтому вполне возможно, что 
у одной из сторон обоснованно пропадет интерес к сделке (например, залогодатель 
нашел более выгодные условия по ипотечному жилищному кредитованию) и она может 
отказаться от ее осуществления без каких-либо особенно неблагоприятных для 
себя последствий, так как все это время договор об ипотеке считается не законным, 
поскольку вступает в силу с момента его государственной регистрации (см. п.2 
ст.10 Закона и комментарий к нему). Подобное положение дел с госрегистрацией 
прав способно серьезно затруднить рыночный оборот недвижимости в целом и становление 
ипотеки в частности.
     5. В Законе "Об ипотеке" и в Законе о госрегистрации прав по-разному 
изложена информативная обязанность регистратора прав в случае принятия им 
решения соответственно "об отложении государственной регистрации ипотеки" 
и "о приостановлении государственной регистрации прав".
     По Закону (п.3 ст.21) орган, осуществляющий государственную регистрацию 
ипотеки, принимая решение об ее отложении, запрашивает необходимые документы 
или требует устранения выявленных несоответствий. При этом нет указаний на 
то, в течение какого времени регистрирующий орган должен выполнить названную 
обязанность. Вместе с тем данный орган наделен полномочиями отказать в госрегистрации 
ипотеки при невыполнении его требований в установленный срок.
     По Закону о госрегистрации прав информативная обязанность регистратора 
возникает в двух случаях:
     1) регистратор прав, при возникновении у него сомнений в наличии оснований 
для государственной регистрации прав, обязан немедленно (т.е. как только это 
оказывается возможным) известить об этом заявителя, который вправе представить 
дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной 
регистрации прав (п.1 ст.19);
     2) регистратор прав, при направлении представленных документов на подтверждение 
их подлинности, обязан в письменной форме уведомить об этом заявителя. В случае 
если в течение не более чем месяца (не считая месячного срока, предусмотренного 
п.1 ст.19) не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации 
прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в госрегистрации прав и сделать 
об этом соответствующую запись в книге учета документов (п.2 ст.19).
     6. Нормы п.4 ст.21 Закона дополняют перечень оснований, содержащийся 
в п.2 комментируемой статьи, по отложению государственной регистрации ипотеки. 
Государственная регистрация прав может быть приостановлена, с внесением соответствующей 
отметки в Единый государственный реестр прав, на основании определения или 
решения суда, в порядке, установленном законодательством (п.4 ст.19 Закона 
о госрегистрации прав).
     7. В статье (п.5) устанавливается порядок информирования залогодателя 
об отказе (с соответствующей мотивировкой) в государственной регистрации ипотеки, 
отличающийся от того, что предусмотрен п.3 ст.20 Закона о госрегистрации прав.

     Статья 22. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной 
регистрации ипотеки
     1. Регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре 
прав на недвижимое имущество должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, 
предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке 
предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это 
также указывается в регистрационной записи об ипотеке.
     Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании 
договора об ипотеке.
     2. Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на 
договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего 
ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым 
она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются 
печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки.
     3. Если договор об ипотеке предусматривает выдачу закладной, орган, осуществивший 
государственную регистрацию ипотеки, обязан обеспечить к моменту выдачи закладной 
наличие в ней сведений, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, и указания 
на дату ее выдачи первоначальному залогодержателю, заверенных подписью должностного 
лица и скрепленных печатью этого органа.
     На новой закладной, выдаваемой в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным 
законом, указывается также дата ее выдачи, а на дубликате закладной - дата 
его выдачи, которые должны быть заверены подписью должностного лица и скреплены 
печатью органа, зарегистрировавшего ипотеку.
     4. Орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, оставляет 
в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу 
закладной, - также и копию закладной с приложениями.

     Комментарий к статье 22

     1. Норма данной статьи (п.1) не только повторяет правило п.3 ст.29 Закона 
о госрегистрации прав, но и развивает его включением в регистрационную запись 
об ипотеке указания на наличие закладной, если она предусмотрена договором 
об ипотеке.
     Поскольку Правила ведения Единого государственного реестра прав были 
утверждены гораздо раньше, чем состоялось принятие Закона "Об ипотеке", то 
поэтому в подразделе III-2 Единого государственного реестра прав, в котором 
ведутся записи об ипотеке, пока не предусмотрена графа "Закладная". Вместе 
с тем наличие графы "Особые отметки регистратора" позволяет при необходимости 
поместить в нее информацию о наличии закладной (см. ст.20 Закона и комментарий 
к ней).
     2. Порядок совершения надписи на договоре об ипотеке, предусмотренный 
п.2 ст.22 Закона, не в полной мере совпадает с правилами проведения государственной 
регистрации договоров и иных сделок в отношении недвижимого имущества, содержащимися 
в п.77 и 78 Правил ведения Единого государственного реестра прав (см. ст.20 
Закона и комментарий к ней).
     3. В ч.1. п.3 комментируемой статьи установлен ряд требований к порядку 
выдачи закладной органом, осуществившим государственную регистрацию ипотеки. 
Он обязан обеспечить к моменту ее выдачи наличие на ней предусмотренных и 
соответствующим образом оформленных сведений. Их наличие обязательно должно 
быть в документе, именуемом "закладная" (см. пп.13 и 14 п.1 ст.13 Закона и 
комментарий к ним).
     Часть 2 п.3 данной статьи предусматривает оформление дополнительных сведений 
на следующих закладных: 1) на новой закладной (выдается в случаях, предусмотренных 
п.4 ст.14 Закона) указывается дата ее выдачи; 2) на дубликате закладной указывается 
дата его выдачи.
     4. Пункт 4 ст.22 Закона конкретизирует применительно к ипотеке общие 
правила п.5 ст.18 Закона о госрегистрации прав.

     Статья 23. Исправление, изменение и дополнение регистрационной записи 
об ипотеке
     1. Исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке 
допускается на основании заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением 
другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление 
не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.
     2. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся 
на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении 
или о дополнении условий договора об ипотеке. Такое соглашение должно быть 
нотариально удостоверено.
     Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, 
если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случая, 
предусмотренного абзацем третьим пункта 6 статьи 13 настоящего Федерального 
закона.

     Комментарий к статье 23

     1. В отличие от ст.21 "Исправление технических ошибок, допущенных при 
государственной регистрации прав" Закона о госрегистрации прав комментируемая 
статья посвящена не только исправлению, но и изменению, а также дополнению 
регистрационной записи об ипотеке.
     2. Правовая норма п.1 корреспондирует с правилами п.1 ст.21 Закона о 
госрегистрации прав, в котором содержится требование о том, что технические 
ошибки исправляются в трехдневный срок по решению регистратора прав после 
обнаружения ошибки или получения заявления об ошибке в записях. В такой же 
срок в обязательном порядке в письменной форме получают информацию об исправлении 
технической ошибки участники отношений, возникающих при государственной регистрации 
прав.
     Исправление указанной ошибки осуществляется в случае, если нет оснований 
полагать, что такое исправление может иметь следующие последствия для правообладателей 
и третьих лиц, полагавшихся на соответствующие регистрационные записи: 1) 
причинение ущерба; 2) нарушение законных интересов.
     В связи с названными положениями принципиально важно отметить, что в 
п.2 ст.21 Закона о госрегистрации прав, в отличие от комментируемой ст.23 
Закона, включена норма, которая обязывает в случаях, если существуют основания 
полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить 
законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на 
соответствующие регистрационные записи, такое исправление производить по решению 
суда, арбитражного суда.
     3. Предписания, содержащиеся в ч.1 п.2 ст.23 Закона, вытекают из общих 
правил об основании изменения договора (п.1 ст.450 ГК РФ) и о порядке изменения 
договора (п.1 ст.452 ГК РФ). Не допускаются изменения и дополнения регистрационной 
записи об ипотеке, если права залогодержателя удостоверены закладной (ч.2 
п.2 ст.23 Закона). Из этого правила сделано единственное исключение для случая, 
когда изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших 
из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, 
увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой 
ранее.
     4. В Правила ведения Единого государственного реестра прав включен раздел 
VII "Записи об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права" 
(п.67 - 70); его наличие расширяет возможности по реализации положений комментируемой 
статьи.

     Статья 24. Расходы по государственной регистрации ипотеки
     Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению 
изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на 
залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено 
иное.

     Комментарий к статье 24

     1. Настоящая статья возлагает на залогодателя расходы по уплате сборов 
за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в 
регистрационную запись об ипотеке, если соглашением между ним и залогодержателем 
не установлено иное. Эта норма корреспондирует с п.1 и 2 ст.20 Закона "Об 
ипотеке", по которым госрегистрация ипотеки осуществляется на основании заявления 
залогодателя и вместе с другими документами должны быть представлены доказательства 
уплаты регистрационного сбора, а также с п.4 ст.16 Закона о госрегистрации 
прав, устанавливающем, что вместе с заявлением о государственной регистрации 
прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ 
об оплате регистрации.
     2. По общему правилу (п.2 ст.11 Закона о госрегистрации прав) плата за 
регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое 
имущество и сделок с ним взимается в размерах, установленных субъектами Российской 
Федерации. Максимальный размер платежей на территории Российской Федерации 
устанавливается Правительством Российской Федерации. Свое дальнейшее развитие 
данное установление законодателя нашло в Постановлении Правительства РФ от 
26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную 
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление 
информации о зарегистрированных правах". Данным постановлением установлено:
     1) максимальные размеры платы за государственную регистрацию прав на 
недвижимое имущество и сделок с ним составляют:
     - для физических лиц - 3-кратный установленный законом минимальный размер 
оплаты труда;
     - для юридических лиц - 50-кратный установленный законом минимальный 
размер оплаты труда.
     Максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на предприятие 
как имущественный комплекс и сделок с ним составляет 200-кратный установленный 
законом минимальный размер оплаты труда;
     2) максимальные размеры платы за предоставление информации о зарегистрированных 
правах на недвижимое имущество составляют:
     - для физических лиц - 25% установленного законом минимального размера 
оплаты труда;
     - для юридических лиц - установленный законом минимальный размер оплаты 
труда.
     Максимальный размер платы за предоставление информации о зарегистрированных 
правах на предприятие как имущественный комплекс составляет 3-кратный установленный 
законом минимальный размер оплаты труда.
     3. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в соответствии 
с предоставленными им правами обеспечивают решение вопросов, связанных с определением 
размеров, порядка, сроков и формы внесения взимания на территории субъекта 
Федерации платы за госрегистрацию прав и за предоставление информации о зарегистрированных 
правах с учетом ее максимальных размеров, установленных вышеназванным постановлением, 
а также использования средств, получаемых в виде указанной платы, за исключением 
ее централизуемой доли.
     4. Установление на федеральном уровне нормативов о максимальном размере 
платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок 
с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах привело к 
возникновению правовых и финансовых противоречий. Поскольку данная регистрация 
имеет статус государственной, то поэтому все, что связано с ее осуществлением, 
казалось бы, должно производиться по единым государственным тарифам (на все 
услуги, имеющие непосредственное отношение к регистрации). Однако этого не 
сделано. Размеры платы за оформление разного рода документов (например, плана 
(чертежа) земельного участка, плана участка недр, плана объекта недвижимости 
с указанием его кадастрового номера и др.), являющихся обязательным приложением 
к документам, необходимым для государственной регистрации прав, устанавливаются 
соответствующими организациями (учреждениями), по существу, произвольно, без 
необходимого централизованного регулирования.
     5. Особенностью государственной регистрации ипотеки является то, что 
это единственный вид сделок, за регистрацию которого взимается государственная 
пошлина в соответствии с пп.4 п.7 ст.4 Закона РФ от 9 декабря 1991 г. N 2005-1 
"О государственной пошлине" (с изменениями и дополнениями на 21 июля 1998 
г.). Размеры госпошлины за государственную регистрацию договора о залоге недвижимого 
имущества (договора об ипотеке) и за выдачу документа о данной регистрации 
установлены следующие:
     - гражданам - двукратный размер минимального размера оплаты труда за 
каждое действие;
     - юридическим лицам - пятикратный размер минимального размера оплаты 
труда за каждое действие.
     Госпошлина взимается помимо платы за регистрацию, установленной Законом 
о госрегистрации прав (п.2 ст.11). Таким образом, имеет место требование об 
уплате двух видов платежей (сборов) за одно регистрационное действие, что, 
конечно, недопустимо и должно быть решено на законодательном уровне.

     Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке
     Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного 
владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя 
либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении 
ипотеки.
     При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением 
ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным 
законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу 
по его требованию.

     Комментарий к статье 25

     1. Правоотношения по поводу ипотеки могут быть прекращены по следующим 
основаниям: 1) по общим основаниям, предусмотренными нормами гл.26 ГК РФ о 
прекращении любых обязательств; 2) по специальным основаниям прекращения залога, 
которые установлены ст.352, 354 и 356 ГК РФ; 3) по специальным основаниям 
прекращения ипотеки, предусмотренным настоящим Законом.
     2. В связи с тем что ипотека является зависимым обязательством, она прекращается 
с прекращением основного обязательства. Здесь прежде всего имеет значение 
не характер основания, вызвавшего прекращение основного обязательства, а сам 
факт его прекращения, т.е. что оно состоялось.
     3. В ч.1 ст.25 Закона "Об ипотеке" и п.4 ст.29 Закона о госрегистрации 
прав очерчен различный круг субъектов, которые наделены правом подавать заявление 
о погашении регистрационной записи об ипотеке.
     По правилам комментируемого Закона регистрационная запись об ипотеке 
погашается на основании: 1) заявления законного владельца закладной; 2) совместного 
заявления залогодателя и залогодержателя; 3) решения суда, арбитражного суда 
или третейского суда о прекращении ипотеки.
     Для совершения аналогичного действия по Закону о госрегистрации основаниями 
служат: 1) заявление залогодержателя; 2) заявление залогодателя с приложением 
документов об исполнении основного договора; 3) вступившее в силу решение 
суда, арбитражного суда или третейского суда.
     4. В том случае, когда погашение регистрационной записи об ипотеке производится 
в связи с прекращением ипотеки, то закладная аннулируется по правилам ч.2 
п.7 ст.17 Закона (см. комментарий к ней). Должник по обязательству, обеспеченному 
ипотекой, может затребовать и получить в свое распоряжение аннулированную 
закладную (ч.2 ст.25 Закона).

     Статья 26. Публичный характер государственной регистрации ипотеки
     Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе 
получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое 
имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего 
имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.
     Копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществившего государственную 
регистрацию ипотеки, не относится к документам публичного характера.

     Комментарий к статье 26

     1. Существующая ипотечная система опирается на основные принципы залога 
недвижимого имущества, одними из которых являются принципы обязательности 
(или внесения) и гласности (или публичности).
     Принцип обязательности (внесения) в современном российском законодательстве 
действует через внесение всех прав на недвижимость, в том числе и ипотеки, 
в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
     Законодатель сделал открытыми сведения, содержащиеся в Едином государственном 
реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение 
личности (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного 
юридического лица и полномочия его представителя) и заявление в письменной 
форме (п.1 ст.7 Закона о госрегистрации прав). Это позволяет на практике реализовать 
принцип публичности (гласности) ипотеки.
     2. Сама комментируемая статья 26 Закона и содержащееся в ней понятие 
"публичного характера" государственной регистрации являются новыми, поскольку 
в ст.7 Закона о госрегистрации прав употребляется понятие "открытость сведений" 
о государственной регистрации прав.
     3. Публичность государственной регистрации ипотеки характеризуется двумя 
основными признаками. Первый - предоставление сведений о том, имеется ли регистрационная 
запись об ипотеке соответствующего имущества и выдача заверенной выписки из 
регистрационной записи об ипотеке осуществляется только органом, осуществляющим 
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Второй признак - 
сама эта деятельность по своему характеру должна быть публичной, т.е. любое 
лицо вправе получить указанные информацию и документ.
     4. Не является документом публичного характера копия закладной (ч.2 ст.26 
Закона), находящаяся в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию 
ипотеки с соблюдением требований п.4 ст.22 Закона (см. комментарий к нему).

     Статья 27. Обжалование действий, связанных с государственной регистрацией 
ипотеки
     Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего 
органа от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальному залогодержателю, 
отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений, погашение 
регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил, регистрация 
несуществующей ипотеки, отказ в осуществлении прав, предусмотренных статьей 
26 настоящего Федерального закона, а также иные действия органа, осуществляющего 
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не соответствующие 
Федеральному закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный 
суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.

     Комментарий к статье 27

     1. По общему правилу отказ в государственной регистрации права на недвижимость 
или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут 
быть обжалованы в суд (п.5 ст.131 ГК РФ).
     2. Правовые нормы комментируемой статьи базируются на соответствующих 
положениях Закона о госрегистрации прав, в которых определено следующее:
     - отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего 
органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным 
лицом в суд, арбитражный суд (п.5 ст.2);
     - отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным 
лицом в суд, арбитражный суд (ч.2 п.3 ст.20).
     3. Статья содержит перечень оснований, по которым возможно обжалование 
действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки. Их содержание 
находится в прямой связи с действиями органа, осуществляющего государственную 
регистрацию прав на недвижимое имущество. Данный перечень не является исчерпывающим, 
что позволяет правоприменителю распорядиться предоставленными правами в полном 
объеме. Нарушенные при этом права находятся под судебной защитой (ст.11 ГК 
РФ).

     Статья 28. Ответственность органа, регистрирующего ипотеку
     Орган, который зарегистрировал или должен был зарегистрировать ипотеку, 
обязан в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации возместить 
заинтересованному лицу убытки, причиненные своими незаконными действиями (бездействием), 
в том числе:
     необоснованным отказом в государственной регистрации ипотеки;
     необоснованным отказом во внесении исправлений в регистрационную запись;
     задержкой в государственной регистрации ипотеки сверх установленного 
срока;
     государственной регистрацией ипотеки с нарушением требований, предъявляемых 
законодательством Российской Федерации к содержанию регистрационной записи, 
или с иными ошибками;
     несоблюдением требований пункта 3 статьи 22 настоящего Федерального закона;
     уклонением от выдачи закладной (дубликата закладной);
     неправомерным погашением регистрационной записи;
     необоснованным отказом в совершении действий, предусмотренных статьей 
26 настоящего Федерального закона.

     Комментарий к статье 28

     1. Положения комментируемой статьи опираются на общее правило об ответственности 
за убытки, причиненных гражданину или юридическому лицу в результате незаконных 
действий (бездействия) государственных органов (ст.16 ГК РФ), а также на особое 
правило об ответственности при государственной регистрации прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним (ст.31 Закона о госрегистрации прав).
     2. Статья содержит перечень возможных нарушений, которые может совершить 
регистратор прав при выполнении своих обязанностей.
     Необоснованный отказ в государственной регистрации ипотеки возможен при 
совершении регистрационных процедур, предусмотренных ст.21 Закона (см. комментарий 
к ней).
     Необоснованный отказ во внесении исправлений в регистрационную запись 
возможен при совершении действий, предусмотренных ст.23 Закона (см. комментарий 
к ней) и разделом VII Правил ведения Единого государственного реестра прав.
     Задержка в государственной регистрации ипотеки сверх установленного срока 
может быть вызвана несоблюдением сроков выполнения регистрационных действий, 
неправильным установлением начала и окончания течения срока при отложении 
(приостановлении) регистрации и т.п., вследствие недостаточной регламентации 
деятельности регистратора прав через соответствующую нормативную базу и контроля 
за соблюдением им своих обязанностей.
     Форма Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и 
сделок с ним и единый для Российской Федерации порядок их заполнения установлены 
Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Контроль за их соблюдением 
учреждениями юстиции по регистрации прав осуществляет Министерство юстиции 
России. Поэтому государственная регистрация ипотеки с нарушениями требований, 
предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию регистрационной 
записи, или с иными ошибками возможна вследствие отступления от предписаний, 
содержащихся в указанных Правилах.
     Несоблюдение требований п.3 ст.22 Закона (см. комментарий к ней) может 
быть следствием невыполнения правил о содержании закладной (см. ст.14 Закона 
и комментарий к нему).
     Уклонение от выдачи закладной (дубликата закладной) может быть связано 
с невозможностью установить все передаточные надписи, совершенные на утраченной 
закладной на основе данных, внесенных в Единый государственный реестр прав 
в соответствии со ст.16 Закона (см. комментарий к ней).
     Неправомерное погашение регистрационной записи возможно при несоблюдении 
норм раздела VI Правил ведения Единого государственного реестра прав и ст.25 
Закона (см. комментарий к ней).
     Необоснованный отказ в предоставлении сведений о том, имеется ли регистрационная 
запись об ипотеке соответствующего имущества и в выдаче заверенной выписки 
из регистрационной записи об ипотеке (см. ст.26 Закона и комментарий к ней), 
возможен, если не соблюдаются условия получения информации о зарегистрированных 
правах на объекты недвижимого имущества и данных их учета, которые определены 
в ст.8 Закона о госрегистрации прав.
     3. Содержащийся в ст.28 Закона перечень видов нарушений является исчерпывающим 
(закрытым). Во-первых, иные правонарушения органа, который зарегистрировал 
или должен был зарегистрировать ипотеку в Законе, не названы. Во-вторых, ответственность 
государственного органа практически повсеместно ограничена и несопоставима 
с ответственностью при осуществлении предпринимательской деятельности.
     4. Принимая во внимание отсутствие урегулированного в законодательстве 
реального механизма возмещения государственными органами причиненных физическим 
и юридическим лицам убытков, а также сложную финансовую ситуацию в государстве, 
в настоящее время и на обозримое будущее целесообразнее задействовать на практике 
иные механизмы государственных гарантий зарегистрированных прав. В частности, 
этим целям может и должно служить создание органами по регистрации прав либо 
субъектами Федерации специальных гарантийных (страховых) фондов, на формирование 
которых может направляться часть средств, получаемых в виде платы за государственную 
регистрацию прав (п.3 ст.11 Закона о госрегистрации прав).

         Глава V. Обеспечение сохранности имущества, заложенного
                         по договору об ипотеке

     Исследуемая глава V Закона "Об ипотеке", состоящая из восьми статей, 
содержит круг правоотношений, в которых в основном обобщены нормы ГК РФ с 
конкретизацией их применительно к ипотеке. В состав правоотношений данной 
главы входят:
     - нормы о пользовании залогодателем заложенным имуществом (реализуются 
правовые конструкции ГК РФ о триаде правомочий собственника);
     - содержание и ремонт заложенного имущества (распространяются нормы о 
подряде, содержащиеся в гл.37 ГК РФ);
     - страхование заложенного имущества (применяются положения гл.48 "Страхование" 
ГК РФ);
     - меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения 
(в качестве основы выступают нормы гл.47 "Хранение" ГК РФ).
     В механизме обеспечения сохранности предмета ипотеки важное значение 
имеют нормы об исполнении обязательств, содержащиеся в ст.309 - 328 ГК РФ. 
Поскольку в процессе рассматриваемых правоотношений вполне возможно возникновение 
судебного спора, например, вследствие возникновения притязаний третьих лиц, 
постольку нормы права, изложенные в ГПК РСФСР и АПК РФ, также применяются 
для обеспечения сохранности заложенной недвижимости.

     Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом
     1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по 
договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии 
с его назначением.
     Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
     Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом 
залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости 
сверх того, что вызывается нормальным износом.
     2. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору 
об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды 
и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

     Комментарий к статье 29

     1. Предписания п.1 комментируемой статьи аналогичны соответствующим правилам 
ГК РФ о залоге без передачи заложенного имущества залогодержателю (п.1 ст.338), 
о содержании и сохранности заложенного имущества (ст.343), о пользовании и 
распоряжении предметом залога (ст.346). В данной статье названные нормы ГК 
РФ конкретизированы применительно к залогу недвижимости (ипотеке).
     2. Право пользования предметом залога по общему правилу принадлежит залогодателю, 
когда предмет залога остается у него. Недвижимость - особый вид имущества 
(ст.130 ГК РФ), а потому заложенные объекты недвижимого имущества всегда остаются 
у залогодателя и он сохраняет право пользования недвижимостью. При этом необходимо 
соблюдать обязательное условие - пользование имуществом должно находиться 
в соответствии с его назначением, т.е. носить целевой характер. Например, 
жилое помещение при его использовании не может быть превращено в нежилое, 
и наоборот. Поэтому перемена целевого назначения объекта недвижимости влечет 
изменение предмета ипотеки со всеми вытекающими отсюда для залогодателя последствиями 
(см. ст.35 Закона и комментарий к ней).
     3. Закон (ч.2 п.1 ст.29) защищает право залогодателя на пользование заложенным 
имуществом, и поэтому если в тексте договора об ипотеке (см. ст.9 Закона и 
комментарий к ней) будут содержаться условия об ограничении указанных прав, 
то они ничтожны (ст.180 ГК РФ).
     4. По закону (ч.3 п.1 ст.29) при пользовании заложенным имуществом залогодатель 
не должен, если иное не предусмотрено договором, допускать ухудшения имущества 
и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
     Формулировку "при пользовании заложенным имуществом" нельзя признать 
удачной, поскольку в соответствии с ней залогодатель становится ответственным 
и за уменьшение стоимости объекта недвижимости, которое может произойти вследствие 
изменения ценовой ситуации на рынке. В указанной правовой конструкции, учитывая 
ее диспозитивный характер, целесообразно применять словосочетание "вследствие 
пользования заложенным имуществом", подчеркивающее причинную связь состояния 
имущества и его стоимости с воздействиями на них залогодателя.
     Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования 
и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных 
качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия 
природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
     5. Правило п.2 ст.29 Закона корреспондирует с нормой п.1 ст.346 ГК РФ. 
Однако и в том и в другом случае законодатель не включил продукцию в перечень 
благ, получаемых залогодателем от использования заложенной недвижимости.
     Определяя правомочность залогодержателя на извлекаемые залогодателем 
плоды и доходы из предмета ипотеки, законодатель сделал эту норму диспозитивной. 
Поэтому если договором об ипотеке предусмотрено, то залогодержатель может 
иметь права на плоды и доходы (например, они служат средством погашения основного 
обязательства).

     Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества
     1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан 
поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии 
и несет расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.
     2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан 
производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору 
об ипотеке, в сроки, установленные Федеральным законом, иными правовыми актами 
Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской 
Федерации), или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены, 
- в разумные сроки.

     Комментарий к статье 30

     1. В целом нормы данной статьи основываются на положениях ст.210 ГК РФ, 
предусматривающих, что именно собственник несет бремя расходов по поддержанию 
имущества в надлежащем состоянии, если договором об ипотеке не предусмотрено 
иное.
     2. Комментируемая статья связывает исполнение обязанностей залогодателем 
по содержанию и ремонту заложенного имущества не только с положениями Закона, 
но и с возможным возложением указанного бремени на другое лицо. Имущество, 
на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю (ч.2 п.1 ст.338 
ГК РФ), и потому залогодатель всегда сохраняет право пользования имуществом, 
заложенным по договору об ипотеке (см. п.1 ст.29 Закона и комментарий к нему). 
Из этого правила следует, что залогодатель сам несет бремя содержания и ремонта 
заложенного имущества, поскольку нет лиц, на которых может быть возложена 
данная ответственность.
     3. Используемое понятие "исправное состояние" заимствовано из технической 
терминологии и связано с процессом эксплуатации того или иного объекта. Исправным 
состоянием называют состояние объекта, при котором он соответствует всем требованиям, 
установленным нормативно-технической документацией. Если в данный момент времени 
объект не соответствует хотя бы одному из этих требований, то он находится 
в неисправном состоянии. Следует подчеркнуть, что неисправность объекта еще 
не означает, что он не может выполнить заданные функции.
     Работоспособным состоянием называют состояние объекта, при котором он 
способен выполнять заданные функции, сохраняя значения заданных параметров 
в пределах, установленных нормативно-технической документацией. Если хотя 
бы один из заданных параметров объекта, характеризующих способность выполнять 
заданные функции, не соответствует этим требованиям, то он находится в неработоспособном 
состоянии.
     Как следует из определения, понятие "исправное состояние" более широкое, 
чем "работоспособное состояние", так как объект, например, может быть в неисправном 
состоянии (нарушение отделки фасада здания), но нормально функционировать.
     Для отношений в сфере недвижимости более употребимо понятие "надлежащее 
состояние". В частности, его используют при регламентации обязанностей нанимателя 
жилого помещения (ст.678 ГК РФ), который обязан "поддерживать его в надлежащем 
состоянии" (обеспечивать сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном 
и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи).
     4. Нормативами, которые залогодателю необходимо соблюдать при содержании 
и ремонте заложенного имущества, прежде всего являются базовые нормативы, 
установленные федеральными органами исполнительной власти (федеральными министерствами, 
комитетами и ведомствами). Базовые нормативы содержатся в строительных правилах 
(СП), строительных нормативах и правилах (СНиП), временных строительных нормах 
(ВСН), нормах противопожарной безопасности (НПБ) и др.
     Если заложенным по договору об ипотеке является, например, имущество 
индивидуального садоводческого, огороднического или дачного хозяйства, то 
в отношении них, а также их некоммерческих объединений в настоящее время действуют 
следующие базовые нормы: СНиП 30-02-97 (планировка и застройка территорий 
садоводческих объединений граждан, здания и сооружения), СанПиН 2.1.4.027-95 
(санитарные правила и нормы "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения 
и водопроводов хозяйственно-питьевого назначения"), СНиП 2.07.01-89 (градостроительство, 
планировка и застройка городских и сельских поселений), РСН-70-88 (порядок 
разработки и согласования проектной документации для индивидуального жилищного 
строительства), СП 11-106-97 (разработка, согласование, утверждение и состав 
проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих 
объединений граждан), СНиП 2.04.01-85, СНиП 2.04.02-84, СНиП 2.04.03-85, СНиП 
2.04.08-87, СНиП 3.05.04-85, СНиП 2.07.01, СНиП 3.05.04 (регламентируют устройство 
сетей водоснабжения, канализации, газоснабжения, улиц, проездов, тупиков, 
размеры различных санитарно-защитных зон). Правила устройства электроустановок 
регламентируются руководящим документом РД 34.21.122, а также ВСН 59 и НПБ 
106. При устройстве теплоснабжения (котел, печь, камин) следует выполнять 
требования СНиП 2.04.05, газоснабжения - Правил безопасности в газовом хозяйстве 
и СНиП 2.04.08.
     5. Исполнение рассматриваемых обязанностей по содержанию и ремонту заложенного 
имущества должно происходить в течение срока, который в Законе (п.1 ст.30) 
определен указанием на событие "до прекращения ипотеки". Оно наступает при 
погашении регистрационной записи об ипотеке (см. ст.25 Закона и комментарий 
к ней).
     6. Комментируемая статья (п.2), несмотря на то, что предполагает распределение 
обязанностей между сторонами по содержанию имущества, заложенного по договору 
об ипотеке, если они в нем не предусмотрели иное, все же основные обязанности 
по производству текущего и капитального ремонта возлагает на залогодателя. 
Эта норма также имеет связь со ст.210 ГК РФ.
     7. Поддержание имущества в исправном (надлежащем) состоянии обеспечивается 
залогодателем за счет проведения планово-предупредительных мероприятий, т.е. 
обслуживания. Благодаря ему достигается задача непрерывного использования 
имущества. Таким образом, главная задача обслуживания состоит в предупреждении 
возникновения отказов и неисправностей в конструктивных элементах конкретного 
объекта недвижимости.
     Однако только предупредительными мероприятиями обслуживающего характера, 
несмотря на их регулярность и качество, поддержание должного уровня работоспособного 
состояния вещи не решить. Оказание соответствующих ремонтных воздействий на 
имущество - мера также необходимая. Если их не осуществлять как планово, так 
и в случае неотложной необходимости, то это делает невозможным или существенно 
затрудняет использование имущества по его функциональному предназначению. 
Главная задача ремонта состоит в устранении возникших отказов и неисправностей, 
т.е. в восстановлении работоспособного состояния вещи.
     8. Текущий ремонт зданий и сооружений - периодически проводимые строительно-монтажные 
работы по частичной замене изношенных элементов зданий и сооружений в целях 
создания возможности дальнейшей эксплуатации ранее возведенных основных фондов.
     Например, к текущему ремонту жилого помещения относятся следующие работы: 
побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, 
оконных переплетов, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, 
ремонт квартирной электропроводки, ремонт или замена поврежденного санитарно-технического 
оборудования, смена электроосветительной аппаратуры и т.д.
     Текущий ремонт, в отличие от капитального, как правило, не увеличивает 
стоимость имущества, заложенного по договору об ипотеке, и не устраняет его 
износ (в отношении отдельных элементов это, как правило, происходит, так как 
поврежденная деталь (узел) меняется на новую или капитально отремонтированную). 
Он позволяет поддерживать определенные параметры на заданном уровне, поскольку 
после ремонта значения параметров в значительной степени приближаются к значениям 
исходного состояния имущества, которое было на начало его использования в 
виде предмета ипотеки. Проведение для этих целей текущего ремонта (ремонта 
по потребности), так же как и обслуживание, позволяет обеспечить нормальный 
эксплуатационный износ имущества. Именно это и требуется по условиям договора 
об ипотеке.
     9. Капитальный ремонт зданий и сооружений - это строительно-монтажные 
работы, обеспечивающие частичную или полную замену изношенных конструкций 
или замену их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные 
возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной замены основных 
конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим.
     Таким образом, замена соответствующих конструкций при капитальном ремонте 
должна обеспечивать уровень качества, близкий или равный качеству новых изделий. 
Благодаря этому капитальный ремонт увеличивает стоимость имущества, заложенного 
по договору об ипотеке, устраняя его износ.
     10. В ипотечных правоотношениях надо принимать во внимание, что в них 
речь идет о заложенном имуществе и залогодателе - должнике по основному обязательству. 
Производство ремонта, особенно капитального, ложится на него дополнительным 
финансовым бременем, которое вполне может подорвать его платежеспособность 
по выплате суммы долга и процентов по нему. Рассматриваемая ситуация с ремонтом 
может иметь для залогодателя очень тяжелые последствия прежде всего в том 
случае, если получаемые в результате использования заложенного имущества продукция, 
плоды, доходы или выручка от их реализации идут в качестве оплаты по обязательству, 
обеспечиваемому ипотекой.
     11. При выдаче ипотечных кредитов и оформлении залога в тексте договора 
об ипотеке к отражению обязанности залогодателя производить текущий и капитальный 
ремонт не следует подходить формально. Порядок построения отношений сторон 
во время выполнения "капитального ремонта (как известно, это трудоемкое и 
высокозатратное мероприятие длительной продолжительности, делающие практически 
невозможным использование всего или существенной части заложенного имущества) 
в Законе "Об ипотеке" и ГК РФ прямо не урегулирован. Поэтому отношения сторон 
в этот период следует детальным образом оговорить в договоре об ипотеке.
     Учет последствий, к которым может привести перераспределение финансовых 
потоков у залогодателя в период производства капитального ремонта, должен 
занять ведущее место при отражении в тексте договора об ипотеке объемов и 
сроков производства работ по ремонту. Залогодержателю не следует при включении 
в текст договора обязанностей залогодателя по производству текущего и капитального 
ремонтов безоглядно уповать на его возможности по самофинансированию на эти 
цели. Безусловно, залогодатель может предпочесть проведение капитального ремонта 
заложенного имущества за счет собственных средств. Такой подход может считаться 
оправданным, если он подкреплен необходимыми расчетами, а также при небольшом 
объеме необходимых ремонтных работ, например в недавно возведенных зданиях. 
Самофинансирование возможно и в случае, если залогодатель в состоянии оплатить 
стоимость ремонта за счет мобилизации денежных средств для выполнения конкретных 
работ посредством активизации внутренних и внешних ресурсов, если это, конечно, 
не наносит урона его платежеспособности по основному обязательству.
     В недавнем прошлом практика по решению финансовой проблемы при капремонте 
дома состояла в следующем. Сберегательный банк СССР, начиная с 1988 г., предоставлял 
собственнику под его личное обязательство потребительский кредит на капитальный 
ремонт дома с надворными постройками и на присоединение их к сетям водопровода, 
канализации и т.п. в размере до 3 тыс. руб. в городах и поселках городского 
типа и до 4 тыс. руб. в сельской местности с погашением в течение 10 лет, 
начиная с третьего года после получения ссуды. Участники и инвалиды Отечественной 
войны, семьи погибших военнослужащих и приравненные к ним лица освобождались 
от уплаты процентов банку, так же как и при пользовании кредитом на индивидуальное 
жилищное строительство. Они, так же как и многодетные семьи, погашали ссуду 
начиная с пятого года после ее получения. Если ссуда использована не по целевому 
назначению, банк был вправе досрочно взыскать по ней задолженность и начислить 
до 12 процентов годовых на всю сумму полученного кредита.
     12. Закон (см. ч.1 ст.35 и комментарий к ней) наделяет залогодержателя 
правом досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если залогодатель 
грубо нарушает правила ремонта заложенного имущества (п.2 ст.30 Закона). Мера 
необходимая, но к ней нецелесообразно прибегать без серьезных на то обстоятельств. 
Например, для банка (если он является кредитором по основному обязательству) 
нежелательно оказываться в ситуации, когда он вынужден обращать взыскание 
на предмет ипотеки. Поскольку, игнорируя цели, для которых предназначены кредиты, 
банк может получить большое количество просроченных кредитов вместе с обеспечивающими 
их предметами ипотеки.

     Статья 31. Страхование заложенного имущества
     1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется 
в соответствии с условиями этого договора.
     2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного 
имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной 
стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества 
превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы 
этого обязательства.
     3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по 
обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения 
за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью 
пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно 
перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено 
страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.
     Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из 
страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по 
причинам, за которые он отвечает.

     Комментарий к статье 31

     1. В соответствии с принятой правовой конструкцией (пп.1 п.1 ст.343 ГК 
РФ) страхование заложенного имущества осуществляется в соответствии с условиями 
договора об ипотеке (п.1 ст.31 Закона). Таким образом, на залогодателя, помимо 
содержания и ремонта заложенного имущества, возлагается еще одна обязанность 
- защита предмета ипотеки посредством страхования. Эта обязанность, проецируясь 
на ипотечные отношения, вытекает из общего правила, по которому риск случайной 
гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник (ст.211 
ГК РФ), поскольку нет лиц, на которых может быть возложена ответственность 
за реализацию указанных рисков, т.е. гибель и повреждение имущества. Это также 
отражено в п.1 ст.344 ГК РФ.
     2. Обеспечение страховой защиты заложенного имущества является обязательным 
условием договора об ипотеке. На это в п.2 комментируемой статьи указывают 
следующие формулировки: "при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий 
о страховании", "залогодатель обязан страховать за свой счет".
     3. Включение нормы о страховании в закон еще не свидетельствует об отнесении 
указанного страхования к обязательному виду, как это понимается в соответствии 
с п.3 ст.3 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "Об организации страхового 
дела в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 31.12.97 N 157-ФЗ) 
и ст.935 и 936 ГК РФ. Данные законодательные акты устанавливают, что обязательное 
страхование осуществляется в силу федерального закона, определяющего порядок 
и условия проведения конкретного вида обязательного страхования.
     Например, Закон об оценочной деятельности предусмотрел в ст.17 обязательность 
страхования гражданской ответственности оценщиков. Однако этот Закон не определил 
порядок и условия проведения данного вида обязательного страхования. В этой 
связи, несмотря на обязательность данного страхования, оно осуществляется 
в добровольной форме в соответствии с договорами, заключаемыми на основании 
залицензированных правил страхования.
     4. Правила, содержащиеся в пп.1 п.1 ст.343 ГК РФ, воспроизведены в п.2 
комментируемой статьи. Данная диспозитивная норма устанавливает ряд требований 
к порядку проведения страхования: 1) расходы по страхованию несет залогодатель; 
2) заложенное имущество страхуется на полную стоимость, а если полная стоимость 
имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму 
не ниже этого обязательства; 3) страхование производится от рисков утраты 
и повреждения.
     5. Плата за страхование, именуемая страховой премией, представляет собой 
предусмотренную договором страхования денежную сумму, подлежащую уплате страховщику 
в качестве вознаграждения за то, что он принимает на себя риск убытков и обязуется 
возместить их при наступлении страховых событий (ст.954 ГК РФ).
     6. По общему правилу (п.2 ст.947 ГК РФ) при страховании имущества, если 
договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма (сумма, в пределах 
которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение по договору имущественного 
страхования) не должна превышать его действительную стоимость (страховую стоимость) 
в месте его нахождения в день заключения договора страхования.
     7. При регламентации страховых отношений употребляются термины "полная 
стоимость" и "действительная стоимость". Конкретизация этих понятий содержится 
в ст.7 Закона об оценочной деятельности. В случае если в нормативном правовом 
акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта 
оценки, не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению 
подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению 
и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных указанным 
Федеральным законом или стандартами оценки терминов (ГОСТ Р 51195.0.02-98. 
Единая система оценки имущества. Термины и определения), определяющих вид 
стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", 
"разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и др.
     8. При заключении договора страхования имущества страховщик вправе при 
необходимости назначить экспертизу (оценку) в целях установления его действительной 
стоимости (п.1 ст.945 ГК РФ). В требованиях о страховании заложенного имущества 
(п.2 ст.31 Закона) имеется оговорка о возможности страхования на сумму ниже 
полной стоимости имущества (общие нормы об этом содержатся в ст.949 ГК РФ); 
следовательно, предусматривается пропорциональная (долевая) система страхового 
обеспечения - способ страхования на условиях, предусматривающих выплату страхового 
возмещения в размере такой части ущерба, какую страховая сумма составляет 
по отношению к страховой стоимости, т.е. по отношению к величине, которая 
получена в результате оценки действительной стоимости объекта страхования.
     Наличие данной оговорки позволяет снизить расходы заемщика на проведение 
данного вида страхования, поскольку страховой тариф представляет собой ставку 
страхового взноса с единицы страховой суммы. Однако страхование на сумму ниже 
полной стоимости имущества повышает риск заемщика, которому в этом случае 
при наступлении страхового события ущерб будет возмещен не в размере полной 
стоимости объекта недвижимости, а только в соответствующей доле, покрытой 
страхованием.
     9. К числу существенных условий, по которым должно быть достигнуто соглашение 
между страхователем и страховщиком, ГК РФ (ст.942) относит характер события, 
на случай наступления которого осуществляется страхование (страховой случай).
     Страховой случай - свершившееся событие, предусмотренное договором страхования 
или законом, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести 
страховую выплату страхователю, застрахованному лицу, выгодоприобретателю 
или иным третьим лицам.
     Наступление страхового случая - реализация страхового риска, - является 
единственным основанием обязанности страховщика произвести выплату страхового 
возмещения (при страховом случае с имуществом) страхователю или выгодоприобретателю. 
Исходя из теоретических основ понятия страхового риска необходимо руководствоваться 
следующим правилом. Страховой риск должен употребляться исключительно для 
обозначения опасностей и случайностей, с наступлением которых законодательство 
и правила страхования связывают производство страховщиком соответствующих 
страховых выплат. Поэтому нецелесообразно в законодательской и страховой практике 
применять термин "страховой случай" к обстоятельствам, которые являются страховыми 
рисками до их наступления.
     10. К числу страховых рисков при страховании заложенного имущества пункт 
2 ст.31 Закона относит "риски утраты и повреждения". По договору имущественного 
страхования (п.2 ст.929 ГК РФ) может быть, в частности, застрахован имущественный 
интерес: "риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества 
(статья 930)". Риски, упомянутые в п.2 комментируемой статьи, подпадают под 
действие имущественного страхования. Однако утрата или повреждение имущества 
может произойти по различным причинам. Наиболее часто это происходит вследствие 
пожара, удара молнии, взрыва и иных причин, повлекших загорание имущества. 
Традиционно возмещение ущерба, нанесенного застрахованному имуществу по вышеназванным 
причинам, обеспечивается по огневому страхованию.
     Страховые выплаты возмещают убытки, возникшие в результате непосредственного 
воздействия огня (пожар) на застрахованное имущество, а также воздействия 
побочных явлений (дым, тепло, давление газа или воздуха). Возмещаются убытки, 
которые могут быть нанесены застрахованному имуществу в результате мер, принятых 
для тушения пожара (например, разборка строения или его частей при тушении 
пожара для полной ликвидации очага возгорания, повреждение имущества водой 
из спринклерной установки или пожарного рукава и т.п.).
     Под понятием "пожар" понимают неконтролируемое горение, причиняющее материальный 
ущерб, вред жизни и здоровью граждан, интересам общества и государства (ст.1 
Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", 
с изменениями и дополнениями на 24 января 1998 г.). От огня может быть застраховано 
любое недвижимое имущество, являющееся предметом залога в соответствии с нормами 
ст.5 Закона (см. комментарий к ней).
     11. Условия, на которых заключается договор страхования, определяются 
в залицензированных правилах страхования (п.1 ст.943 ГК РФ). Несмотря на все 
их многообразие, поскольку у каждого страховщика свои правила, их содержание 
в определенной мере стандартизировано. Но так как на страхование принимается 
самое разнообразное имущество, то имеющиеся правила не всегда удовлетворяют 
потребности потенциальных страхователей. Поэтому страховые компании представляют 
своим клиентам возможность выбрать наиболее приемлемые для них условия страхования. 
Стороны (страхователь и страховщик) могут договориться об изменении стандартных 
условий страхования, для того чтобы максимально учесть, например, конструктивные 
особенности страхуемого имущества, его характеристики, условия эксплуатации 
для обеспечения адекватной страховой защиты от рисков, воздействующих на объект 
страхования. Наиболее часто в объем ответственности страховщика (с уплатой 
при этом дополнительной страховой премии) включают убытки, возникшие в результате 
различных стихийных бедствий (землетрясение, наводнение, буря, град, ураган 
и др.), повреждения или уничтожения водопроводной водой, утечки спринклерной 
жидкости, задымления и др.
     12. Правовые нормы п.3 ст.31 Закона повторяют положения п.1 ст.334 ГК 
РФ. Залогодержателю в своих действиях по отношению к имуществу, являющемуся 
предметом ипотеки, надо избегать всего того, за что он может нести ответственность, 
поскольку его право на удовлетворение своего требования из страхового возмещения 
может быть реализовано лишь тогда, когда при утрате или повреждении предмета 
ипотеки отсутствует причинная связь с его действиями.
     13. Элементом экономического механизма обеспечения защиты сохранности 
имущества, заложенного по договору об ипотеке, комментируемая статья называет 
страхование. Оно направлено на возмещение ущерба вследствие реализации рисков, 
т.е. наступления страхового события из-за утраты и повреждения недвижимого 
имущества. Основным источником страхового права в Российской Федерации является 
глава 48 "Страхование" ГК РФ. До принятия ч.II Гражданского кодекса в этой 
роли выступал Закон РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "О страховании". В настоящее 
время он утратил свое "лидирующее" значение не только в связи с включением 
в Кодекс указанной главы, но и вследствие исключения из него гл.II "Договор 
страхования", что было сделано на основании п.5 Федерального закона от 31 
декабря 1997 г. N 157-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской 
Федерации "О страховании".

     Статья 32. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения
     Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты 
его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан 
принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами 
Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской 
Федерации) и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые 
меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.
     В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества 
залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

     Комментарий к статье 32

     1. Нормы комментируемой статьи развивают и дополняют правила п.1 ст.343 
ГК РФ. Комплекс мер, которые должен предпринимать залогодатель, чтобы предохранить 
заложенное имущество от утраты и повреждения, по своему характеру и объему 
может быть приравнен к бремени собственника по содержанию принадлежащего ему 
имущества (ст.210 ГК РФ). Однако используемые в комментируемой статье формулировки 
и правовые конструкции не в полной мере отражают сложность и масштабность 
обязанностей, возлагаемых Законом на залогодателя.
     2. Требования по обеспечению защиты заложенного имущества от посягательств 
третьих лиц, огня, стихийных бедствий (ч.1 ст.32 Закона) корреспондируют с 
нормами п.2 ст.31 Закона (см. комментарий к нему) и на практике бульшая часть 
их должна найти отражение в условиях страхования, по которым будет обеспечиваться 
защита предмета ипотеки.
     3. Включенные в данную статью формулировки "меры по предохранению заложенного 
имущества", а также "необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым 
требованиям" ориентируют залогодателя на проведение целенаправленной работы 
по снижению значимости негативных явлений, воздействующих на недвижимое имущество, 
находящееся в залоге. Поэтому в своей деятельности он должен максимально использовать 
возможности, заложенные в технологии управления рисками, - риск-менеджмент.
     Риск-менеджмент представляет собой систему взаимообусловленных и взаимозависимых 
направлений деятельности: 1) анализ, классификация и идентификация (установление) 
риска; 2) оценка риска: качественная и количественная; 3) предотвращение (контролирование) 
риска: планирование, организация, мониторинг, информирование; 4) финансирование 
для полной защиты от риска или его минимизации: страхование (коммерческое), 
взаимное страхование (некоммерческое), перестрахование на внутреннем и внешних 
страховых рынках.
     На практике доказано, что в ипотечных отношениях риском можно управлять, 
используя при этом разнообразные меры, позволяющие в определенной степени 
прогнозировать наступление нежелательного рискового события и вовремя принимать 
необходимые меры к снижению степени риска и его отрицательного воздействия.
     4. Приводимый в ч.1 ст.32 Закона перечень посягательств по отношению 
к заложенному имуществу, для защиты от которых залогодатель должен принять 
соответствующие меры, является исчерпывающим (закрытым). Это должно положительно 
сказаться на правоприменении. В отношении ипотечных операций необходимо, руководствуясь 
правилами по управлению рисками, провести градацию (установить иерархию) рисков, 
сопутствующих ипотеке (залогу недвижимости), и распределить их между сторонами 
договора об ипотеке. Выполнение такой работы необходимо для того, чтобы равномерно 
распределить как обязанности, так и бремя финансовых расходов по защите от 
рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях.
     Свое дальнейшее развитие данное установление законодателя находит в нормативных 
правовых актах, принимаемых по вопросам развертывания ипотечных отношений 
в Российской Федерации. В Московской ипотечной программе (Концепция развития 
ипотечного жилищного кредитования в городе Москве, одобрена Постановлением 
правительства Москвы от 11 августа 1998 г. N 625) и международной программе 
жилищного строительства в России "Дом для Вашей семьи" (Концепция международной 
программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России "Дом 
для Вашей семьи". - М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998. - 82 с.) содержатся 
специальные разделы, в которых раскрыты функции страхования как одного из 
действенных механизмов по предохранению заложенного имущества от утраты и 
повреждения.
     5. Правое регулирование вопросов обеспечения сохранности заложенного 
имущества из-за новизны процессов, происходящих на нарождающемся ипотечном 
рынке, остается недостаточным. В этой связи, руководствуясь общими правилами 
применения гражданского законодательства по аналогии (ст.6 ГК РФ), целесообразно 
обращаться к правовому обеспечению областей деятельности, в которых отношения 
имеют большое сходство с ипотечными. Например, регламентация лизинговых операций, 
которые по своей сути (лизинг - это аренда с элементами кредитования) во многом 
схожи с ипотечными операциями, также решена на законодательном уровне. В Федеральном 
законе от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О лизинге" указанный подход к градации 
рисков и обеспечению защиты от них нашел воплощение в ст.21 "Страхование предмета 
лизинга и риски" и ст.22 "Риски, не связанные со страхованием". Наличие названных 
норм и их содержания позволяет сделать заключение о том, что при ипотечных 
операциях чрезмерное стремление обеспечить защиту от большого количества рисков 
только через механизм страхования будет угнетающе действовать на становление 
и развитие ипотеки в нашей стране.
     6. Норма ч.2 ст.32 Закона воспроизводит правила, содержащиеся в пп.3 
п.1 ст.343 ГК РФ, с оговоркой "обязан уведомить об этом залогодержателя, если 
он ему известен". В статье не уточнено, что это могут быть за случаи, когда 
залогодатель не имеет сведений о залогодержателе. Если подобный случай имеет 
место, то нарушается вся конструкция ипотечных правоотношений, поскольку при 
отсутствии данных о залогодержателе (кредиторе) залогодатель (должник) прежде 
всего лишен возможности производить уплату залогодержателю суммы долга по 
основному обязательству.
     Для предупреждения возникновения такого рода ситуаций в Законе "Об ипотеке" 
имеются нормы для случая, когда права залогодержателя по обеспеченному ипотекой 
обязательству и по договору об ипотеке удостоверены закладной (п.1 ст.13 Закона). 
При уступке прав по договору об ипотеке (ст.47), передаче прав по закладной 
(ст.48) и залоге закладной (ст.49) сведения о лицах, ставших на место прежнего 
залогодержателя, доводятся до залогодателя этими лицами, чтобы по указанному 
обязательству шел процесс платежей.
     7. Положения комментируемой статьи, исходя из содержащегося в них указания 
"принимать необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям", 
дополняются правилом п.5 ст.421 ГК РФ, согласно которому обычаи делового оборота 
(ст.5 ГК РФ) применяются к условиям договора, если они не определены самими 
сторонами или диспозитивной нормой. Таким образом, исключительно важное значение 
приобретает содержание условий договора об ипотеке, для того чтобы, во-первых, 
реализовать на практике все его положения и, во-вторых, при возникновении 
спора между залогодателем и залогодержателем можно было его разрешить, опираясь 
на буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений в соответствии 
с нормами гражданского права (ст.431 ГК РФ).

     Статья 33. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц
     1. В случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о 
признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, 
о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо 
иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости 
или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об 
этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю 
соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее 
- суд) он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.
     2. В случаях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, залогодатель должен 
использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на 
заложенное имущество, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Российской 
Федерации. Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное 
имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти 
способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать 
от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.
     3. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном 
владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать 
это имущество из чужого незаконного владения в соответствии со статьями 301 
- 303 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи его во владение 
залогодателя.

     Комментарий к статье 33

     1. В п.1 комментируемой статьи на залогодателя возложена информативная 
обязанность о немедленном (т.е. как только это оказывается возможным) уведомлении 
залогодержателя (если он ему известен) о случаях предъявления залогодателю 
другими лицами требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение 
стоимости или ухудшение заложенного имущества. Указанная обязанность корреспондирует 
с пп.3 п.1 ст.343 ГК РФ.
     Таким образом, перечисленные в п.1 ст.33 Закона притязания каких-либо 
лиц на предмет ипотеки становятся информационным поводом для уведомления залогодержателя 
(такой порядок установлен для обеспечения его интересов) только в случае возможного 
"уменьшения стоимости" или "ухудшения" заложенного имущества. Поскольку в 
статье не уточнено, какие формы могут использоваться для передачи сообщения, 
то их, при возникновении такой необходимости, выбирает залогодатель, чтобы 
обеспечить доведение сообщения до залогодержателя в кратчайшие сроки.
     2. Одним из существенных условий договора об ипотеке является оценка 
предмета ипотеки (см. п.1 ст.9 Закона и комментарий к нему), т.е. проведение 
соответствующего экспертного действия. Эта норма повторяет положения п.1 ст.339 
ГК РФ, хотя в Законе о залоге (п.1 ст.10) устанавливается, что в договоре 
о залоге должно содержаться, среди прочих, условие о стоимости имущества.
     Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной 
целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика (п.1 ГОСТ Р 51195.0.02-98. 
Единая система оценки имущества. Термины и определения). В данном случае целью 
оценки является залог недвижимого имущества. Залоговая стоимость имущества 
- стоимость имущества в целях обеспечения кредита (п.22 того же ГОСТа). В 
рассматриваемых отношениях для сторон договора об ипотеке главное значение 
имеет информация о величине залоговой стоимости вообще и возможное изменение 
ее величины в случае удовлетворения перечисленных в п.1 ст.33 Закона притязаний 
других лиц на заложенное имущество.
     3. Ухудшение заложенного имущества и уменьшение его стоимости - взаимосвязанные 
параметры, поэтому оправданно, что оба эти показателя включены в состав принципов, 
на которых строится защита предмета ипотеки от притязаний третьих лиц.
     4. Залогодержатель является стороной, заинтересованной в исходе дела 
при предъявлении к залогодателю соответствующего иска, поэтому его участие 
в судебном разбирательстве безусловно необходимо. В соответствии с ГПК РСФСР, 
применительно к ситуации по защите заложенного имущества, лицами, участвующими 
в деле, признаются: третьи лица, заявляющие самостоятельные требования на 
предмет спора (ст.37), и третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований 
на предмет спора (ст.38).
     5. В п.2 настоящей статьи содержится предписание залогодателю. В соответствии 
с ним он должен, защищая права на заложенное имущество, использовать предусмотренные 
ст.12 ГК РФ способы защиты гражданских прав обособленно или в совокупности 
в зависимости от конкретных обстоятельств.
     6. Новеллой в Законе (п.2 ст.33) является норма о предоставлении залогодержателю 
права использовать способы защиты, названные в ст.12 ГК РФ, от имени залогодателя, 
если последний отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или 
не осуществляет ее. Причем делать это залогодержателю разрешено без специальной 
доверенности; также он может предъявлять требование залогодателю по возмещению 
расходов, понесенных в связи с защитой указанных прав.
     В комментируемой норме законодатель не устанавливает, в какой форме залогодателем 
должен быть выражен отказ от защиты своих прав. Поэтому вполне оправданно 
в ситуации, когда залогодатель не заявляет об отказе от защиты своих прав 
на заложенное имущество, чтобы залогодержатель доказал, что действия залогодателя 
могут быть квалифицированы вышеуказанным образом и потому он самостоятельно 
начинает использовать имеющиеся способы защиты, делая это от имени залогодателя.
     При этом залогодержатель наделен полномочием (п.2 ст.33 Закона) осуществлять 
такого рода защиту прав без специальной доверенности, что корреспондирует 
с нормами ст.182 "Представительство" ГК РФ. Полномочие - это право выступать 
представителем другого лица, совершать юридически значимые действия для него.
     Данное полномочие залогодержателя возникло на основании одного из трех, 
предусмотренных п.1 ст.182 ГК РФ, юридических фактов - закона, а именно Закона 
"Об ипотеке" (п.2 ст.33). Представительство, основанное на законе, называется 
обязательным. Его особенностями являются: представительство возникает независимо 
от волеизъявления представляемого; полномочия представителя непосредственно 
определены законом. Представитель вообще, а с учетом вышеуказанного статуса 
в особенности, должен осуществлять свои правомочия добросовестно. Например, 
в случае если залогодержатель превысит данное ему полномочие, то в отношении 
заключенной им сделки действует правило ст.183 ГК РФ.
     7. Истребуя из чужого незаконного владения имущество, заложенное по договору 
об ипотеке, залогодержатель, действуя от своего имени, должен руководствоваться 
правилами, изложенными в ст.301 - 303 ГК РФ, и при возврате имущества передать 
его во владение залогодателя. Таким образом, закон охраняет интересы не только 
залогодержателя, но и залогодателя, независимо от возможных действий или бездействия 
последнего по защите заложенного имущества от притязаний третьих лиц.

     Статья 34. Право залогодержателя проверять заложенное имущество
     Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, 
состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. 
Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество 
передано залогодателем на время во владение третьих лиц.
     Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные 
помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, 
во владении которых оно находится.

     Комментарий к статье 34

     1. Комментируемая статья устанавливает права залогодержателя по контролю 
за заложенным имуществом, исходя из правил п.2 ст.343 ГК РФ, как одного из 
субъектов ипотечных правоотношений. Залогодержатель обладает указанным правом 
контроля и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем 
на время во владение третьих лиц. К обязательным (в силу закона) элементам 
контроля относятся: наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного 
по договору об ипотеке. Однако нормами данной статьи периодичность и объем 
проверки не установлены. Поэтому порядок и форму контроля необходимо регламентировать 
в договоре об ипотеке или в специальном приложении, являющемся его неотъемлемой 
частью. Одновременно следует предусмотреть, как сторонам следует документально 
фиксировать результаты контроля и выявленные при этом нарушения.
     2. Статья также устанавливает требование к порядку проведения проверки. 
Действия залогодержателя должны быть такими, чтобы не создавать помех для 
использования заложенного имущества лицами, которые им владеют.
     3. Правом проводить осмотр заложенного имущества, наряду с залогодержателем, 
наделен страховщик. Он может это делать при заключении договора страхования 
предмета ипотеки, руководствуясь положениями п.1 ст.945 ГК РФ, а также в течение 
срока действия договора страхования в соответствии с его условиями, чтобы 
иметь возможность контролировать уровень страхового риска и при необходимости 
принять меры, предусмотренные ст.959 ГК РФ.

     Статья 35. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности 
заложенного имущества
     При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом 
(пункт 1 статьи 29), правил содержания или ремонта заложенного имущества (статья 
30), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32), 
если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, 
а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 
1 и 2 статьи 31) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке 
заложенного имущества (статья 34) залогодержатель вправе потребовать досрочного 
исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
     Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено 
в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, - в течение 
одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное 
по договору об ипотеке.

     Комментарий к статье 35

     1. Нормы, заложенные в правовую конструкцию комментируемой статьи, базируются 
на положениях п.3 ст.343 ГК РФ, но при этом учтены особенности ипотечных правоотношений. 
В данном случае имеется в виду не любое нарушение, связанное с ненадлежащим 
обеспечением сохранности заложенного имущества, а отвечающее следующим условиям: 
1) нарушение должно быть в причинной связи с действиями залогодателя; 2) грубое 
нарушение создает угрозу утраты или повреждения имущества.
     2. Статья содержит перечень различного рода нарушений (когда они по степени 
своего воздействия считаются "грубым нарушением") со стороны залогодателя, 
дающих право залогодержателю потребовать досрочного исполнения обеспеченного 
ипотекой обязательства: 1) при грубом нарушении правил пользования заложенным 
имуществом (см. п.1 ст.29 и комментарий к нему); 2) при грубом нарушении правил 
содержания или ремонта заложенного имущества (см. ст.30 и комментарий к ней); 
3) при грубом нарушении обязанности принимать меры по сохранению заложенного 
имущества (см. ст.32 и комментарий к ней); 4) при нарушении обязанностей по 
страхованию заложенного имущества (см. п.1 и 2 ст.31 и комментарий к ним); 
5) при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества 
(см. ст.34 и комментарий к ней).
     3. Наличие указанных нарушений дает залогодержателю право не только потребовать 
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, но и обратить 
взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке (ч.2 ст.35 Закона). 
Реализовать его он может лишь тогда, когда в удовлетворении требования досрочного 
исполнения обеспеченного ипотекой обязательства отказано, а также если такое 
требование не удовлетворено в предусмотренный договором срок. Если в последнем 
случае такой срок не предусмотрен, то в течение одного месяца залогодержатель 
вправе начать процедуру обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.

     Статья 36. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества
     1. Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения 
имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено 
таким договором.
     2. Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное 
имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение 
ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать 
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за 
счет страхового возмещения в соответствии с пунктом 3 статьи 31 настоящего 
Федерального закона.
     3. Залогодержатель не может осуществить права, предусмотренные пунктом 
2 настоящей статьи, если между ним и залогодателем заключено соглашение в 
письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества 
и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения.

     Комментарий к статье 36

     1. Комментируемая статья по общему правилу ст.211 ГК РФ и норме п.1 ст.344 
ГК РФ, отражающего сущность залоговых отношений, обязывает залогодателя нести 
риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, заложенного по 
договору об ипотеке. Данная норма является диспозитивной, и стороны могут 
предусмотреть в договоре иные условия.
     2. В п.2 настоящей статьи законодатель последовательно расширяет права 
залогодержателя в случае отсутствия должного обеспечения сохранности имущества, 
заложенного по договору об ипотеке. Ему предоставлено право потребовать досрочного 
исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если по обстоятельствам, 
за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или 
повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства 
существенно ухудшилось. Кроме того, указанное требование залогодержатель также 
может удовлетворить в том числе за счет страхового возмещения (см. п.3 ст.31 
Закона и комментарий к нему). Данная норма корреспондирует с ч.2 п.1 ст.334 
ГК РФ.
     3. Право залогодержателя на досрочное исполнение обеспеченного ипотекой 
обязательства (п.2 ст.36 Закона) увязано с отсутствием обстоятельств (причин), 
за которые он отвечает. Первоначально требование об этом было включено в ч.2 
п.1 ст.334 ГК РФ, а затем получило свое развитие и закрепление в Законе "Об 
ипотеке" (см. ч.2 п.3 ст.31 Закона и комментарий к ней).
     4. По общему правилу допускается замена и восстановление предмета залога 
(ст.345 ГК РФ). Поэтому между залогодателем и залогодержателем может быть 
заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего 
или поврежденного имущества. Если условия такого соглашения залогодателем 
надлежаще выполняются, то залогодержатель уже не вправе требовать досрочного 
исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
     5. В перечень рисков, которые несет залогодатель в соответствии с настоящей 
статьей, не включены риски, связанные с прекращением права собственности на 
предмет залога или права хозяйственного ведения по основаниям, предусмотренным 
законом. Пределы ответственности за такие риски содержатся в п.2 ст.345 ГК 
РФ, положения которого корреспондируют с нормами ст.42 Закона (см. комментарий 
к ней).

       Глава VI. Переход прав на имущество, заложенное по договору
    об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами
                               других лиц

     Правовые нормы комментируемой главы базируются на положениях о залоге, 
содержащихся в соответствующих статьях ГК РФ. Нормы данной гл. VI Закона также 
имеют непосредственную связь со многими другими положениями ГК РФ, поскольку 
в ней идет речь о переходе прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, 
к другим лицам посредством купли-продажи, дарения, внесения вклада в имущество 
хозяйственного товарищества или общества и т.д., а также об обременении этого 
имущества правами других лиц путем сдачи в аренду, передачи во временное безвозмездное 
пользование и т.д.
     Глава состоит из шести статей, в которых общие нормы, связанные как с 
регулированием перехода прав, так и с условиями обременения имущества правами 
третьих лиц, развиты и конкретизированы применительно к ипотечным правоотношениям.

     Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
     1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено 
залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в 
качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо 
паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом 
лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
     2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, 
если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, 
которые в ней установлены.
     3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора 
об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

     Комментарий к статье 37

     1. Статья развивает правило, содержащееся в п.2 ст.346 ГК РФ, о том, 
что существует запрет на совершение юридических действий в отношении предмета 
ипотеки без согласия залогодержателя, поскольку ими могут нарушаться его права 
на удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества. В комментируемом 
п.1 ст.37 Закона установлены две диспозитивные нормы. Первая, сформулированная 
"или иным способом", относится к праву отчуждать имущество, заложенное по 
договору об ипотеке. Вторая, изложенная в виде "если иное не предусмотрено", 
предоставляет право сторонам установить в договоре об ипотеке отличный от 
названного порядок принятия решения об отчуждении имущества.
     2. Право залогодателя об отчуждении заложенного имущества включается 
в закладную по правилам п.2 ст.14 Закона (см. комментарий к нему), а затем 
реализуется с соблюдением условий, содержащихся в закладной.
     3. Пункт 3 комментируемой статьи повторяет норму ч.2 п.2 ст.346 ГК РФ, 
касающуюся права залогодателя завещать заложенное имущество, которое не подлежит 
ограничению.

     Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество 
к другому лицу
     1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество 
в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в 
том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, 
становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору 
об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным 
залогодателем.
     Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей 
лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для 
последующих приобретателей закладной, если оно не удостоверено нотариально 
и если не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.
     2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным 
в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников 
первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия 
неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к 
нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным 
основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники 
становятся солидарными залогодателями.
     3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от 
того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо 
установленные для такого перехода правила.

     Комментарий к статье 38

     1. Комментируемая статья конкретизирует нормы ст.353 ГК РФ применительно 
к ипотеке. В основу ч.1 п.1 данной статьи положены требования п.1 ст.353 ГК 
РФ. Общим правилом является норма о том, что залог следует за имуществом, 
а потому у субъекта, приобретающего недвижимое имущество, вместе с правом 
собственности появляется и залоговое обременение.
     В статье (ч.2 п.1) предусмотрена возможность того, что новый залогодатель 
может быть освобожден от какой-либо перешедшей к нему обязанности, но для 
этого должно быть достигнуто соглашение с залогодержателем. Однако в отношении 
законных владельцев закладной (последующих приобретателей закладной) такое 
соглашение не имеет юридической силы, если оно не удостоверено нотариально 
(см. п.6 ст.13 Закона и комментарий к нему) и если не соблюдены правила о 
приложениях к закладной (см. ст.15 Закона и комментарий к ней).
     2. Пункт 2 настоящей статьи содержит правила п.2 ст.353 ГК РФ о том, 
что залоговые обязательства сохраняются и в случае появления нескольких собственников 
у имущества, обремененного ипотекой. Залог следует за имуществом независимо 
от того, сколько новых собственников возникло, - каждый из них отвечает по 
ипотечным обязательствам в том объеме, в каком к нему перешла недвижимость.
     3. Приоритет исполнения залоговых обязательств остается незыблемым и 
в том случае, если при переходе заложенного имущества к другим лицам произошло 
нарушение каких-либо правил, регламентирующих этот переход (п.3 ст.38 Закона).

     Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества
     При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением 
правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель 
вправе по своему выбору потребовать:
     признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной 
и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса 
Российской Федерации;
     досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить 
взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
     В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного 
по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать 
о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего 
Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного 
имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства 
солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено 
с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному 
ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут 
как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

     Комментарий к статье 39

     1. Законом ограничивается возможность залогодателя отчуждать имущество, 
заложенное по договору об ипотеке (см. п.1 и 2 ст.37 Закона и комментарий 
к ним). Если он поступил вопреки имеющимся запрещениям, то залогодержатель 
наделяется правом принять к нему установленные меры (ч.1 ст.39 Закона). Ему 
в этом случае предоставлена альтернатива:
     а) потребовать признания совершенной сделки недействительной, т.е. противоправной, 
и применения к ней последствий, предусмотренных ст.167 ГК РФ;
     б) потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, 
а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество 
(независимо от того, кому оно принадлежит).
     Здесь необходимо обратить внимание, что во втором случае содержание нормы 
имеет расхождение с правилом п.4 ст.50 Закона, несмотря на существующую между 
ними взаимосвязь.
     2. Данная статья исключает возможность защиты интересов недобросовестного 
приобретателя имущества, заложенного по договору об ипотеке. Он считается 
таковым при наличии доказательств, что в его действиях имеется умысел или 
даже неосторожность, поскольку в момент приобретения недвижимости он знал 
или должен был знать о том, что имущество отчуждается залогодателем с нарушениями 
правил по отчуждению заложенного имущества (см. ст.37 Закона и комментарий 
к ней). Поэтому недобросовестный приобретатель становится ответственным за 
неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по 
этому обязательству в пределах стоимости указанного имущества. Порядок удовлетворения 
кредитором своих требований за счет солидарных должников раскрыт в ст.323 
ГК РФ.
     3. Предусмотрены защитные меры в отношении обеспечения прав залогодержателя 
и в том случае, когда залогодатель, не являющийся должником по обеспеченному 
ипотекой обязательству, осуществил отчуждение заложенного имущества с нарушениями, 
указанными в данной статье. Закон (ст.39) содержит императивную норму, по 
которой с этим должником солидарную ответственность несут как прежний залогодатель, 
так и приобретатель имущества. При наступлении солидарной ответственности 
указанных лиц залогодержатель (кредитор) вправе требовать исполнения обязательства 
от любого из названных лиц или обоих лиц совместно (ст.323 ГК РФ).

     Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц
     1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, 
залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество 
в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению 
с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим 
имуществом (сервитут) при следующих условиях:
     если срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает 
срока обеспеченного ипотекой обязательства;
     если имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих 
назначению имущества.
     2. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество 
по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, 
все права аренды и иные права пользования этим имуществом, предоставленные 
залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения 
договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения 
суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя 
удовлетворяются без обращения в суд, - с момента нотариального удостоверения 
соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания в 
соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона.
     3. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование 
третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, 
либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. 
В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права 
пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на 
это предусмотрено в закладной.
     4. Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому 
лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об 
ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное.
     5. Обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, другими 
залогами регулируется правилами главы VII настоящего Федерального закона.

     Комментарий к статье 40

     1. Залогодатель, так же как и залогодержатель, обладает правами, что 
свидетельствует о соблюдении правовых принципов, на которых основывается гражданское 
законодательство, в частности принципа признания равенства участников имущественных 
отношений (п.1 ст.1 ГК РФ). Эти права он может реализовать через возможность 
обременения заложенного имущества правами других лиц.
     2. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает правило, в соответствии 
с которым залогодатель может осуществлять перечисленные в этой норме распорядительные 
действия в отношении заложенного имущества без согласия залогодержателя, если 
иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке. Перечень 
таких действий носит исчерпывающий характер; в него включены: сдача заложенного 
имущества в аренду; передача его во временное безвозмездное пользование; предоставление 
права ограниченного пользования заложенным имуществом (сервитут) другому лицу 
по соглашению с ним. Поскольку в этом случае происходит пользование заложенным 
имуществом, оно должно отвечать его назначению (см. п.1 ст.29 Закона и комментарий 
к нему) и срок предоставления указанных прав (пользования) не должен превышать 
срока обеспеченного ипотекой обязательства.
     3. Отношения залогодателя с третьими лицами находятся в зависимости от 
условий договора об ипотеке, поэтому пункт 2 настоящей статьи устанавливает, 
что обращение залогодержателем взыскания на заложенное имущество влечет за 
собой и прекращение обременений (ограничений) заложенного имущества правами 
других лиц. При этом содержащиеся указания на сроки, когда права аренды и 
иные права пользования заложенным имуществом прекращаются, соблюдаются безусловным 
образом.
     4. При получении согласия залогодержателя заложенное имущество может 
быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий 
срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих 
назначению имущества (п.3 ст.40 Закона). Эта же норма действует и в случае 
выдачи закладной, но с оговоркой "если право залогодателя на это предусмотрено 
закладной".
     Предусмотренный в данной норме порядок является новым и выходит за рамки 
общих правил о залоге, содержащихся в ГК РФ, а также за рамки других положений 
об ипотеке комментируемого закона. В этой связи важно отметить, что предоставленные 
сторонам ипотечных правоотношений большие полномочия по распоряжению предметом 
ипотеки в то же время оказались не уравновешенными необходимыми нормами о 
том, кто из субъектов в данном случае несет новые и к тому же повышенные риски.
     5. Защита интересов залогодержателя, в связи с предоставлением залогодателем 
заложенного имущества в пользование другому лицу, также предусмотрена в п.4 
комментируемой статьи. Ответственным за исполнение обязанностей по договору 
об ипотеке остается залогодатель. Эта норма является диспозитивной и применяется, 
если договором об ипотеке не предусмотрено иное.
     6. В п.5 данной статьи содержится отсылочная норма для случая, когда 
осуществляется обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, 
другим залогами (см. ст.43 - 46 Закона и комментарий к ним).

     Статья 41. Последствия принудительного изъятия государством заложенного 
имущества
     1. Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом 
ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным 
законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных 
нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое 
имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное 
взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного 
удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.
     Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены 
правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать 
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания 
на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.
     2. В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается 
у залогодателя государством в виде санкции за совершение преступления или 
иного правонарушения (конфискация), ипотека сохраняет силу и применяются правила 
статьи 38 настоящего Федерального закона. Однако залогодержатель, интересы 
которого не могут быть в полной мере защищены применением этих правил, вправе 
потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения 
взыскания на конфискованное имущество.

     Комментарий к статье 41

     1. Нормы данной статья охватывают случаи, связанные с последствиями принудительного 
изъятия государством заложенного имущества; ее положения базируются на правилах 
одноименной ст.354 ГК РФ. Случаи принудительного изъятия имущества у собственника 
указаны в п.2 ст.235 ГК РФ: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам 
(ст.237 ГК РФ); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать 
данному лицу (ст.238 ГК РФ); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с 
изъятием участка (ст.239 ГК РФ); 4) выкуп бесхозяйственно содержащихся культурных 
ценностей, домашних животных (ст.240 и 241 ГК РФ); 5) реквизиция (ст.242 ГК 
РФ); 6) конфискация (ст.243 ГК РФ); 7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных 
п.4 ст.252, п.2 ст.272, ст.282, 285, 293 ГК РФ.
     2. Поскольку предмет ипотеки служит обеспечением основного обязательства, 
то при изъятии заложенного имущества существенное значение приобретает механизм 
его проведения и назначаемая сумма возмещения. Согласно п.3 ст.35 Конституции 
РФ, "принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть 
произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения". 
В случаях, указанных в пп.2 - 5 вышеприведенного перечня (п.1 комментария 
к настоящей статье), и при национализации изъятие имущества производится возмездно 
с возмещением собственнику убытков в порядке, установленном ст.239 - 243, 
306 ГК РФ.
     3. В ч.2 п.1 ст.41 законодатель развивает положения, содержащиеся в п.1 
ст.354 ГК РФ. Здесь необходимо обратить внимание, что содержание комментируемой 
нормы имеет расхождение с правилом п.4 ст.50 Закона, несмотря на существующую 
между ними взаимосвязь.
     4. Преимущественное право залогодержателя перед другими субъектами на 
заложенное имущество обеспечивается как принципом специальности, так и принципом 
старшинства залогового права. Последний принцип нашел отражение в положениях 
п.2 ст.41 Закона, имеющих отличия от норм п.2 ст.354 ГК РФ. Для сохранения 
ипотеки в силе применяются правила о сохранении ипотеки при переходе прав 
на заложенное имущество к другому лицу (см. ст.38 Закона и комментарий к ней). 
Если при этом интересы залогодержателя защищаются не в полной мере, то ему 
предоставлено право действовать по норме п.4 ст.50 Закона (см. комментарий 
к нему).
     5. Вопреки предписаниям п.2 ст.41 Закона в ст.78 Закона об исполнительном 
производстве без каких-либо ограничений устанавливается приоритет требований 
государства перед требованиями залогодержателя недвижимого имущества, допуская 
тем самым возможность удовлетворения требований государства за счет конфискованной 
недвижимости, находящейся в залоге у третьих лиц.

     Статья 42. Последствия виндикации заложенного имущества
     В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у 
залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, 
что в действительности собственником этого имущества является другое лицо 
(виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель 
после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать 
досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

     Комментарий к статье 42

     1. Правило данной статьи корреспондирует с нормой п.2 ст.354 ГК РФ. Виндикация 
- специфический способ защиты права собственности по истребованию имущества 
из чужого незаконного владения - как важнейший правовой институт включена 
в ст.301 ГК РФ.
     2. Появление комментируемого правила в Законе вызвано отсутствием у кредиторов 
(залогодержателей) уверенности в надежности титулов прав собственности на 
объекты недвижимости, закладываемых по договору об ипотеке. Например, в результате 
проведения приватизации жилья в России, т.е. уже в первом звене "цепочки" 
титула прав собственности, возникли дефекты, которые приводят к множеству 
проблем, в том числе и при ипотеке. В частности, в настоящее время в Москве 
подаются многочисленные иски по восстановлению прав детей, которые были нарушены 
из-за неправильно оформленных договоров приватизации жилья. Работники прокуратуры 
только в 1998 г. направили в суды 92 иска. Как правило, это является достаточным 
основанием, чтобы признать всю последующую "цепочку" сделок купли-продажи 
с подобными квартирами недействительной. По решению суда всех продавцов и 
покупателей вместе с их семьями, задействованных в "цепочке", возвращают в 
исходное состояние, в каком они были до сделки.
     Приватизация муниципального жилого фонда в Москве прошла три этапа.
     С августа 1989 г. по август 1991 г. квартиры передавались в собственность 
путем нотариального оформления договора купли-продажи. В качестве продавца 
выступал исполком местного Совета народных депутатов, а в качестве покупателя 
- совершеннолетние жильцы квартир. Несовершеннолетние дети в эти договора, 
как правило, не включались.
     С сентября по декабрь 1991 г. жилье передавалось гражданам путем нотариального 
оформления от имени Московского городского Совета народных депутатов, правительства 
Москвы и уполномоченных ими органов. Дети не включались.
     С января 1992 г. по настоящее время квартиры передаются путем ненотариального 
оформления от Департамента муниципального жилья территориальными РЭУ. С точки 
зрения участия несовершеннолетних детей этот этап делится на два периода.
     До 8 ноября 1993 г. включение в договора передачи квартир несовершеннолетних 
детей могло осуществляться только с согласия органов опеки и попечительства. 
После этого и по настоящее время невключение в договора передачи квартир несовершеннолетних 
детей могло и может осуществляться только с согласия органов опеки и попечительства.
     Следовательно, в десятки тысяч нотариально оформленных и в сотни тысяч 
ненотариально оформленных договоров приватизации столичного жилого фонда несовершеннолетние 
дети не были включены.
     3. Закон охраняет интересы добросовестного приобретателя, но в ситуациях, 
подобных вышеописанной, он стоит на стороне собственника имущества. Поэтому 
имущество (прежде всего это касается квартир, приобретенных на вторичном рынке 
жилья), являющееся предметом ипотеки, может быть изъято у залогодателя по 
решению суда и ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель 
вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено 
ипотекой.
     4. Для обеспечения защиты от возможных дефектов права собственности существует 
специальный вид страхования. В нашей стране опыт подобного страхования чрезвычайно 
мал. Страхование титула (title insuranse) - в зарубежной практике (США) защита 
собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих 
лиц или каких-либо обременений, связанных с объектом недвижимости, существующих, 
но неизвестных собственнику в момент покупки страхового полиса. В отличие 
от других видов страхования страхование титула - это страхование от событий, 
случившихся в прошлом, последствия которых могут, однако, обнаружиться в будущем. 
Приобретение страховой защиты - это перевод риска с собственника на страховщика. 
Таким образом, при возникновении дефектов титула вместо государственных гарантий 
в практику внедрен компенсационный механизм страхования. Его осуществляют 
специализированные страховые компании, которые ведут собственный учет и в 
том числе обследование земельных участков, изучают процессы перехода прав 
на недвижимое имущество.
     5. В Российской Федерации складывается система регистрации прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним, имеющая законодательную основу в виде ГК РФ и специального 
Закона о госрегистрации прав, принятого в развитие положений Кодекса. Несмотря 
на это, существует достаточно много оснований для оспаривания зарегистрированного 
права собственности. В их основе лежит информация, которая не может содержаться 
в регистрационной записи Единого государственного реестра прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним. Следовательно, права добросовестного покупателя 
недвижимости, которые основываются исключительно на таких записях, не могут 
считаться достаточно хорошо защищенными. Такую ситуацию нельзя считать достаточно 
благоприятной для развития ипотечных правоотношений.

                     Глава VII. Последующая ипотека

     Источники залогового права допускают возможность перезалога уже заложенного 
имущества, что отражено в соответствующих нормах об этом: в ст.21 "Последующий 
залог заложенного имущества" и ст.22 "Право предшествующего залогодержателя" 
в Законе о залоге; в ст.342 "Последующий залог" в ГК РФ; в гл. VII "Последующая 
ипотека" в Законе "Об ипотеке".
     Комментируемая глава включает четыре статьи, две из которых содержат 
по пять пунктов, одна - четыре пункта и еще одна состоит из трех частей. В 
основе положений гл. VII лежат нормы ст.342 ГК РФ, которая вобрала в себя 
правила ст.21 и 22 Закона о залоге.

     Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается
     1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения 
одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в 
залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника 
тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
     Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого 
государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения 
ипотеки, определяемом в соответствии с правилами п.5 и 6 статьи 20 настоящего 
Федерального закона.
     2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими 
договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось 
к моменту заключения последующего договора об ипотеке.
     Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых 
может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть 
заключен с соблюдением этих условий.
     3. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, 
установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом 
недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо 
от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.
     Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен 
с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования 
залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в 
какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего 
договора об ипотеке.
     4. Правила пунктов 2 и 3 настоящей статьи не применяются, если сторонами 
в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же 
лица.
     5. Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление 
и выдачу закладной, не допускается.

     Комментарий к статье 43

     1. Перезалог недвижимого имущества возможен в обеспечение исполнения 
другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю 
(п.1 ст.43 Закона). Для установления очередности залогодержателей используют 
сведения, внесенные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество 
и сделок с ним, о моменте возникновения ипотеки, который определяют по правилам 
пунктов 5 и 6 ст.20 Закона "Об ипотеке" (см. комментарий к ним). Записи об 
ипотеке в соответствии с п.44 Правил ведения Единого государственного реестра 
прав вносятся в подраздел III-3.
     2. Пункт 2 развивает правило п.2 ст.342 ГК РФ. Для обеспечения интересов 
залогодержателя по недопустимости последующего договора об ипотеке должны 
служить ограничения, включаемые в договор. Ограничения в отношении последующей 
ипотеки, устанавливаемые в предшествующем договоре, могут содержать различные 
условия, соблюдение которых обязательно при заключении последующего договора 
об ипотеке.
     3. Несоблюдение запрещения, установленного предшествующим договором об 
ипотеке, влечет недействительность последующего договора об ипотеке, что следует 
из п.3 комментируемой статьи. Недействительность признается в судебном порядке 
по иску залогодержателя по предшествующему договору. Вынесение судом решения 
о недействительности последующего договора об ипотеке предусмотрено независимо 
от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.
     Допускается удовлетворение требований залогодержателя по последующему 
договору, заключенному с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим 
договором (ч.2 п.3 ст.43 Закона). Это возможно в той степени, в какой их удовлетворение 
соответствует с условиям предшествующего договора об ипотеке.
     4. Не допускается по правилам комментируемой статьи последующая ипотека 
в случае, если сторонами в предшествующем и последующих договорах об ипотеке 
являются одни и те же лица (п.4). Также не допускается заключение последующего 
договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной (п.4).

     Статья 44. Предупреждение залогодержателей о предшествующей и последующей 
ипотеках. Изменение предшествующего договора об ипотеке
     1. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю 
до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих 
ипотеках данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего 
Федерального закона.
     Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему 
договору право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, 
если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих 
ипотеках на основании статьи 26 настоящего Федерального закона из данных об 
их государственной регистрации.
     2. Залогодатель, заключивший последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно 
уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию 
сообщить им сведения о последующей ипотеке, предусмотренные пунктом 1 статьи 
9 настоящего Федерального закона.
     3. После заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего 
договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя 
или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору (статья 
3), допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору.
     4. Правила настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем 
и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

     Комментарий к статье 44

     1. В п.1 комментируемой статьи повторена норма, содержащаяся в п.3 ст.342 
ГК РФ, в которую внесены изменения применительно к ипотеке. Для обеспечения 
интересов последующего залогодержателя, при нарушении залогодателем информативной 
обязанности, ему предоставлено право потребовать расторжения договора и возмещения 
причиненных убытков. Но при этом имеется исключение из общих положений об 
ответственности залогодателя сообщать последующим залогодержателям сведения 
обо всех уже существующих ипотеках данного имущества. Залогодатель не несет 
ответственности в том случае, если будет доказано, что, исходя из публичного 
характера государственной регистрации ипотеки (см. комментарий к ст.26 Закона), 
залогодержатель мог получить сведения о предшествующих ипотеках из единого 
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии 
с правилами ст.7 и 8 Закона о госрегистрации прав. Данная норма направлена 
на то, чтобы побудить залогодержателя самостоятельно проводить необходимую 
экспертизу в отношении прав на предмет ипотеки и таким образом обезопасить 
себя от возможной недобросовестности залогодателя.
     2. Информативная обязанность залогодателя (п.2) возникает с момента заключения 
последующего договора об ипотеке и предполагает ее осуществление "незамедлительно" 
(синоним понятия "немедленно"), т.е. как только это окажется возможным. Поскольку 
в комментируемой норме не содержится каких-либо условий, то для сообщения 
могут использоваться различные формы. При этом залогодатель должен использовать 
ту форму, которая позволяет довести сообщение до залогодержателей по предшествующим 
ипотекам не только в наиболее короткие сроки, но и в соответствующем объеме, 
исходя из положений п.1 ст.9 Закона (см. комментарий к нему).
     3. Способы практического осуществления принципа реальной защиты интересов 
залогодержателя по последующему договору об ипотеке предусмотрены в п.3. Только 
при его согласии допускается изменение предшествующего договора с включением 
в него условий об обеспечении новых требований предшествующего залогодержателя 
или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, как 
это предусмотрено ст.3 Закона (см. комментарий к ней).
     4. Пункт 4 содержит ограничение на применение правил настоящей статьи. 
Эта норма аналогична предписанию в отношении заключения последующего договора 
об ипотеке (см. п.4 ст.43 Закона), если сторонами в предшествующих и последующих 
договорах об ипотеке являются одни и те же лица. По тем же основаниям не допускается 
применение правил ст.44 Закона.

     Статья 45. Государственная регистрация последующей ипотеки
     Государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется с соблюдением 
правил главы IV настоящего Федерального закона.
     В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных 
записях о предшествующих ипотеках того же имущества.
     Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех 
предшествующих ипотеках того же имущества.

     Комментарий к статье 45

     1. Последующая ипотека подлежит государственной регистрации в соответствии 
с правилами ст.19 - 28 Закона (см. комментарий к ним).
     2. Комментируемая статья, в дополнение к нормам об общих правилах заключения 
договора об ипотеке (см. ст.8 Закона и комментарий к ней) и его содержании 
(см. ст.9 и комментарий к ней), предусматривает обязанность делать в последующем 
договоре об ипотеке отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих 
ипотеках того же имущества.
     3. При последующей ипотеке обременение недвижимого имущества не прекращается, 
а дополняется (преобразуется) в пользу другого лица. Записи об этом, как это 
предусмотрено ч.3 ст.45 Закона, вносятся в подраздел III-2 единого государственного 
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с требованиями 
п.63 Правил ведения единого государственного реестра прав.

     Статья 46. Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей 
и последующей ипотекам
     1. Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются 
из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя 
по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения 
своих требований.
     2. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, 
обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть обращено взыскание 
на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок 
предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по 
предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, 
на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, 
переходит к его приобретателю, будучи обременено предшествующей ипотекой.
     3. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, 
обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение 
взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, 
срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные 
последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения 
требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания 
на часть заложенного имущества.
     4. До обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования 
по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить 
свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя 
по другому договору об ипотеке того же имущества.
     5. Правила, содержащиеся в настоящей статье, не применяются, если залогодержателем 
по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо. В этом 
случае требования, обеспеченные каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке 
очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств, 
если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено иное.

     Комментарий к статье 46

     1. Пункт 1 комментируемой статьи, подобно п.1 ст.342 ГК РФ, предусматривает 
защиту интересов залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам. 
При этом устанавливается общий порядок, по которому преимущества по удовлетворению 
своих требований имеет предшествующий залогодержатель.
     2. Одновременно с обращением взыскания на заложенное имущество по требованиям, 
обеспеченным последующей ипотекой, может быть обращено взыскание на это имущество 
и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой (п.2). Такая возможность 
есть даже в том случае, если "срок" предъявления требований к взысканию еще 
не наступил. По правилам ст.50 Закона (см. комментарий к ней) обращение взыскания 
производится вследствие имеющего место "основания", а не наступления "срока".
     В соответствии с комментируемой нормой (п.2 ст.46 Закона) гарантируются 
права залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке. Если он не воспользовался 
рассмотренным выше правом, то обременение предшествующей ипотекой сохраняется, 
поскольку переходит вместе с имуществом к его приобретателю.
     3. В п.3 содержится положение, аналогичное тому, что приведено в п.2 
комментируемой статьи, но только применительно к ситуации, когда первоначально 
инициируется обращение взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным 
предшествующей ипотекой. Однако для данных правоотношений Законом введен запрет 
на досрочное удовлетворение требований, обеспеченных последующих ипотекой, 
при условии, что требования по предшествующей ипотеке могут быть удовлетворены 
посредством обращения взыскания на часть заложенного имущества.
     4. Комментируемая статья (п.4) обязывает залогодержателя, при возникновении 
у него намерения обратить взыскание на заложенное имущество, обремененное 
предшествующей и последующей ипотеками, в письменной форме уведомить о своем 
решении залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества. 
Если такая информативная обязанность, лежащая на залогодержателе, не будет 
им выполнена и он не представит суду доказательств ее исполнения (см. п.1 
ст.53 Закона и комментарий к нему), то суд откажет в принятии к рассмотрению 
иска об обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке 
(п.2 ст.452 ГК РФ).
     5. В п.5 комментируемой статьи воспроизводится ранее употреблявшаяся 
в данной главе (см. п.4 ст.43 и п.4 ст.44 Закона) норма, согласно которой 
правила, содержащиеся в ст.46, не применяются, если залогодержателем по предшествующей 
и последующей ипотекам является одно и то же лицо. Для такого случая законодатель 
установил, в виде диспозитивной нормы, порядок, по которому требования, обеспеченные 
каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам 
исполнения соответствующих обязательств.

        Глава VIII. Уступка прав по договору об ипотеке. Передача
                            и залог закладной

     Закон "Об ипотеке" включает специальную главу, посвященную вопросам, 
связанным с передачей прав как по договору об ипотеке, так и в связи с оборотом 
закладной и ее залогом. Эти два документа (договор об ипотеке и закладная) 
в процессе их обращения, исходя из имеющихся гражданских прав и потребности 
оборота, в течение их жизненного цикла являются не изолированными, а, напротив, 
взаимоподчиненными и взаимообеспечивающими составляющими той среды, которая 
предназначена для полной реализации возможностей, заложенных в ипотечной системе. 
В соответствии с общими принципами построения комментируемого Закона данная 
глава содержит положения, характеризующие лишь общие вопросы по уступке прав 
по договору об ипотеке, а также передаче и залогу закладной.
     По сложившейся практике особенности выпуска и обращения отдельных видов 
ценных бумаг регулируются специальными актами, положения которых, в частности, 
конкретизируют и дополняют нормы гл.7 "Ценные бумаги" ГК РФ. В отношении закладной, 
являющейся именной ценной бумагой, процесс создания нормативной базы также 
начался. Для реализации содержащихся в Законе "Об ипотеке" специальных правил 
составления и выдачи (выпуска в обращение) закладных, отчуждения прав по ним, 
исполнения удостоверенных закладными обязательств профессиональными участниками 
рынка ценных бумаг при осуществлении сделок и операций с закладными Распоряжением 
Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. N 195-р утверждены 
"Методические рекомендации по применению профессиональными участниками рынка 
ценных бумаг Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

     Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке
     1. Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке 
другому лицу, если договором не предусмотрено иное.
     2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на 
место прежнего залогодержателя по этому договору. К его отношениям с этим 
залогодержателем применяются правила статей 382, 384 - 386, 388 и 390 Гражданского 
кодекса Российской Федерации о передаче прав кредитора путем уступки требования.
     3. Уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу 
действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по 
обязательству, обеспеченному ипотекой. Если не доказано иное, уступка прав 
по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.
     4. Уступка прав по договору об ипотеке в соответствии с пунктами 1 и 
2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть нотариально 
удостоверена и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном 
для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
     5. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, 
права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой 
сделки она признается ничтожной.

     Комментарий к статье 47

     1. Пункт 1 комментируемой статьи является диспозитивной нормой, поскольку 
при заключении договора об ипотеке от решения сторон зависит, предусмотреть 
или не предусмотреть в его тексте положение о наделении залогодержателя правом 
передать свои права по договору об ипотеке другому лицу.
     2. В целом норма п.2 ст.47 Закона содержит указания на общие правила 
ст.355 "Уступка прав по договору о залоге" ГК РФ и гл.24 "Перемена лиц в обязательстве" 
ГК РФ. К тому же комментируемая норма носит отсылочный характер к отдельным 
статьям § 1 "Переход прав кредитора к другому лицу" указанной главы ГК РФ. 
Однако следует отметить, что названные статьи 382, 384 - 386, 388 и 390 ГК 
РФ не в полном объеме затрагивают процесс передачи прав кредитора путем уступки 
требования.
     В соответствии с п.1 ст.382 ГК РФ переход прав происходит как по сделке, 
которой обычно является договор (условия и форма такой сделки урегулированы 
положениями ст.388 и 389 ГК РФ), так и на основании закона (обстоятельства 
такого перехода изложены в ст.387 ГК РФ). Именно на ст.387 ГК РФ отсутствует 
ссылка в комментируемом п.2 ст.47 Закона. Хотя существует универсальное правопреемство 
в правах кредитора, оно имеет место: 1) при наследовании, когда кредитором 
является физическое лицо и подлежат применению нормы наследственного права; 
2) при реорганизации юридического лица, являющегося кредитором (ст.57, 58 
и 60 ГК РФ).
     Отсутствие применительно к договору об ипотеке в комментируемом п.2 ст.47 
Закона прямой отсылочной нормы на ст.387 ГК РФ ослабляет позиции кредитора, 
хотя в ст.355 ГК РФ допускается перемена сторон в договоре о залоге "с соблюдением 
правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (ст.382 - 390)".
     3. В п.3 воспроизведены правила, содержащиеся в ч.2 и 3 ст.355 ГК РФ. 
Комментируемая норма базируется, применительно к залог правиле, установленном 
в ст.384 "Объем прав кредитора, переходящих к другому лицу" ГК РФ. При этом 
в п.3 специально оговорено, что уступка требований по договору об ипотеке 
может осуществляться только в случаях уступки прав по обязательству, обеспеченному 
ипотекой, что связанос зависимостью ипотечного обязательства.
     При ипотеке замена залогодержателя происходит в силу замены кредитора 
в обязательстве, так как кредитор-залогодержатель вправе уступить свои права 
по обязательству, обеспеченному ипотекой, не испрашивая на то согласия должника-залогодателя. 
Исключение из этого правила может быть предусмотрено в законе или в договоре 
(п.2 ст.382 ГК РФ). При этом должника следует уведомить о состоявшейся уступке 
прав, иначе новый кредитор несет риск вызванных неуведомлением неблагоприятных 
последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору 
будет считаться исполнением надлежащему лицу (п.3 ст.382 ГК РФ).
     Уступающий требование кредитор обязан передать новому кредитору надлежащим 
образом оформленные документы, удостоверяющие право требования. Если должнику 
не будут представлены доказательства о переходе права требования, он вправе 
не исполнять обязательство новому кредитору до представления соответствующих 
доказательств. Представления документов в оригинале не требуется, однако при 
наличии сомнений должник вправе настаивать на предъявлении ему оригиналов 
(ст.385 ГК РФ).
     4. Правовые нормы п.4 ст.47 Закона базируются на общем правиле, что форма 
уступки требования по сделке зависит от формы, которая предписана для сделки, 
являющейся основанием передаваемого требования. Поэтому в комментируемой норме 
содержится ссылка на п.1 и 2 ст.389 ГК РФ.
     5. Пункт 5 настоящей статьи устанавливает некоторые правовые барьеры 
против злоупотреблений. Их возникновение возможно в случае уступки прав по 
договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству, права из 
которых удостоверены закладной. Поэтому введен запрет на уступку вышеназванных 
прав при наличии закладной. При нарушении указанного правила сделка признается 
ничтожной как не соответствующая требованиям закона (ст.168 ГК РФ).

     Статья 48. Передача прав по закладной
     1. Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней 
передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи 
закладной этому лицу.
     В передаточной надписи должно быть точно и полно указано имя (наименование) 
лица, которому передаются права по закладной. Передаточные надписи на закладной, 
не содержащие такого указания (бланковые передаточные надписи), считаются 
ничтожными.
     Передаточная надпись должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, 
а если эта надпись не является первой, - владельцем закладной, названным в 
предыдущей передаточной надписи.
     2. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым 
этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству.
     Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, 
в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой 
обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих 
владельцев закладной.
     3. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную 
основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся 
на ней предыдущих передаточных надписей. Он не считается законным владельцем 
закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, 
сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо 
воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен 
был знать.
     4. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, 
ничтожны.
     5. Если третье лицо в соответствии с пунктом 2 статьи 313 Гражданского 
кодекса Российской Федерации полностью исполнило за должника обеспеченное 
ипотекой обязательство, оно вправе требовать передачи ему права по закладной. 
При отказе залогодержателя передать эти права третье лицо может требовать 
в судебном порядке перевода этих прав на себя.

     Комментарий к статье 48

     1. При ипотеке модель организации взаимоотношений между участниками предполагает, 
что когда, например, заемщик обращается в банк за кредитом под залог недвижимости 
и при этом права залогодержателя удовлетворяются закладной, то в результате 
кредитные учреждения (банки) создают первичный рынок закладных. Кредитор может 
сохранять имеющиеся у него закладные в собственном портфеле ценных бумаг и 
таким образом его диверсифицировать или продать их другим инвесторам.
     Инвесторы, ставшие законными владельцами закладных, образуют вторичный 
рынок закладных. Осуществляя покупку закладных, инвесторы обеспечивают кредиторов 
дополнительными денежными средствами, восполняя их финансовые ресурсы, благодаря 
чему у первых появляется возможность (применительно к рассматриваемому случаю) 
предоставлять новые кредиты и таким образом расширять круг заемщиков.
     2. Исходя из правил ст.13 и 14 Закона (см. комментарий к ним), в которых 
раскрываются основные положения о закладной и ее содержание, закладная не 
является эмиссионной ценной бумагой. Поэтому выдача одним лицом или более 
закладных не является их выпуском, а совокупность такого рода именных ценных 
бумаг не подлежит государственной регистрации, как это предусмотрено для регистрации 
эмиссионных ценных бумаг ст.20 Закона о РЦБ.
     3. Комментируемая статья устанавливает процедуру передачи прав по закладной, 
в ходе которой должно быть соблюдено несколько обязательных условий для того, 
чтобы владелец закладной мог считаться законным. Вместе с тем, по общему правилу 
ст.146 ГК РФ, особенностью всех ценных бумаг является возможность их широкого 
обращения, что в первую очередь достигается за счет упрощенного порядка передачи 
ценной бумаги первоначальным владельцем последующему.
     Поскольку закладная является именной ценной бумагой (см. п.2 ст.13 Закона 
и комментарий к нему), то права по ней передаются в порядке, установленном 
для уступки требований (цессии), т.е. заключения сделки между новым и предыдущим 
владельцем именной ценной бумаги (п.2 ст.146 ГК РФ).
     4. Передача прав по закладной представляет собой операцию, в соответствии 
с которой необходимо выполнить два взаимосвязанных действия: 1) совершить 
на закладной передаточную надпись в пользу другого лица (владельца закладной); 
2) передать закладную лицу, в пользу которого совершена надпись на закладной. 
Совершение этих действий прежним владельцем закладной свидетельствует, что 
права по закладной переданы им новому владельцу данной именной ценной бумаги.
     Передаточная надпись на закладной оформляется в следующем порядке:
     - точно и полно указывается имя (наименование) лица, которому передаются 
права по закладной;
     - залогодержатель, указанный в закладной, подписывает сделанную передаточную 
надпись; если она не является первой, то подпись ставит владелец закладной, 
чье имя (наименование) названо в предыдущей передаточной надписи.
     Сведения об имени (наименовании) лица, которому на основании передаточной 
надписи передаются права по закладной, являются существенными. Если в надписи 
нет указания, по которому можно было бы идентифицировать нового владельца 
закладной (бланковая передаточная надпись), то такая передаточная надпись 
считается ничтожной (см. ч.2 п.1 ст.48 Закона и комментарий к ней).
     Таким образом, в соответствии с Законом "Об ипотеке" закладная составляется, 
выдается и обращается в форме письменного документа. Права на закладную не 
могут быть удостоверены ее сертификатом.
     5. Отчуждение имущественных прав, удостоверяемых закладной, осуществляется 
путем составления на самой закладной передаточной надписи и фактического вручения 
закладной ее продавцом покупателю (приобретателю прав).
     В п.6 Методических рекомендаций по применению Закона "Об ипотеке" подчеркивается, 
что передаточная надпись на закладной оформляет собой состоявшуюся уступку 
права требования по закладной с наступлением последствий, предусмотренных 
ст.146 ГК РФ. Указанная норма предусматривает, что лицо, передающее право 
по именной ценной бумаге путем уступки требования (цессии), несет ответственность 
за недействительность соответствующего требования, но не за его исполнение.
     Передаточная надпись на закладной не является индоссаментом (п.6 Методических 
рекомендаций по применению Закона "Об ипотеке"). Индоссамент - односторонняя 
сделка, в соответствии с которой все права, удостоверенные ценной бумагой 
и принадлежащие лицу, учинившему индоссамент, переходят к лицу, которому передаются 
права по ценной бумаге.
     6. Статья (п.2) конкретизирует общую норму п.1 ст.142 ГК РФ о том, что 
с передачей ценной бумаги переходят все удовлетворяемые ею права в совокупности. 
Применительно к закладной передача прав по ней другому лицу означает передачу 
тем самым этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Не может 
иметь места частичная передача прав, удостоверенных ценной бумагой. Поэтому 
законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том 
числе: права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству. 
Законный владелец закладной становится обладателем всех ее прав, независимо 
от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной 
(ч.2 п.2 ст.48 Закона).
     7. Закладная является обращаемым документом, т.е. может быть переуступлена 
третьей стороне. С вовлечением в оборот закладной, являющейся производным 
инструментом основного обязательства и договора об ипотеке, она вследствие 
происшедшего расщепления прав становится самостоятельным институтом, живущим 
и развивающимся по своим особым правилам. Залогодержатель может передать путем 
соответствующей записи, именуемой "передаточная надпись", все права по закладной 
третьей стороне и осуществить передачу закладной. Лицо, которому передана 
данная именная ценная бумага, становится новым владельцем прав по закладной 
(см. п.2 ст.13 Закона и комментарий к нему).
     Таким образом, по основаниям, указанным в Законе, закладная может менять 
владельца, т.е. переуступаться, неограниченное количество раз. На это важное 
обстоятельство указывают используемые в тексте Закона следующие выражения: 
"предшествующих владельцев закладной" (ч.2 п.2 ст.48); "на непрерывном ряде 
имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей" (п.3 ст.48). Мало того, 
допустимость наличия множественности владельцев в течение срока "жизни" закладной 
в п.4 ст.48 Закона подчеркнута нормой о ничтожности надписей на закладной, 
запрещающих ее последующую передачу другим лицам.
     8. Правовые вопросы о статусе законного владельца закладной и признании 
его таковым в случае возникновения спора являются ключевыми в процедуре обращения 
закладной. В п.3 настоящей статьи установлено, что "владелец закладной считается 
законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной 
надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей".
     Закон стоит на защите прав лица, имеющего "титул" законного владельца, 
т.е. законно получившего все права по закладной, поскольку это - лицо, которое 
не знало и не могло знать, например, следующих обстоятельств: во-первых, того, 
что предыдущий владелец закладной был не вправе делать передаточную надпись 
на закладной (передавать права по ней), в случае если в свое время применительно 
к нему имелись запрет или ограничения на осуществление данного действия; во-вторых, 
качественного правового состояния имеющейся цепочки передаточных надписей 
на закладных, обеспечивающей ей непрерывность.
     В статье (п.3) перечислены основания, по которым владение закладной считается 
объективно незаконным. В них предусматривается, что если владелец закладной, 
приобретая ее, знал или должен был знать о выбытии закладной из владения кого-либо 
из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом 
помимо воли этого лица и эти факты доказаны, то он не считается законным владельцем 
закладной.
     Наличие доказательств является необходимым условием, чтобы по указанным 
основаниям можно было считать конкретное лицо незаконным владельцем закладной. 
Доказательствами по гражданскому делу являются любые фактические данные, на 
основе которых в определенном законном порядке суд устанавливает наличие или 
отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, и 
иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. Нормы 
о них содержатся в гл.6 "Доказательства" (ст.49 - 78) ГПК РСФСР и гл.6 "Доказательства" 
(ст.52 - 74) АПК РФ.
     9. Исходя из условия полного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства 
третьим лицом, в п.5 комментируемой статьи установлено, что оно вправе требовать 
передачи ему права по закладной, как это предписано п.2 ст.313 ГК РФ.

     Статья 49. Залог закладной
     1. Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодержателю 
закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, 
возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в 
закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).
     2. При неисполнении обязательства, обеспеченного залогом закладной, ипотечный 
залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладной передать ему 
свои права по закладной в порядке, на условиях и с последствиями, которые 
предусмотрены статьей 48 настоящего Федерального закона. При отказе передать 
эти права залогодержатель закладной может требовать в судебном порядке перевода 
этих прав на себя.
     3. Залогодержатель закладной, которому переданы или на которого судом 
переведены права по закладной, вправе обратить взыскание на предмет ипотеки 
в соответствии с условиями закладной. Вырученные в результате реализации предмета 
ипотеки суммы обращаются в погашение долга ипотечного залогодержателя залогодержателю 
закладной, а оставшаяся сумма передается ипотечному залогодержателю в погашение 
причитающегося ему долга по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному 
ипотекой по закладной, другим кредиторам залогодателя и самому залогодателю 
в соответствии со статьей 61 настоящего Федерального закона.
     4. Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана специальная 
залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю закладной право по 
истечении определенного срока продать закладную, с тем чтобы удержать из вырученных 
денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

     Комментарий к статье 49

     1. Нормы, содержащиеся в данной статье, являются новыми, поскольку ранее 
института закладной не существовало, а в его отсутствие залога закладной быть 
не могло. В соответствии с п.1 сторонами рассматриваемых залоговых отношений 
являются:
     1) залогодержатель закладной - лицо, которому закладная передана в качестве 
залога в обеспечение обязательства по кредитному договору или иному обязательству, 
возникшему между этим лицом и ипотечным залогодержателем;
     2) ипотечный залогодержатель - лицо, которое имеющуюся у него закладную 
передает другому лицу (залогодержателю закладной) в качестве залога в обеспечение 
обязательства, возникшего между ним и этим лицом.
     К числу возможных ипотечных залогодержателей относятся лица, которые 
по Закону "Об ипотеке" считаются владельцами закладной: а) первоначальный 
залогодержатель закладной; б) иной законный владелец закладной.
     2. Правовые нормы п.2 настоящей статьи базируются на положениях п.1 ст.348 
ГК РФ. В них определено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения 
должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые 
он отвечает, производится обращение взыскания на предмет залога.
     Вследствие особенностей предмета залога, в качестве которого здесь выступает 
закладная - именная ценная бумага, возникают особые правовые отношения при 
залоге закладной. Это значит, что по требованию залогодержателя закладной, 
при неисполнении обязательства, обеспеченного залогом закладной, ипотечный 
залогодержатель обязан передать ему свои права по закладной, и сделать это 
он должен в порядке, на условиях и с последствиями, предусмотренными ст.48 
Закона (см. комментарий к ней).
     Если со стороны ипотечного залогодержателя последует отказ передать эти 
права, комментируемая норма предоставляет залогодержателю закладной возможность 
обратиться за судебной защитой нарушенных прав, как это предусмотрено по общему 
правилу ст.11 ГК РФ.
     3. Статья (п.3) наделяет залогодержателя закладной, ставшего обладателем 
прав по ней по основаниям, предусмотренными п.2 ст.49 Закона, правом обратить 
взыскание на предмет ипотеки в соответствии с условиями закладной. Перечень 
оснований, по которым может быть произведено обращение взыскания на заложенное 
имущество, приведен в ст.50 Закона (см. комментарий к ней).
     В п.3, с учетом правил ст.61 Закона (см. комментарий к ней), также устанавлен 
порядок распределения суммы, вырученной в результате реализации предмета ипотеки. 
Сумма распределяется между заявителями в следующей последовательности:
     1) обращение в погашение долга ипотечного залогодержателя залогодержателю 
закладной;
     2) передача оставшейся суммы ипотечному залогодержателю в погашение причитающегося 
ему долга по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой 
по закладной;
     3) передача оставшейся суммы другим кредиторам залогодателя;
     4) передача оставшейся суммы самому залогодателю.
     4. Правила п.4 настоящей статьи в дополнение к нормам п.1 ст.48 Закона 
(см. комментарий к нему) вводят понятие "специальная залоговая передаточная 
надпись". Она может быть сделана на закладной ипотечным залогодержателем, 
для того чтобы дать залогодержателю закладной право по истечении определенного 
срока продать закладную (передать права по закладной другому лицу). Цель данной 
операции - удержать из вырученных денег сумму обеспеченного залогом закладной 
обязательства.

         Глава IХ. Обращение взыскания на имущество, заложенное
                         по договору об ипотеке

     Данная глава посвящена вопросам обращения взыскания на имущество, заложенное 
по договору об ипотеке, - первому из двух этапов, предусмотренных в залоговом 
праве по реализации права залогодержателя на удовлетворение из стоимости вещи. 
Второй этап - реализация заложенного имущества - изложен в гл.X Закона "Об 
ипотеке".
     Глава насчитывает шесть статей, две трети из которых довольно значительно 
по объему, в отличие от ст.51 и 52, состоящих из одного абзаца.
     В этой связи показательно, что в Законе о залоге рассматриваемой теме 
посвящена всего одна статья 28 "Порядок обращения взыскания на заложенное 
имущество", включающая только два пункта.
     В § 3 "Залог" гл.23 ГК РФ из включенных в нее 25 статей содержание трех 
статей напрямую относятся к исследуемой теме: ст.348 "Основания обращения 
взыскания на заложенное имущество", ст.349 "Порядок обращения взыскания на 
заложенное имущество" и ст.351 "Досрочное исполнение обязательства, обеспеченного 
залогом, и обращение взыскания на заложенное имущество".

     Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество
     1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное 
по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных 
в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением 
или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности 
неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если 
договором не предусмотрено иное.
     При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой 
обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем 
обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям 
договора об ипотеке.
     2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания 
на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими 
платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то 
есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, 
даже если каждая просрочка незначительна.
     3. По требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением 
обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не 
может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и 
применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской 
Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) 
должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее 
исполнение.
     4. В случаях, предусмотренных статьями 35, 39 и 41 настоящего Федерального 
закона, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного 
ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания 
на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется 
надлежащим образом.

     Комментарий к статье 50

     1. Комментируемая статья (ч.1 п.1) развивает правило, содержащееся в 
п.1 ст.348 ГК РФ, о том, что основанием для обращения взыскания на заложенное 
имущество по договору об ипотеке является неисполнение или ненадлежащее исполнение 
должником обеспеченного ипотекой обязательства по требованиям (перечень приведен 
в ст.3 Закона, см. комментарий к ней), по которым он отвечает. Норма носит 
диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке 
иные условия.
     Новеллой в залоговом праве является правило (ч.2 п.1), устанавливающее, 
что приоритет имеют условия договора об ипотеке, если между ними и условиями 
обеспеченного ипотекой обязательства имеются расхождения, при удовлетворении 
последних путем обращения взыскания на заложенное имущество.
     2. Пункт 2 данной статьи также содержит новую норму, устанавливающую 
количество нарушений и временной диапазон как основания для начала процедуры 
обращения взыскания на заложенное имущество, когда обязательство исполняется 
периодическими платежами (см. п.5 ст.9 Закона и комментарий к ней). Норма 
п.2 ст.50 предоставляет возможность сторонам включать в договор об ипотеке 
иные условия, например установить точный срок в днях, позволяющий однозначно 
считать просрочку незначительной.
     3. Законом (п.3 ст.50) освобожден от ответственности должник, не исполняющий 
или ненадлежаще исполняющий обеспеченное ипотекой такого рода обязательство, 
по условиям которого и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми 
актами Российской Федерации (п.3 и 4 ст.3 ГК РФ) взыскание на заложенное имущество 
не может быть обращено. Вероятно, эта норма найдет применение в отношении 
определенного круга субъектов, чтобы не допустить обращение взыскания на недвижимое 
имущество, которым они владеют. Например, в их число могут попасть субъекты 
агропромышленного или военно-промышленного комплекса, к которым, как правило, 
применяется особое правовое регулирование по части их ответственности за взятые 
и невозвращенные кредиты.
     4. В п.4 содержатся ссылки на случаи, предусмотренные ст.35, 39 и 41 
Закона (см. комментарий к ним), по которым залогодержателю предоставлено право 
потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а 
при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество.
     Правовая норма п.4 содержит новеллу, по которой введен дополнительный 
способ защиты прав залогодержателя. Ему предоставлено право обращать взыскание 
на заложенное имущество даже тогда, когда обеспеченное ипотекой обязательство 
исполняется надлежащим образом, но при этом имеется опасность, что обязательство 
не будет исполнено из-за:
     1) ненадлежащего обеспечения сохранности заложенного имущества (см. ст.35 
и комментарий к ней);
     2) последствий нарушения правил об отчуждении заложенного имущества (см. 
ст.39 и комментарий к ней);
     3) последствий принудительного изъятия государством заложенного имущества 
(см. ст.41 и комментарий к ней).

     Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество
     Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное 
по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии 
со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких 
требований без обращения в суд.

     Комментарий к статье 51

     1. Гражданский кодекс РФ и Закон "Об ипотеке" допускают два варианта 
обращения взыскания на заложенное имущество - по решению суда и без обращения 
в суд.
     2. В комментируемой статье воспроизводена ранее известная норма (ст.28 
Закона о залоге, п.1 ст.349 ГК РФ), согласно которой обращение взыскания на 
имущество, заложенное по договору об ипотеке, производится по решению суда. 
При этом установлен перечень случаев, когда обращение взыскания возможно только 
по решению суда (п.3 ст.349 ГК РФ), и имеется ряд случаев, когда обращение 
взыскания по решению суда действует как общее правило, если стороны не избрали 
иной порядок. Исключение из общего правила сделано для случаев, когда обращение 
взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке в 
соответствии со ст.55 Закона (см. комментарий к ней).

     Статья 52. Подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания 
на заложенное имущество
     Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, 
предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности 
дел, установленными процессуальным законодательством Российской Федерации.

     Комментарий к статье 52

     При подаче иска об обращении взыскания на предмет ипотеки руководствуются 
правилами подсудности и подведомственности дел в соответствии с процессуальным 
законодательством РФ (гл.3 "Подведомственность" и гл.11 "Подсудность" ГПК 
РСФСР; гл.3 "Подведомственность и подсудность" АПК РФ).
     Подсудность - разграничение компетенции между судами по рассмотрению 
дел по первой инстанции, т.е. определение конкретного суда, который вправе 
рассмотреть данное дело.
     Подведомственность заявленного требования суду или арбитражному суду 
определяется в соответствии с их компетенцией, установленной законодательными 
актами Российской Федерации. В случаях, когда в законодательном акте подведомственность 
определена альтернативно (суду или арбитражному суду) либо когда имеется указание 
о рассмотрении требования в судебном порядке, следует руководствоваться тем 
же правилом, исходя при этом из субъектного состава участников и характера 
правоотношений, если иное не предусмотрено законом (п.1 Постановления Пленума 
ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 18 августа 1992 г. N 12/12 "О некоторых вопросах 
подведомственности дел судам и арбитражным судам").
     Компетенция арбитражного суда определена Федеральным конституционным 
законом от 28 апреля 1995 г. N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации".

     Статья 53. Меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего 
залогодателя и иных лиц
     1. При обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более 
договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который 
предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности, 
предусмотренной пунктом 4 статьи 46 настоящего Федерального закона.
     2. Если из материалов дела об обращении взыскания на заложенное имущество 
видно, что ипотека была или должна была быть осуществлена с согласия другого 
лица или органа, суд, в который предъявлен иск об обращении взыскания, уведомляет 
об этом соответствующее лицо или орган и предоставляет ему возможность участвовать 
в данном деле.
     3. Лица, имеющие основанное на законе или договоре право пользования 
заложенным имуществом (арендаторы, наниматели, члены семьи собственника жилого 
помещения и другие лица) или вещное право на это имущество (сервитут, право 
пожизненного пользования и другие права), вправе участвовать в рассмотрении 
дела об обращении взыскания на заложенное имущество.

     Комментарий к статье 53

     1. Данная норма (п.1) возлагает определенные обязанности на залогодержателя, 
когда производится обращение взыскания на имущество, заложенное по двум или 
более договорам об ипотеке. В этом случае он должен представить в суд, в который 
им подается исковое заявление, доказательства, подтверждающие исполнение обязанности 
об уведомлении в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке, 
поскольку имущество служит обеспечением требований по предшествующей и последующей 
ипотекам (см. п.4 ст.46 Закона и комментарий к ней).
     2. Возникновение информативной обязанности у суда (п.2) устанавливается 
по нормативным правовым актам, регламентирующим залог отдельных видов недвижимого 
имущества, например, государственной собственности, переданной в хозяйственное 
ведение (п.2 ст.295 ГК РФ).
     3. В п.3 данной статьи содержится норма о праве определенного круга лиц 
принимать участие в соответствии с процессуальным законодательством РФ в рассмотрении 
дел об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке. 
Возможности третьего лица защищать свои права на имущество, находящееся у 
должника, могут быть расширены за счет реализации положений п. 2 ст.313 ГК 
РФ. При погашении третьим лицом задолженности должника к нему переходят права 
кредитора по обязательству в соответствии со ст.382 - 387 ГК РФ, т.е. имеет 
место основанная на законе уступка требования.

     Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении 
взыскания на заложенное имущество
     1. В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, 
может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой 
обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие 
этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случая, 
предусмотренного пунктом 2 статьи 50 настоящего Федерального закона.
     2. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по 
договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
     1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного 
имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, 
которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в 
процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, 
размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
     2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются 
требования залогодержателя;
     3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
     4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. 
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе 
соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим 
судом;
     5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если 
таковые необходимы.
     3. По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе 
в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию 
на срок до одного года в случаях, когда:
     залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество 
заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением 
этим гражданином предпринимательской деятельности;
     предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного 
назначения, на которые распространяется действие настоящего Федерального закона.
     Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного 
имущества, суд учитывает в том числе и то, что сумма требований залогодержателя, 
подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения 
отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной 
в договоре об ипотеке.
     Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей 
сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает 
должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся 
кредитору процентов и неустойки.
     Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит 
требования кредитора, обеспеченные ипотекой, суд по заявлению залогодателя 
отменяет решение об обращении взыскания.
     4. Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если:
     она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;
     в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании 
его несостоятельным (банкротом).

     Комментарий к статье 54

     1. В п.1 комментируемой статьи воспроизведено правило о соразмерности 
нарушения условий договора и права обращения взыскания на заложенное имущество, 
содержащееся в п.2 ст.348 ГК РФ. Его значимость носит исключительный характер, 
прежде всего в ипотечных правоотношениях, поскольку убытки кредитора-залогодержателя 
должны быть соотносимы со стоимостью заложенного объекта недвижимости и его 
особого статуса вообще и для должника-залогодателя в частности. Поэтому данный 
фактор следует учитывать как кредитору, так и суду - по собственной инициативе 
или по заявлению должника. Под действие комментируемой статьи не подпадает 
случай, когда обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения 
обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом 
нарушении сроков их внесения (см. п.2 ст.50 Закона и комментарий к нему).
     2. Пункт 2 настоящей статьи определяет, с учетом особенностей вопросов, 
разрешаемых судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное 
имущество, содержание решения суда.
     Решение суда - это постановление суда первой инстанции, которым гражданское 
дело разрешается по существу (ст.191 ГПК РСФСР).
     При принятии решения исключительно важно установить величину суммы, которая 
подлежит уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, поскольку 
не исключена ситуация, что в обращении взыскания на имущество может быть отказано 
в соответствии с п.1 ст.54 Закона (см. комментарий к нему).
     Определение имущества, являющегося предметом ипотеки, из стоимости которого 
удовлетворяются требования залогодержателя должно быть произведено с особой 
тщательностью и содержать все те характеристики и данные, которые упомянуты 
в п.2 ст.9 Закона (см. комментарий к нему).
     Способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, должен 
быть определен в соответствии со ст.56 Закона (см. комментарий к ней).
     По общему правилу реализация имущества производится по рыночным (свободным) 
ценам. Ряд требований к порядку установления цены на соответствующие объекты 
недвижимости содержится, например, в ст.555, п.1 ст.561 ГК РФ.
     Основная цель мер по обеспечению сохранности имущества до его реализации 
заключается в сохранении объекта недвижимости в целостности, предупреждении 
его повреждения, защите от посягательств третьих лиц, огня и различного рода 
стихийных бедствий. Принятие названных и других мер оправданно, если есть 
обоснованное мнение о том, что залогодатель не выполняет или может уклониться 
от выполнения своих обязанностей, предусмотренных ст.30 - 33 Закона (см. комментарий 
к ним).
     Решение суда, как правило, приводится в исполнение после вступления его 
в законную силу (ст.209 ГПК РСФСР).
     3. В основе положений п.3 настоящей статьи лежат нормы ст.207 ГПК РСФСР, 
по которым суд, вынесший решение, вправе с учетом имущественного положения 
сторон или других обстоятельств отсрочить (т.е. отложить исполнительные действия 
на определенный срок) либо рассрочить (т.е. установить несколько сроков для 
исполнения по частям) исполнение решения.
     В Законе (п.3 ст.54) установлено два строго определенных случая, когда 
по заявлению залогодателя суд вправе, при наличии уважительных причин, отсрочить 
на срок до одного года реализацию заложенного имущества, на которое обращено 
взыскание.
     Первый случай распространяется только на залогодателей, являющихся гражданами, 
вне зависимости от того, каким является предмет ипотеки, но с одной очень 
существенной оговоркой: "залог не должен быть связан с осуществлением этим 
гражданином предпринимательской деятельности".
     Второй случай установлен в отношении земельных участков из состава земель 
сельскохозяйственного назначения, подпадающих под действие Закона "Об ипотеке".
     При определении срока по отсрочке реализации заложенного имущества Закон 
обязывает суд учитывать, среди прочих факторов, размер суммы требований залогодержателя, 
подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения 
отсрочки. Это связано с тем, что в течение срока действия отсрочки размер 
суммы требований залогодержателя, т.е. величина долга залогодателя, может 
возрастать в связи с действием последствий, например нарушения заемщиком договора 
займа (ст.811 ГК РФ). Поэтому сумма указанных требований не должна превышать 
стоимости заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке 
(см. комментарий к ст.9 Закона).
     Отсрочка реализации заложенного имущества не изменяет общего правила 
о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии 
с условиями обязательства и требованиями действующего законодательства, содержащимися 
в ст.309 ГК РФ. При отсрочке также действительны правоотношения по возмещению 
убытков кредитора, выплате ему неустойки и процентов в соответствии со ст.393 
- 395 ГК РФ. Поэтому, обращаясь в суд с просьбой об отсрочке, должник должен 
принимать в расчет, что общая сумма денежных средств, подлежащая возврату 
им кредитору, за время отсрочки еще больше возрастает и подлежит выплате.
     Комментируемая норма содержит общее правило о допустимости удовлетворения 
требований кредитора, обеспеченных ипотекой, в течение срока действия отсрочки. 
Исполнение обязательства служит основанием для суда, по заявлению залогодателя, 
отменить решение об обращении взыскания на заложенное имущество.
     4. Пункт 4 содержит два условия, по которым отсрочка реализации заложенного 
имущества не допускается, поскольку должны быть учтены соответствующие обстоятельства.
     При предоставлении отсрочки суд должен исходить из имущественного положения 
не только залогодателя, но и залогодержателя (ст.207 ГПК РСФСР), поэтому не 
допускается появление возможности существенного ухудшения финансового положения 
залогодержателя в результате отсрочки.
     Возбуждение дела о признании залогодателя или залогодержателя несостоятельным 
(банкротом) служит еще одним основанием о недопустимости отсрочки, так как 
это является очевидным фактом невозможности участия в договоре одной из сторон.

     Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном 
порядке
     1. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного 
по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально 
удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного 
после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.
     Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему 
договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей 
по предшествующим договорам об ипотеке.
     2. Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмотренном 
пунктом 1 настоящей статьи, не допускается, если:
     1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого 
лица или органа;
     2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
     3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, 
художественную или иную культурную ценность для общества;
     4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, 
и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной 
федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во 
внесудебном порядке.
     В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению 
суда.
     3. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, заключенном 
в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, стороны могут предусмотреть:
     1) реализацию заложенного имущества одним из способов, указанных в статье 
56 настоящего Федерального закона;
     2) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих 
лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, 
обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено 
приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки 
является земельный участок.
     К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются 
правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи, 
а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также 
и о договоре комиссии.
     4. При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя 
в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи стороны должны указать в нем:
     1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого 
удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;
     2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного 
ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является 
третье лицо, также и залогодателем;
     3) способ реализации заложенного имущества либо условие его приобретения 
залогодержателем;
     4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие 
и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества 
у третьих лиц вещные права и права пользования.
     5. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном 
порядке, заключенное на основании пункта 1 настоящей статьи, может быть признано 
судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

     Комментарий к статье 55

     1. Пункт 1 комментируемой статьи развивает и конкретизирует правило, 
содержащееся в ч.2 п.1 ст.349 ГК РФ, по которой стороны могут заключить нотариально 
удостоверенное соглашение об удовлетворении требований залогодержателя за 
счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке. 
Такое соглашение может быть заключено только после возникновения оснований 
для обращения взыскания на предмет ипотеки, предусмотренных ст.50 Закона (см. 
комментарий к ней).
     Соглашение об обращении взыскания на имущество, заложенное по двум и 
более договорам об ипотеке, действительно только в том случае, если в заключении 
соглашения об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору 
об ипотеке участвуют залогодержатели по предшествующим договорам об ипотеке. 
Соблюдение этого условия необходимо для того, чтобы права залогодержателей 
не были ущемлены, когда будет обращено взыскание на заложенное имущество и 
из его стоимости станут удовлетворять требования кредиторов.
     2. Пункт 2 данной статьи содержит исчерпывающий перечень из четырех случаев, 
когда внесудебный порядок, предусмотренный п.1 настоящей статьи, не допускается. 
Содержащиеся в данной норме основания для запрета удовлетворения требований 
залогодержателя без обращения в суд подчеркивают, насколько значим здесь как 
вид объектов недвижимости, являющихся предметом ипотеки, так и вид собственности 
на них. Общим для этих оснований является то, что все они связаны с определенными 
правами третьих лиц на предмет ипотеки. Поэтому, чтобы их права не были в 
какой-то мере ущемлены, не допускается внесудебный порядок обращения взыскания 
на указанное заложенное имущество. В такого рода ситуациях применяется судебный 
порядок обращения взыскания на предмет ипотеки. В связи с этим нельзя считать 
оправданным включение данной нормы в статью, посвященную внесудебному порядку 
обращения взыскания на заложенное имущество.
     3. В п.3 помещены два условия, одно из которых стороны могут включить 
в соглашение, заключенное залогодержателем и залогодателем в соответствии 
с п.1 комментируемой статьи.
     Сторонам предоставляется возможность выбрать один из способов реализации 
заложенного имущества, указание о которых содержится в ст.56 Закона (см. комментарий 
к ней).
     Другая возможность состоит в том, что залогодержатель наделяется правом 
приобретения заложенного имущества. Сделать это он может для себя или третьих 
лиц, с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, 
обеспеченных ипотекой. Приобретается заложенное имущество по правилам, которые 
регулируют: общие положения о купле-продаже (ст.454 - 481 ГК РФ); продажу 
недвижимости (ст.549 - 558 ГК РФ); продажу предприятия (ст.559 - 566 ГК РФ). 
Приобретая имущество для третьих лиц, залогодержатель выступает комиссионером, 
и в этом случае следует руководствоваться правилами о комиссии (ст. 990 - 
1004 ГК РФ).
     На действия залогодержателя, включаемые в соглашение, имеется единственное 
запрещение по приобретению заложенного имущества. Нельзя приобретать земельный 
участок, если он является предметом ипотеки.
     4. В п.4 перечислены существенные условия соглашения, заключаемого залогодержателем 
и залогодателем в соответствии с п.1 ст.55 Закона "Об ипотеке".
     К определению состава имущества, за счет которого удовлетворяются требования 
залогодержателя, требуется подходить с особой тщательностью. Поэтому в его 
названии должны быть все сведения, позволяющие его определенно установить 
(идентифицировать), что особенно важно, если взыскание обращается на часть 
имущества или если предметом ипотеки является предприятие. Определяя стоимость 
имущества, для отражения ее величины в соглашении следует руководствоваться 
общим правилом ст.424 ГК РФ, а в отношении конкретных объектов недвижимости 
необходимо применять правила, закрепленные, например, в ст.555, п.2 ст.561 
ГК РФ.
     При обращении взыскания на заложенное имущество исключительно важно установить 
величину сумм, подлежащих уплате залогодержателю должником. Например, если 
основным обязательством является кредитный договор, то общая сумма взыскиваемых 
денежных средств, подлежащих возврату, состоит из сумм: оставшейся части кредита; 
процентов, установленных за пользование кредитными средствами; процентов, 
начисляемых за нарушение срока возврата заемных сумм.
     В соглашении должен быть назван способ реализации предмета ипотеки, который 
стороны предусмотрели, опираясь на положения ст.56 Закона (см. комментарий 
к ней), либо условие его приобретения залогодержателем, как это установлено 
п.3 настоящей статьи.
     Стороны при заключении соглашения обязаны включить в его текст все известные 
им сведения об обременениях заложенного имущества, а также о правах третьих 
лиц, руководствуясь требованиями ст.12 Закона (см. комментарий к ней).
     5. Согласно ст.4 ГПК РСФСР и ст.3 АПК РФ, с заявлением о применении последствий 
недействительности ничтожной сделки в соответствии с установленной подсудностью 
могут обращаться лица, права или охраняемые законом интересы которых нарушены 
или оспариваются (п.2 ст.166 ГК РФ).

     Глава Х. Реализация заложенного имущества, на которое обращено
                                взыскание

     Глава X Закона "Об ипотеке" регламентирует вопросы второго этапа реализации 
права залогодержателя на удовлетворение из стоимости заложенной вещи - реализации 
заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Первый этап - обращение 
взыскания на заложенное имущество - рассмотрен в гл. IX Закона.
     В настоящей главе получили развитие и конкретизацию нормы о реализации 
заложенного имущества, содержащиеся в других источниках залогового права. 
Так, Закон о залоге (п.2 ст.28) предусматривал в качестве общего правила, 
что заложенное имущество, на которое обращено взыскание, реализуется в порядке, 
предусмотренном процессуальным законодательством, если стороны не предусмотрели 
иной порядок в договоре. Указанное правило нашло свое отражение в п.1 ст.350 
ГК РФ. Данная статья является единственной в Кодексе, посвященной регламентации 
порядка реализации заложенного имущества.
     Глава насчитывает шесть статей, три из которых очень значительны по объему.

     Статья 56. Способы реализации заложенного имущества
     1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению 
суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется 
путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных 
настоящим Федеральным законом.
     Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного 
по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской 
Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
     2. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд 
может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что 
имущество подлежит реализации путем продажи на аукционе. Такой же способ реализации 
заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем 
в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, 
заключенном в соответствии с пунктом 1 статьи 55 настоящего Федерального закона.
     Реализация заложенного имущества путем продажи на аукционе не допускается 
в случаях, когда взыскание на это имущество в соответствии с пунктом 2 статьи 
55 настоящего Федерального закона не может быть обращено во внесудебном порядке.
     Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе 
определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации 
и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется 
соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.
     3. В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого 
имущества оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального 
закона с последующим оформлением уступки данного права.

     Комментарий к статье 56

     1. Статья (п.1), так же как и п.1 ст.350 ГК РФ, устанавливает, что заложенное 
имущество реализуется путем продажи с публичных торгов. Исключением из этого 
правила являются случаи, предусмотренные Законом "Об ипотеке".
     Публичные торги - продажа имущества или отдача казенного подряда посредством 
вызова желающих принять участие в торгах.
     В п.1 комментируемой статьи содержится отсылочная норма о том, что порядок 
проведения публичных торгов определяется процессуальным законодательством, 
если Законом "Об ипотеке" не установлены иные правила. С 6 ноября 1997 г. 
вступили в силу Закон о судебных приставах и Закон об исполнительном производстве. 
Положения данных федеральных законов будут вводиться до 1 января 2000 г. В 
соответствии с этим будут внесены изменения в действующее законодательство, 
поскольку раздел V "Исполнительное производство" ГПК РСФСР, действующего с 
1 октября 1964 г., Закон о судоустройстве РСФСР от 8 июля 1981 г., Инструкция 
об исполнительном производстве, утвержденная Приказом Министра юстиции СССР 
N 22 от 15 ноября 1985 г. и введенная в действие с 1 апреля 1986 г., определяющие 
подчиненность и порядок действий судебных исполнителей по исполнению судебных 
решений, не в полной мере отвечают усложнившимся экономическим и правовым 
реалиям современного состояния и перспективам развития нашего государства.
     В настоящее время в процессуальном законодательстве, например в ГПК РСФСР, 
установлен различный порядок продажи имущества с публичных торгов, в зависимости 
от вида имущества и его собственника. Реализация принадлежащего должнику жилого 
строения, на которое обращено взыскание, производится в порядке, предусмотренном 
ст.399 - 405. Реализация имущества государственных предприятий производится 
в порядке, установленном действующим законодательством (ст.414 ГПК РСФСР).
     2. Заложенное имущество может реализовываться путем продажи на аукционе, 
если об этом имеется соглашение залогодателя и залогодержателя в случаях: 
1) когда судом принимается решение об обращении взыскания на предмет ипотеки 
(см. пп.3 п.2 ст.54 Закона и комментарий к нему); 2) когда сторонами заключается 
соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке 
(см. п.1 ст.55 Закона и комментарий к нему).
     В случаях, когда удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном 
порядке не допускается (см. п.2 ст.55 Закона и комментарий к ней), реализация 
предмета ипотеки не разрешается.
     Аукцион - способ продажи товаров с публичного торга покупателю, который 
предложит наивысшую цену. Аукционная продажа может быть принудительной, организованной 
для реализации имущества неисправного должника, и добровольной, организованной 
самим продавцом либо осуществляемой им через организацию, специально на то 
управомоченную, выступающую в этих отношениях, как правило, в качестве комиссионера.
     3. В ч.3 п.2 данной статьи помещена отсылочная норма к правилам ст.447 
- 449 ГК РФ, в которых, наряду с Законом "Об ипотеке", регламентирован порядок 
продажи предмета ипотеки на аукционе. Поскольку в указанных законодательных 
актах содержатся не все вопросы аукционной продажи заложенного имущества, 
то норма носит диспозитивный характер - сторонам предоставлено право самим 
в соглашении определять необходимые условия.
     4. В п.3 дана новая формулировка содержащегося в ней правила по сравнению 
с п.1 ст.57 Закона о залоге. По нему залогодержатель был вправе, если залогодатель 
не выполнил соответствующие обязанности, требовать в суде перевода на себя 
заложенного права. Суть новой формулировки состоит в том, что заложенное право 
аренды реализуется в соответствии с правилами Закона "Об ипотеке" с последующим 
оформлением уступки данного права. Передача права производится с соблюдением 
правил об уступке требования (ст.382 - 386, 388, 389 ГК РФ).

     Статья 57. Порядок проведения публичных торгов
     1. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся 
органами, на которые, в соответствии с процессуальным законодательством Российской 
Федерации, возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено 
федеральным законом.
     2. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту 
нахождения этого имущества.
     3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах 
не позднее чем за месяц до их проведения в периодическом издании, являющемся 
официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего 
субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения 
публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной 
цены.
     4. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток 
в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных 
торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов начальной продажной 
цены заложенного имущества.
     Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток 
возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит 
возврату, если публичные торги не состоялись.
     5. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не 
участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления 
в интересах поддержания общественного порядка. На публичных торгах во всяком 
случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым 
имуществом или вещные права на это имущество.
     6. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных 
торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор 
публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных 
торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, 
предусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.
     7. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после 
их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную 
цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором 
публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.
     8. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим 
публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. 
Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием 
для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое 
имущество.

     Комментарий к статье 57

     1. В п.1 комментируемой статьи содержится указание на органы, которые, 
занимаясь исполнением судебных решений, организуют и проводят торги по продаже 
заложенного имущества. В соответствии с п.4 ст.3 Закона об исполнительном 
производстве непосредственное осуществление функций по исполнению судебных 
актов и актов других органов возлагается на судебных приставов-исполнителей, 
объединенных в районные, межрайонные или соответствующие им, согласно административно-территориальному 
делению субъектов Российской Федерации, подразделения судебных приставов, 
возглавляемые старшими судебными приставами.
     Обязанности и права судебных приставов - исполнителей изложены в ст.12 
Закона о судебных приставах. Процедура подготовки торгов, сроки и порядок 
их проведения под руководством судебного пристава - исполнителя приведены 
в ст.62 и 63 Закона об исполнительном производстве.
     2. В п.2 содержится предписание о проведении публичных торгов по месту 
нахождения заложенного имущества. При определении места совершения исполнительных 
действий руководствуются требованиями ст.11 Закона об исполнительном производстве. 
Если должником является физическое лицо, то исполнительные действия совершаются 
судебным приставом - исполнителем по месту его жительства, месту его работы 
или месту нахождения его имущества. Если должником является юридическое лицо, 
то исполнительные действия совершаются по месту его нахождения или месту нахождения 
его имущества.
     3. Процедура проведения публичных торгов предусматривает несколько этапов. 
Первый - оповещение о проведении торгов, поскольку гласность имеет существенное 
значение при организации и проведении этой процедуры. Извещение о предстоящих 
публичных торгах является обязательным условием, оно должно быть помещено 
в официальном печатном органе с указанием в нем сведений, предусмотренных 
п.3 ст.57 Закона. Данная норма корреспондирует с положениями п.2 ст.448 ГК 
РФ.
     4. В комментируемой статье (п.4) установлен порядок внесения задатка, 
который вытекает из содержания нормы п.4 ст.448 ГК РФ. В Кодексе также содержится 
предписание о том, что участники торгов вносят задаток в размере, сроки и 
порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов.
     5. Введение ограничений на присутствие на публичных торгах по продаже 
заложенного имущества соответствующих лиц (п.5 ст.57 Закона) преследует цель 
обеспечения порядка во время их проведения. В соответствии со ст.401 ГПК РСФСР 
в торгах не имеют права участвовать государственные предприятия, учреждения, 
организации, кооперативные организации (кроме колхозов), их объединения, другие 
общественные организации, а также должностные лица местных органов государственной 
власти и управления, суда, прокуратуры, органов внутренних дел и члены их 
семей.
     6. С точки зрения материального права очень важно, чтобы по результатам 
проведения торгов была выручена максимальная сумма за заложенное имущество. 
Это условие поставлено Законом (п.6 ст.57) и ч.2 п.3 ст.350 ГК РФ в качестве 
главного условия при определении лица, которое считается выигравшим публичные 
торги. Часть 2 п.6 данной статьи частично воспроизводит п.5 ст.448 ГК РФ, 
поскольку имеется прямое указание на его нормы. Следует обратить внимание, 
что в ст.402 ГПК РСФСР содержатся несколько иные правила построения взаимоотношений 
с покупателем строения.
     7. В п.7 настоящей статьи включена норма, повторяющая положения ч.3 ст.402 
ГПК РСФСР.
     8. По смыслу п.8 комментируемой статьи следует, что организатор торгов 
выступает от своего имени при заключении с лицом, выигравшим публичные торги, 
договора купли-продажи заложенного имущества. Это право организатор торгов 
получает от "собственника вещи или имущественного права", т.е. залогодателя, 
в соответствии с общим правилом п.2 ст.447 ГК РФ.

     Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися
     1. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, 
когда:
     1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;
     2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной 
цены заложенного имущества;
     3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный 
срок.
     Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем 
на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.
     2. В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися 
залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное 
имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в 
счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.
     К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства 
Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.
     3. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное 
пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после 
первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная 
цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны 
причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается 
на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьей 
57 настоящего Федерального закона.
     4. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по 
причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести 
(оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов 
ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет 
покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.
     Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по 
своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, 
имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность 
для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение 
данного имущества в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской 
Федерации.
     5. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки 
за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, 
ипотека прекращается.

     Комментарий к статье 58

     1. Норма п.1 комментируемой статьи в основном повторяет ст.403 "Объявление 
торгов несостоявшимися" ГПК РСФСР.
     2. Статья (п.2) содержит правило, аналогичное ч.1 п.4 ст.350 ГК РФ. В 
§ 1 (ст.454 - 491) гл.30 ГК РФ установлены общие положения, которые применяются 
к договорам купли-продажи. Ипотека прекращается по основанию, предусмотренному 
пп.4 п.1 ст.352 ГК РФ.
     3. В Законе (п.3 ст.58) на основе правил, установленных п.4 ст.350 ГК 
РФ и ст.404 ГПК РСФСР, предусмотрено проведение вторичных публичных торгов, 
а также требования к величине начальной продажной цены заложенного имущества 
на вторичных торгах и порядку их проведения. Их сущность состоит в следующем.
     Во-первых, требование о снижении на 15 процентов начальной продажной 
цены предмета ипотеки действует для повторных публичных торгов, если их проведение 
вызвано причинами, указанными в пп.1 и 2 п.1 ст.58 Закона "Об ипотеке".
     Во-вторых, повторные торги проводятся в соответствии с регламентом, который 
предусмотрен ст.57 Закона (см. комментарий к ней). При реализации заложенного 
имущества с торгов его начальная продажная цена определяется по правилам п.3 
ст.350 ГК РФ и пп.4 п.2 ст.54 Закона "Об ипотеке". Статья 404 ГПК РСФСР разрешает 
начинать торги с оценочной стоимости (указывается в акте об аресте продаваемого 
строения) или с первой предложенной суммы.
     4. В норму п.4 данной статьи включены положения, отличающиеся от положений 
ч.2 п.4 ст.350 ГК РФ. По Закону "Об ипотеке" залогодержатель вправе приобрести 
(оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов 
ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, а по ГК РФ снижение 
цены не допускается более чем на 10 процентов ниже начальной продажной цены 
на повторных торгах.
     В случае, когда оставленный залогодержателем предмет ипотеки не может 
принадлежать ему по основаниям, предусмотренным Законом (ч.2 п.4 ст.58), имущество 
в течение года должно быть отчуждено по правилам ст.238 ГК РФ. Таким образом, 
в данном случае процедура "оставления за собой" объекта недвижимости носит 
для залогодержателя промежуточный характер, поскольку он не может ему принадлежать 
на законном основании.
     5. Пункт 5 ст.58 Закона повторяет правило ч.3 п.4 ст.350 ГК РФ.

     Статья 59. Продажа заложенного имущества на аукционе
     1. В качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества 
выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная 
организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и 
выступает от его или от своего имени.
     2. Продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион 
является открытым.
     Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в 
случаях, предусмотренных федеральным законом.
     3. В течение пяти дней с момента выполнения требования об оплате имущества 
лицом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли-продажи. 
Этот договор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения 
необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

     Комментарий к статье 59

     1. В Законе "Об ипотеке" (п.1 ст.59) точно так же, как в п.2 ст.447 ГК 
РФ и в п.1 ст.62 Закона об исполнительном производстве, установлено, что организатором 
торгов в форме аукциона (п.4 ст.447 ГК РФ) по продаже заложенного имущества 
выступает специализированная организация. Из смысла этой нормы следует, что 
в этом качестве может выступать юридическое лицо, имеющее право совершать 
операции с недвижимостью.
     Под риэлтерской деятельностью понимается осуществляемая юридическими 
лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным 
лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за 
его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного 
лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, 
сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них (п.2 Положения 
о лицензировании риэлтерской деятельности, утвержденного Постановлением Правительства 
РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407). Однако это не означает, что в понимании сущности 
риэлтерской деятельности существует единство. Работы и услуги, включаемые 
субъектами Федерации в риэлтерскую деятельность, подлежащую лицензированию 
на соответствующей территории России, отличаются большим разнообразием.
     В Москве лицензированию подлежат: посредничество в сделках по купле, 
продаже, мене, аренде недвижимого имущества; управление недвижимым имуществом 
по договору с собственником этого имущества; заключение договоров ренты и 
пожизненного содержания с иждивением, предусматривающих отчуждение недвижимого 
имущества (п.1.6 Положения о лицензировании риэлтерской деятельности в городе 
Москве, утвержденного Постановлением правительства Москвы от 18 ноября 1997 
г. N 799, с изменениями и дополнениями на 29 декабря 1998 г.).
     Иначе, чем в Москве, решается аналогичный вопрос в других субъектах Федерации. 
В некоторых из них, среди прочих, подлежат лицензированию работы и услуги, 
оказываемые риэлтерами в связи с публичными торгами: а) осуществляемая на 
постоянной основе деятельность за плату или иное вознаграждение, организация 
конкурсов и аукционов по продаже объектов недвижимости (Закон Волгоградской 
области от 14 августа 1997 г. N 133-ОД "О лицензировании риэлтерской деятельности 
на территории Волгоградской области"); б) продажа жилых помещений на аукционах 
и на конкурсах (Постановление губернатора Тверской области от 8 апреля 1997 
г. N 150 "Положение о лицензировании риэлтерской деятельности на территории 
Тверской области").
     2. В п.1 комментируемой статьи установленные правила по построению взаимоотношений 
между сторонами при организации аукциона имеют отличия по сравнению с нормами 
п.2 ст.447 ГК РФ и п.2 ст.62 Закона об исполнительном производстве. Закон 
"Об ипотеке" определил залогодержателя лицом, подающим заявку специализированной 
организации на проведение торгов. Закон об исполнительном производстве предоставил 
эти полномочия судебному приставу - исполнителю, а ГК РФ определил организатором 
торгов собственника вещи.
     3. В п.2 данной статьи введено ограничение: продажа заложенного имущества 
может быть только на открытом аукционе, т.е. на аукционе, в котором допускается 
участие любого лица (п.1 ст.448 ГК РФ).
     На закрытом аукционе (с участием в торгах специально приглашенных лиц) 
допускается продажа предмета ипотеки только в случаях, предусмотренных федеральным 
законом.
     4. Норма, содержащаяся в п.3, аналогична правилу п.8 ст.57 Закона (см. 
комментарий к нему).

     Статья 60. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и 
его реализации
     1. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся 
третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, 
удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, невыполнение 
которых послужило основанием для обращения взыскания на имущество, в объеме, 
какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право 
может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества 
на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это 
имущество в установленном порядке залогодержателем.
     2. Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество 
или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные 
в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.

     Комментарий к статье 60

     1. Для защиты интересов залогодателя в п.1 комментируемой статьи включено 
правило, повторяющее положения п.7 ст.350 ГК РФ, за исключением очень важного 
условия: "соглашение, ограничивающее это право, ничтожно". Следовательно, 
введение всякого рода ограничений на выполнение залогодателем (должником) 
своих обязанностей по основному обязательству неправомерно, если не состоялась 
продажа предмета ипотеки на торгах.
     2. Поскольку залогодержатель несет расходы в связи с обращением взыскания 
на заложенное имущество и его реализацию, то Закон (п.2 ст.60) обязывает должника 
по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодателя, являющегося третьим 
лицом, возмещать указанные расходы и в случае использования ими своего права, 
предусмотренного п.1 настоящей статьи.

     Статья 61. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного 
имущества
     Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об 
ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в 
связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется 
между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами 
залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим 
исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было 
обращено во внесудебном порядке, - нотариусом, удостоверившим соглашение о 
таком порядке взыскания, с соблюдением правил статьи 319, пункта 1 статьи 
334 и пунктов 5 и 6 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, 
а также статьи 46 настоящего Федерального закона.
     Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является государственное 
или муниципальное имущество, суммы, подлежащие перечислению залогодателю в 
порядке и очередности, которые определены настоящей статьей, зачисляются в 
соответствующий бюджет.

     Комментарий к статье 61

     1. В данной статье установлены основные принципы распределения денежной 
суммы, вырученной от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке.
     Первоначально должен быть решен вопрос о погашении всех сумм, связанных 
с затратами в связи с обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацией. 
Эта норма корреспондирует с правилом п.1 ст.77 Закона об исполнительном производстве 
и ст.416 ГПК РСФСР.
     Во вторую очередь идет погашение долгов по требованиям залогодержателей 
(п.1 ст.334 ГК РФ; ст.46 Закона "Об ипотеке").
     В третью очередь удовлетворяются требования других кредиторов залогодателя 
(п.1 ст.334 ГК РФ).
     В четвертую очередь сумма, оставшаяся по удовлетворению всех требований, 
возвращается залогодателю (п.6 ст.350 ГК РФ; п.2 ст.77 Закона об исполнительном 
производстве; ст.416 ГПК РСФСР).
     Требования каждой последующей очереди удовлетворяются после полного погашения 
требований предыдущей очереди. При недостаточности взысканной суммы для полного 
удовлетворения всех требований одной очереди эти требования удовлетворяются 
пропорционально причитающейся каждому взыскателю сумме (ст.418 ГПК РСФСР).
     2. Вопрос об установлении очередности распределения взысканной суммы 
может стоять только в случае недостаточности суммы, вырученной от реализации 
предмета ипотеки, а также при наличии нескольких взыскателей. В этом случае 
судебный пристав - исполнитель должен составить расчет по суммам, подлежащим 
выплате каждому из взыскателей (п.2 ст.78 Закона об исполнительном производстве; 
ст.427 ГПК РСФСР).
     3. В комментируемую статью не включены положения по регулированию взаимоотношений 
между сторонами при недостаточности суммы, вырученной при реализации заложенного 
имущества, для удовлетворения всех требований взыскателей. В частности, очередность 
погашения требований по денежному обязательству установлена ст.319 ГК РФ. 
В том случае, если вырученной суммы недостаточно для покрытия требований залогодержателя, 
ему предоставлено право обратить взыскание на остальное имущество залогодателя 
в общем порядке (п.5 ст.350 ГК РФ).
     4. В п.6 ст.350 ГК РФ для защиты интересов залогодателя содержится правило 
для случая, когда сумма, вырученная при реализации предмета ипотеки, превышает 
размер основного обязательства. После удовлетворения требований залогодержателя 
разница возвращается залогодателю.
     5. Государственное и муниципальное имущество имеет особый статус, поэтому 
когда на него обращается взыскание по договору об ипотеке, то сумма, подлежащая 
возврату залогодателю, после удовлетворения всех требований зачисляется в 
соответствующий бюджет (федеральный, субъекта Федерации, местный).

            Глава ХI. Особенности ипотеки земельных участков

     Ипотека имеет определенные особенности, заключающиеся в специальном правовом 
режиме, установленном законодателем, если предметом залога в одном случае 
являются земельные участки, в другом - предприятия, здания и сооружения и 
в третьем - жилые дома (квартиры).
     В § 3 "Залог" гл.23 ГК РФ о залоге земельных участков содержится небольшое 
количество указаний, например в п.2 ст.334, в п.3 - 5 ст.340. В Законе о залоге 
имеется глава II "Залог предприятия, строения, здания и сооружения и иных 
объектов, непосредственно связанных с землей (ипотека)", в которую включены 
четыре статьи.
     Таким образом, можно считать, что длительное время отечественное законодательство, 
по существу, не регламентировало отношения в сфере ипотеки земельных участков. 
Закон "Об ипотеке" восполняет этот пробел. Наряду с перечнем земельных участков 
(ст.62), которые могут быть предметом ипотеки, в комментируемой главе также 
содержится перечень земельных участков, не подлежащих ипотеке (ст.63).
     Важное значение имеют правила о возведении залогодателем зданий или сооружений 
на заложенном земельном участке (ст.65). Статья 67 определяет общие требования 
к оценке земельного участка при его ипотеке, а в ст.68 содержатся нормы об 
особенностях обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации.

     Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки
     1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся 
в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные 
для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного 
строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства 
и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, 
необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).
     2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, 
указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только 
на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный 
в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

     Комментарий к статье 62

     1. В Законе земельные участки как предмет ипотеки разделены на две противоположные 
и неравнозначные по составу категории:
     1) земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки (ст.62);
     2) земельные участки, не подлежащие ипотеке (ст.63).
     2. В соответствии с п.1 комментируемой статьи по договору об ипотеке 
могут быть заложены следующие земельные участки:
     а) находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц 
и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, 
дачного и гаражного строительства;
     б) приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства;
     в) земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, 
в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального 
обеспечения).
     3. По Федеральному закону от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, 
огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (ст.1) ряд понятий, 
приведенных в п.1 ст.62 Закона "Об ипотеке" имеет следующие определения:
     - садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину 
или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых 
или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом 
возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных 
строений и сооружений);
     - огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину 
или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных 
культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого 
строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного 
использования земельного участка, определенного при зонировании территории);
     - дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину 
или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без 
права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания 
в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания 
плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур 
и картофеля);
     - садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение 
граждан (садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество, 
садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив, садоводческое, 
огородническое или дачное некоммерческое партнерство) - некоммерческая организация, 
учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в 
решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества 
и дачного хозяйства (далее - садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое 
объединение).
     4. По общему правилу п.2 ст.244 ГК РФ имущество может находиться в общей 
собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности 
(долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
     Каждый участник общей долевой собственности вправе самостоятельно распорядиться 
(отдать в залог) своей долей в общей собственности (п.2 ст.246 ГК РФ). Каждый 
из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению 
общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников (п.3 
ст.253 ГК РФ). По правилу п.2 настоящей статьи ипотека земельных участков, 
применительно к данным случаям, возможна тогда, когда доля, принадлежащая 
гражданину или юридическому лицу, реально выделена в натуре в виде конкретного 
земельного участка, т.е. индивидуализирована из земель, находящихся в общей 
долевой и совместной собственности.

     Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке
     1. Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, 
а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных 
организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков 
личных подсобных хозяйств в соответствии с настоящим Федеральным законом не 
допускается.
     2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше 
минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской 
Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель 
различного целевого назначения и разрешенного использования.

     Комментарий к статье 63

     1. Конституция РФ (ст.36) особо выделила право частной собственности 
на землю, придав ему статус одного из основных конституционных прав граждан 
и их объединений. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельный 
участок, вправе продавать его, дарить, сдавать в залог или аренду, распоряжаться 
и пользоваться им иным образом, но при условии, что владение, пользование 
и распоряжение землей не должны наносить ущерба окружающей среде и нарушать 
права и охраняемые законом интересы других лиц. Собственник земельного участка, 
отнесенного законом к землям сельскохозяйственного и иного целевого назначения, 
может осуществлять права владения и пользования своим участком только в соответствии 
с его назначением, но распоряжаться им он может свободно (ст.36, ч.2 и 3, 
Конституции РФ).
     Вопросы владения, пользования и распоряжения землей Конституция РФ относит 
к совместному ведению Федерации и ее субъектов (ст.72, ч.1, п."в").
     2. Земля и другие природные ресурсы уже стали предметом гражданского 
оборота (ст.9 Конституции РФ) и вошли в сферу регулирования гражданским правом 
(ст.2 ГК РФ), однако принято решение ввести гл.17 "Право собственности и другие 
вещные права на землю" ГК РФ в действие со дня введения в действие Земельного 
кодекса РФ после его принятия.
     3. В соответствии с п.1 комментируемой статьи правила об ипотеке не распространяются: 
1) на земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; 
2) на сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, 
крестьянских (фермерских) хозяйств; 3) на полевые земельные участки личных 
подсобных хозяйств.
     4. В соответствии с действующим законодательством земли сельскохозяйственного 
назначения предоставляются:
     а) гражданам - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного, 
подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и для иных 
целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства;
     б) садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям 
гра
     в) колхозам, совхозам, другим сельскохозяйственным государственным, кооперативным, 
общественнымпредприятиям и организациям, совместным сельскохозяйственным предприятиям 
- для сельскохозяйственного производства;
     г) научно-исследовательским, учебным и другим сельскохозяйственным учреждениям, 
сельским производственно-техническим училищам и общеобразовательным школам 
- для исследовательских, учебных целей, пропаганды передового опыта и для 
сельскохозяйственного производства;
     д) несельскохозяйственным предприятиям, включая совместные предприятия, 
учреждениям и организациям, религиозным организациям - для ведения подсобного 
сельского хозяйства.
     Приведенный перечень не является исчерпывающим. Земельное законодательство 
Российской Федерации и ее субъектов предусматривает возможность предоставления 
земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства 
иным организациям и лицам. Согласно Указу Президента от 15 июня 1992 г. N 
632 "О реабилитации репрессированных народов в отношении казачества", станичным 
и иным казачьим обществам в соответствии с земельным законодательством безвозмездно 
отводятся земельные наделы для коллективного землепользования на основе традиционных 
для казачества форм общинного владения землей.
     Также к субъектам прав на земли сельскохозяйственного назначения относятся 
родовые общины и семьи из числа малочисленных народов Крайнего Севера, которым 
предоставляются оленьи пастбища, охотничьи, рыболовные и другие угодья для 
комплексного использования в соответствии с Указом Президента РФ от 22 апреля 
1992 г. N 397 "О неотложных мерах по защите мест проживания и хозяйственной 
деятельности малочисленных народов Севера".
     5. Земельный участок представляет собой земли, отделенные на местности 
(в натуре) от иных земель при помощи границ. Не может служить предметом ипотеки 
часть земельного участка, площадь которой меньше установленного минимального 
размера.
     Размер садового, огородного или дачного земельного участка устанавливается 
законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации 
с учетом установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми 
актами Российской Федерации для граждан отдельных категорий предельных норм 
предоставления земельных участков (п.5 ст.13 Федерального закона от 15 апреля 
1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях 
граждан").
     Нормы в отношении указанных участков установлены повсеместно по стране 
и составляют от 0,08 до 0,15 га в зависимости от региона. Например, Решением 
Малого совета Мособлсовета народных депутатов от 16 декабря 1992 г. N 4/28 
"О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории 
Московской области" установлены следующие предельные размеры участков, предоставляемых 
гражданам:
     1) в собственность или пожизненно наследуемое владение:
     а) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - до 40 га;
     б) для ведения садоводства - до 0,12 га;
     в) для ведения животноводства - до 0,20 га;
     2) в пожизненно наследуемое владение для дачного строительства - 0,12 
га;
     3) в аренду или временное пользование:
     а) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - до 100 га;
     б) для ведения животноводства - до 2 га;
     в) для ведения огородничества - до 0,15 га.
     Одновременно с указанным нормированием органам местного самоуправления 
(п.1.4 Решения) предоставлено право в пределах указанных норм определять конкретные 
размеры земельных участков на своих территориях с учетом их возможностей. 
В результате реализации на практике данного правила в Балашихинском районе 
размер дачного или садового участка равен 0,08 га, в Пушкинском районе - 0,1 
га, в Шатурском районе - 0,12 га.
     Для граждан отдельных категорий предельные нормы предоставления земельных 
участков установлены федеральными законами или иными нормативными правовыми 
актами Российской Федерации. Указом Президента РФ от 5 мая 1992 г. N 431 "О 
мерах по социальной поддержке многодетных семей" рекомендовано выделять для 
таких семей садово-огородные участки в размере не менее 0,15 га на семью (п.1 
пп."г"). Статьей 5 Закона РФ от 15 января 1993 г. N 4301-1 "О статусе Героев 
Советского Союза, Героев Социалистического Труда и полных кавалеров ордена 
Славы" (в ред. Федерального закона от 30.07.96 N 98-ФЗ) установлено для названных 
лиц бесплатное получение в собственность земельных участков под строительство 
индивидуальных домов, дач и под садово-огородные хозяйства площадью 0,10 га 
в городах и поселках городского типа и 0,30 га в сельской местности. В ст.17 
Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" установлено, 
что для таких лиц земельные участки предоставляются по следующим нормам:
     1) для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного 
хозяйства, дачного хозяйства или индивидуального коллективного садоводства 
- по нормам, установленным органами местного самоуправления, но не менее 0,10 
га в городах и поселках городского типа и не менее 0,25 га в сельской местности;
     2) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства после увольнения 
с военной службы - по нормам, установленным законами или иными нормативными 
правовыми актами субъектов Российской Федерации.

     Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или 
сооружения, принадлежащие залогодателю
     1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного 
участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания 
и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, право залога не 
распространяется.
     При отсутствии в договоре условия, предусматривающего, что находящееся 
или возводимое на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, 
заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на 
земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает 
право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима 
для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. 
Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем 
и залогодержателем, а в случае спора - судом.
     2. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя 
распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, 
на которые в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи право залога не распространяется.
     При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и при отсутствии 
соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести 
на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными 
частью второй пункта 1 настоящей статьи.
     3. Если здание или сооружение, принадлежащее залогодателю земельного 
участка, находящееся или возводимое на этом земельном участке, заложено тому 
же залогодержателю, право залогодателя распоряжаться этим зданием или сооружением, 
условия и последствия перехода прав на это здание или сооружение к другим 
лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

     Комментарий к статье 64

     1. В п.1 комментируемой статьи законодатель воспроизводит норму п.4 ст.340 
ГК РФ о том, что при ипотеке земельного участка построенные на нем здания 
и сооружения, которые принадлежат залогодателю, его судьбе не следуют. Залогодатель 
- собственник здания или сооружения сохраняет право на данные объекты и приобретает 
право ограниченного пользования (сервитут) соответствующей частью земельного 
участка даже при последующем отчуждении предмета ипотеки в результате обращения 
взыскания на земельный участок.
     2. Правило о наличии у залогодателя права распоряжаться принадлежащими 
ему зданиями и сооружениями на заложенном земельном участке следует из п.1 
данной статьи, так как на указанные объекты право залога не распространяется.
     Когда такое здание или сооружение приобретается другим лицом, то, при 
отсутствии у покупателя соглашения с залогодержателем об ином, его права на 
заложенный земельный участок также имеют ограничения по пользованию им, как 
это установлено ч.2 п.1 настоящей статьи.
     3. Норма п.3 предусматривает связанность залоговых отношений, если имеет 
место одновременно ипотека земельного участка и находящегося на нем здания 
или сооружения одному залогодержателю. При этом в отношении прав залогодателя 
и других лиц действуют правила ст.37 - 42 Закона (см. комментарий к ним).

     Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном 
земельном участке
     1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель 
вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания 
или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания 
и сооружения не распространяется право залога, и залогодатель может распоряжаться 
ими, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 64 настоящего Федерального закона.
     Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания 
или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного 
залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии 
с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать 
изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения 
ипотеки на возведенное здание или сооружение.
     2. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, 
если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, 
если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, 
которые в ней отражены.

     Комментарий к статье 65

     1. Если договор об ипотеке не запрещает, то залогодатель как собственник 
земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять 
их перестройку или снос (п.1). При возникновении права собственности на вновь 
создаваемое недвижимое имущество в соответствии с правилами ст.219 ГК РФ залогодатель 
может распоряжаться им (см. п.2 ст.64 Закона и комментарий к нему), поскольку 
на него не распространяется право залога.
     В ситуации, когда возможно ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю 
ипотекой, из-за возведения залогодателем построек на заложенном земельном 
участке, залогодержатель вправе по нормам п.2 ст.450 ГК РФ сделать следующее: 
1) потребовать изменения договора об ипотеке; 2) распространить ипотеку (путем 
изменения договора об ипотеке) на возведенное здание или сооружение.
     Нормы п.2 ст.450 ГК РФ предусматривают изменение или расторжение договора 
по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. В этой 
связи, во-первых, возведение залогодателем соответствующих объектов на заложенном 
участке не является нарушением условий договора об ипотеке, если в нем не 
предусмотрено иное (ч.1 п.1 ст.65 Закона). Во-вторых, при отсутствии нарушения 
договора об ипотеке залогодателем у залогодержателя нет оснований выдвигать 
требование об изменении договора об ипотеке.
     2. Возведение построек (здания или сооружения) на заложенном земельном 
участке может повлечь ухудшения обеспечения вследствие воздействия следующих 
причин:
     - ограничение прав землевладельца вследствие обременения сервитутом зданий 
и сооружений, возведенных на земельном участке (ст.277 ГК РФ);
     - изменение целевого использования участка из-за вновь построенных (реконструированных) 
объектов;
     - признание постройки самовольной на основе правил ст.222 ГК РФ;
     - ухудшение экологического состояния участка и т.п.
     На указанные и другие причины, влекущие ухудшение обеспечения, предоставленного 
залогодержателю ипотекой, он безусловно должен иметь возможность адекватно 
реагировать, чтобы защитить свои права. Но при этом ему надлежит оставаться 
в рамках существующих правил. Поэтому взаимоотношения сторон при ипотеке земельных 
участков должны быть определены в договоре об ипотеке с особой тщательностью, 
чтобы в последующем избежать возможных споров и обращения в суд для их разрешения.
     3. Норма п.3 предусматривает такое построение отношений между сторонами, 
когда о возведении зданий или сооружений на заложенном земельном участке следует 
договариваться заблаговременно на стадии заключения договора об ипотеке и 
внесения права залогодателя на будущую постройку в содержание закладной, составляемой 
по правилам ст.14 Закона (см.комментарий к ней).

     Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или 
сооружения, принадлежащие третьим лицам
     Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание 
или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении 
залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю 
участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел 
залогодатель как владелец участка.

     Комментарий к статье 66

     Комментируемая статья воспроизводит положения п.5 ст.340 ГК РФ. Общим 
правилом является норма о том, что к приобретателю земельного участка от залогодателя-собственника 
переходят права и обязанности по отношению к другому лицу, являющемуся собственником 
здания (сооружения), расположенного на участке, на который залогодержателем 
было обращено взыскание.

     Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке
     Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке 
ниже его нормативной цены.
     К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве 
обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная 
соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

     Комментарий к статье 67

     1. При решении практических вопросов землепользования в Российской Федерации 
применяется показатель, именуемый "нормативная цена земли". Он был введен 
ст.25 Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" (с изменениями 
и дополнениями на 29 декабря 1998 г.) для обеспечения экономического регулирования 
земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой 
собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского 
кредита под залог земельного участка.
     Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка 
определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за 
расчетный срок окупаемости.
     2. Порядок определения нормативной цены земли установлен Постановлением 
Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 "О порядке определения нормативной 
цены земли".
     Пунктом 1 данного Постановления установлено, что нормативная цена земли 
ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской 
Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным 
районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории 
субъекта Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются 
комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.
     В п.2 Постановления делегированы полномочия органам местного самоуправления 
(администрации), которые по мере развития рынка земли могут своими решениями 
уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную 
в соответствии с п.1 указанного Постановления нормативную цену земли, но не 
более чем на 25 процентов.
     Установленная таким образом рыночная цена земли, т.е. в соответствии 
с пунктами 1 и 2 Постановления, не должна превышать 75 процентов уровня рыночной 
цены (определение термина "рыночная стоимость" в соответствии с положениями 
Закона об оценочной деятельности см. п.3 ст.9 Закона и комментарий к ней) 
на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения (п.3 Постановления).
     3. Нормативная цена земли фиксируется в Государственном земельном кадастре 
(это действующая на всей территории страны методически унифицированная система 
регистрации прав на землю и связанную с ней недвижимость, учета и оценки земельных 
участков) по каждому участку наряду со сведениями об изменении его статуса, 
границ, площади и о расположенных на нем строениях. Эти данные востребованы 
всеми системами информационного обеспечения рынка недвижимости и ее государственной 
регистрации.
     Нормативная цена земли служит базой для установления ставок арендной 
платы и стартовых цен продажи земли из государственных и муниципальных запасов.
     4. Оценка земельного участка отнесена к существенным условиям договора 
об ипотеке (ч.1 ст.67 Закона). Согласно комментируемой норме, стоимость участка 
при его ипотеке не может быть установлена в договоре ниже его нормативной 
цены. Данное установление будет оказывать воздействие на процессы становления 
и развития ипотечных отношений в стране.
     Во-первых, нормативная цена земли является административно устанавливаемым 
показателем (см. положения Постановления Правительства РФ от 15 марта 1997 
г. N 319) и не отражает ее рыночную стоимость, которая должна быть определена 
по результатам оценки предмета ипотеки (см. п.3 ст.9 Закона и комментарий 
к нему) в соответствии с законодательством РФ, т.е. на основе положений ст.3 
и 7 Закона об оценочной деятельности.
     Во-вторых, включение оценки земельного участка на основе нормативной 
цены земли в договор об ипотеке самым существенным образом ущемляет права 
залогодателя как при заключении договора (явное занижение возможностей по 
обеспечению основного обязательства и, как следствие, его величины, например 
заемных средств, предоставляемых кредитором должнику), так и при обращении 
взыскания на заложенный земельный участок (при его реализации на публичных 
торгах от низшей границы цены, какой является нормативная цена земли, вполне 
может случиться, что вырученной от реализации заложенного участка суммы может 
не хватить для покрытия долгов залогодателя).
     В-третьих, норма ч.1 ст.67 Закона о запрете включения в договор об ипотеки 
цены земельного участка ниже ее нормативного значения не согласуется с положениями 
п.2 Постановления Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319, в соответствии 
с которыми органам местного самоуправления (администрации) разрешается понижать 
нормативную цену земли до 25 процентов.
     5. Включение в ч.2 данной статьи требования о наличии в качестве обязательного 
приложения к договору об ипотеке копии плана (чертежа границ) земельного участка 
следует признать излишним, поскольку упоминание о документах, названных в 
договоре об ипотеке в качестве приложений, уже содержится в п.2 ст.20 Закона 
(см. комментарий к нему).
     Кроме того, в ст.17 Закона о госрегистрации прав содержится предписание 
о том, что обязательным приложением к документам, необходимым для государственной 
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является план земельного 
участка. В дополнение к нему в п.4 ст.18 указанного Закона изложены требования 
к форме плана земельного участка.

     Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки 
и их реализации
     1. На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, 
аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании.
     Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, 
аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, 
предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном 
этим законодательством порядке.
     2. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу 
заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным 
законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие 
участки.

     Комментарий к статье 68

     1. В комментируемой статье изложены только особенности обращения взыскания 
на земельные участки и их реализации, поэтому нормы, содержащиеся в ней, необходимо 
применять в совокупности с правилами гл.IX "Обращение взыскания на имущество, 
заложенное по договору об ипотеке" (см. комментарий к ней).
     2. В п.1 комментируемой статьи содержится предписание о том, что приобретатель 
земельного участка, так же как и залогодатель, должен руководствоваться требованиями 
о его разрешенном использовании, т.е. в соответствии с целями, для которых 
данный участок предназначен. Одновременно он также не вправе, например, ограничить 
проезд (проход) по участку, техническое обслуживание или ремонт зданий (сооружений) 
и другие существующие условия использования данного земельного участка.
     Если ввиду изменившихся обстоятельств лицу, которое приобрело заложенный 
земельный участок, потребуется изменить назначение участка, то сделать это 
оно может только в случаях, предусмотренных действующим земельным законодательством, 
и по правилам, содержащихся в нем.
     3. Собственность на землю и другие ресурсы, как и любой другой институт 
собственности, имеет свою специфику, определяемую социально-экономическими 
причинами и особенностями ее субъектов. Регулирование сделок с землей, находящейся 
в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется гражданским законодательством 
с учетом земельного, лесного, природоохранного и иного специального законодательства. 
В том случае, когда земельное или иное законодательство устанавливает другой 
порядок перехода права собственности на землю, нежели гражданское законодательство, 
а также когда предусматриваются ограничения для совершения сделок (например, 
запрещение передачи в частную собственность тех или иных земель и др.), действуют 
специальные нормы, а не общие нормы гражданского законодательства.

     Глава ХII. Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений

     С учетом современных потребностей экономики и российской правовой традиции 
в Законе "Об ипотеке" выделены в самостоятельный раздел положения об особенностях 
ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Нормы этой главы дополняют и конкретизируют 
нормы гл. II "Залог предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, 
непосредственно связанных с землей (ипотека)" Закона о залоге и восполняют 
по указанному вопросу недостаточное количество правил, содержащихся в ГК РФ.
     В комментируемой главе установлены исходные правовые нормы по передаче 
предприятия как имущественного комплекса в ипотеку (ст.70) и урегулирован 
правовой режим залога земельного участка или прав на него при ипотеке здания, 
сооружения или предприятия. Также содержатся правила об обязательствах, которые 
могут обеспечиваться ипотекой предприятия (ст.71). Закреплены права залогодателя 
в отношении заложенного предприятия (ст.72). Определен порядок обращения взыскания 
на заложенное предприятие (ст.73).

     Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, 
на котором они находятся
     При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее - предприятие) 
право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 
2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).
     Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой 
по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или 
сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый 
объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его 
соответствующей части.
     На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным 
участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога 
не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание 
или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает 
право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, 
что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

     Комментарий к статье 69

     1. Часть 1 комментируемой статьи воспроизводит правило п.2 ст.340 ГК 
РФ, используя ссылку на него. При ипотеке предприятия право залога распространяется 
на все входящее в его состав имущество, включая права требования и исключительные 
права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено 
законом или договором. В соответствии с данным правилом если следовать логике, 
то в состав имущества также следует включать доходы и продукцию, получаемые 
в результате осуществления производственной (предпринимательской) деятельности. 
Это также следует из п.1 ст.132 ГК РФ. Им установлено, что имущественный комплекс, 
в котором все материальные и нематериальные активы, входящие в него, используются 
для предпринимательской деятельности, признается предприятием.
     2. В ч.2 настоящей статьи содержится дословное повторение нормы п.3 ст.340 
ГК РФ. Данная норма предусматривает связанность отдельных объектов недвижимости 
при их залоге, но из-за различий в регулировании прав на здания или сооружения 
и земельные участки реализовать ее на практике очень сложно. Поэтому в п.45 
Постановления пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 
1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части 
первой Гражданского кодекса Российской Федерации" было дано необходимое разъяснение.
     Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее 
в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором 
соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает 
в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды 
не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой 
(ст.168 ГК РФ).
     В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является 
собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может 
считаться не соответствующим законодательству на основании п.3 ст.340 ГК РФ. 
Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и 
права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст.37 
Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на 
строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам 
вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.
     3. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком - ограниченное 
вещное право в отношении участка, находящегося в государственной или муниципальной 
собственности. Оно заключается в возможности владения и пользования земельным 
участком в целях и пределах, установленных законом и актом о предоставлении 
участка в пользование (ст.268 и 269 ГК РФ).
     В отношении этого права на земельный участок, на котором находится предприятие, 
здание или сооружение, Закон (ч.3 ст.69) устанавливает императивную норму, 
по которой право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю 
право постоянного пользования таким земельным участком.
     4. В статье повторено общее правило (ст.552 ГК РФ) о том, что приобретатель 
объекта недвижимости одновременно с приобретением права собственности на недвижимое 
имущество получает соответствующие права на земельный участок.

     Статья 70. Ипотека предприятия как имущественного комплекса
     1. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника 
имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор 
об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен.
     2. Если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено 
договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию 
материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, 
инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.
     3. Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предпр имущества и оценка 
его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. 
Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора 
о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными 
приложениями к договору об ипотеке.

     Комментарий к статье 70

     1. Статья (п.1) содержит требование о наличии согласия собственника имущества, 
относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа при передаче предприятия 
в ипотеку. Это связано с тем, что залог недвижимого имущества является актом 
распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник (ст.209 
ГК РФ), он и назван в качестве лица, которое должно дать согласие ипотеку 
предприятия.
     В комментируемой статье также говорится об органе, уполномоченном собственником 
имущества. В основном данная норма относится к ипотеке предприятий, находящихся 
в государственной или муниципальной собственности (хотя она может применяться 
и в других случаях).
     Уполномоченным государственным органом являются Мингосимущество России 
и комитеты по управлению государственным имуществом - соответственно по объектам 
федеральной собственности и собственности субъектов РФ (п.15 Постановления 
ВС РСФСР от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности 
Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность 
республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, 
автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", 
с изменениями и дополнениями на 10 сентября 1993 г.).
     2. В п.2 настоящей статьи предприятие, являясь имущественным комплексом, 
рассматривается как единое целое (ст.132 ГК РФ), а потому, если иное не предусмотрено 
договором, это есть залог целостного имущественного комплекса (со всем, что 
входит в его состав), а не "совокупность залогов" отдельного имущества, из 
которого состоит предприятие.
     В результате производственной (предпринимательской) деятельности имущество 
при ипотеке предприятия может увеличиваться и уменьшаться. Например, оборудование 
может быть заменено на новое (что повлечет повышение стоимости предприятия) 
либо будет продано или списано по окончании срока службы (что приведет к уменьшению 
стоимости предприятия). Поэтому основным критерием отнесения имущества, составляющего 
предприятие, в состав залоговой массы, должно служить его целевое использование, 
т.е. предназначенность для осуществления предпринимательской деятельности 
(п.1 ст.132 ГК РФ).
     В этой связи ипотека предприятия по своему содержанию в определенной 
мере имеет общие черты с правовым режимом залога товаров в обороте (ст.357 
ГК РФ) и залога товаров в обороте и переработке (ст.46 - 48 Закона о залоге).
     3. Норма п.3 перекликается с положениями ст.561 ГК РФ, посвященной сходным 
отношениям - удостоверению состава предприятия при его продаже.
     При передаче предприятия в ипотеку необходимо точно установить состав 
имущественного комплекса, который подпадает под обременение залогом. Это требование 
основывается на правиле п.2 ст.9 Закона (см. комментарий к нему), в соответствии 
с которым предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, 
места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. 
Точный состав имущественного комплекса может быть определен на основе полной 
инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с Методическими указаниями 
по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных Приказом 
Минфина России от 13 июня 1995 г. N 49.
     4. Обязательства по составлению заключения о составе и стоимости имущества, 
относящегося к предприятию, возложены Законом (п.3 ст.70) на независимого 
аудитора. Обращение к данному специалисту возможно исходя из п.9 Указа Президента 
РФ от 22 декабря 1993 г. N 2263 "Об аудиторской деятельности в Российской 
Федерации", в котором содержится следующее установление: "Аудиторы и аудиторские 
фирмы помимо проведения проверок могут оказывать услуги по постановке, восстановлению 
и ведению бухгалтерского (финансового) учета, составлению деклараций о доходах 
и бухгалтерской (финансовой) отчетности, анализу хозяйственно-финансовой деятельности, 
оценке активов и пассивов экономического субъекта, консультированию в вопросах 
финансового, налогового, банковского и иного хозяйственного законодательства 
Российской Федерации, а также проводить обучение и оказывать другие услуги 
по профилю своей деятельности".
     5. При ипотеке предприятие становится объектом оценки (п.3). Эта норма 
корреспондирует с положениями ст.5 "Объекты оценки" Закона об оценочной деятельности. 
В соответствии с ними к объектам оценки, в числе прочих, относятся "совокупность 
вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида 
(движимое или недвижимое, в том числе предприятия)".
     Стоимость действующего предприятия - стоимость единого имущественного 
комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося 
производства (п.17 ГОСТ Р 51195.0.02-98. Единая система оценки имущества. 
Термины и определения).
     Проведение оценки объектов оценки является обязательным при использовании 
объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской 
Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога (ст.8 
Закона об оценочной деятельности).
     Осуществляют проведение оценки объектов оценки юридические лица и физические 
лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Законом 
об оценочной деятельности.
     6. Документы, указанные в п.3 комментируемой статьи, должны быть не только 
составлены, но и включены в качестве неотъемлемой части - приложений к договору 
об ипотеке.

     Статья 71. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия
     1. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого 
составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.
     2. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее 
исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В 
случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается 
обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение 
взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному 
обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения 
договора об ипотеке.

     Комментарий к статье 71

     1. В силу специфики такого предмета ипотеки, как предприятие, в п.1 комментируемой 
статьи введено ограничение на размер обязательства в соотношении со стоимостью 
заложенного имущества, для того чтобы залог имущественного комплекса использовался 
только в отношении адекватного по величине обеспечиваемого обязательства.
     2. Пункт 2 настоящей статьи вводит новое правило, устанавливающее предназначение 
ипотеки предприятия. Оно состоит в том, чтобы данная ипотека служила обеспечением 
денежных обязательств, которые подлежат исполнению не ранее чем через год 
после заключения договора об ипотеке.
     Вместе с тем пункт 2 ст.71 Закона допускает включение в договор об ипотеке 
условия об обязательстве с менее продолжительным сроком его исполнения. В 
отношении таких случаев введена запрещающая норма, по которой право обращения 
взыскания на предмет ипотеки (при наличии соответствующих оснований) возникает 
у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке 
(см. п.2 ст.10 Закона и комментарий к нему).

     Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия
     1. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять 
в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным 
образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав 
данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке 
общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает 
других условий договора об ипотеке.
     Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, 
относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение 
недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не установлено 
договором об ипотеке.
     2. В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности 
заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может 
привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться 
в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства 
или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.
     Решением суда залогодержатель в порядке ипотечного контроля может быть 
уполномочен:
     требовать от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и иные 
отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением 
сделок с относящимся к предприятию имуществом;
     обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию, или 
уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем 
предприятия;
     предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, 
недействительными;
     осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью 
залогодателя.

     Комментарий к статье 72

     1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает правило, в соответствии 
с которым залогодатель может осуществлять перечисленные в этой норме распорядительные 
действия в отношении имущества, относящегося к предприятию, переданному в 
ипотеку. При этом важно соблюдать условия договора об ипотеке и прежде всего 
не допускать уменьшения стоимости имущества, указанной в договоре. В перечень 
включены: продажа имущества, его обмен и сдача в аренду. Залогодатель также 
может и иным образом распоряжаться заложенным имуществом, относящимся к предприятию.
     Наряду с этим данная норма предусматривает ограничение распорядительных 
действий залогодателя, которые, отвечая его интересам, в то же время влекут 
обременение имущества, относящегося к предприятию, залогом или его отчуждение. 
Названные действия возможны только с разрешения залогодержателя. Указанная 
норма является диспозитивной и применяется, если иные условия не согласованы 
сторонами в договоре.
     2. Законом (см. гл.V Закона и комментарий к ней) на залогодателя возложены 
обязанности по обеспечению сохранности имущества, заложенного по договору 
об ипотеке. Пункт 2 ст.72 предусматривает последствия невыполнения этой обязанности, 
а также неэффективного использования этого имущества. Критерием квалификации 
указанных действий залогодателя как неудовлетворительных служит наличие предпосылок, 
свидетельствующих о возможном уменьшении стоимости предприятия. При возникновении 
такой ситуации у залогодержателя появляется право обратиться в суд (п.2 ст.450 
ГК РФ) с иском об удовлетворении одного из двух возможных требований: 1) досрочное 
выполнение обеспеченного ипотекой обязательства; 2) введение ипотечного контроля 
за деятельностью залогодателя.
     3. Полномочия залогодержателя, предоставляемые ему по решению суда, для 
осуществления контроля за деятельностью п.2 ст.72 Закона. Залогодержатель 
получает право контролировать реальное имущественное положение залогодателя. 
Этот контроль состоит в регулярном (например, ежеквартальном) представлении 
баланса и другой бухгалтерской отчетности. По результатам изучения сведений, 
содержащихся в них, он может судить о достаточности предоставленного обеспечения. 
Также у него есть право потребовать,тобы залогодатель предварительно согласовывал 
с ним вопросы, касающиеся сделок с имуществом, включенным в залоговую массу 
предприятия.
     В соответствии с предоставленными полномочиями залогодержатель может 
ходатайствовать перед собственником предприятия или уполномоченным им органом 
о расторжении трудового договора (контракта). В ст.33 КЗоТ РФ содержится перечень 
оснований, по которым контракт, заключенный на неопределенный срок, а также 
срочный трудовой договор до истечения срока его действия могут быть расторгнуты 
администрацией предприятия (учреждения, организации). Поэтому в интересах 
залогодержателя в обращении к собственнику имущества, относящегося к предприятию, 
предоставить ему такие аргументы и факты в отношении деятельности руководителя 
предприятия, которые позволяли бы последнему, если он согласится с доводами 
залогодержателя, расторгнуть трудовой договор (контракт), не нарушая трудовых 
правоотношений, установленных действующим законодательством.
     В комментируемом перечне полномочий залогодержателя по проведению ипотечного 
контроля не определены основания, позволяющие ему предъявлять в суд иски о 
признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными. Надо полагать, 
что это касается таких сделок, которые в требуемых случаях не были согласованы 
с залогодержателем, а также сделок, при совершении которых залогодатель вышел 
за пределы предоставленных ему полномочий либо действовал с нарушением установленных 
для него ограничений.
     Содержащийся в комментируемой норме перечень полномочий залогодержателя 
в порядке ипотечного контроля не является исчерпывающим, а решением суда ему 
могут быть предоставлены и иные права.

     Статья 73. Обращение взыскания на заложенное предприятие
     1. В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой 
предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только 
по решению суда.
     2. К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят 
относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента 
государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество.

     Комментарий к статье 73

     1. Содержащиеся в комментируемой статье правила обращения взыскания на 
заложенное предприятие отражают только ряд особенностей указанной процедуры 
применительно к имущественному комплексу, каким является предприятие. Поэтому 
данные правила следует применять только в тесном единстве с нормами ст.50 
- 55 Закона (см. комментарий к ним).
     2. В отличие от ст.51 Закона комментируемая норма п.1 ст.73 предусматривает 
только судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество предприятия.
     3. Договор купли-продажи предприятия должен быть заключен с соблюдением 
требований п.1 и 2 ст.560 ГК РФ.
     Обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи предприятия, 
заключаемых с участием как граждан-предпринимателей, так и юридических лиц, 
не требуется (ст.550 ГК РФ).
     Порядок государственной регистрации при продаже предприятия имеет отличия 
от регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст.551 ГК РФ). 
Для договора продажи предприятия установлена как государственная регистрация 
перехода права собственности на предприятие (ст.564 ГК РФ), так и государственная 
регистрация договора продажи предприятия (п.3 ст.560 ГК РФ). Договор продажи 
предприятия, поскольку он подлежит госрегистрации, считается заключенным с 
момента его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ). Право собственности на предприятие 
переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (п.1 
ст.564 ГК РФ).
     Порядок регистрационных действий, связанных со сделками купли-продажи 
предприятия как имущественного комплекса, состоит в следующем: 1) регистрация 
сделки купли-продажи продавцом; 2) регистрация перехода права собственности 
на предприятие от продавца к покупателю на основании зарегистрированного договора 
продажи предприятия; 3) регистрация перехода права собственности покупателя 
на объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия.
     4. Для превращения покупателя предприятия в его собственника, с наделением 
его правами и обязанностями по статусу последнего, необходимо прохождение 
трех последовательных стадий: 1) государственная регистрация договора продажи 
предприятия (п.3 ст.560 ГК РФ); 2) осуществление передачи предприятия покупателю 
(ст.563 ГК РФ); 3) государственная регистрация права собственности на предприятие 
(ст.564 ГК РФ).

          Глава ХIII. Особенности ипотеки жилых домов и квартир

     Правила ипотеки жилых домов и квартир ранее отсутствовали в Законе о 
залоге и в § 3 "Залог" гл.23 ГК РФ.
     Нормы, помещенные в комментируемой главе, направлены на единообразное 
урегулирование часто встречающихся на практике отношений, когда предназначенные 
для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, 
принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, служат 
предметом ипотеки.
     Общая долевая собственность залогодателя на жилой дом, согласно ст.75 
Закона, считается заложенной наряду с жилым помещением. Также выделены в отдельную 
ст.76 нормы об ипотеке строящихся жилых домов, что особенно актуально в связи 
с распространившейся практикой в регионах России предоставления товарного 
кредита на индивидуальное жилищное строительство.
     В комментируемой главе содержатся новеллы об ипотеке жилых домов и квартир, 
купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность 
(ст.77). Сделан акцент на регламентацию процедуры обращения взыскания на заложенный 
жилой дом или квартиру (ст.78).

     Статья 74. Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир
     1. Правила настоящей главы применяются к ипотеке предназначенных для 
постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, 
принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.
     2. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся 
в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
     3. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, 
не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки 
на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, 
на них не распространяются.
     4. В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть 
квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой 
ипотеке соответственно применяются правила настоящего Федерального закона 
об ипотеке жилого дома и квартиры.
     5. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних 
граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены 
опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством 
Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.
     6. Договор об ипотеке, предметом которой являются жилой дом или квартира, 
находящиеся в собственности гражданина, не может быть заключен через представителя, 
за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

     Комментарий к статье 74

     1. Закон (п.1 ст.74) устанавливает, что правила, содержащиеся в гл.XIII, 
носят специальный характер, в связи с чем применяются к ипотеке предназначенных 
для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов. Необходимым 
требованием является наличие права собственности у граждан и юридических лиц, 
которым принадлежат указанные объекты недвижимости (ст.213 ГК РФ).
     2. Пункт 2 вводит запрет на ипотеку объектов недвижимости, указанных 
в п.1 настоящей статьи, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 
В соответствии со ст.7 Закона об основах жилищной политики в качестве основания 
деления жилищного фонда выбрана принадлежность его тому или иному собственнику.
     Государственный жилищный фонд - это: 1) ведомственный фонд, состоящий 
в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном 
ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных 
учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности; 2) фонд, 
находящийся в собственности республик в составе Российской Федерации, краев, 
областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга, 
а также неведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных 
предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся 
к соответствующему виду собственности.
     Муниципальный жилищный фонд - это фонд, находящийся в собственности района, 
города, входящих в них территориально-административных образований, в том 
числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся 
в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении 
муниципальных учреждений.
     3. Правовая норма п.3 является закономерной противоположностью правила 
п.1 комментируемой статьи. В связи с этим ипотека строений и помещений, предназначенных 
для временного проживания, производится на общих основаниях и положения гл.XIII 
Закона на них не распространяются.
     4. Правила об ипотеке жилого дома и квартиры применяются и к частям указанных 
объектов недвижимости, если они конструктивно обособлены, могут самостоятельно 
использоваться и сохраняют свое функциональное предназначение (п.4 ст.74).
     5. Нормы, содержащиеся в п.5 данной статьи, направлены на защиту имущества 
и охрану имущественных интересов подопечного. Правила распоряжения имуществом 
подопечного установлены ст.37 ГК РФ. Без предварительного согласия органов 
опеки и попечительства (ст.34 ГК РФ) опекуны (ст.32 ГК РФ) не вправе совершать, 
а попечители (ст.33 ГК РФ) - давать согласие на совершение сделок с имуществом 
подопечных, влекущих уменьшение этого имущества. К числу таких сделок пункт 
2 ст.37 ГК РФ относит и залог имущества подопечного.
     6. Пункт 6 содержит обязывающую норму права, которая гражданам - собственникам 
жилого дома или квартиры лично заключать договор об ипотеке, предметом которой 
являются указанные объекты недвижимого имущества. Исключение из этого правила, 
т.е. заключение договора об ипотеке через представителя, сделано только для 
случаев, когда жилой дом или квартира находится в собственности несовершеннолетних 
граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены 
опека или попечительство (п.5 ст.74 Закона).

     Статья 75. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме
     При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии 
с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся 
в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной наряду 
с жилым помещением считается соответствующая доля в праве общей собственности 
на жилой дом.

     Комментарий к статье 75

     При применении настоящей статьи необходимо учитывать правила п.1 ст.290 
ГК РФ. Поэтому, руководствуясь правилом о неотъемлемости части от целого, 
т.е. квартиры от многоквартирного жилого дома, комментируемая норма устанавливает 
одновременный залог жилого помещения и соответствующей доли в праве общей 
собственности на жилой дом.

     Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов
     При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке 
может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством 
и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены 
для строительства.

     Комментарий к статье 76

     1. Комментируемая статья развивает общие положения п.2 ст.5 Закона (см. 
комментарий к нему) о залоге не завершенного строительством недвижимого имущества.
     2. Использовать механизм ипотеки по отношению к строящимся жилым домам 
можно лишь в случае "предоставления кредита для сооружения жилого дома". Таким 
образом, здесь речь идет только о целевом использовании заемных средств в 
соответствии с правилами ст.814 ГК РФ. Нецелевое использование заемных средств, 
а также непредоставление заимодавцу возможности осуществлять контроль за использованием 
средств по назначению дают последнему право потребовать досрочного возврата 
суммы займа и уплаты причитающихся процентов.
     3. Статья предоставляет право предусмотреть в договоре об ипотеке в качестве 
обеспечения обязательства по кредиту: 1) незавершенное строительство жилого 
дома; 2) материалы и оборудование, заготовленные для строительства и принадлежащие 
залогодателю.

     Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка 
или иной кредитной организации
     1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой 
дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации 
в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной 
регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры.
     Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, 
предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры.
     2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 
1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого 
имущества, возникающем в силу договора.

     Комментарий к статье 77

     1. Данная статья является новой и устанавливает специальные правила об 
ипотеке жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной 
организации. Правовая конструкция, основанная на них, состоит в следующем. 
Во-первых, жилой дом или квартира, приобретенные на кредитные средства, считаются 
находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи 
жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ). Во-вторых, залогодержателем по 
указанному договору является кредитор в лице банка или иного кредитного учреждения.
     Пункт 1 комментируемой статьи носит диспозитивный характер, и стороны 
могут предусмотреть в договоре иное распределение прав и обязанностей между 
собой в отношении предмета ипотеки. Равно как федеральным законом могут быть 
установлены правовые нормы, отличающиеся от имеющихся.
     2. Ипотека на купленное за кредитные средства жилье возникает в момент 
признания договора заключенным, т.е. с момента его государственной регистрации 
(п.3 ст.433 ГК РФ). Между оформлением договора купли-продажи, сдачей его с 
соответствующими приложениями на госрегистрацию и непосредственно проведением 
регистрации проходит определенный период времени.
     Регистрацию договора не следует отожествлять с государственной регистрацией 
перехода права собственности от продавца к покупателю. Это следующая процедура 
в установленном порядке регистрационных действий.
     В промежутке между двумя регистрационными действиями надлежит осуществить 
передачу объекта недвижимости для признания реального договора заключенным 
(п.2 ст.433 ГК РФ).
     Комментируемой нормой (п.1 ст.77 Закона) установлено, что купленное на 
кредитные средства жилье считается находящимся в залоге с момента госрегистрации 
договора, т.е. право залога (ипотека) возникает в силу прямого указания закона 
(п.3 ст.334 ГК РФ). Вследствие этого недвижимость является обремененной в 
то время, когда собственником жилого дома или квартиры является продавец. 
К тому же право собственности остается за ним до момента государственной регистрации 
перехода права собственности на недвижимость к покупателю.
     Закон "Об ипотеке" (см. ст.11 и комментарий к ней) содержит лишь нормы 
о возникновении права залога по договору об ипотеке. Порядок регистрации ипотеки 
в силу закона также остался неурегулированным в ст.20 Закона и ст.29 Закона 
о госрегистрации прав, поскольку они содержат только прямые предписания о 
порядке государственной регистрации договора об ипотеке и прав залогодержателя, 
вытекающих из него.
     В частности, подобные правовые нормы о залоге в силу закона существуют 
применительно к договору купли-продажи в кредит (п.5 ст.488 ГК РФ) и к договору 
о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п.3 ст.489 ГК РФ).
     3. Правила о залоге недвижимого имущества, возникающего в силу договора, 
применяются к ипотеке жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка 
или иной кредитной организации (п.2 ст.77 Закона).

     Статья 78. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру
     1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру 
и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем 
жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя 
и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного 
проживания помещением, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 настоящей 
статьи.
     Между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом или 
квартиру в результате его реализации, и бывшим собственником жилого дома или 
квартиры либо кем-либо из проживающих с ним членов его семьи заключается договор 
найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с Гражданским кодексом 
Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации. Если 
соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в судебном 
порядке потребовать его заключения и определения его условий.
     2. После обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации 
этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи 
обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца 
освободить занимаемое помещение при условии, что:
     жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение 
возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого 
жилого дома или квартиры;
     проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора 
об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже 
- до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный 
жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.
     3. Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях 
договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению 
при реализации заложенного жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до 
заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения 
сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом 
Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.

     Комментарий к статье 78

     1. В п.1 комментируемой статьи выражена специфическая особенность существующих 
отношений в жилищной сфере, состоящая в том, что залогодатель и члены его 
семьи, при проживании в жилом помещении, которое для них является единственным 
жильем, являются носителями гораздо больших жилищных прав, чем приобретатель 
жилого дома или квартиры, на которые было обращено взыскание по договору об 
ипотеке. Наличие права собственности на приобретенное жилье такого рода не 
служит основанием для выселения несостоятельного залогодателя и членов его 
семьи, за исключением случая, предусмотренного п.2 ст.78 Закона.
     У нового собственника жилого помещения, которое до его реализации было 
предметом ипотеки, возникает обязанность заключить договор найма на указанное 
жилье с бывшим собственником жилого дома или квартиры либо с кем-либо из проживающих 
с ним членов его семьи. При заключении договора найма должны быть соблюдены 
нормы действующего законодательства. Поскольку в данном случае стороны не 
свободны в заключении договора, то при возникновении между ними разногласий 
понуждение к заключению договора найма и определению его условий решается 
путем обращения в суд.
     2. В п.2 данной статьи установлена другая модель построения отношений 
после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализацию 
этого имущества. В соответствии с ней залогодатель и члены его семьи обязаны 
по требованию собственника данного жилья в течение месяца освободить занимаемое 
помещение. Эта обязанность возникает при наличии следующих оснований.
     Первое. Основное обязательство - кредитный договор предусматривал целевое 
использование кредита (п.1 ст.819 ГК РФ) на приобретение или строительство 
жилого дома или квартиры, который был заложен в обеспечение возврата кредита 
(см. п.1 ст.3 Закона и комментарий к нему).
     Второе. До заключения договора об ипотеке или до вселения в заложенный 
жилой дом или квартиру (когда вселение осуществляется при наличии обременения 
жилья залогом) проживающие с залогодателем члены его семьи дали нотариально 
удостоверенное обязательство об освобождении жилья, служащего предметом ипотеки, 
на случай обращения на него взыскания.
     Из второго основания однозначно не следует, что залогодатель включен 
в состав лиц, дающих нотариально удостоверенное обязательство освободить занимаемое 
жилое помещение. Он является точно таким же носителем жилищных прав и обязанностей, 
как и проживающие совместно с ним члены его семьи. Представляется (хотя это 
прямо не указано в Законе), что требование о предоставлении указанного обязательства 
также должно распространяться и на залогодателя (п.2 ст.78 Закона).
     3. Данная норма (п.3) корреспондирует с общим правилом ст.675 ГК РФ, 
по которому договор найма любой разновидности остается неизменным при перемене 
собственника жилого помещения. Основания расторжения договора найма определены 
в ст.687 ГК РФ и ст.98 ЖК РСФСР.

                   Глава XIV. Заключительные положения

     Статья 79. Введение в действие настоящего Федерального закона
     1. Ввести в действие настоящий Федеральный закон со дня его официального 
опубликования.
     2. Нормы Закона Российской Федерации "О залоге" со дня введения в действие 
настоящего Федерального закона подлежат применению к залогу недвижимого имущества 
(ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному 
закону.
     Впредь до приведения в соответствие с настоящим Федеральным законом федеральных 
законов и иных правовых актов Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 
Гражданского кодекса Российской Федерации) эти федеральные законы и иные правовые 
акты Российской Федерации применяются в части, не противоречащей настоящему 
Федеральному закону.
     3. Правила настоящего Федерального закона применяются к отношениям, возникающим 
в связи с залогом недвижимого имущества (ипотекой) после его введения в действие.
     По отношениям, возникшим до введения в действие настоящего Федерального 
закона, настоящий Федеральный закон применяется к тем правам и обязанностям, 
которые возникнут после введения его в действие.
     4. Предложить Президенту Российской Федерации привести изданные им правовые 
акты в соответствие с настоящим Федеральным законом.
     5. Поручить Правительству Российской Федерации:
     привести изданные им правовые акты в соответствие с настоящим Федеральным 
законом;
     принять правовые акты, обеспечивающие реализацию настоящего Федерального 
закона.

     Комментарий к статье 79

     С 22 июля 1998 г. за время действия Закона из правовых актов, обеспечивающих 
его реализацию, были изданы Методические рекомендации по применению профессиональными 
участниками рынка ценных бумаг Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", 
утвержденные Распоряжением ФКЦБ России от 26 февраля 1999 г. N 195-р.
     С целью приведения в соответствие с Законом "Об ипотеке" Указом Президента 
от 25 января 1999 г. N 112 "О признании утратившими силу и об изменении некоторых 
актов Президента Российской Федерации" признан утратившим силу Указ Президента 
РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного 
кредитования".
     Принят и введен в действие с 1 мая 1999 г. Кодекс торгового мореплавания 
Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ, который содержит гл. XXII 
"Морской залог на судно. Ипотека судна или строящегося судна", включающую 
ст.367 - 387. Морские суда п.1 ст.130 ГК РФ отнесены к недвижимому имуществу. 
Однако в Законе "О залоге" не содержится нормы о применении общих правил об 
ипотеке (залоге недвижимости) к объектам недвижимости, в отношении которых 
приняты специальные законы и в них есть нормы, регулирующие ипотеку. Помимо 
этого, в Законе "Об ипотеке" вопрос о соотношении между федеральными законами, 
регулирующими сходные отношения или касающимися их, также оставлен открытым.

Приложение

         Информационно-аналитические материалы и правовые нормы
         (извлечения), содержащиеся в законах и иных нормативных
          правовых актах и регламентирующие ипотечные отношения

1. О состоянии правового  регулирования  отношений  при  ипотеке  (залоге
   недвижимости) в Российской Федерации
   1.1.   Федеральные законы как источники залогового права
   1.2.   Законодательство  субъектов Российской  Федерации  как источник
          залогового права
2. Создание и  совершенствование  законодательной  базы  по  формированию
   ипотечного рынка
   2.1.   Начало  формирования рынка недвижимости  и ликвидация монополии
          государства в жилищном строительстве (1990 - 1994 гг. - I этап)
   2.2.   Формирование рынка недвижимости и жилищного кредитования  (1995
          - 1997 гг. - II этап)
   2.3.   Начало  формирования ипотечного рынка  (1998 г. - по  настоящее
          время - III этап)
3. Хронология российской ипотеки
4. Необходимые изменения правового  обеспечения  для  развития  ипотечных
   отношений
5. Ипотека и  система  государственной  регистрации  прав  на  недвижимое
   имущество и сделок с ним
   5.1.   Пути решения проблем при регистрации имущественного комплекса
   5.2.   Порядок регистрации договора об ипотеке
   5.2.1. Перечень   документов,   представляемых   для   государственной
          регистрации договора об ипотеке
   5.2.2. Порядок регистрационных действий
   5.3.   Плата  за  государственную   регистрацию  прав  на   недвижимое
          имущество и сделок с ним
6. Квалификационные    характеристики   оценщика,   агента   по   продаже
   недвижимости и аукциониста

      1. О состоянии правового регулирования отношений при ипотеке
              (залоге недвижимости) в Российской Федерации

     На протяжении последних трех лет внимание к ипотеке, начиная с органов 
власти и кончая гражданами, динамично возрастает. Это положительное явление 
связано прежде всего с тем, что ранее использовавшиеся механизмы проведения 
жилищной политики в стране оказались неэффективными в новой экономической 
ситуации. Важно понимать, что первопричина здесь не столько в ухудшении состояния 
государственного бюджета, сколько в изменении роли и места всех без исключения 
институтов по отношению к решению жилищной проблемы. Следует еще раз подчеркнуть: 
сейчас в России сложилась кардинально новая социально-экономическая система, 
принципиально отличающаяся от существовавшего строя и уклада экономики. Потому 
ранее действовавший порядок по решению застарелой жилищной проблемы, в том 
числе и программными подходами, не может быть автоматически перенесен на коренным 
образом изменившуюся действительность, поскольку по отношению к ней необходимо 
принимать меры, только адекватные реальной ситуации и способные придать нужное 
направление ее развитию.

         1.1. Федеральные законы как источники залогового права

     В отечественном праве залог является одним из основных способов обеспечения 
обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем) 
и кредитором (залогодержателем), в силу которого переданное в залог определенное 
имущество выступает обеспечением долга, и за счет его кредитор может удовлетворить 
свои требования в случае неисполнения обязательств.
     Традиционно в отечественном праве институт залога регулировался в гражданских 
кодексах. При формировании законодательных основ Российской Федерации установившийся 
порядок не был нарушен. К настоящему времени возникла иерархия источников 
залогового права, которая сводится к следующему.
     1. Гражданский кодекс РФ содержит в части первой гл.23, посвященную способам 
обеспечения исполнения обязательств, в § 3 которой имеются специальные нормы 
о залоге. В результате ГК РФ, с точки зрения его юридической силы и объема, 
стал наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако 
нормы о залоге в ГК РФ покрывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми 
отношениями во всем их многообразии и сложности, поэтому следует признать, 
что полностью "перекрыть" Закон о залоге правилами Кодекса не удалось.
     Регулирование залога в ГК РФ во многом существенно отличатся от его регламентации 
в Законе о залоге. В числе основных можно выделить четыре обстоятельства, 
которые чрезвычайно важны для верного понимания сущности залога в связи со 
статусом ГК РФ.
     Первое. Правила о договоре о залоге находятся в общей системе норм ГК 
РФ и подчиняются его общим правилам о договорах (главы: 27 "Понятие и условия 
договора"; 28 "Заключение договора"; 29 "Изменение и расторжение договора"), 
об обязательствах (главы: 21 "Понятие и стороны обязательства"; 22 "Исполнение 
обязательств"; 24 "Перемена лиц в обязательстве"; 25 "Ответственность за нарушение 
обязательств"; 26 "Прекращение обязательств") и о сделках (гл.9 "Сделки"), 
если специальными правилами о договоре залога не установлено иное. Это означает, 
что к договору залога применяются указанные общие правила. Точно так же, как 
и для всяких гражданских правоотношений, для отношений по залогу находят применение 
и другие правила ГК РФ - о юридических лицах (гл.4), представительстве и доверенности 
(гл.10), исковой давности (гл.12), о правах собственности и других вещных 
правах (раздел II) и др.
     Второе. Некоторые нормы, упоминающие о залоге и прямо его регулирующие, 
находятся не в § 3 "Залог" гл.23 ГК РФ, а в других главах и разделах Кодекса. 
В частности, правила об очередности удовлетворения требований, обеспеченных 
залогом, содержатся в п.3 ст.25 "Несостоятельность (банкротство) индивидуального 
предпринимателя" и п.1 ст.64 "Удовлетворение требование кредиторов". В других 
главах ГК РФ есть ряд правил о том, в каких случаях для залога требуется согласие 
или разрешение других лиц (п.2 ст.37 "Распоряжение имуществом подопечного"; 
ст.253 "Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной 
собственности"; п.2 ст.295 "Права собственника в отношении имущества, находящегося 
в хозяйственном ведении"; п.2 ст.615 "Пользование арендованным имуществом"; 
п.2 ст.631 "Пользование арендованным имуществом" и др.).
     Третье. В ГК РФ по-иному, чем прежде, решены основополагающие вопросы 
правового режима недвижимости, которая выступает предметом ипотеки (залога 
недвижимости). Прежде всего, расширено само понятие недвижимого имущества 
за счет отнесения к нему, в соответствии с п.1 ст.130 подлежащих государственной 
регистрации, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических 
объектов. Мало того, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное 
имущество. И что особенно важно, ГК РФ ввел правой режим государственной регистрации 
недвижимости (ст.131).
     Четвертое. Включение в ГК РФ новелл, относящихся к ипотеке (залогу недвижимости):
     а) подверглось изменению само понятие ипотеки по сравнению с имевшимся 
в Законе о залоге. По нему (ст.42) ипотекой признавался залог предприятия, 
строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного 
с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования 
им. По ГК РФ (п.2 ст.334) при ипотеке возможен залог земельных участков, предприятий, 
зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества, т.е. по существу, 
любое недвижимое имущество;
     б) в ГК РФ ипотека рассматривается как один из видов залога, но, учитывая 
ее значимость и сложность, в п.2 ст.334 Кодекса предопределено, что ее регулирование 
должно производиться на основе специального федерального закона;
     в) в ГК РФ необычным для него образом, принимая во внимание его статус 
в гражданском праве, решен вопрос о юридической силе норм об ипотеке, установленных 
специальным законом о ней. Если по общему правилу п.2 ст.3 "нормы гражданского 
права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Кодексу", то 
специальные правила об ипотеке, как имеющиеся в ГК РФ, так и те, что будут 
установлены указанным федеральным законом, имеют приоритет перед "общими правилами 
о залоге", содержащимися в ГК РФ (п.2 ст.334);
     г) в ГК РФ включен ряд специальных правил относительно ипотеки (п.2 и 
3 ст.339 "Договор о залоге, его форма и регистрация", п.2 - 5 ст.340 "Имущество, 
на которое распространяются права залогодержателя", п.1 ст.349 "Порядок обращения 
взыскания на заложенное имущество", ст.355 "Последствия принудительного изъятия 
заложенного имущества"), которых не было в гл.II "Залог предприятия, строения, 
здания, сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотека)" 
Закона о залоге.
     2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге". С момента вступления 
в силу этот Закон занял место основного источника российского залогового права. 
Это обстоятельство специально было подчеркнуто в самом тексте Закона в виде 
указания в ст.2, которая устанавливала: "Настоящим Законом определяются основные 
положения о залоге. Отношения залога, не урегулированные настоящим Законом, 
регулируются иными актами законодательства Российской Федерации".
     Закон о залоге является действующим законом. Однако содержащиеся в нем 
правила "применяются постольку, поскольку они не противоречат" ГК РФ и Закону 
"Об ипотеке" (п.2 ст.79). Поэтому на сегодняшний день правовое поле о залоговых 
отношениях, впервые масштабно созданное Законом о залоге, оказалось настолько 
"прореженным" головным актом гражданского права комментируемым законом, что 
из его 60 статей действует около десяти. Оттого на практике не всегда просто 
установить, противоречит ли конкретное положение данного Закона прежде всего 
нормам ГК РФ. Однако в отношении ряда его правил можно с достаточной определенностью 
сказать, что они пока сохраняют силу, и к ним, в частности, относятся:
     1) ч.2 ст.5 - о возможности осуществить залог товара путем передачи залогодержателю 
товарораспределительного документа на этот товар (коносамента, складского 
свидетельства и т.п.);
     2) п.5 и 6 ст.10, содержащие специальные коллизионные нормы о договоре 
залога, т.е. нормы, определяющие, праву какого государства подчиняется этот 
договор, когда в нем присутствует какой-либо "заграничный субъект" (договор 
заключен за границей, одна из его сторон - иностранец, закладываемое имущество 
находится в другом государстве и т.п.);
     3) ст.17, в которой говорится об обязанности залогодержателя выдать залогодателю 
документ, подтверждающий полное или частичное погашение долга;
     4) ст.25 о сохранении залога в первоначально установленном объеме до 
полного исполнения обеспеченного им обязательства;
     5) п.2 ст.38, предусматривающий обязанность залогодателя производить 
капитальный и текущий ремонт заложенного имущества;
     6) ст.44, содержащая ряд важных положений об ипотеке предприятия;
     7) ст.47, определяющая существенные условия договора о залоге товаров 
в обороте и переработке (по терминологии ГК РФ - о залоге товаров в обороте);
     8) п.2 ст.49, в котором предусматривается возможность так называемого 
твердого залога;
     9) раздел IV "Залог прав" (ст.54 - 58).
     3. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге 
недвижимоcти)". Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога 
недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан 
Президентом РФ. Активная работа над этим законом началась в 1993 г., и он 
был принят в первом чтении в июле 1995 г. После этого его подвергли существенной 
доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено несколько сот поправок), 
в результате которых закон был принят обеими палатами Федерального Собрания 
летом 1997 г. Затем понадобился еще год, чтобы данный законопроект обрел статус 
полноправного федерального закона.
     Несмотря на то что нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только 
в Законе "Об ипотеке", но и в ГК РФ, все же основной массив норм, регулирующих 
ипотеку, содержится в комментируемом Законе.
     4. Также к источникам залогового права относят другие федеральные законы, 
в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. 
Например, наиболее значимо это реализовано в Кодексе торгового мореплавания 
Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ. В его составе имеется глава 
XXII "Морской залог на судно. Ипотека судна или строящегося судна", включающая 
ст.367 - 387. Наряду с указанными нормами в тексте данного Кодекса также имеются 
отдельные статьи, содержащие правила залога (ипотеки) судна. Кроме того, значительное 
количество норм в связи с залогом (ипотекой) включено в положения достаточно 
большого количества статей, входящих в общую систему правил Кодекса торгового 
мореплавания РФ.
     5. В совокупность источников залогового права входят не только собственно 
законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства 
РФ, законодательство субъектов РФ, нормативные правовые акты достаточно многочисленных 
исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления.

          1.2. Законодательство субъектов Российской Федерации
                      как источник залогового права

     Надо иметь в виду, что Закон "Об ипотеке" - это закон, принятый по предмету 
совместного введения Российской Федерации и субъектов РФ (ст.72 Конституции 
РФ). Он содержит основные нормы, регулирующие отношения в специфической форме 
залога, именуемого ипотекой, где предметом обеспечения обязательств выступает 
недвижимое имущество.
     Законодательная реализация совместной компетенции по регулированию ипотечных 
отношений, в силу того что ни один субъект Федерации первым не принял закон 
по вопросам ипотеки и тем самым не опередил федерацию, в данном случае облегчается.
     В настоящее время субъекты Федерации уже приступили к законодательной 
реализации указанной совместной компетенции. При этом используются различные 
способы, что наглядно видно из названий законодательных актов, принятие которых 
представительной властью, применительно к местным условиям, видится наиболее 
целесообразным. Вступил в силу Закон города Москвы от 31 марта 1999 г. N 11 
"Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного 
жилищного кредитования в городе Москве". В Республике Башкортостан принят 
проект закона "Об ипотеке".
     На обеспечение рационального использования и охраны земель, воспроизводства 
и повышения плодородия почв, сохранения и создания благоприятной для жизни 
и здоровья людей окружающей природной среды, защиты их прав на землю, совершенствования 
и государственного регулирования земельных отношений, дальнейшего развития 
различных организационно-правовых форм хозяйствования на земле и рыночных 
отношений в Саратовской области направлен Закон Cаратовской области от 17 
ноября 1997 г. N 57-ЗСО "О земле".
     Особенности залога земельных участков отражены в данном Законе в ст.83, 
в которую включены следующие положения:
     "Земельные участки, находящиеся у физических или юридических лиц на праве 
собственности, могут быть переданы в залог для обеспечения кредитного обязательства.
     Правительство Саратовской области и органы местного самоуправления могут 
передавать в залог земельные участки для обеспечения кредитного обязательства 
из земель запаса и фонда перераспределения (статья 29 настоящего Закона) и 
земель резерва поселений не вовлеченного в градостроительную или иную деятельность 
(статья 15 настоящего Закона).
     Если в залог передается часть земельного участка, ее границы предварительно 
устанавливаются.
     Порядок и условия залога земельных участков устанавливаются федеральным 
и областным законодательством".
     В целях совершенствования правового регулирования земельных отношений 
в соответствии с Законом Саратовской области "О земле" Саратовская областная 
Дума своим Постановлением от 29 апреля 1998 г. N 12-219 утвердила Положение 
о залоге (ипотеке) земель сельскохозяйственного назначения.
     Указанное Положение определяет порядок осуществления залоговых операций 
с земельными участками сельскохозяйственного назначения, находящимися в собственности 
физических и юридических лиц. Положение обеспечивает реализацию права собственников 
земельных участков на получение кредита под их залог (ипотеку) и право кредиторов-залогодержателей 
на удовлетворение требований за счет заложенного земельного участка в случае 
неисполнения обязательств по кредитному договору или иному основному обязательству.

          2. Создание и совершенствование законодательной базы
                    по формированию ипотечного рынка

     В целях решения жилищной проблемы в Российской Федерации и внедрения 
ипотечного кредитования на протяжении текущего десятилетия происходило постоянное 
совершенствование законодательной базы. Ее развитие на разных этапах проведения 
рыночных реформ в стране (обеспечение функционирования рынка недвижимости, 
жилищного строительства и ипотечного кредитования) показано ниже.

        2.1. Начало формирования рынка недвижимости и ликвидация
             монополии государства в жилищном строительстве
                       (1990 - 1994 гг. - I этап)

     1. Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. N 443-1 "О собственности в РСФСР" 
(с изменениями и дополнениями на 24 декабря 1993 г.). Данным Законом было 
установлено, что в собственности гражданина могут находиться: земельные участки; 
жилые дома, квартиры, дачи, садовые дома, гаражи, предметы домашнего хозяйства 
и личного потребления; денежные средства; акции, облигации и другие ценные 
бумаги; средства массовой информации; предприятия, имущественные комплексы 
в сфере производства товаров, бытового обслуживания, торговли, иной сфере 
предпринимательской деятельности, здания, сооружения, оборудование, транспортные 
средства и иные средства производства; любое другое имущество производственного, 
потребительского, социального, культурного и иного назначения, за исключением 
отдельных предусмотренных в законодательных актах видов имущества, которое 
по соображениям государственной или общественной безопасности либо в соответствии 
с международными обязательствами не может принадлежать гражданину. Количество 
и стоимость имущества, приобретенного гражданином в соответствии с законом 
или договором, не ограничиваются.
     2. Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности 
в РСФСР" (в ред. Федерального закона от 19.06.95 N 89-ФЗ). Законом было установлено 
общее правило о том, что инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться 
объектами и результатами инвестиций, в том числе осуществлять торговые операции 
и реинвестирование на территории РСФСР, в соответствии с законодательными 
актами РСФСР и республик в составе РСФСР.
     3. Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1545-1 "Об иностранных инвестициях 
в РСФСР" (с изменениями и дополнениями на 10 февраля 1999 г.). В соответствии 
с нормами Закона иностранные инвесторы получили право осуществлять инвестирование 
на территории РСФСР путем: долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно 
с юридическими лицами и гражданами РСФСР и других союзных республик; создания 
предприятий, полностью принадлежащих иностранным инвесторам, а также филиалов 
иностранных юридических лиц; приобретения предприятий, имущественных комплексов, 
зданий, сооружений, долей участия в предприятиях, паев, акций, облигаций и 
других ценных бумаг, а также иного имущества, которое в соответствии с действующим 
на территории РСФСР законодательством может принадлежать иностранным инвесторам; 
приобретения прав пользования землей и иными природными ресурсами; приобретения 
иных имущественных прав. Имущество предприятия с иностранными инвестициями 
может использоваться им в качестве обеспечения по всем видам своих обязательств, 
включая привлечение заемных средств. Обеспечением обязательств могут служить 
его имущественные права на здания, сооружения, оборудование, а также другие 
имущественные права.
     4. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда 
в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями на 1 мая 1999 г.) позволил 
гражданам, занимающим жилые помещения в домах государственного и муниципального 
жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном 
ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), 
по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих 
совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 
до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.
     5. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной 
политики" (с изменениями и дополнениями на 10 февраля 1999 г.) определил, 
что граждане Российской Федерации имеют право на жилище. Это право обеспечивается 
путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального 
жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, 
а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилья 
за собственные средства без ограничения площади. Гражданам, не обеспеченным 
жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая 
строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных 
для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему 
компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта 
жилья.
     6. Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге". Включение в Закон 
гл.II "Залог предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, непосредственно 
связанных с землей (ипотека)" позволило в полной мере реализовать права собственника 
недвижимого имущества. Расширились возможности граждан и юридических лиц по 
распоряжению объектами недвижимости, как находящимися в собственности, так 
и арендуемыми, за счет их передачи в залог для обеспечения соответствующего 
обязательства.
     7. Указ Президента РФ от 23 декабря 1993 г. N 2275 "Об утверждении временного 
положения о кондоминиуме" создал правовые основы кондоминиума, который является 
объединением собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной 
сфере. Домовладельцы в кондоминиуме составляют товарищество домовладельцев. 
Домовладельцы через товарищество реализуют свои права по распоряжению общей 
собственностью.
     8. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180 "О жилищных кредитах". 
Данным Указом был определен общий порядок оказания кредитно-финансовой поддержки 
населению в решении жилищной проблемы при использовании гражданами собственных 
средств, а также безвозмездных субсидий, полученных на строительство или приобретение 
жилья.

      2.2. Формирование рынка недвижимости и жилищного кредитования
                       (1995 - 1997 гг. - II этап)

     1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ 
(с изменениями и дополнениями на 12 августа 1996 г.) является основным источником 
залогового права. В нем содержатся ст.334 - 358 § 3 "Залог" гл.23 "Обеспечение 
исполнения обязательств".
     2. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ 
(с изменениями и дополнениями на 24 октября 1997 г.) в числе основополагающих 
общих правил содержатся § 7 "Продажа недвижимости" и § 8 "Продажа предприятия" 
гл.30 "Купля-продажа", гл.42 "Заем и кредит" и другие нормы, имеющие принципиальное 
значение для формирования рынка недвижимости и жилищного кредитования.
     3. Закон от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 РФ "Об основах федеральной жилищной 
политики" (с изменениями и дополнениями на 10 февраля 1999 г.) наряду с Федеральным 
законом "О товариществах собственников жилья" создал правовую базу для развития 
самоуправления в жилищной сфере.
     4. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников 
жилья" установил: отношения собственности в кондоминиуме; порядок образования, 
эксплуатации, приращения, отчуждения и передачи прав на недвижимое имущество 
в кондоминиуме; требования к государственной регистрации недвижимого имущества, 
являющегося объектом отношений собственности в кондоминиуме; порядок управления 
недвижимым имуществом в кондоминиуме, создания, регистрации, функционирования 
и ликвидации товарищества собственников жилья.
     5. Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. N 395-1 "О банках и банковской 
деятельности" (с изменениями и дополнениями на 31 июля 1998 г.). Законом было 
установлено, что кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом 
недвижимого и движимого имущества, в том числе государственных и иных ценных 
бумаг, банковскими гарантиями и иными способами, предусмотренными федеральными 
законами или договором. При нарушении заемщиком обязательств по договору банк 
вправе досрочно взыскивать предоставленные кредиты и начисленные по ним проценты, 
если это предусмотрено договором, а также обращать взыскание на заложенное 
имущество в порядке, установленном федеральным законом.
     6. Закон РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "Об организации страхового 
дела в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 31.12.97 N 157-ФЗ). 
На законодательном уровне получили закрепление нормы о страховой защите от 
рисков при совершении операций с недвижимостью. Страховщикам было предоставлено 
право инвестировать или иными образом размещать страховые резервы и другие 
средства, а также выдавать ссуды страхователям, заключившим договоры личного 
страхования, в пределах страховых сумм по этим договорам.
     7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации 
прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Законом установлен правовой 
статус государственной регистрации, которая является единственным доказательством 
существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое 
имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация 
прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной данным 
Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого 
имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и 
сделок с ним. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие 
вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.130, 
131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав 
на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. 
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество 
подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, 
в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Обязательной 
государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие 
документы.
     8. Постановление Правительства РФ от 20 июня 1993 г. N 595 "О государственной 
целевой программе "Жилище". Цель программы - определить принципиальные положения 
долгосрочной государственной жилищной политики и наметить конкретные меры 
прежде всего на 1993 - 1995 гг. В качестве одной из многих мер было намечено 
выделение средств для обеспечения льготного кредитования индивидуального и 
кооперативного строительства, кредитов для развития производственной базы 
малоэтажного жилищного строительства, а также средств на развитие инфраструктуры 
городов и других поселений. В связи с этим признавалось, что важное значение 
имеет создание различных форм финансово-кредитного механизма, таких, как институты 
залога недвижимости (ипотечного кредита), вторичного рынка закладных, расширение 
перечня имущества, сдаваемого в залог; создание разветвленной сети ссудо-сберегательных 
систем и жилищно-строительных банков; предоставление предприятиями кредитов 
и ссуд своим работникам под льготный процент и погашение уже полученных ими 
кредитов; льготное или бесплатное предоставление инженерно подготовленных 
участков земли под жилищное строительство; создание сети страховых компаний 
по страхованию долгосрочных ссуд. Для обеспечения эффективности кредитных 
отношений в жилищной сфере необходимо предусматривать различные условия предоставления 
ссуд разным типам заемщиков. Среди них выделяются семьи с большим и постоянным 
доходом, которые могут брать кредит в банке с высокой надежностью выплат за 
период погашения ссуды; семьи с меньшим доходом, но работающие в высокодоходных 
организациях или фирмах, что дает гарантию своевременности выплат; семьи со 
средним доходом, особенно нуждающиеся в субсидировании за счет государства. 
Улучшение условий проживания семей с малым доходом должно обеспечиваться в 
рамках программы развития жилища социального использования. Необходимо вовлечение 
в активные кредитно-финансовые отношения наибольшего числа семей.
     9. Постановление ФКЦБ России от 12 мая 1995 г. N 2 "Инструкция о порядке 
выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории Российской 
Федерации" по настоящее время (с изменениями и дополнениями на 30 июня 1997 
г.) является основным нормативным документом по практическому использованию 
сертификатов. Установленный порядок распространяется на все виды жилищных 
сертификатов, кроме государственных жилищных сертификатов Минфина России.
     10. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 431 "О новом этапе реализации 
государственной целевой программы "Жилище". Были одобрены Основные направления 
нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище". В соответствии 
с ними определены долгосрочные перспективы федеральной жилищной политики на 
период до 2000 г. и конкретные задачи на 1996 - 1997 г. Главными задачами 
нового этапа решения жилищной проблемы считаются: обеспечение возможности 
улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком путем 
внедрения в практику долгосрочных жилищных кредитов на приемлемых условиях, 
предоставления субсидий на строительство и приобретение жилья, оказания помощи 
в развитии индивидуального жилищного строительства и других мер государственной 
поддержки граждан, нуждающихся в жилье; увеличение объемов и повышение качества 
жилищного строительства, перестройка производственной базы жилищного строительства 
на современном техническом уровне, совершенствование системы эксплуатации, 
ремонта и финансирования жилищно-коммунального хозяйства; расширение прав 
органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного 
самоуправления в улучшении жилищных условий граждан и в проведении жилищной 
реформы.
     11. Указ Президента РФ от 23 марта 1996 г. N 420 "О разработке федеральной 
целевой программы "Свой дом". В Указе содержалось поручение Правительству 
РФ разработать указанную Программу в целях снижения цен на жилье и обеспечения 
его доступности для всех категорий граждан Российской Федерации. Для достижения 
этой цели ставилась задача предусмотреть в Программе: развитие производства 
новых видов строительных материалов и конструкций, применение которых обеспечит 
снижение стоимости строительства до определенного настоящим Указом уровня 
при создании должного комфорта в возводимых домах; разработку механизма долгосрочного 
кредитования застройщиков на срок от 10 до 25 лет; обобщение опыта, накопленного 
субъектами Российской Федерации, по привлечению средств населения для строительства 
жилья; обеспечить в апреле-мае 1996 г. проведение конкурса с привлечением 
ведущих специалистов и организаций, включая зарубежные компании, по отбору 
наиболее эффективных проектов малоэтажного индивидуального жилищного строительства, 
учитывающих национальные традиции и природно-климатические условия регионов 
России, реализация которых позволит получить жилье хорошего качества по доступной 
для граждан цене. Также ставилась задача предусмотреть условиях конкурса широкое 
использование доступных по цене материалов, в том числе получаемых благодаря 
современной обработке древесины; подготовить и в мае 1996 г. внести в Государственную 
Думу Федерального Собрания Российской Федерации проект федерального закона 
об освобождении физических лиц от уплаты налога на построенное жилье для полного 
погашения взятых ими кредитов; выделить на реализацию Программы 5 процентов 
средств, предусматриваемых в государственной инвестиционной программе на 1997 
г. для организации кредитования застройщиков; использовать для финансирования 
работ по реализации Программы кредиты, получаемые Российской Федерацией по 
линии межправительственных соглашений, а также средства международных финансовых 
организаций.
     12. Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996 г. N 753 "О федеральной 
целевой программе "Свой дом". Программа была утверждена как составная часть 
нового этапа государственной целевой программы "Жилище". Важнейшие целевые 
показатели: создание организационных, финансовых и правовых предпосылок для 
обеспечения доступным жильем граждан с привлечением их средств и долгосрочных 
банковских кредитов; стоимость 1 кв. метра жилья не должна превышать среднего 
2-месячного денежного дохода на душу населения в субъектах Российской Федерации; 
повышение доли индивидуального жилищного строительства ежегодно по всем регионам 
России на одну треть, а в отдельных регионах - на одну вторую от объемов вводимого 
жилья; увеличение в 3 - 4 раза выпуска легких строительных конструкций из 
древесины и тонкостенных металлических профилей и эффективных утеплителей. 
Сроки и этапы реализации Программы: I этап (1996 - 1997 гг.) - создание нормативно-правовой 
базы, финансово-кредитного механизма, организационных структур, внедрение 
прогрессивных архитектурно-строительных систем, организация демонстрационных 
зон пилотного строительства, ввод в эксплуатацию не менее 40 процентов доступного 
жилья от общего объема индивидуального строительства; II этап (1998 - 1999 
гг.) - совершенствование правового и финансово-кредитного механизмов, разработка 
и освоение производства малоэтажных жилых зданий на основе открытой архитектурно-строительной 
системы жилищного строительства, ввод в эксплуатацию 60 процентов доступного 
жилья в 1998 г.; в 1999 г. - 70 процентов общего объема индивидуального строительства; 
III этап (1999 - 2000 гг.) - массовое строительство индивидуальных малоэтажных 
доступных по цене домов во всех регионах России с вводом в эксплуатацию в 
2000 г. не менее 80 процентов общего объема индивидуального строительства.
     13. Министерство финансов Российской Федерации и Министерство экономики 
Российской Федерации от 27 января 1997 г. за N 7-07-01-65 выпустили "Положение 
о предоставлении гражданам Российской Федерации предусмотренных в федеральном 
бюджете средств на возвратной, платной и срочной основе для строительства 
жилья при реализации федеральной целевой программы "Свой дом". Выделение средств 
производится Минфином России в первую очередь тем субъектам Российской Федерации, 
которые имеют опыт реализации аналогичных региональных программ. Очередность 
предоставления гражданам права на участие в программе определяется решениями 
органов местной администрации, исходя из следующих критериев: граждане должны 
состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий; бюджетные средства 
на возвратной основе выдаются гражданам на период, который не выходит за пределы 
трудоспособного возраста; в программе участвуют граждане, обладающие возможностью 
осуществить возврат долгосрочного кредита, а также первоначальным объемом 
средств для оплаты части стоимости жилья, превышающего размер кредита. Период 
пользования средствами федерального бюджета устанавливался для всех участников 
программы в пределах от 10 до 25 лет. Процентная ставка за пользование средствами 
для органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации не может 
превышать одной восьмой действующей учетной ставки Центрального банка Российской 
Федерации. Платежи за пользование бюджетными средствами, включающими основную 
часть долга и проценты, вносятся не реже одного раза в три месяца, начиная 
со второго года после получения средств.
     14. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об агентстве 
по ипотечному жилищному кредитованию". В целях реализации федеральной целевой 
программы "Свой дом" и привлечения внебюджетных финансовых средств для предоставления 
населению долгосрочных ипотечных кредитов на улучшение жилищных условий принято 
решение об учреждении открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному 
жилищному кредитованию" с сохранением за государством контрольного пакета 
акций.
     15. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 года N 293 "О дополнительных 
мерах по развитию ипотечного кредитования" издан в целях развития ипотечного 
кредитования, в том числе для привлечения финансовых средств на жилищное строительство, 
и обеспечения прав на недвижимое имущество и сделок с ним впредь до принятия 
соответствующего федерального закона о регистрации этих сделок и прав. Было 
установлено, что обязательства по кредитному договору (договору займа) или 
иные обязательства, в том числе основанные на договоре купли-продажи, аренды, 
подряда, другом договоре, могут быть обеспечены залогом земельных участков, 
предприятий, зданий, сооружений, нежилых помещений, квартир и иного недвижимого 
имущества (ипотека). Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил 
ГК РФ о заключении договоров и положений данного Указа. В связи с этим установили, 
что по договору об ипотеке может быть заложено только недвижимое имущество, 
перечисленное в п.1 ст.130 ГК РФ, которое принадлежит залогодателю на праве 
собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы 
в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним.
     16. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 430 "О государственной поддержке 
граждан в строительстве и приобретении жилья" издан в целях совершенствования 
системы государственной поддержки строительства и приобретения гражданами 
жилья на рынке недвижимости и защиты от инфляции выделяемых на эти цели бюджетных 
средств. Правительству РФ поручено при разработке проектов федерального бюджета 
на 1997 г. и последующие годы предусматривать выделение средств на предоставление 
гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий 
на строительство и приобретение жилья.
     17. Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996 г. N 937 "О предоставлении 
гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, 
безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья". Решено считать 
предоставление гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных 
условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья основной 
формой использования бюджетных средств, предназначенных для инвестирования 
в жилищную сферу. Безвозмездная субсидия на строительство или приобретение 
жилья предоставляется гражданам Российской Федерации (по их желанию), нуждающимся 
в улучшении жилищных условий и состоящим в соответствии с законодательством 
Российской Федерации на учете по предоставлению жилой площади в органах местного 
самоуправления, на предприятиях, в организациях, воинских частях и формированиях, 
а также лицам, имеющим, согласно действующему законодательству, право на льготное 
финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим 
это право.

                2.3. Начало формирования ипотечного рынка
                (1998 г. - по настоящее время - III этап)

     1. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 
г. N 102-ФЗ содержит детальное регулирование правоотношений по залогу (ипотеке) 
различных объектов недвижимого имущества.
     2. Федеральный Закон "Об оценочной деятельности в РФ" от 29 июля 1998 
г. N 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности 
в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам 
Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим 
лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.
     3. Проект федерального закона "О риэлтерской деятельности в Российской 
Федерации" (принят Государственной Думой РФ в первом чтении, Постановление 
от 14 мая 1998 г. N 2441-II ГД). Законопроект разработан в соответствии со 
"Среднесрочной программой на 1997 - 2000 годы" Правительства РФ и направлен 
на законодательное обеспечение развития рынка риэлтерских услуг в России. 
Главной концептуальной идеей при его разработке была выбрана идея регулирования 
отношений, возникающих в связи с предоставлением риэлтерских услуг, с позиции 
их потребителей. Именно исходя из такого подхода в проекте нашли свое отражение 
особенности защиты прав потребителей применительно к риэлтерской деятельности, 
поскольку большинство услуг, предоставляемых риэлтерами, имеет значение особой 
важности по причине их непосредственной связи с переходом прав на недвижимое 
имущество.
     4. Федеральный закон "О лицензировании отдельных видов деятельности" 
от 25 сентября 1998 г. N 158-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи 
с осуществлением лицензирования отдельных видов деятельности, и направлен 
на обеспечение единой государственной политики при осуществлении лицензирования, 
при регулировании и защите прав граждан, защите их законных интересов, нравственности 
и здоровья, обеспечении обороны страны и безопасности государства, а также 
на установление правовых основ единого рынка.
     5. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О лизинге". Целями 
Закона являются развитие форм инвестиций в средства производства на основе 
операций лизинга, защита прав собственности, прав участников инвестиционного 
процесса, обеспечение эффективности инвестирования. В Законе определены правовые 
и организационно-экономические особенности лизинга. Сферой применения данного 
Закона является лизинг имущества, относящегося к непотребляемым вещам (кроме 
земельных участков и других природных объектов), передаваемым во временное 
владение и в пользование физическим и юридическим лицам. Предметом лизинга 
могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные 
комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое 
движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской 
деятельности.
     6. Федеральный закон от 22 февраля 1999 г. N 36-ФЗ "О федеральном бюджете 
на 1999 год". В ст.108 Закона предусмотрено, что в случае поступления в ходе 
исполнения доходной части федерального бюджета на 1999 г. дополнительных доходов 
сверх сумм, установленных ст.19 данного Федерального закона, связанных с превышением 
уровня инфляции и отклонением курса рубля по отношению к доллару США по сравнению 
с прогнозируемыми параметрами, а также при условии повышения собираемости 
средств по отдельным видам налогов поступившие дополнительные доходы направляются 
Правительством РФ на финансирование расходов федерального бюджета на 1999 
г. на цели (среди прочих) финансирования проектов ипотечного кредитования 
строительства жилья.
     7. Федеральный закон от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной 
деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" 
определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой 
в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также 
устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов 
инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, 
независимо от форм собственности. Под капитальными вложениями понимаются инвестиции 
в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, 
расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, 
приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские 
работы и другие затраты.
     8. Правительство РФ (одобрено 31 октября 1998 г.) и Совет директоров 
Центрального банка РФ (одобрено 14 ноября 1998 г.) приняли постановление "О 
мерах Правительства Российской Федерации и Центрального банка Российской Федерации 
по стабилизации социально-экономического положения в стране". В целях наращивания 
объема инвестиционных средств Правительство Российской Федерации будет принимать 
меры по привлечению денег, находящихся на руках у населения или на счетах 
в зарубежных банках, в том числе за счет создания и развития коллективных 
форм инвестирования и защиты инвестиций малых предприятий, механизма ипотечного 
кредитования строительства жилья.
     9. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 
г. N Ф81-ФЗ является основным источником права по морскому залогу на судно 
и ипотеку судна или строящегося судна (ст.367 - 387, 424, 425 и многие другие 
нормы с упоминанием залога (ипотеки) по тексту Кодекса).
     10. Постановление Правительства РФ от 3 июля 1998 г. N 697 "О федеральной 
программе государственной поддержки малого предпринимательства в Российской 
Федерации на 1998 - 1999 годы". Намечено совершенствовать ипотечные и залоговые 
правоотношения в сфере исполнения обязательств субъектами малого предпринимательства 
для гарантирования возврата вкладываемых в малое предпринимательство средств.
     11. Письмо Государственного таможенного комитета РФ от 6 ноября 1998 
г. N 01-15/23270 "О реализации программы по улучшению обеспечения жильем сотрудников 
таможенных органов". Данным письмом предусмотрена организация практического 
выполнения мероприятий по обеспечению реального финансирования утвержденных 
планов капитального строительства и приобретения жилья, формирование фонда 
служебного жилья в таможенных органах, практическая реализация и внедрение 
правительственных программ "Жилище", "Свой дом", по ипотечному кредитованию 
в практику обеспечения жильем сотрудников таможенных органов.
     12. Приказ Министерства внутренних дел РФ от 12 октября 1998 г. N 650 
"Об утверждении положения о хозяйственном управлении МВД России". На управление 
возложена обязанность по разработке механизма реализации в МВД, ГУВД, УВД 
субъектов Российской Федерации программ по предоставлению безвозмездных субсидий, 
ипотечных кредитов и государственных жилищных сертификатов для приобретения 
сотрудниками органов внутренних дел, военнослужащими внутренних войск МВД 
России и членами их семей жилья. Управление также контролирует выполнение 
этих программ.

                    3. Хронология российской ипотеки

     Институт залога (ипотеки) в России имеет многовековую историю, и его 
развитие шло по особому пути. Уникальность и национальное своеобразие отечественной 
правовой системы состоит в том, что она развивалась от ипотеки к фидуции (в 
римском праве вид залога, по которому товар передавался лицу на условии, что, 
после того как требования получателя товара будут удовлетворены, он возвратит 
товар), а не наоборот.
     Древнерусский залог (XIII - XV в.), первые упоминания о котором содержатся 
в Псковской Судной Грамоте, не требовал передачи заложенного имущества во 
владение кредитора. Требование о передаче вещи появилось в XVII в., т.е. много 
позднее. В Соборном Уложении 1649 г. законодательно был предусмотрен безусловный 
переход заложенного имущества в собственность кредитора. В этой мере (по сути 
чрезвычайной) была отражена сущность исторических условий, характеризовавшихся 
существованием экономического кризиса, а потому требовалось усиление ответственности 
должника, что было воплощено в практику в первую очередь за счет предмета 
залога.
     Надобность в указанной превентивной мере, направленной против злоупотреблений 
должника, отпала после того как были решены две взаимосвязанные задачи: во-первых, 
был преодолен экономический кризис; во-вторых, была усовершенствована поземельная 
регистрация объектов недвижимости. Результат этой работы нашел отражение в 
Уставе о банкротах (19 декабря 1800 г.); в нем предусматривалось, что заложенная 
недвижимость остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. собственника.
     Таким образом, до революции ипотечные правоотношения имели очень прочные 
позиции и были чрезвычайно широко развиты. Наша страна по праву считалась 
одним из мировых лидеров в этой области. Именно специфический дореволюционный 
российский опыт долгосрочного кредитования (в частности, под залог земли) 
явился серьезной основой для создания новых и интересных ипотечных схем как 
в американской, так и в европейской ипотеках.
     В этой связи следует обратить внимание на следующий показательный пример. 
Заемщикам Государственного дворянского банка (основан в 1885 г.) предоставлялись 
различные льготы: процент по ссудам банка снижался с 5 до 4 процентов, были 
установлены 9 сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 года). Размер ссуды достигал 
60 процентов стоимости дворянских имений. По прошествии 5 лет допускался пересмотр 
срока ссуды без увеличения суммы долга. К этому прогрессивному и эффективному 
механизму, который в России стал использоваться более 100 лет назад, только 
недавно стали обращаться американские банки при долгосрочном кредитовании.
     Между тем к началу Первой мировой войны залоговое право оставалось многослойным. 
Нормы о залоге наряду с тем, что основополагающие из них были включены в ч.I 
т.X Свода Законов Российской империи, также содержались во множестве других 
законодательных и подзаконных актов.
     В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, 
но в условиях, когда не было экономической почвы для сколько-нибудь широкого 
применения института залога для обеспечения действительной оборотоспособности 
вещей, и прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего 
советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, 
крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.
     Второе рождение институт залога (ипотеки) начал переживать в государстве 
Российском только в последние годы. Импульс позитивным процессам в данной 
области был дан в 1992 г., когда был принят Закон РФ "О залоге". В настоящее 
время обращение к ипотеке возросло прежде всего за счет того, что она наконец 
получила свое правовое очертание в виде Федерального закона "Об ипотеке (залоге 
недвижимости)".

           Основные даты и события, характеризующие состояние
                      и развитие российской ипотеки

     XIII - XIV вв. - возникновение на Руси, одновременно с возникновением 
частной собственности на землю, первого вида кредитования, получившего название 
"заклад". Данное ипотечное кредитование долгое время существовало без законодательного 
обеспечения.
     XIV - XV вв. - упоминание залога в Псковской Ссудной Грамоте - своде 
законов Псковской феодальной республики, составленных на основании отдельных 
постановлений псковского веча, господы (совета бояр), княжеских грамот, норм 
Русской правды (свод древнерусского права) и обычного права. Много статей 
Псковской Ссудной Грамоты посвящено торгово-ремесленным отношениям (купля-продажа, 
залог, дарение, дарение, заем, ссуда, имущественный и личный наем и т.д.). 
Древнерусский залог не требовал передачи заложенного имущества во владение 
кредитора. В этом заключалась его специфика.
     1649 г. - Соборным Уложением законодательно предусмотрен безусловный 
переход заложенного имущества в собственность кредитора, что было вызвано 
наличием периода экономического кризиса, в условиях которого потребовалось 
усиление ответственности должника именно за счет предмета залога.
     1754 г. - создание государственных кредитных учреждений: Санкт-Петербургская 
и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской 
Конторе, для купцов - в Петербургском порту при Коммерц-коллегии. Банки кредитовали 
дворянство и купечество под залог имений.
     1786 г. - реорганизация Санкт-Петербургской и Московской контор Государственного 
банка при Сенате, Сенатской Конторе и в Петербургском порту при Коммерц-коллегии 
в Государственный Заемный банк, который также должен был предоставлять ссуды 
под залог недвижимости землевладельцам.
     19 декабря 1800 г. - установление Уставом о банкротах оставления заложенной 
недвижимости во владении и пользовании собственника. Одновременно была установлена 
обязательная продажа предмета залога.
     Начало XIX в. - возникновение разнообразных форм кредитных учреждений. 
В Москве и Санкт-Петербурге при опекунских советах учреждались новые кредитные 
институты - сохранные и ссудные казны, принимавшие вклады от населения и выдававшие 
кредиты под залог недвижимости.
     30-е годы XIX в. - срок предоставления ссуд достиг 26 лет.
     1 января 1835 г. - введен в действие Свод Гражданских законов (автор 
М.М.Сперанский), в котором содержалось подробное регламентирование залогового 
права. Понятие залога относилось только к недвижимому имуществу, в связи с 
чем ипотека (залог) существовала в следующих видах: с государством (казенная 
ипотека); между частными лицами (частная ипотека); по займам в кредитных учреждениях 
(банковская ипотека).
     1842 г. - открытие первых сберегательных касс в Санкт-Петербурге и Москве.
     1849 г. - принятие решений о реорганизации кредитных учреждений в связи 
с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались 
все существующие кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству 
земских банков.
     1861 г. - образование Санкт-Петербургского городского кредитного общества 
- первой частной организации долгосрочного кредита.
     1863 г. - учреждение Общества взаимного кредита.
     1866 г. - образование Общества взаимного поземельного кредита всероссийского 
масштаба.
     1869 г. - образование первого частного ипотечного банка на началах круговой 
ответственности заемщиков.
     1871 г. - основание в г.Харькове первого акционерного земельного банка, 
выдававшего кредиты под залог городской и сельской недвижимости.
     60 - 80-е годы XIX в. - сложилась национальная система ипотечных учреждений, 
среди которых были государственные, частные и кооперативные учреждения. Функционировала 
эта система при участии и под контролем государства, главным образом в лице 
Особенной канцелярии по кредитной части Министерства финансов.
     80-е годы XIX в. - открытие в Санкт-Петербурге и Москве сохранных касс 
при воспитательных домах, которые принимали вклады и выдавали ссуды под залог 
недвижимости на срок от 1 года до 5 лет. Право кредитных операций по приему 
вкладов и выдаче ссуд под залог недвижимости было предоставлено также приказам 
общественного призрения, которые были учреждены во всех губернских городах. 
Однако эти кредитные учреждения, созданные земствами, не получили должного 
развития. В этот период массово возникали ссудосберегательные товарищества 
(за 10 лет было образовано 729 товариществ).
     80 - 90-е годы XIX в. - создание проекта Вотчинного устава (законопроект 
по залогу недвижимости), в работе над которым трудились выдающиеся юридические 
умы России, однако в итоге проект статус закона не получил.
     1872 г. - принятие правительством мер, ограничивающих создание новых 
институтов в ближайшие 20 лет, вследствие активного роста банковских структур 
и возникновения сильной конкуренции.
     1882 г. - образование Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд 
при покупке земли крестьянам, находившимся в тяжелом экономическим положении, 
так как они получили далеко не лучшие земли в ходе реформы. Ссуды выдавались 
на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась лимитом в 5 млн. рублей 
в год. Ссуды выдавались в объеме до 70 процентов покупной цены и обходились 
крестьянам в 7,5 - 8,5 процентов в год (из-за введенных ограничений по суммарному 
объему и высоких процентов обороты банка были небольшими, в 1895 г. было выдано 
ссуд на 82,4 млн. рублей на покупку 2,4 млн. десятин земли).
     1885 г. - открытие Дворянского (чисто ипотечного) банка для помощи дворянам 
на началах благотворительного кредита (всего под 5 процентов годовых) - на 
48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно взимались плата за банковские 
услуги и страховой процент. В дальнейшем сроки кредитования были увеличены 
до 51 года 9 месяцев. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент 
по ссудам банка снижался с 5 до 4 процентов, были установлены 9 сроков возврата 
ссуд (от 11 до 66,5 года). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные 
ссуды. Общие размеры годовых платежей колебались от 5,25 до 12 процентов в 
зависимости от суммы ссуды. По прошествии 5 лет допускался пересмотр срока 
ссуды без увеличения суммы долга.
     1886 г. - упразднение Государственного Заемного банка.
     1890 г. - закончена подготовка фундаментального проекта Вотчинного Устава, 
содержащего множество новаций по ипотеке, занимавшей важнейшее место во все 
системе вотчинных прав.
     1891 г. - организация Московским земельным банком в поддержку ипотеки 
Московского домовладельческого общества, на которое были возложены специальные 
функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения 
переходили в собственность этого общества.
     Конец ХIХ в. - начало XX в. - возникновение ссудно-сберегательных и кредитных 
товариществ, сельских, волостных и станичных общественных ссудо-сберегательных 
касс и земских касс. Государство оказывает им огромную помощь. Свой первоначальный 
капитал кредитные институты могли образовывать из заемных средств (в большинстве 
случаев кредитором выступал государственный банк), которые они затем погашали 
за счет своих прибылей.
     1905 г. - образование системы учреждений мелкого кредита (действовало 
более 500 товариществ).
     Первое десятилетие XX в. - объединение интересов 8 млн. человек посредством 
участия в ссудо-сберегательных и ссудных товариществах.
     1912 г. - во главе системы учреждений мелкого кредита (координатором 
по ипотеке) поставлен Московский народный банк.
     1913 г. - начали создаваться кассы городского и земского кредита (долгосрочное 
кредитование).
     1914 - 1915 гг. - объединение кредитных товариществ в кредитные союзы 
и образование развитой кредитно-банковской системы долгосрочного кредитования, 
имевшей хорошее законодательное и организационное обеспечение. В 1914 г. существовало 
11 кредитных союзов. Всего в 1915 г. действовало 15 450 товариществ. Также 
играли свою роль земские кассы. Кредитно-банковская система включала: государственные, 
региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. 
В нее входили: Дворянский земельный банк; Крестьянский поземельный банк; городские 
кредитные общества и городские общественные банки; земские банки; общества 
взаимного поземельного кредита; ссудо-сберегательные товарищества; кредитные 
товарищества и др.
     1917 г. - существовали 21 земельный банк, Государственный Крестьянский 
поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского 
банка и 18 частных банков.
     1922 г. - принят Гражданский кодекс РСФСР, в котором нормы, посвященные 
залоговым правоотношениям, были помещены в раздел вещных прав. Статья 85 определяла 
залог как право требования, которое позволяло кредитору в случае невыполнения 
должником обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами 
удовлетворение из стоимости заложенного имущества. В ст.88 предусматривалась 
возможность обеспечения залогом лишь действительного требования. Предметом 
залога могло быть всякое имущество, не изъятое из оборота, в том числе долговые 
требования, право застройки, а также право на горный отвод и на разработку 
полезных ископаемых. В примечании к ст.21 было указано, что с отменой частной 
собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.
     1964 г. - принят Гражданский кодекс РСФСР (в настоящее время применяется 
в части, не противоречащей ГК РФ), в котором имеется всего несколько статей 
о залоге, помещенных в гл. "Обеспечение исполнения обязательств". Было определено 
(при отсутствии экономической почвы в социалистическом обществе), что предметом 
залога может быть всякое имущество, за исключением того, на которое не может 
быть обращено взыскание: на здания, сооружения, оборудование и другое имущество, 
относящееся к основным средствам государственных организаций; на принадлежащие 
колхозам, иным кооперативным организациям, их объединениям здания, сооружения, 
тракторы, комбайны, другие машины, транспортные средства и иное имущество, 
относящееся к их основным средствам, а также на семенные и фуражные фонды; 
на принадлежащие профсоюзным и другим общественным организациям здания, сооружения, 
оборудование и иное имущество, относящееся к основным средствам предприятий, 
санаториев, домов отдыха, дворцов культуры, клубов, стадионов и пионерских 
лагерей, а также на культурно-просветительные фонды.
     2 декабря 1990 г. - принят Федеральный закон N 395-1 "О банках и банковской 
деятельности", в соответствии с нормами которого было установлено, что кредиты, 
предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого 
имущества.
     4 июля 1991 г. - принят Закон РСФСР N 1545-1 "Об иностранных инвестициях 
в РСФСР", установивший, что имущество предприятия с иностранными инвестициями 
может использоваться им в качестве обеспечения по всем видам своих обязательств, 
включая привлечение заемных средств.
     29 мая 1992 г. - принят Закон РФ N 2872-1 "О залоге", ставший основным 
источником залогового права и остававшийся им до вступление в действие части 
первой ГК РФ. Данный Закон ознаменовал возрождение института залога и залоговых 
отношений в России.
     20 июня 1993 г. - принято постановление Правительства РФ "О государственной 
целевой программе "Жилище", в котором признано, что одной из важных задач 
по решению жилищной проблемы является создание различных форм финансово-кредитного 
механизма, таких, как институт залога недвижимости и на его основе ипотечного 
кредита, вторичный рынок закладных, расширение перечня имущества, сдаваемого 
в залог.
     12 августа 1993 г. - создана Ассоциация ипотечных банков, имеющая образовательные 
и иные профессиональные цели.
     24 декабря 1993 г. - в Указе Президента РФ N 2281 "О разработке и внедрении 
внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы" предусмотрено создание Федерального 
агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
     21 октября 1994 г. - принята часть первая Гражданского кодекса Российской 
Федерации (введена в действие с 1 января 1995 г.), в котором законодательно 
оформлены залоговые отношения на кодифицированном уровне в § 3 "Залог" гл.23 
"Обеспечение исполнения обязательств".
     22 декабря 1995 г. - принята часть вторая Гражданского кодекса Российской 
Федерации (введена в действие с 1 марта 1996 г.), в которой продолжена работа 
по законодательному оформлению залоговых отношений при осуществлении регулирования 
оборотоспособности гражданских прав.
     28 февраля 1996 г. - издан Указ Президента РФ N 293 "О дополнительных 
мерах по развитию ипотечного кредитования", установивший правовые основы залога 
недвижимости в связи с имевшей место неопределенностью в отношении принятия 
федерального закона об ипотеке.
     15 июня 1996 г. - принят Федеральный закон N 72-ФЗ "О товариществах собственников 
жилья", в котором определен механизм защиты прав кредиторов, предоставляющих 
ипотечные кредиты, когда залогодателями выступают как домовладельцы, так и 
товарищество собственников жилья.
     26 августа 1996 г. - принято Постановление Правительства РФ N 1010 "Об 
агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" об учреждении открытого акционерного 
общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в целях реализации 
федеральной целевой программы "Свой дом" и привлечения внебюджетных финансовых 
средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов для улучшения 
жилищных условий.
     21 июля 1997 г. - принят Федеральный закон N 122-ФЗ "О государственной 
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", определивший правила 
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок 
с ним, в том числе порядок внесения записей об ограничениях (обременениях) 
права собственности и других прав на недвижимое имущество (ипотека, сервитут, 
аренда и др.).
     21 июля 1997 г. - принят Федеральный закон N 119-ФЗ "Об исполнительном 
производстве", в котором определены условия и порядок принудительного исполнения 
судебных актов судов общей юрисдикции и арбитражных судов.
     14 - 15 мая 1998 г. - проведены парламентские слушания с участием представителей 
Правительства РФ, глав региональных администраций, Конгресса США, Мирового 
банка, Ассоциации ипотечных банков, общественных профессиональных объединений 
риэлтеров и оценщиков по обсуждению особенностей ипотечного жилищного кредитования 
в Российской Федерации.
     14 июля 1998 г. - зарегистрирована некоммерческая организация "Российская 
ипотечная ассоциация" в г.Сарове Нижегородской области, учредителями которой 
выступили: Правительство Республики Карелии, Правительство Республики Удмуртии, 
Администрация Алтайского края, Администрация Красноярского края, Правительство 
Саратовской области, Правительство Пензенской области, Администрация Камчатской 
области, Администрация Новосибирской области, Администрация города Братска, 
Администрация города Рязани, администрация города Новосибирска, Администрация 
города Хабаровска и др.
     16 июля 1998 г. - принят Федеральный закон N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге 
недвижимости)".
     29 июля 1998 г. - принят Федеральный закон N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности 
в Российской Федерации", который ввел обязательность проведения оценки объектов 
оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации 
либо муниципальным образованиям, при их использовании в качестве предмета 
залога.
     29 октября 1998 г. - принят Федеральный закон N 164-ФЗ "О лизинге", определивший 
порядок использования предмета лизинга (которым могут быть любые непотребляемые 
вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, 
оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество) 
в качестве залога.
     19 - 21 ноября 1998 г. - Госдумой РФ и Российской ипотечной ассоциацией 
проведены парламентские слушания и международная конференция по теме "Реализация 
ипотечной системы для строительства жилья в регионах Российской Федерации 
в 1999 - 2000 годах".
     22 февраля 1999 г. - впервые в федеральном бюджете на 1999 г. предусмотрено 
выделение средств на цели финансирования проектов ипотечного кредитования 
строительства жилья, если в бюджете появятся дополнительные доходы (ст.108 
Федерального закона N 36-ФЗ "О федеральном бюджете на 1999 год").
     16 апреля 1999 г. - состоялось Всероссийское совещание строителей в Кремле 
по вопросу развития ипотечного жилищного кредитования, в котором приняло участие 
около 6 тыс. человек из всех регионов России.
     30 апреля 1999 г. - принят Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации 
N 81-ФЗ, в котором на кодифицированном уровне получили законодательное оформление 
морской залог на судно и ипотека судна или строящегося судна.

       4. Необходимые изменения правового обеспечения для развития
                           ипотечных отношений

     Приведение в соответствие с Законом "Об ипотеке" федеральных законов 
и иных нормативных правовых актов является сложной задачей, учитывая срочность 
ее решения и обилие разного рода документов, нуждающихся в приведении в соответствие 
с комментируемым Законом и друг с другом.
     Характер и масштабность осуществления названной работы потребуют рационализации 
деятельности всех без исключения лиц, которые в той или иной мере будут принимать 
в ней участие. Проводимая работа должна быть скоординирована соответствующим 
государственным органом и вестись параллельно по нескольким направлениям. 
При этом необходимо иметь в виду, что Закон, несмотря на его всеобъемлющий 
характер по отношению к залогу недвижимого имущества (ипотеке), не привел 
к существенным изменениям в порядке ипотечного кредитования, установленного 
действующим законодательством. За исключением того, что он должен быть подвергнут 
существенной трансформации вследствие введения в отечественное законодательное 
поле института закладной, обращаемой на ипотечном рынке.
     В частной собственности граждан уже находится более половины всего жилищного 
фонда страны. Поэтому назрела объективная необходимость в выработке нового 
направления государственной жилищной политики, в основу которой должны быть 
положены следующие основные принципиальные положения.
     Государство берет на себя финансирование строительства жилья для предоставления 
его на условиях социального найма только для самых незащищенных слоев населения, 
а также для тех льготных категорий граждан, которые определены федеральными 
законами. Для этого необходимо внести поправки в ст.2 Закона РФ от 4 июля 
1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" о 
том, что занимаемые по социальному найму жилые помещения (они должны предоставляться 
по жестким социальным нормам) приватизировать нельзя, но можно приватизировать 
жилье, занимаемое по договору коммерческого найма, после 100-процентной оплаты 
его стоимости.
     В настоящее время названная норма, не позволяющая как сохранить в имеющемся 
объеме жилой фонд социального найма в собственности местных органов власти, 
так и развиться институту коммерческого найма жилья, имеет следующее содержание: 
"Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального 
жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном 
ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), 
по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих 
совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 
до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных 
настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик 
в составе Российской Федерации". Таким образом, сохраняется положение, когда 
можно бесплатно приватизировать жилье указанных фондов, занимаемое по любому 
договору найма и любому договору аренды, в том числе и субаренды.
     Должен быть создан единый порядок адресной поддержки социально не защищенных 
слоев граждан. В основу реализации дифференцированного подхода в отношении 
данных граждан может лечь механизм именных жилищных сертификатов.
     В качестве следующей меры государство формирует условия и механизмы реализации 
прав граждан, способных полностью или частично оплатить приобретаемое готовое 
жилье или его строительство. Соответственно должны быть задействованы во всем 
многообразии внебюджетные источники финансирования. Для этого необходимо осуществить 
целый комплекс законодательных мер путем:
     - подготовки и внесения на рассмотрение Правительства РФ предложения 
о механизме государственной поддержки системы ипотечного жилищного кредитования 
в Российской Федерации;
     - продолжения работы по развитию законодательной базы в сфере обеспечения 
функционирования национального ипотечного рынка.
     Для этого необходимо:
     1) разработать правила льготного налогообложения субъектов, действующих 
в области ипотечных кредитов (заемщиков, кредиторов, инвесторов и др.) и с 
этой целью:
     а) освободить от уплаты налога на недвижимое имущество граждан, приобретших 
его с использованием кредитов банков, до истечения сроков возврата всей суммы 
кредита;
     б) провести комплексную оптимизацию подоходного налогообложения физических 
лиц (предусмотреть исключение из дохода граждан средств, затрачиваемых на 
погашение кредита, в том числе ипотечного, взятого для приобретения или улучшения 
жилья для собственного проживания; исключить из совокупного дохода граждан 
средства, полученные ими в виде кредита под залог недвижимости и вложенные 
в жилищное строительство и в улучшение условий проживания; исключить из фонда 
оплаты труда средства, предоставляемые в виде беспроцентной ссуды юридическими 
лицами своим работникам на жилищное строительство для личного проживания);
     в) распространить действие льгот по уменьшению налогооблагаемой базы 
физического лица на сумму, направленную на погашение кредита на приобретение 
недвижимости и процентов по нему на весь срок предоставления кредита с соблюдением 
условия, что эти суммы не могут превышать размер совокупного дохода физического 
лица за указанный период (в настоящий момент срок действия этой льготы - 3 
года);
     г) увеличить размер материальной выгоды в виде экономии на процентах 
при получении заемных средств на приобретение недвижимости от предприятий, 
учреждений и организаций, не включаемой в совокупный доход, путем снижения 
минимальной процентной ставки за пользование такими средствами в валюте;
     д) увеличить размер совокупного дохода, облагаемого минимальной ставкой 
подоходного налога, что сделает выгодным для населения декларирование своих 
реальных доходов и увеличит приток налоговых поступлений за счет увеличения 
декларируемой суммы доходов;
     2) сформировать систему государственных экономических стимулов, связанных 
с жилищными накопительными программами, которая потребует использования целого 
комплекса мер, делающих привлекательными эти программы как для заемщиков, 
так и для банков, что в итоге позволит значительно снизить стоимость ипотечного 
кредита, а значит, существенно увеличит число потенциальных заемщиков, реально 
претендующих на его получение;
     3) активизировать деятельность банков и иных кредитных учреждений, для 
чего необходимо:
     а) установить пониженные ставки налогообложения прибыли банков (кредитных 
учреждений) от операций по ипотечным кредитам населения и пониженные размеры 
резервного фонда, когда обеспечением данных кредитов служит залог недвижимого 
имущества;
     б) произвести снижение размера норматива обязательного резерва кредитной 
организации, депонированного в ЦБ РФ, для определенного вида вклада (например, 
жилищные накопительные счета), что даст возможность банкам поднять ставку 
начисляемого на данные счета процента, а соответственно ускорить возможность 
накопления первоначального взноса за квартиру для потенциального заемщика;
     4) снизить тарифы страховых взносов для работодателей в Пенсионный фонд 
РФ, Фонд социального страхования РФ, Государственный фонд занятости населения 
РФ и фонды обязательного медицинского страхования, начисляемых на определенные 
виды оплаты труда, что даст возможность предприятиям и организациям реально 
показывать доходы своих работников, а не стараться любыми способами обойти 
эти выплаты;
     5) подготовить пакет нормативных правовых документов по созданию и развитию 
целостной и самовоспроизводимой двухуровневой системы ипотечного кредитования: 
первичного рынка закладных и вторичного рынка по замещению закладных доходными 
эмиссионными ценными бумагами (облигациями), обеспеченными закладными, для 
рефинансирования выданных ипотечных кредитов. В результате воплощения этих 
положений в практику должен быть сформирован юридически чистый и финансово 
прозрачный механизм ипотечного кредитования;
     6) минимизировать размер нотариальной пошлины и взимания различных сборов 
при оформлении гражданами договора об ипотеке в качестве обеспечения ипотечного 
кредита (займа, ссуды) на приобретение или строительство жилья.
     Для системы ипотечного кредитования необходимо также разработать адекватную 
нормативно-правовую базу в сфере регистрации прав на недвижимое имущество 
и сделок с ним, а также в сфере обращения взыскания на заложенные объекты 
недвижимости при невыполнении должником обязанностей по основному обязательству, 
обеспеченному ипотекой.
     В частности, при реализации ипотечных программ на местах следует предусмотреть 
создание резервного жилищного фонда для обеспечения охраны конституционных 
прав граждан на жилище и удовлетворения прав кредиторов по договорам, обеспеченным 
залогом жилых помещений. Этот фонд предназначен для предоставления жилья залогодателям 
и членам их семей, не имеющим альтернативного жилья, в случае обращения взыскания 
на принадлежащий им заложенный жилой дом или квартиру. Резервный жилой фонд 
должен состоять из жилых домов (жилых помещений), пригодных для временного 
проживания, и может включать дома в себя гостиничного и коридорного типа.
     Следует создать такие правовые условия, чтобы в ипотечных программах 
в полной мере могли использоваться возможности залога не завершенного строительством 
недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства 
в установленном законодательством порядке. Здесь в первую очередь необходимо 
решить вопросы по поводу государственной регистрации права собственности на 
не завершенные строительством объекты недвижимости. Ответом на них должно 
быть появление необходимых законодательные норм, например по аналогии с тем, 
как это сделано в отношении регистрации ипотеки строящегося судна (ст.375 
- 377 Кодекса торгового мореплавания от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ).
     Для максимально быстрого развития ипотечного рынка и привлечения денег 
населения страны в долгосрочные жилищные инвестиции необходимо вести целенаправленную 
работу по принятию единых федеральных стандартов по ипотечному кредитованию, 
базирующихся на основополагающих принципах и механизмах института ипотеки.
     Для этого при Госстандарте России установленным порядком по согласованию 
с заинтересованными организациями целесообразно образовать Технический комитет 
по стандартизации (ТК) "Стандартизация в области залога недвижимости (ипотеки)". 
Он должен быть сформирован на добровольной основе из специалистов, являющихся 
полномочными представителями министерств, ведомств, предприятий (организаций) 
- членов ТК для разработки государственных стандартов Российской Федерации 
и проведения работ в области международной стандартизации с целью обеспечения 
единой нормативной базы для регламентации требований, предъявляемых к услугам 
в области проведения залоговых (ипотечных) операций в условиях становления 
в стране ипотечного кредитования и формирования ипотечного рынка.
     После своего создания ТК в области государственной стандартизации организует 
и осуществляет:
     - разработку концепции стандартизации в области проведения залоговых 
(ипотечных) операций и оказания субъектам ипотечного рынка соответствующих 
услуг;
     - разработку программ и годовых планов по стандартизации, включая исследовательские 
работы, рассмотрение заявок и предложений на проведение работ по стандартизации 
в залоге недвижимости (ипотеки);
     - разработку, рассмотрение, согласование и подготовку к принятию Госстандартом 
России проектов государственных стандартов Российской Федерации, пересмотр 
действующих нормативных документов, подготовку изменений к ним, подготовку 
предложений по отмене действующих документов в области проведения залоговых 
(ипотечных) операций;
     - гармонизацию национальных с международными нормативными документами;
     - сотрудничество в смежных областях деятельности с другими ТК, связанными 
по роду своей деятельности с отношениями по залогу недвижимости (ипотеке);
     - сотрудничество с организациями - пользователями нормативной документации;
     - организацию и ведение справочно-информационного фонда межгосударственных, 
государственных и отраслевых нормативных документов в области проведения залоговых 
(ипотечных) операций.
     Технический комитет должен руководствоваться в своей деятельности действующим 
законодательством Российской Федерации, решениями директивных органов, стандартами 
Государственной системы стандартов Российской Федерации, другой нормативной 
документацией, относящейся к деятельности ТК, Следовательно, он должен строить 
свою работу, руководствуясь прежде всего положениями следующих документов:
     1) Закон РФ от 10 июня 1993 г. N 5154-1 "О стандартизации" (в ред. Федерального 
закона 27.12.95 N 211-ФЗ);
     2) ГОСТ Р 1.0-92. Государственная система стандартизации Российской Федерации. 
Основные положения;
     3) ГОСТ Р 1.2-92. Государственная система стандартизации Российской Федерации. 
Порядок разработки государственных стандартов;
     4) ГОСТ Р 1.4-92. Государственная система стандартизации Российской Федерации. 
Стандарты отраслей, стандарты предприятий, стандарты научно-технических, инженерных 
обществ и других общественных объединений. Общие положения;
     5) ГОСТ Р 1.5-92 Государственная система стандартизации Российской Федерации. 
Общие требования к построению, изложению, оформлению и содержанию стандартов.
     Становление и развитие ипотечного кредитования тесно связано с оперативной 
и позитивной работой Центрального банка России по подготовке для банков и 
иных кредитных организаций, для которых деятельность по ипотечному жилищному 
кредитованию является основной, дополнительных инструкций по нормам банковского 
надзора, ведению бухгалтерского учета и финансовой отчетности, установлению 
экономических нормативов по целевому льготному кредитованию, а также по снижению 
процентной ставки по кредитам под ипотеку.
     Состояние и дальнейшее развитие национального ипотечного рынка во многом 
взаимосвязано с решением проблемы земельных отношений, регулируемых в настоящее 
время множеством нормативных правовых актов различного уровня. Глава 17 "Право 
собственности и другие вещные права на землю" ГК РФ вводится в действие со 
дня введения в действие нового Земельного кодекса РФ, принятие которого затягивается 
на неопределенное время. Между тем принятый Земельный кодекс в первую очередь 
должен ввести в гражданское законодательство:
     - четкое и ясное определение понятия земельного участка как категории 
в границах отвода, предоставленного юридическим (в частности, предприятию) 
или физическим лицам в пользование или в собственность уполномоченными на 
то органами;
     - исчерпывающий перечень документов, необходимых при подаче заявки для 
оформления сделки по выкупу земельного участка;
     - право любых собственников объектов недвижимости на земельном участке 
(юридические и физические лица) на выкуп земли;
     - возможность выкупа земли, доступную для большей части собственников 
недвижимого имущества, предусмотрев гибкие финансовые механизмы, такие, как 
рассрочка платежа, выкуп земельного участка по частям, выкуп доли земельного 
участка;
     - четкий перечень органов, участвующих в процессе приватизации земли, 
состав их компетенции и рамки полномочий, а также сроки прохождения документов;
     - четкое регулирование процедуры изъятия земельного участка для государственных 
или общественных нужд, в которой предусмотрен механизм определения реальной 
стоимости, размера компенсации и порядок ее выплаты собственнику участка.
     Нуждается в доработке и ГК РФ; при этом предлагается исходить из общего 
принципа по возможности разрешать возникающие проблемы через поправки к другим 
федеральным законам, принятие нормативных правовых актов, совершенствование 
процедур и т.п.
     Требуется внесение поправок в п.2 ст.292 ГК РФ, поскольку содержащиеся 
в нем правила, устанавливающие вещное право пользования жилым помещением членами 
семьи собственника при переходе права собственности на жилой дом или квартиру, 
фактически блокируют внедрение и развитие в России ипотечного кредитования 
граждан и рынка жилья в целом.

          5. Ипотека и система государственной регистрации прав
                 на недвижимое имущество и сделок с ним

     Действующая в настоящее время процедура государственной регистрации прав 
на недвижимое имущество и сделок с ним, в силу того что она пока имеет место 
в ограниченном числе субъектов Федерации, не всегда воспринимается должным 
образом. Здесь надо однозначно представлять, что к моменту заключения договора 
об ипотеке и последующей государственной регистрации ипотеки "право, в силу 
которого имущество, являющееся предметом ипотеки", должно быть надлежащим 
образом зарегистрировано.
     Проблема правильности определения основания возникновения права, особенно 
в период становления института государственной регистрации прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним, еще очень долго будет оставаться актуальной. Ее 
значимость лучше всего показать на довольно часто встречающемся примере, когда 
вещные права на предполагаемый предмет ипотеки у потенциального залогодателя 
не оформлены надлежащим образом.

        5.1. Пути решения проблем при регистрации имущественного
                                комплекса

     В ходе приватизации государственного и муниципального имущества большая 
часть предприятий стали собственниками имущества, в том числе и недвижимого. 
Фонды имущества и комитеты по управлению имуществом выдавали приватизированным 
предприятиям различного рода свидетельства о собственности, в которых указывалось, 
что то или иное акционерное общество имеет право собственности на все приватизированное 
имущество. В то же время когда созданное в процессе приватизации акционерное 
общество хотело оформить сделку, например залог здания, то залогодержатель, 
например банк, и нотариус, оформляющий сделку, требовали предъявить документ, 
подтверждающий право собственности акционерного общества на это конкретное 
здание. План приватизации, содержащий перечень имущества, вошедшего в уставный 
капитал АО, ни нотариус, ни залогодержатель в качестве такого документа не 
рассматривал. Свидетельство же о собственности, выданное Фондом имущества 
или комитетом по управлению имуществом, не содержало перечня конкретного имущества.
     Регистрируя право собственности приватизированных предприятий на недвижимое 
имущество, в частности, Московская областная регистрационная палата исходит 
из следующих моментов.
     В соответствии с Положением о коммерциализации государственных предприятий 
с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденным 
Указом Президента РФ от 1 июля 1992 г. N 721, с момента регистрации акционерного 
общества активы, в том числе недвижимое имущество, и пассивы предприятия принимаются 
акционерным обществом, которое становится правопреемником прав и обязанностей 
преобразованного предприятия. Таким образом, происходит реорганизация юридического 
лица, и в ходе ее меняется отношение собственности. Государственная собственность 
становится частной, а состав имущества акционерного общества на момент его 
учреждения отражается в акте оценки имущества, который, по существу, является 
передаточным актом. В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности переходит 
к правопреемникам реорганизованного юридического лица.
     Акционерное общество, образованное в процессе приватизации, не является 
собственником лишь того имущества, которое не вошло в уставный капитал, а 
это можно определить только по плану приватизации и актам оценки.
     Изложенные выше положения, для регламентации проводимых Московской областной 
регистрационной палатой регистрационных процедур, были отражены в Инструкции 
"О порядке регистрации прав на недвижимое имущество акционерных обществ, созданных 
в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий".
     При регистрации прав собственности акционерного общества, созданного 
в процессе приватизации, предъявляется план приватизации и акты оценки: акт 
N 1, содержащий перечень имущества, вошедшего в уставный капитал; акт N 2, 
содержащий перечень не завершенных строительством объектов, вошедших в уставный 
капитал; акт N 9, содержащий перечень имущества, не вошедшего в уставный капитал.
     При этом имеют место следующие проблемы при осуществлении государственной 
регистрации прав собственности на имущество акционерных обществ:
     1) в акте N 1 здание имеет одно наименование, например "административно-бытовое 
здание", а в техническом паспорте БТИ - "здание-контора". В этих случаях предоставляется 
справка за подписью генерального директора и главного бухгалтера АО об идентичности 
наименований объекта. Проверяется, совпадает ли год постройки объекта, указанный 
в акте оценки, с годом, указанным в техническом паспорте БТИ;
     2) акт N 1 не содержит пообъектный перечень имущества. В основном он 
встречается в документах, подготовленных Госкомимуществом России. В отношении 
акционерных обществ, образованных в процессе приватизации, вышеназванный Указ 
Президента РФ от 1 июля 1992 г. N 721 допускал такое оформление акта, отменяя 
в этой части требования Указа Президента РФ от 29 января 1992 г. N 66. Например, 
указано одной строкой - "производственный комплекс", а в этот комплекс входит 
15 объектов и только на один объект заявитель просит зарегистрировать права. 
Регистратору же важно убедиться, действительно ли это здание вошло в состав 
"производственного комплекса" и было приватизировано. В этом случае заявитель 
представляет расшифровку по данным бухгалтерского учета понятия "производственный 
комплекс" с указанием объектов, которые вошли в этот комплекс. Эту расшифровку 
заверяет представитель собственника - соответствующий комитет по управлению 
имуществом. Московская областная регистрационная палата заключила соглашение 
с Комитетом по управлению имуществом Московской области, согласно которому 
Комитет предоставляет такие сведения и по запросу Палаты.
     Также с опорой на действующее законодательство решается вопрос по объектам, 
которые не отражены в актах оценки и не исключены из уставного капитала общества. 
Например, оценка имущества произведена на 1 июля 1992 г. по данным инвентаризации 
на это же число. Следовательно, в актах оценки отражено только то имущество, 
которое, по данным баланса, находилось у общества на дату оценки. Приватизировалось 
предприятие в 1995 г., а в 1994 г. приобрело или построило объект недвижимости. 
В этом случае заявитель для регистрации права собственности предоставляет 
либо договор, по которому он приобрел объект, либо акт ввода в эксплуатацию, 
если он его построил, и на основании этих документов производится регистрация.
     Возникли проблемы и с определением перечня документов, представляемых 
для регистрации прав на вновь построенные объекты недвижимости. Требования 
к документам изложены в информационном письме Палаты "О требованиях к документам 
по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов, представляемых 
для регистрации прав на вновь возведенный объект". В случаях, когда предприятие 
на занимаемой территории, без получения разрешения на строительство, своими 
силами построило какой-либо объект недвижимости и не ввело его в эксплуатацию 
в установленном порядке, в регистрации права собственности на этот объект 
Палата отказывает, поскольку в силу п.1 ст.222 ГК РФ этот объект является 
самовольной постройкой, право собственности на которую не возникает. Поэтому 
заявителю предлагается установленным порядком осуществить техническую инвентаризацию 
(паспортизацию) построенного объекта в местном органе БТИ, ввести его в эксплуатацию. 
После чего происходит регистрация прав заявителя на этот объект и он становится 
оборотоспособным; благодаря этому объектам можно распорядиться, в том числе 
передать в ипотеку.

              5.2. Порядок регистрации договора об ипотеке

     Регистрация договора об ипотеке осуществляется только после регистрации 
в органе, осуществляющем государственную регистрации прав, вещных прав залогодателя 
на недвижимость (собственности, хозяйственного ведения) в Едином государственном 
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     5.2.1. Перечень документов, представляемых для государственной
                     регистрации договора об ипотеке

     В состав документов входят:
     1. Заявление о регистрации договора от имени залогодателя.
     2. Заявление о выдаче свидетельства о произведенной регистрации ипотеки 
от имени залогодержателя.
     3. Подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию 
сделки.
     4. Подлинный платежный документ об оплате государственной пошлины за 
регистрацию договора об ипотеке в местный бюджет (по месту нахождения банка 
или его филиала, принявшего платеж) в сумме:
     а) пятикратного минимального размера оплаты труда, официально установленного 
на дату уплаты госпошлины, для залогодателей - юридических лиц;
     б) двукратного минимального размера оплаты труда, официально установленного 
на дату уплаты госпошлины, для залогодателей - физических лиц.
     5. Подлинный платежный документ об оплате государственной пошлины на 
выдачу свидетельства о произведенной регистрации ипотеки (при наличии заявления 
залогодержателя) в местный бюджет (по месту нахождения банка или его филиала, 
принявшего платеж) в сумме:
     а) пятикратного минимального размера оплаты труда, официально установленного 
на дату уплаты госпошлины, для залогодержателей - юридических лиц;
     б) двукратного минимального размера оплаты труда, официально установленного 
на дату уплаты госпошлины, для залогодержателей - физических лиц.
     Примечание. На платежном документе об оплате госпошлины должна стоять 
надпись "Перечислено в доход бюджета _____ руб." и подпись главного бухгалтера 
учреждения банка, скрепленная оттиском круглой печати.
     6. Доверенности представителей юридического лица на совершение действий 
по регистрации, получение экземпляров договора и свидетельства.
     Примечание. В случае подачи документов на регистрацию представителями 
физических лиц требуется доверенность (нотариально удостоверенная либо приравненная 
к таковой в соответствии со ст.185 ГК РФ) для представления в учреждение юстиции 
по регистрации прав.
     Допускается составление доверенности лично физическими лицами (залогодателем, 
залогодержателем) в учреждении юстиции по регистрации прав при предъявлении 
документа, удостоверяющего личность.
     Подлинники представляемых документов возвращаются обладателю. Копии должны 
быть нотариально засвидетельствованы или заверены органом, выдавшим документ.
     7. Документы залогодателя (лица или организации, передающих недвижимое 
имущество в залог).
     Для физического лица (залогодателя, представителя залогодателя) - один 
из документов, удостоверяющий личность:
     - паспорт гражданина РФ;
     - общегражданский заграничный паспорт гражданина РФ, выехавшего в другое 
государство на постоянное место жительства и временно находящегося на территории 
РФ;
     - общегражданский заграничный паспорт иностранного гражданина, имеющий 
отметку о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах;
     - вид на жительство иностранного гражданина или лица без гражданства;
     - удостоверение личности военнослужащего действительной службы;
     - военный билет военнослужащего срочной службы;
     - паспорт моряка;
     - справка из органов МВД с фотографией и реквизитами утерянного паспорта;
     - выданное территориальным органом Федеральной миграционной службы удостоверение 
беженца установленного образца, с фотографией (срок действия - 3 года со дня 
выдачи).
     8. Подлинники свидетельства о государственной регистрации права залогодателя 
на передаваемый в залог объект недвижимого имущества и земельный участок.
     Примечание. Свидетельство о регистрации залогодателя - юридического лица, 
его учредительные документы находятся в деле правоустанавливающих документов 
на объект, передаваемый в залог. Действующие изменения и дополнения, внесенные 
после регистрации права, приобщаются к реестровому делу.
     9. Копия одного из документов, подтверждающих полномочия лица, заключившего 
договор от имени юридического лица:
     а) выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании 
органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров);
     б) приказ собственника о назначении директора (заключении контракта).
     10. В случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического 
лица, дополнительно представляется копия доверенности на заключение сделки, 
подписанной уполномоченным лицом и скрепленной печатью юридического лица.
     11. Для государственных и муниципальных предприятий, владеющих имуществом 
на праве хозяйственного ведения, обязательно письменное согласие соответствующего 
комитета по управлению имуществом.
     12. Для индивидуальных частных (семейных) предприятий обязательно письменное 
разрешение собственника на передачу имущества в залог.
     13. Для акционерных обществ, созданных в порядке приватизации государственных 
и муниципальных предприятий требуется выписка из реестра акционеров с указанием 
количества акций, находящихся в собственности государства. Если более 25% 
акций находится в государственной собственности, обязательно согласие соответствующего 
держателя государственного пакета (комитета по управлению имуществом или фонда 
имущества).
     14. Согласие арендодателя земельного участка на залог права аренды земельного 
участка или его части, необходимой для функционирования объекта (предмета 
ипотеки), если залогодатель является арендатором земельного участка, на котором 
расположен передаваемый в залог объект недвижимого имущества.
     15. Документы залогодержателя (лица или организации, принимающих недвижимое 
имущество в залог):
     - для физического лица (залогодержателя, представителя залогодержателя) 
- см. п.7 данного перечня;
     - для юридического лица - подлинник и копия свидетельства о регистрации, 
учредительных документов со всеми действующими изменениями и дополнениями.
     16. Копия справки о присвоении кодов статистики юридическому лицу.
     17. В деле правоустанавливающих документов на объекты, являющиеся предметом 
сделки, после регистрации прав залогодателя должны находиться следующие документы, 
описывающие объект сделки:
     а) технический паспорт БТИ на здание, сооружение, жилой дом, дачу, садовый 
домик, квартиру, гараж или выкопировка из поэтажного плана с экспликацией 
на часть дома, часть здания, нежилое помещение давностью не более 5 лет.
     Примечание. Технический паспорт должен иметь инвентарный номер. Отдельно 
стоящие на одном земельном участке объекты обозначаются разными литерами. 
Технический паспорт на отдельно стоящий объект или комплекс объектов должен 
иметь инвентарный план земельного участка.
     В случае отдельно стоящего объекта или объектов, закладываемых вместе 
с земельным участком или правом аренды, - правоустанавливающие документы продавца 
на земельный участок;
     б) копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления 
с приложением копии одного из документов, подтверждающих права пользования 
земельным участком:
     - свидетельства на право бессрочного (постоянного) пользования;
     - свидетельства на право пожизненного наследуемого владения;
     - свидетельства на право собственности;
     - договора аренды;
     - иного документа в соответствии с инструкциями учреждения юстиции по 
регистрации прав о порядке регистрации прав на земельные участки;
     в) кадастровый план земельного участка. В случае его отсутствия - план, 
заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
     18. Договор:
     а) подлежащие государственной регистрации экземпляры договора об ипотеке, 
сброшюрованные и подписанные сторонами, со всеми действующими дополнениями, 
изменениями и соглашениями, и одна нотариально засвидетельствованная копия 
для хранения в деле правоустанавливающих документов;
     б) копия кредитного договора или иной договор, исполнение обязательства 
по которому обеспечивается ипотекой;
     в) копии иных указанных в договоре документов.

                 5.2.2. Порядок регистрационных действий

     В практике учреждений юстиции по регистрации прав к настоящему времени 
сложился следующий порядок осуществления регистрационных действий:
     1. Прием документов, внесение записей в соответствующие графы Книги учета 
документов, поступивших на государственную регистрацию прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним.
     2. Проверка документов на соответствие требованиям действующего законодательства 
и соответствующей инструкции, разработанной в учреждении юстиции по регистрации 
прав.
     3. Проверка наличия записи о регистрации права на объект в Едином государственном 
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр), проверка 
на предмет регистрации сделок с данным объектом, условий и запретов.
     4. Принятие решения о регистрации договора об ипотеке или отказе в регистрации.
     5. Регистрация договора об ипотеке: заполнение подраздела III-2 соответствующего 
раздела Реестра, присвоение номера регистрации договора.

                             Подраздел III-2

                                                          Лист __________
Кадастровый номер _______________________________________________________
Условный номер __________________________________________________________

                            Запись об ипотеке

Номер регистрации _______________________________________________________
Описание предмета ипотеки _______________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Срок ____________________________________________________________________
Сумма ___________________________________________________________________
Залогодатель ____________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Залогодержатель _________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Документы - основания ___________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Особые отметки регистратора _____________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________

Регистратор _________________ Дата _____________ Подпись ________________
                 (Ф.И.О.)               М.П.
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
                                                        оборотная сторона

                       Запись о прекращении ипотеки

Документы - основания ___________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Особые отметки регистратора _____________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Регистратор _________________ Дата ____________ Подпись _________________
                 (Ф.И.О.)               М.П.

     На листе записи об ипотеке делаются следующие записи.
     В графу "Описание предмета ипотеки" заносятся данные о заложенном объекте 
недвижимости или его части. Если объектом ипотеки является объект недвижимости 
целиком, то в этой графе пишется "Весь объект" (п.47 Правил ведения Единого 
государственного реестра прав).
     В графу "Срок" заносится дата возникновения ипотеки в соответствии с 
договором об ипотеке и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом 
(п.48).
     В графе "Сумма" указывается сумма обеспеченного залогом обязательства 
или данные о порядке и условиях определения этой суммы (п.49).
     В графах "Залогодатель" и "Залогодержатель", в случае если владельцем 
права является физическое лицо, в записях Единого государственного реестра 
прав указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность 
документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного 
пребывания. В отношении юридических лиц указываются полное наименование, индивидуальный 
номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, 
номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения (п.18).
     В графе "Документы-основания" перечисляются основные реквизиты тех правоустанавливающих 
документов, на основании которых принято решение о государственной регистрации 
прав или ограничений (обременений) прав. Эти реквизиты включают наименование 
документа, его серию и номер, дату выдачи и название учреждения, выдавшего 
документ, и позволяют идентифицировать этот документ в деле правоустанавливающих 
документов (п.19).
     В графу "Особые отметки регистратора" вписывается дополнительная информация 
об объекте или о таком его изменении, которое не требует обновления всей записи, 
например об изменении названия объекта или о переименовании улицы в адресе. 
При этом не допускается истребования у правообладателя или заявителя дополнительных 
данных и документов, не требующихся для ведения Единого государственного реестра 
прав (п.20).
     Каждая запись в Едином государственном реестре прав заканчивается указанием 
фамилии регистратора, датой совершения записи и подписью регистратора, заверенной 
печатью (п.21).
     6. Удостоверение штампом регистрационной надписи на оригинале правоустанавливающего 
документа.

+-----------------------------------------------------------------------+
|                 Учреждение юстиции по регистрации прав                |
|                 на недвижимое имущество и сделок с ним                |
|                                                                       |
|            ________________________________________________           |
|            Регистрационный округ N ________________________           |
|             Произведена государственная регистрация сделки            |
|                    "____" ___________________ года                    |
|                             N регистрации                             |
|                                                                       |
|           Свидетельство о государственной регистрации права           |
|                                                                       |
|    ______________________________________________________________     |
|    Серия _________________ Номер ________________________________     |
|    "____" __________________________________________________ года     |
|    Регистратор __________________________________________________     |
|    Подпись ______________________________________________________     |
|                                                                       |
+-----------------------------------------------------------------------+
     На штампе регистрационной надписи на документах после слов "Произведена 
государственная регистрация" ставится дата осуществления государственной регистрации 
и номер, под которым сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре 
прав (п.78).
     В случае если одновременно с государственной регистрацией сделки регистрируется 
право, возникшее на основании этой сделки, и правообладателю выдается свидетельство 
о государственной регистрации права, то в штампе регистрационной надписи на 
документах после слов "Свидетельство о государственной регистрации права" 
указывается вид зарегистрированного права (например, "собственность"), после 
этого заполняются графы "Серия" и "Номер" выданного свидетельства и указывается 
дата его выдачи. Записи в штампе регистрационной надписи на документах заверяются 
подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов (п.79).

     7. Свидетельство о регистрации ипотеки.
+-----------------------------------------------------------------------+
|                          Российская Федерация                         |
|                   Единый государственный реестр прав                  |
|                 на недвижимое имущество и сделок с ним                |
|                                                                       |
|           Свидетельство о государственной регистрации права           |
|                                                                       |
|       о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое       |
|       имущество и сделок с ним "___" _____________________ года       |
|            сделана запись регистрации N ___________________           |
|                                                                       |
| Регистратор _________________________________________________________ |
|                   (Ф.И.О.)                   (Подпись)                |
|                                                                       |
|                                                                   М.П.|
|                           серия ХХ N ХХХХХХ                           |
|                                                                       |
+-----------------------------------------------------------------------+
     В свидетельстве указываются в следующем порядке:
     - наименование учреждения юстиции по регистрации прав, выдавшего свидетельство;
     - дата выдачи свидетельства;
     - реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право;
     - данные о субъектах права в соответствии с п.18 настоящих Правил;
     - вид зарегистрированного права;
     - описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый или 
условный номер;
     - существующие ограничения (обременения) права.
     В нижней части свидетельства указываются дата и номер регистрации, которые 
совпадают с аналогичными данными в Едином государственном реестре прав (п.74).

      5.3. Плата за государственную регистрацию прав на недвижимое
                        имущество и сделок с ним

     В каждом из субъектов Федерации, опираясь на общие правила, содержащиеся 
в Постановлении Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении 
максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных 
правах", избирают свой путь решения вопросов по установлению платы за данную 
госрегистрацию.
     Например, в Подмосковье, где с 25 марта 1996 г. действует специальное 
учреждение юстиции - Московская областная регистрационная палата, принят Закон 
Московской области от 23 ноября 1998 г. N 2/98-03 "О плате за государственную 
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предоставление информации 
о зарегистрированных правах".
     В Москве размер платы за государственную регистрацию прав на объекты 
недвижимого имущества и сделок с недвижимым имуществом содержится в приложении 
4 к Постановлению Правительства Москвы от 1 декабря 1998 г. N 915. Перечень 
регистрационных действий и размер взимаемой платы за их проведение приведен 
ниже.
     В Санкт-Петербурге размеры платы за государственную регистрацию прав 
на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных 
правах содержится в приложении к Распоряжению губернатора Ленинградской области 
от 1 июля 1998 г. N 608-р. Перечень регистрационных действий и размер взимаемой 
платы за их проведение приведен ниже (см. табл.1 и 2).

+-----------------------------------------------+-----------------------+
|  Регистрируемое право, сделка, ограничение    |Размер регистрационного|
|                                               |сбора   в   минимальных|
|                                               |месячных оплатах труда |
+-----------------------------------------------+-----------------------+
|1.  Государственная  регистрация  права  аренды|                       |
|здания, сооружения, жилого и нежилого помещений|                       |
|(части здания)                                 |                       |
|   для физического лица                        |           3           |
|   для юридического лица:                      |                       |
|     -  до 50 кв.м                             |          15           |
|     -  от 50 до 100 кв.м                      |          25           |
|     -  от 100 до 150 кв.м                     |          35           |
|     -  от 150 до 200 кв.м                     |          45           |
|     -  свыше 200 кв.м                         |          50           |
|                                               |                       |
|2. Государственная регистрация прав на  объекты|                       |
|не завершенного строительства и сделок с ними: |                       |
|   для физического лица                        |           3           |
|   для юридического лица                       |          50           |
|                                               |                       |
|3. Государственная регистрация сделки с  предп-|                       |
|риятием как имущественным комплексом           |         200           |
|                                               |                       |
|4. Государственная  регистрация прав  собствен-|                       |
|ности на гаражи-боксы и машино-места в  гаражах|                       |
|или паркингах и сделок с ними                  |                       |
|   для физического лица                        |           3           |
|   для юридического лица                       |          50           |
|                                               |                       |
|5. Регистрация владельца закладной             |                       |
|   для физического лица                        |           3           |
|   для юридического лица                       |          50           |
|                                               |                       |
|6. Государственная регистрация прав на  объекты|                       |
|недвижимости (сооружения), инвентаризация кото-|                       |
|рых  не  производится  органами  БТИ,  сделки с|                       |
|ними, права аренды таких объектов              |                       |
|   для физического лица                        |           3           |
|   для юридического лица                       |          50           |
+-----------------------------------------------+-----------------------+

                                                               Таблица 1
+-------------------------------------+--------------------+------------+
|Наименование действия, характеристика|Приобретатель права,|Размер платы|
|объекта недвижимости                 |собственник         |(МРОТ)      |
+-------------------------------------+--------------------+------------+
|1. Государственная регистрация вещных|                    |            |
|прав, их ограничений (обременений), а|                    |            |
|также сделок с объектами  недвижимос-|                    |            |
|ти, права  на которые  регистрируются|                    |            |
|впервые (за исключением передачи пра-|                    |            |
|ва  собственности  на  жилые  объекты|                    |            |
|физическим лицам в порядке приватиза-|                    |            |
|ции и права собственности, возникшего|                    |            |
|в результате  выплаты паевого  взноса|                    |            |
|членом ЖСК, ЖК)                      |                    |            |
|  объект недвижимости, права на кото-| физическое лицо    |    3,00    |
|рый регистрируются впервые           | юридическое лицо   |   12,00    |
+-------------------------------------+--------------------+------------+
|2. Государственная регистрация вещных|                    |            |
|прав, их ограничений (обременений), а|                    |            |
|также сделок с объектами  недвижимос-|                    |            |
|ти, за исключением случаев, указанных|                    |            |
|в п.1 и 3 приложения                 |                    |            |
|  объект недвижимости, право на кото-|                    |            |
|рый регистрируется на основании:     |                    |            |
|  1) сделок, не удостоверенных  нота-| физическое лицо    |    3,00    |
|риально                              | юридическое лицо   |    6,00    |
|  2) нотариально удостоверенных  сде-| физическое лицо    |    0,72    |
|лок и иных правоустанавливающих доку-| юридическое лицо   |    3,00    |
|ментов в соответствии с законодатель-|                    |            |
|ством                                |                    |            |
+-------------------------------------+--------------------+------------+
|3.  Государственная  регистрация прав|                                 |
|на предприятие как имущественный ком-|                                 |
|плекс, их ограничений  (обременений),|                                 |
|а  также  сделок  с  предприятием как|                                 |
|имущественным комплексом при стоимос-|                                 |
|ти предприятия                       |                                 |
|  3.1. До 10 млн.руб. включительно   |                        40,00    |
|  3.2.  Свыше  10   млн.руб.  до   50|                                 |
|млн.руб. включительно                |                       100,00    |
|  3.3. Свыше 50 млн.руб.             |                       200,00    |
+-------------------------------------+---------------------------------+
|4. Предоставление информации о  заре-|                                 |
|гистрированных правах:               |                                 |
|  4.1. На объект недвижимости по зап-|                         0,25    |
|росу физического лица                |                                 |
|  4.2. На объект недвижимости по зап-|                         1,00    |
|росу юридического лица               |                                 |
|  4.3. На предприятие как имуществен-|                         3,00    |
|ный комплекс                         |                                 |
+-------------------------------------+---------------------------------+

     Примечания
     1. К размерам платы за регистрацию, установленным в табл.1 приложения, 
применяются понижающие коэффициенты в соответствии с табл.2.

                                                                Таблица 2
+-----------------------------------------------------------+-----------+
|                   Наименование действия                   |Коэффициент|
+-----------------------------------------------------------+-----------+
|1. Государственная регистрация                             |           |
|   а)  осуществляемая   на  основании   заявлений   органов|           |
|государственной    власти     Российской    Федерации     и|           |
|Санкт-Петербурга, органов местного самоуправления, а  также|           |
|налоговых, правоохранительных органов и судов,  находящихся|           |
|на территории Санкт-Петербурга;                            |           |
|   б) договоров социального найма;                         |           |
|   в)  сервитутов,  устанавливаемых  актами государственных|           |
|органов;                                                   |           |
|    г)  арестов,  запрещений  и  иных  ограничений  прав на|           |
|основании актов судебных и правоохранительных органов      |    0,0    |
+-----------------------------------------------------------+-----------+
|2. Государственная регистрация права хозяйственного ведения|           |
|и   оперативного   управления    (закрепление   на    праве|           |
|оперативного управления государственным либо  муниципальным|           |
|имуществом)                                                |    0,5    |
+-----------------------------------------------------------+-----------+

     2. В случае одновременной регистрации вещного права и его ограничения 
(обременения), а также нескольких ограничений (обременений), возникающих на 
основании одной сделки (за исключением залога и иных обременений, возникающих 
из закона), суммарная величина платы, взимаемой за регистрацию, приравнивается 
к соответствующим величинам, указанным в п.1 - 3 табл.1 приложения.
     3. В случае возникновения права из ранее зарегистрированной сделки плата 
за его регистрацию взимается в соответствии с п.2 табл.1 приложения.
     4. В случае передачи права собственности на жилые помещения гражданам 
в порядке приватизации плата за регистрацию взимается в соответствии с п.2 
табл.1 приложения.
     5. При исчислении платы за регистрацию права и предоставление информации, 
исходя из установленного действующим законодательством минимального размера 
оплаты труда, расчетное значение выражается в рублях и копейках с округлением 
до целых 10 коп.
     6. Размер платы за регистрацию права и предоставление информации установлен 
с учетом налога на добавленную стоимость.

           6. Квалификационные характеристики оценщика, агента
                  по продаже недвижимости и аукциониста

     Ниже приводятся квалификационные характеристики специалистов, принимающих 
участие в проведении соответствующих операций на ипотечном рынке. Характеристики 
взяты из Квалификационного справочника должностей руководителей, специалистов 
и других служащих, утвержденного Постановлением Минтруда РФ 21 августа 1998 
г. N 37.

                                 Оценщик

     Должностные обязанности. Осуществляет на основании лицензии оценочную 
деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной 
или иной стоимости. Выявляет потребность в услугах по оценке объектов оценки, 
осуществляет деловые контакты, ведет переговоры с клиентами, заключает и оформляет 
договоры с заказчиками о проведении оценки объекта оценки в соответствии с 
установленной формой, следит за соблюдением условий, предусмотренных заключенными 
договорами. Анализирует информацию об объекте оценки для проведения правовой 
экспертизы, установления параметров его конкурентоспособности, влияющих на 
его стоимость. Составляет точное описание объекта оценки, определяет методы 
проведения оценки в соответствии со стандартами оценки, устанавливает основные 
ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, изучает рынок 
и стоимость аналогичных объектов. Обосновывает использование стандартов оценки, 
методов ее проведения, принятые при проведении оценки допущения, проводит 
необходимые расчеты. Определяет итоговую величину стоимости объекта оценки, 
а также ограничения и пределы применения полученного результата. В случае 
определения при проведении оценки объекта оценки не рыночной, а иных видов 
стоимости устанавливает критерии оценки и причины, затрудняющие определение 
рыночной стоимости объекта оценки. Своевременно составляет и передает заказчику 
отчет об оценке объекта оценки в соответствии с установленными требованиями 
к его форме и содержанию. Проводит обязательную оценку объектов оценки в случае 
вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично 
Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. 
Проводит оценку объекта оценки, в том числе повторную, в случаях, предусмотренных 
законодательством Российской Федерации, на основании определения суда, а также 
по решению уполномоченного органа. Предоставляет по требованию заказчика нормативные 
и иные документы об оценочной деятельности, документы об образовании, подтверждающие 
получение оценщиком профессиональных знаний в области оценочной деятельности, 
а также в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, 
копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, 
иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления 
по их законному требованию. Осуществляет в соответствии с законодательством 
Российской Федерации страхование гражданской ответственности, обеспечивающее 
защиту прав потребителей услуг оценщиков. Консультирует клиентов о действующем 
законодательстве, регулирующем оценочную деятельность, а о также нормативно-правовых 
требованиях, которыми необходимо руководствоваться при определении стоимости 
объектов оценки. Привлекает на договорной основе к участию в проводимой работе 
иных оценщиков либо других специалистов. Обеспечивает сохранность документов, 
получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки, соблюдает 
конфиденциальность информации, полученной от заказчика, за исключением случаев, 
предусмотренных законодательством Российской Федерации.
     Должен знать: законодательные и нормативные правовые акты, регулирующие 
оценочную деятельность в Российской Федерации; руководящие и методические 
материалы, регламентирующие порядок оценки объекта оценки; стандарты оценки 
для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки; методы проведения 
оценки объектов оценки и установления цены сделки; порядок заключения договора 
между оценщиком и заказчиком; законодательные и нормативные акты по налогообложению; 
таможенные правила; этику делового общения; правила проведения переговоров 
с клиентами; основы статистики; организацию бухгалтерского учета и анализа 
хозяйственной деятельности; правила пользования вычислительной техникой, средствами 
связи и коммуникаций; передовой отечественный и зарубежный опыт в области 
оценочной деятельности; порядок составления установленной отчетности; законодательство 
о труде.
Требования к квалификации
     Оценщик I категории: высшее профессиональное образование и дополнительная 
подготовка в области оценочной деятельности, стаж работы по специальности 
не менее 5 лет.
     Оценщик II категории: высшее профессиональное образование и дополнительная 
подготовка в области оценочной деятельности, стаж работы по специальности 
не менее 2 - 3 лет.
     Оценщик: высшее профессиональное образование и дополнительная подготовка 
в области оценочной деятельности, без предъявления требований к стажу работы 
по специальности.

                      Агент по продаже недвижимости

     Должностные обязанности. Осуществляет работу по покупке, продаже или 
аренде недвижимости от имени и по поручению клиентов. Получает информацию 
о продаваемом или сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях потенциальных 
покупателей или арендаторов. Изучает спрос и предложения на рынке недвижимости. 
Регистрирует поступающие предложения по продаже или передаче в аренду объектов 
недвижимости, проводит их ознакомительный осмотр. В отдельных случаях заключает 
эксклюзивные договоры между собственниками и агентством. Осуществляет поиск 
потенциальных покупателей и арендаторов, устанавливает с ними деловые контакты. 
Организует ознакомление покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым 
объектом недвижимости. Оформляет заявки покупателей, подбирает или предлагает 
варианты продаж или сдачи внаем. Согласовывает договорные условия, оформляет 
операции с недвижимостью. Оказывает помощь клиентам в сборе необходимых документов 
и оформлении сделок. Обеспечивает своевременное получение платежных документов 
по окончании сделок. Информирует клиентов о поступивших подходящих предложениях, 
консультирует по вопросам, касающимся характеристики рассматриваемых объектов 
недвижимости и степени соответствия их определенным требованиям. Организует 
подписание договоров купли-продажи или передачи в аренду объектов недвижимости. 
Содействует своевременному оформлению необходимых клиентам для заключения 
сделки документов, обеспечивает их сохранность. Представляет интересы клиентов 
при осуществлении взаимодействия с другими специалистами агентства и иных 
учреждений, участвующими в оформлении сделок. Составляет установленную отчетность 
о выполненной работе.
     Должен знать: нормативные правовые акты, положения, инструкции, другие 
руководящие материалы и документы, регулирующие операции с недвижимостью; 
агентства, работающие на рынке недвижимости, и виды оказываемых ими услуг; 
основы рыночной экономики; правила установления деловых контактов; условия 
налогообложения юридических и физических лиц; организацию проведения операций 
с недвижимостью; правила и порядок заключения договоров и оформления необходимых 
документов, связанных с куплей-продажей и арендой недвижимости; методы анализа 
и порядок сбора, обработки и передачи информации о рынке недвижимости; конъюнктуру 
рынка недвижимости; основные требования стандартов, технических, качественных 
и других характеристик, предъявляемых к объектам недвижимости; порядок проведения 
осмотров и методы оценки объектов купли-продажи и аренды; действующие ценники 
и прейскуранты; организацию рекламной работы; приемы и методы делового общения, 
ведения переговоров; основы земельного и жилищного законодательства; основы 
экономики, психологии и трудового законодательства; правила внутреннего трудового 
распорядка; правила и нормы охраны труда.
     Требования к квалификации. Среднее профессиональное образование и специальная 
подготовка по установленной программе без предъявления требований к стажу 
работы.

                               Аукционист

     Должностные обязанности. Участвует в определении качества и оценке стоимости 
движимого и недвижимого имущества, представляемого на аукционные торги для 
продажи товара (личное домашнее имущество, автомобили, произведения искусства, 
ювелирные изделия, драгоценные камни, а также акции, сырье, промышленное оборудование, 
домашний скот и т.п.). Продает с аукциона товары от имени клиента или предприятия, 
учреждения, организации различных форм собственности. Ведет процедуру аукционных 
торгов, устанавливая возрастающую цену продажи. Изучает конъюнктуру рынка, 
спрос на движимое и недвижимое имущество. Участвует в проведении залоговых 
аукционов, инвестиционных конкурсов, экспертизы поступающих на аукционные 
торги товаров. Консультирует физические и юридические лица по вопросам, входящим 
в его компетенцию. Участвует в обсуждении порядка и условий продажи. Оформляет 
документы, в том числе финансовые, и установленную отчетность.
     Должен знать: законодательные акты, нормативные и методические материалы, 
регламентирующие права на движимое и недвижимое имущество; рыночные методы 
хозяйствования, закономерности и особенности развития экономики; конъюнктуру 
внутреннего и внешнего рынка; этику делового общения; товароведение, материаловедение, 
искусствоведение; требования, предъявляемые к участникам инвестиционного конкурса, 
торгов, аукционов, к товарам, поступающим на продажу; организацию и порядок 
проведения инвестиционных конкурсов, аукционных торгов и залоговых аукционов; 
правила составления аукционных каталогов; основы социальной психологии; методы 
анализа конъюнктуры и тенденций развития внутреннего и внешнего рынка и установления 
качества и стоимости продаваемых товаров; порядок составления и оформления 
необходимых документов и установл отчетности; гражданское и трудовое законодательство; 
правила и нормы охраны труда.
     Требования к квалификации. Высшее профессиональное образование и дополнительная 
специальная подготовка без предъявления требований к стажу работы или среднее 
профессиональное образование и дополнительная специальная подготовка, стаж 
работы по специальности не менее 2 лет.

Организация и управление опыт США
Закон О статусе военнослужащих, постатейные комментарии
Обеспечение прав личности, интересов общества и государства (Ефимичев)
Указное право как российский политический феномен (Лукьянова)
О порядке проведения сборов
Философия истории (Панарин)
Закон РФ О Милиции
Закон о забастовках. Проблемы правоприменения и адекватности рыночным отношениям (Соловьев)
Конституция РФ, постатейные комментарии (Окуньков)
Современное состояние и вопросы кодификации административно-процессуального законодательства (Кононов)
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
Gavel Mallet Auctioneer Judge Wooden Appears New Unused Wooden 10 Inches Long

$15.89
End Date: Monday Nov-26-2018 18:54:28 PST
Buy It Now for only: $15.89
|
Wooden Handcrafted Gavel Sound Block Craft for Lawyer Judge Auction Sale Hammer

$155.00 (2 Bids)
End Date: Tuesday Nov-20-2018 9:03:23 PST
|
Supreme Court Greenbag Bobblehead Justice Benjamin R. Curtis

$29.98
End Date: Sunday Dec-16-2018 8:53:00 PST
Buy It Now for only: $29.98
|
Gold Lady of Justice with Scales and Sword Figurine 13 x 6 Inch New

$99.00 (0 Bids)
End Date: Sunday Nov-25-2018 12:28:42 PST
|
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Поиск товаров: правовое (Russian Edition)
Search Results from «Озон» Право в сфере бизнеса
 
Митч Джоэл Ctrl Alt Delete. Перезагрузите свой бизнес и карьеру, пока еще не поздно
Ctrl Alt Delete. Перезагрузите свой бизнес и карьеру, пока еще не поздно
О чем эта книга
О том, как изменить свой образ мышления и одновременно перестроить свой бизнес и карьеру в эпоху перемен.

Времена изменились, и вместе с ними изменился бизнес. Навсегда. В этом можно винить технологии, смартфоны, планшеты, социальные сети, Интернет-торговлю и все что угодно, но факт остается фактом. Это уже не рай, но еще и не ад. Митч Джоэл предпочитает называть это переходное время чистилищем.

Так что вы собираетесь со всем этим делать?

Джоэл, один из ведущих мировых экспертов по интернет-маркетингу и новым медиа, предупреждает: пришло время перезагрузки. Пора пересмотреть наши подходы к ведению бизнеса и традиционные бизнес-модели. Ведь всего в течение ближайших пяти лет вы или вся ваша отрасль могут просто исчезнуть. Вспомните, как выглядел рынок мобильных устройств до появления iPhone и iPad. Так ли давно это было?

Автор описывает пять ключевых сил, которые меняют бизнес уже сегодня, но совсем немногие учитывают их в своей стратегии. Кроме того, вы узнаете о семи факторах, которые помогут вам подготовиться к работе в новых условиях и построить успешную карьеру сегодня.

Для кого эта книга
Для маркетологов, руководителей всех уровней и завсегдатаев Хабра. А еще для всех, кто хочет построить успешную карьеру в эти нестабильные времена.

Фишка книги
Книга разбита на две части: первая часть - про стратегию бизнеса - адресована руководителям компаний и директорам по маркетингу, вторая часть - про управление карьерой - адресована всем, кто работает по найму, в особенности в области маркетинга.

Книга скорее концептуальная, чем инструментальная. Но в ней много дельных мыслей и примеров из жизни.

От автора
Наступило время серьезных перемен в бизнесе. Вы знаете это, видите каждый день. Впервые в истории бизнеса потребители во многом опережают компании, которые их обслуживают. Они более активно взаимодействуют друг с другом, более информированы, больше создают и делятся своими продуктами. Они умны и становятся еще умнее.

Проблема большинства компаний в том, что они не могут адаптироваться к этим условиям, а их сотрудники не знают, как изменить старые методы работы. Технологии преобразили не только способ покупки и продажи товаров потребителям и формат социального взаимодействия. Они запустили стремительный процесс генетической мутации, и мы до сих пор находимся в разгаре этой эволюции. Я называю этот временной отрезок чистилищем. Мы не в аду - но это определенно и не рай.

Необходимо понять, что по пути через чистилище многие компании погибнут, профессии исчезнут, при этом другие будут процветать, появятся новые компании и специальности.

Зачем нужна эта книга? У бизнеса и у людей, занятых в бизнесе, больше нет выбора. Им нужна перезагрузка. Они должны использовать комбинацию клавиш Ctrl Alt Delete. Мы живем в период чистилища и наблюдаем, как компании и их сотрудники борются за место на рынке. Мы застряли на этапе перехода к цифровой индустрии и сыты по горло аналитическим параличом, который не дает бизнесу вздохнуть. И нам необходимы озарения и наставления, ведущие к успеху. Этому и посвящена книга. Это путеводная нить для движения вперед, к деловому и профессиональному успеху.

О книге
Митч Джоэл пишет о том, как адаптироваться к обстоятельствам и научиться быть первым в интернете. Эта книга поможет вам подготовиться к будущему уже сейчас!

Тони Шей, автор бестселлера "Доставляя счастье" и CEO компании Zappos

Митч Джоэл пишет с уникальным сочетанием теплоты и ума. Он дает генеральный план управления бизнесом с человечным подходом и высококачественными результатами.

Сьюзан Кейн, автор книги "Интроверты"

В мире, где хватает невыполненных обещаний, Митч Джоэл честно держит свое слово. Он живет делом, о котором пишет, и делает его с отзывчивостью и глубоким пониманием.

Сет Годин, автор бестселлеров "Незаменимый", "Лидер есть в каждом", "Фиолетовая корова"....

Цена:
609 руб

Клаудиа Маурер, Ши Синг Ми Шаолинь-менеджер. Как работать эффективно, не выбиваясь из сил
Шаолинь-менеджер. Как работать эффективно, не выбиваясь из сил
Цитата
Стратегия Шаолиня - это концепция образа мысли и действия, основанная на сочетании многовековой мудрости Шаолиня и инновационных инструментов коуч-менеджмента. Она состоит из семи навыков, которые мы сформулировали в процессе нашей семинарской работы. С их помощью руководитель сможет найти выход из стрессового капкана к независимому и стабильно успешному стилю управления и работы.

О чем книга
Что общего может быть у монахов монастыря Шаолинь и современных менеджеров? Ведь предприятие - это не монастырь, а его сотрудники - не монахи. Ответ совсем прост: мастера Шаолиня обладают тысячелетней мудростью, которая может помочь и руководителям компаний действовать взвешенно и разумно. Из книги вы узнаете, как не выискивать ошибки и не расходовать на это лишнюю энергию, а усиливать собственный потенциал и потенциал сотрудников; вы обретете внутреннюю ясность, которая поможет вам отличать важное от неважного, хладнокровно встречать повседневные вызовы и решительно действовать, когда это необходимо.

Почему книга достойна прочтения:
  • Это книга позволит вам изменить себя и свой стиль управления.
  • Вы научитесь последовательно и непрерывно себя совершенствовать.
  • Вы выйдете на принципиально новый уровень сознания своих возможностей, раскроете давно забытые способности и увидите свой скрытый потенциал.
  • В книге много практических упражнений, которые помогут ввести практику Шаолинь в свою жизнь.

    Кто автор
    Ши Синг Ми - мастер Шаолинь, монах 32 поколения, головной мастер Европейской ассоциации Шаолинь (SEA), основатель официальных школ Шаолинь в Италии и Швейцарии, директор-представитель монастыря Шаолинь в международных ассоциациях.

    Отзывы

    Это книга про ценности тайм-менеджмента. Не про инструменты, а про ценности, которым много тысяч лет. Никакой современный органайзер, коммуникатор или даже персональный ассистент не спасет вас от бед современной цивилизации: чувства постоянного невыполнения плана дня, хронической усталости и неконтролируемой агрессии. Но вы можете легко справиться с этими проблемами с помощью принципов внимательности, фокусировки, баланса, развития тела, дисциплины, самообладания и невозмутимости.Этим знаниям тысячи лет, и они работают!

    Сергей Бехтерев, управляющий партнер "Правила Игры"



    Ничто не заменит личного общения с мастером Ши Синг Ми, но вы можете начать свое знакомство с его книги, в которой приведены наиболее интересные техники по работе с осознанностью в бизнесе. Не обязательно быть шаолиньским монахом, но можно сразу при прочтении воспользоваться тысячелетней мудростью монастыря Шаолинь, адаптированной под современного лидера. Рекомендую книгу всем, кто ищет простые и работающие инструменты, которые можно легко применять каждый день.

    Андрей Вебер, президент ICC Russia, управляющий партнер первой коучинговой компании FirstGull



    Опираясь на многовековую традицию, мастер Ши Синг Ми учит путям гармонизации трех главных сокровищ человека: Тела, Разума и Духа. Прочитав книгу мастера, современный менеджер сможет привести Тело своих повседневных действий и решений к гармонии с Разумом - управленческим инструментарием, наработанным на Западе, и Духом интуитивного восприятия окружающего мира. Это не просто красивая метафора. Нынешнему пониманию менеджмента как раз не хватает внерациональной духовной составляющей, к которой современный управленец или бизнесмен прикоснется благодаря этой замечательной книге.

    Станислав Фурта, профессор кафедры государственного управления и кадровой политики Университета Правительства г. Москвы

  • ...

    Цена:
    458 руб

    Роман Тарасенко Метод большого пряника. Как не тратить силы на ерунду и достигать целей с удовольствием
    Метод большого пряника. Как не тратить силы на ерунду и достигать целей с удовольствием
    Личная эффективность - тема сверх актуальная, но почему-то, несмотря на тысячи книг, семинаров и тренингов на эту тему, многим из нас до сих пор далеко не всегда удается добиваться своих целей. Почему так происходит? Какова наша главная движущая сила, где брать время и энергию на достижения и какие знания для этого нужны, вы узнаете из этой книги.

    О личной эффективности написаны тысячи книг, но люди по-прежнему не
    знают, как добиваться своих целей. Мы не делаем того, что нужно, чтобы получить то, чего мы хотим. Иногда хотим делать, но нет времени. Иногда есть время, но нет сил. Иногда есть силы и время, но непонятно, что делать. Почему так получается?
    Потому что мы не умеем управлять ограниченными внутренними
    ресурсами так, чтобы получать желаемое легко и просто, а на сложные и
    долговременные действия люди просто неспособны.
    Эта книга научит вас быть эффективным в условиях ограниченных знаний,
    сил и времени. Вы узнаете, как достигать больших целей, двигаясь маленькими
    шагами, и почему с точки зрения нейробиологии это самый правильный, простой,
    легкий и приятный способ получить желаемое.

    ...

    Цена:
    630 руб

    А. В. Петроченков Business English Basic Words. Базовая лексика делового английского языка
    Business English Basic Words. Базовая лексика делового английского языка
    Учебный словарь «Business English Basic Words» продолжает серию учебных пособий «Английский с Александром Петроченковым – быстро и эффективно», выпускаемую издательством «Добрая книга». Здесь содержатся только самые универсальные, самые необходимые слова, наиболее часто употребляемые в деловом английском языке. Их необходимо знать наизусть и уметь использовать.Применение каждого слова проиллюстрировано предложениями, и таким образом будущие бизнесмены получат возможность не только создать прочную основу своего словарного запаса, но и усовершенствовать языковые познания.Еще одна привлекательная особенность словаря в том, что на его страницах предлагается с помощью юмористических рисунков проверить чувство юмора, столь важное для любого бизнесмена. Если смысл подписи к рисунку понятен, это значит, что вы владеете языком достаточно глубоко, чтобы постичь чужую культуру и воспринять тонкие оттенки мысли на английском языке....

    Цена:
    209 руб

    Марина Орлова Команда двух. Шесть ролей помощника руководителя. Книга для тех, у кого есть руководитель, и для тех, у кого есть личный помощник
    Команда двух. Шесть ролей помощника руководителя. Книга для тех, у кого есть руководитель, и для тех, у кого есть личный помощник
    Если вы – администратор, секретарь, менеджер телефонной поддержки, управляющий приемной или доверенное лицо руководителя, если ваше предназначение – помогать своему боссу, то эта книга поможет вам сделать блестящую карьеру, стать настоящим профессионалом и незаменимым человеком для вашего начальника.
    Если вы – руководитель, эта книга поможет вам организовать работу с личным ассистентом или секретарем наилучшим образом для достижения максимальных результатов. Вы можете использовать эту книгу как профессиональный стандарт организации работы с помощником или секретариатом.«Команда двух» расскажет о различных аспектах и технологиях организации работы ассистента руководителя, поможет выстроить продуктивные и комфортные взаимоотношения с разными типами руководителей в зависимости от их стиля управления, приоритетов и ожиданий. Вы узнаете о современных тенденциях в профессии ассистента, по-новому взглянете на свое предназначение, научитесь лучше понимать своего начальника, найдете нестандартные подходы к решению существующих задач, откроете новые горизонты для профессионального развития.Издание содержит закладку-ляссе....

    Цена:
    329 руб

    Business Vocabulary in Use: Intermediate
    Business Vocabulary in Use: Intermediate
    "Business Vocabulary in Use: Intermediate" is for students and professionals looking to expand their business vocabulary. Bringing learners up-to-date with the language they need for business today, this book explains words and expressions and also provides practice of using the new language. This second edition reflects recent developments in technology, global relations and financial practice and covers a range of topics from Finance to Culture at Work. It also helps learners develop skills in key areas including Presentations, Meetings and Negotiations....

    Цена:
    1600 руб

     Корпоративная социальная ответственность / Corporate Social Responsibility
    Корпоративная социальная ответственность / Corporate Social Responsibility
    В книге представлен глобальный и национальный опыт корпоративной социальной ответственности. Какова экономическая целесообразность КСО? Существует ли противоречие между социальными задачами и стремлением к прибыли? Какие модели КСО применяются в разных странах и в разных компаниях? Какие из них наиболее эффективны? Эти и другие проблемы рассматриваются в перспективе современных экономических систем и вопросов экономической этики. Авторы, признанные эксперты и ученые из Берлина, Вены, Москвы, Санкт-Петербурга, Бонна, Санкт-Галлен и др., представляют результаты исследований ведущих университетов Европы....

    Цена:
    349 руб

    Друкер Питер Фердинанд Эффективный руководитель
    Эффективный руководитель

    В самой известной книге Питера Друкера поднимается тема эффективности работников умственного труда, приобретающих в современной организации статус руководителя, если в силу своего должностного положения или знаний они отвечают за работу, которая непосредственно влияет на способность данной организации функционировать и добиваться результатов. Чтобы стать эффективным руководителем, недостаточно быть умным и много трудиться. Чтобы быть эффективным, не требуется специальных навыков, талантов или склонностей. Чтобы работать эффективно, руководителю нужно выполнять определенные – причем довольно простые – правила, описанные и прокомментированные в этой книге. Сегодня эффективные руководители быстро превращаются в важнейший ресурс общества, а эффективность на руководящем посту становится насущной потребностью любого человека, нацеленного на успех, самореализацию и достижения – как того, кто только начинает работать, так и того, кто уже прошел определенный путь наверх по карьерной лестнице.

    ...

    Цена:
    349 руб

    А. И. Симаков, Б. В. Каленов, А. Б. Пеленицын Замыслы собеседников и откровения высказываний. Теория и практика ведения переговоров
    Замыслы собеседников и откровения высказываний. Теория и практика ведения переговоров
    Настоящая работа предназначена для широкого круга читателей, которые хотят повысить эффективность общения с любым собеседником....

    Цена:
    1369 руб

    С. И. Валянский Теория информации и образование. Условия выживания России
    Теория информации и образование. Условия выживания России
    Актуальнейшая проблема сегодняшнего дня - выход из системы глобальных кризисов, с которыми столкнулось население земли, и переход к "обществу разумного потребления", обществу знания. Огромную роль в этом процессе играет образование - социальный институт, одной из задач которого является сохранение и трансляция знания (информации) в социальных системах.

    А что такое информация? Изначально ее теория возникла для нужд техники. Из-за этого многие ее аспекты остались не развитыми, потому что они просто не были важными для технических систем. Применение теории информации к биологическим системам уже заставило заняться вопросом возникновения новой информации. А работа с социальными системами выдвинула такие понятия, как ценность, эффективность, сложность информации и т.д. Более полный подход к теории информации, в свою очередь, позволяет найти решения ряда проблем в теории социальных систем, в частности - в образовании, и показать пути оптимизации этих процессов....

    Цена:
    145 руб

    2013 Copyright © PravoBooks.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
    Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
    Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика Яндекс цитирования