Право. Библиотека: TXT
Закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество, постатейные комментарии
Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

В Комментарии, авторами которого являются руководители системы регистрации прав на недвижимое имущество, с практической точки зрения прокомментирован Федеральный закон, определяющий основные правила оборота недвижимого имущества в Российской Федерации. Широко использован ведомственный нормативный материал Минюста России.

Книга предназначена для сотрудников учреждений по регистрации прав на недвижимое имущество, судей, адвокатов, студентов юридических вузов, предпринимателей, чья деятельность связана с использованием недвижимости.

Авторы комментария

М. И. Брагинский, д.ю.н., главный научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации (комментарии к ст. 4, 5, 16, 17, 24, 25, 29)
В. В. Витрянский, д. ю. н., заместитель Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (комментарий к ст.22)
Б. М. Гонгало, д. ю. н., доцент Уральской государственной юридической академии (комментарии к ст.1, 7, 8)
Г. Ю. Елизарова, Государственный советник юстиции 3 класса, руководитель Департамента Министерства юстиции Российской Федерации (комментарий к ст. 6)
Е. А. Киндеева, начальник управления Московской областной регистрационной палаты (комментарии к ст. 23, 26)
Н. И. Клейн, к. ю. н., ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации (комментарии к ст. 19, 20)
П. В. Крашенинников, д.ю.н., Государственный советник юстиции Российской Федерации, Министр юстиции Российской Федерации (комментарии к ст.3, 9, 10, 11, 15, 32, 33)
Л. Ф. Лесницкая, д. ю. н., ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации (комментарий к ст. 28)
В. В. Огородников, главный государственный регистратор прав Московской области, председатель Московской областной регистрационной палаты (комментарии к ст. 12, 13, 14, 18, 21, 27)
Э. Н. Ренов, к. ю. н., Государственный советник юстиции 1 класса, первый заместитель Министра юстиции Российской Федерации (комментарий к ст. 31)
В. В. Чубаров, к. ю. н., ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации (комментарии к ст. 2, 6, 19, 20, 30)
К. Б. Ярошенко, д. ю. н., ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации (комментарии к ст.16, 17, 24, 31)

Редактор - доктор юридических наук, Государственный советник юстиции Российской Федерации П. В. Крашенинников

Принятые сокращения

АПК РФ - Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации
Бюллетень Минюста России - Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации
ВАС РФ - Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
Ведомости ВС РСФСР (СССР) - Ведомости Верховного Совета РСФСР (СССР)
Ведомости РСФСР (РФ) - Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР (Российской Федерации) и Верховного Совета РСФСР (Российской Федерации)
ГПК РСФСР - Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
РФ - Российская Федерация
САПП РФ - Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации
СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации
СК РФ - Семейный кодекс Российской Федерации

М.: Спарк, 1999. - 239 с.


              Постатейный комментарий к Федеральному закону
       "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
                             и сделок с ним"

     Введение
     Глава   I. Общие положения                          (ст.ст. 1 -  8)
     Глава  II. Органы    в   системе    государственной (ст.ст. 9 - 11)
                регистрации прав на недвижимое имущество
                и сделок с ним
     Глава III. Порядок государственной регистрации прав (ст.ст.12 - 21)
                на недвижимое имущество и сделок с ним
     Глава  IV. Государственная   регистрация  отдельных (ст.ст.22 - 30)
                видов  прав   на   недвижимое  имущество
                и сделок с ним
     Глава   V. Ответственность    при   государственной         (ст.31)
                регистрации прав на недвижимое имущество
     Глава  VI. Заключительные и переходные положения    (ст.ст.32 - 33)

                                Введение

     Со вступлением Закона в силу 31 января 1998г. введена единая процедура 
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от 
вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится. 
Начата работа по созданию соответствующего Единого государственного реестра. 
Все это в конечном счете позволит сделать рынок недвижимости России прозрачным, 
во многом подрубить корни преступности и мошенничества в сфере оборота недвижимого 
имущества. За истекший период созданы и работают соответствующие учреждения 
юстиции в большинстве субъектов Федерации. В них назначены главные государственные 
регистраторы. Все это вселяет уверенность, что работа по созданию единой российской 
системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет завершена 
не позднее 1 января 2000 г., т.е. в установленный законом срок.
     С целью дальнейшего продвижения в этом направлении, а также учитывая, 
что аналогичных правовых актов в России еще не было, полагаем, что постатейный 
комментарий Федерального закона будет полезен как для государственных регистраторов, 
так и для граждан и юридических лиц, совершающих сделки с недвижимостью. Надеемся, 
что публикация таких разъяснений позволит избежать неоднозначности толкования 
статей Закона, что нередко случается при введении нового правового акта в 
действие.

П. В. Крашенинников,
доктор юридических наук,
Государственный советник юстиции
Российской Федерации

                        Глава I. Общие положения

                         Комментарий к статье 1

     1. Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на 
недвижимое имущество и сделок с ним" (далее также - Закон) посвящена характеристике 
наиболее важных терминов, используемых в нем. При более внимательном рассмотрении 
содержания данной статьи обнаруживается, что здесь не только поясняются термины, 
но и содержатся некоторые вводные положения, имеющие существенное значение 
для правильного применения Закона. Как известно, термин представляет собой 
слово или сочетание слов, точно обозначающее определенное понятие. Часть норм, 
включенных в ст. 1, направлены не на обозначение понятий, а на решение иных 
задач. Так, понятие недвижимого имущества дается в ст.130 Гражданского кодекса 
Российской Федерации (далее также - ГК).
     В ст.1 Закона, на первый взгляд, расшифровывается соответствующий термин. 
По сути же определяется сфера действия Закона, но не термин "недвижимое имущество" 
(более подробно см. п.10 комментария к ст.1). В комментируемой статье дано 
определение регистрационного округа. Затем указаны субъекты, обладающие правами 
создавать регистрационные округа, и отмечен один из принципов, которым следует 
руководствоваться при их создании.
     Таким образом, в ст. 1 Закона имеются не только дефинитивные нормы, предназначенные 
для закрепления в обобщенном виде признаков той или иной правовой категории, 
но и нормы регулятивные, направленные на регулирование общественных отношений 
путем наделения их участников правами и возложения на них обязанностей.
     В результате содержание статьи оказывается более значимым, нежели можно 
было предположить, "отталкиваясь" от титула статьи ("Основные термины") и 
формы подачи нормативного материала.
     2. Цели государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней 
могут быть достигнуты только при условии, что каждый объект недвижимости будет 
достаточно просто отличить от других объектов. Индивидуализация объекта недвижимости 
(выделение его из массы ему подобных объектов) производится путем присвоения 
ему кадастрового номера. Номер этот, как сказано в комментируемой статье, 
уникальный (единственный в своем роде), не повторяющийся во времени и на территории 
Российской Федерации.
     Кадастровый номер объекта недвижимости остается неизменным в течение 
всего времени существования данного объекта. При переходе прав на объект недвижимости, 
а также при изменении вида прав кадастровый номер объекта не меняется См.: 
Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости, 
утв. пост. Правительства Российской Федерации от 15 апреля 1996г. N 475 // 
СЗ РФ. 1996. N 17. Ст.2004.
     С учетом изложенного представляется весьма симптоматичным титул ст.131 
ГК: "Государственная регистрация недвижимости". Как известно, недвижимое имущество 
есть вещь (ст.130 ГК). Между тем в ст.131 ГК, как и в комментируемом Законе, 
речь идет о регистрации вещных прав и их ограничениях, регистрации сделок 
с недвижимостью. (Лишь путем толкования правила, включенного в п.2 ст.131 
ГК, можно обнаружить, что, возможно, имеется в виду и регистрация объекта 
недвижимости).
     Представляется, что в элементарном виде система государственной регистрации 
недвижимого имущества и сделок с ним сводится к следующему:
     а) индивидуализация объекта недвижимости; наиболее четко данная индивидуализация 
выражается в присвоении каждому объекту кадастрового номера;
     б) отражение юридической судьбы этого объекта.
     Абстрагируясь от целей и значения государственной регистрации, есть основания 
утверждать, что она основана на регистрации объекта недвижимости, а не лиц, 
им обладающих, имеющих права залогодержателя, арендатора и т. п. Государственная 
регистрация недвижимого имущества базируется на подходе: от объекта недвижимости 
к субъекту, сделкам, им совершаемым, и т. п., а не наоборот.
     Именно по этим причинам комментируемый Закон начинается с характеристики 
кадастрового номера. Из этого следует, что речь идет об исходном положении 
системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок 
с ним, которым является индивидуализация объекта недвижимости.
     3. Кадастровый номер присваивается объекту недвижимости при осуществлении 
кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, 
установленной законодательством Российской Федерации (см. п.26 комментария 
к ст.1 Закона). Таким образом, по общему правилу, присвоение кадастрового 
номера предшествует государственной регистрации недвижимости. Однако отсутствие 
кадастрового номера само по себе не может быть препятствием для государственной 
регистрации. Если нет кадастрового номера, то объекту может быть присвоен 
условный номер (см. ст. 12, 18 Закона и соответствующие комментарии), который, 
однако, служит индивидуализации объекта временно (до присвоения кадастрового 
номера). Тем не менее и после присвоения кадастрового номера ранее выданные 
документы, содержащие условный номер, действительны (см. п.16 Правил ведения 
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
     4. Структура и порядок учета кадастровых номеров определяются Положением 
о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости, утвержденным 
постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 1996г. N 475// 
СЗ РФ. 1996. N 17. Ст. 2004.
     Аналогичная информация содержится и в ст. 1 Закона при расшифровке термина 
"кадастровый номер". Однако в Положении она дается гораздо более детально.
     В Положении указывается, что кадастровый номер имеет иерархическую структуру 
- от номера субъекта Российской Федерации до номера конкретного объекта недвижимости 
- А: Б: В: Г: Д: Е, где:
     А - номер субъекта Российской Федерации;
     Б - номер административно-территориального образования, входящего в состав 
субъекта Российской Федерации, определяемый органом исполнительной власти 
субъекта Российской Федерации;
     В - номер зоны (микрорайона, квартала, иной учетной единицы), утвержденной 
органом местного самоуправления;
     Г - номер земельного участка, присваиваемый исходя из существующего порядка 
учета земельных участков;
     Д - номер здания или сооружения, присваиваемый исходя из существующего 
порядка учета зданий и сооружений;
     Е - номер жилого помещения, присваиваемый исходя из существующего порядка 
учета жилых и нежилых помещений;
     : - разделитель составных частей кадастрового номера.
     Положением предусмотрено, что отсутствие кадастрового номера земельного 
участка не может служить основанием для отказа в присвоении кадастрового номера 
зданию, сооружению, жилому и нежилому помещению, расположенным на этом участке. 
В таком случае формируется кадастровый номер, в котором вместо номера земельного 
участка ставится 0 (ноль), а номер зданию, сооружению, жилому и нежилому помещению 
присваивается в общем порядке.
     Таким образом, при умении "читать" кадастровый номер можно получить исчерпывающую 
информацию о месте нахождения объекта недвижимости. В нем зашифрована информация, 
индивидуализирующая данный объект.
     5. Понятие недвижимого имущества (недвижимых вещей, недвижимости) является 
ключевым для уяснения содержания комментируемого Закона. Поэтому представляется 
целесообразной более или менее обстоятельная характеристика соответствующей 
категории.
     Принято считать, что в советском гражданском праве категория недвижимого 
имущества отсутствовала и только в Основах гражданского законодательства Союза 
ССР и республик 1991г. было восстановлено деление имущества как объекта гражданских 
прав на движимое и недвижимое. См., например: Козырь О. М. Недвижимость в 
новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. 
Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский. М., 1998. 
С. 271-297.
     Такая позиция соответствует действительности лишь отчасти.
     В примечании к ст.21 ГК РСФСР 1922г. указывалось: "С отменой частной 
собственности деление имущества на движимое и недвижимое имущество упразднено". 
Думается, с равным успехом можно было отменить деление суток на день и ночь. 
Подразделение вещей на движимое и недвижимое основано на естественных свойствах 
объектов гражданских прав. Игнорировать его невозможно.
     Советское законодательство на словах (в тексте Закона - примечание к 
ст. 21 ГК РСФСР 1922г.) не принимало классификацию вещей на недвижимые и движимые. 
Однако объективно существующие особенности недвижимости обусловливают необходимость 
установления особого правового режима для соответствующих объектов. Поэтому 
появились такие отрасли законодательства, как земельное, водное, законодательство 
о недрах и т. п. Гражданским законодательством предусматривались особенности 
оборота различного рода сооружений (см. ст.22 ГК РСФСР 1922г.), устанавливались 
специальные нормы о праве личной собственности на жилой дом (см., например, 
ст.106-108 ГК РСФСР 1964г.) и т. д. Другое дело, что в советском праве не 
выделялось такой единой категории, как недвижимость. Правовое регулирование 
отношений, возникавших по поводу недвижимого имущества, дифференцировалось 
в зависимости от специфики того или иного объекта, его экономического либо 
социального назначения и пр.
     Упразднение термина "недвижимость", отсутствие общих норм о недвижимости, 
указания на буржуазный характер данной категории не могли повлечь исчезновения 
соответствующего понятия (в том числе в сознании людей).
     А. П. Сергеев, рассматривая указанную проблему, пишет: "Естественные 
различия, существующие между движимыми и недвижимыми вещами, не должны, да 
объективно и не могут игнорироваться законодательством любого общества. Однако 
в одних случаях, когда это различие признано официально, оно находит оправданное 
и непротиворечивое отражение в законе; в других же случаях, когда оно официально 
отвергается, различие между движимым и недвижимым имуществом проводится непоследовательно 
и завуалировано"// Сергеев А. П. Гражданско-правовая охрана культурных ценностей 
в СССР. Л., 1990. С. 47.
     Впрочем, иногда в той или иной форме такое разграничение вещей все же 
получало и официальное признание. Так, ст. 10 Закона СССР "Об охране и использовании 
памятников истории и культуры" от 23 октября 1976г. устанавливает: "В целях 
организации учета и охраны памятников истории и культуры недвижимые памятники 
подразделяются на памятники общесоюзного, республиканского и местного значения"// 
Ведомости ВС СССР. 1976. N 44. Ст.628; 1983. N 39. Ст.583. См. также: Положение 
об охране и использовании памятников истории и культуры, утв. пост. Совета 
Министров СССР от 16 сентября 1982г. // СП СССР. 1982. Отд. 1. N 26. Ст.133.
     Данная норма получила развитие в Законе РСФСР "Об охране и использовании 
памятников истории и культуры" от 15 декабря 1978г. (ст.18) // Ведомости ВС 
РСФСР. 1978. N 51. Ст.1387. (Указанные законы действуют и ныне).
     В связи с рассматриваемым вопросом значительный интерес вызывает содержание 
Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования 
и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденной Министерством 
культуры СССР 13 мая 1986г. Помимо прочего, в этой Инструкции дается перечень 
недвижимых памятников. К ним отнесены: здания, сооружения, их ансамбли и комплексы, 
градостроительные формирования, историко-культурные ландшафты, произведения 
монументального искусства и т. д.99 См.: Основные служебные документы Министерства 
культуры СССР за II кв. 1986г. М., 1986. С. 32-98.
     О недвижимом и движимом имуществе говорится и в Инструкции о порядке 
совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами 
РСФСР, утвержденной приказом Министра юстиции РСФСР от 6 января 1987г. N 01/16-011 
(п.187). (Инструкция действует и в настоящее время).
     Часты упоминания о движимом и недвижимом имуществе в межгосударственных, 
межправительственных и межведомственных соглашениях, заключенных Российской 
Федерацией, Союзом Советских Социалистических Республик (действующих до сих 
пор на территории России). // См., например: Сборник международных договоров 
Российской Федерации по устранению двойного налогообложения. М.: Спарк, 1995.
     Таким образом, нет оснований рассматривать категорию недвижимости как 
давно забытую, возрожденную либо конструируемую заново. Понятие недвижимости 
существовало в законодательстве России до 1917г., в завуалированной, а иногда 
и в явной форме присутствовало в советском праве, а ныне получило безоговорочное 
признание закона. Точно так же категория недвижимости "не уходила" из обыденного 
сознания (в том числе юристов). Например, когда говорят о сооружениях "капитального 
типа", то обычно имеют в виду вещи, являющиеся недвижимыми.
     Таким образом, понятие недвижимости достаточно элементарно, обстоятельно 
разработано наукой гражданского права, в основных своих чертах легко усваивается 
как юристами, так и людьми, неискушенными в юриспруденции.
     6. Понятие недвижимости дается в п.1 ст.130 ГК. При этом выделяются следующие 
взаимосвязанные признаки.
     Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т. е. предмет 
материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности 
и могущий быть в обладании человека. // См.: Советское гражданское право: 
Учебник. В 2 т. М., 1985. Т. 1. С. 180-181 (автор главы - О. А. Красавчиков).
     Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не 
могут ни по своей природе, ни в силу указания закона. // См.: Козырь О. М. 
Указ. соч. С. 275.
     Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно 
связано с землей.
     В-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба 
его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет 
установить, насколько прочно связан объект с землей).
     Здесь же (в ч.1 п.1 ст.130 ГК) дается примерный перечень отдельных видов 
недвижимости: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, 
леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее 
названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т. е. объект, перемещение 
которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).
     Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс 
не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень 
имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей 
в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст 
закона, не только его "букву", но и дух. Наличием указанного перечня как бы 
"задается планка", разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, 
что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание 
и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение 
ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря 
на наличие этих обстоятельств, недвижимостью не признается.
     7. Ранее отмечались достаточная определенность признаков недвижимости 
и относительная простота соответствующего понятия. Однако это отнюдь не означает 
отсутствия затруднений при решении вопроса о признании недвижимостью конкретного 
объекта: то, что выглядит едва ли не безупречно с теоретической точки зрения, 
нередко вызывает практические сложности. Тем более, когда используются оценочные 
категории. (Применительно к понятию недвижимости к их числу относятся: "прочная 
связь с землей", "несоразмерный ущерб").
     Г. Ф. Шершеневич отмечал: "Само собой разумеется, что вопрос о прочности 
и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. 
Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности". // Шершеневич 
Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Спарк, 
1995. С. 96.
     Ясно, что решение будет приниматься не только на основе объективных критериев, 
сформулированных в ст.130 ГК, но и под влиянием субъективных факторов. К числу 
последних относятся и уровень юридических знаний лица, принимающего решение, 
и способность трансформировать общие представления о недвижимости применительно 
к конкретной ситуации с учетом специфики того или иного предмета и т. д. Немаловажное 
значение имеют теоретические разработки проблем классификации имущества на 
движимое и недвижимое, а также государственной регистрации недвижимости.
     8. В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым 
недвижимое имущество в ст. 130 ГК - это понятие юридическое, а не фактическое. 
В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимостью может признаваться 
"лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные 
права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная 
регистрация". // См.: Козырь О. М. Указ. соч. С. 276.
     Вряд ли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на движимые 
и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя 
видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется 
мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия. 
// См.: Саватье Р. Теория обязательств. М., 1972. С. 57.
     Думается, юридической науке следует пересмотреть чрезвычайно широко распространенную 
концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве 
недвижимости самовольно построенного жилого дома, реально существующих зданий, 
сооружений и т. п. до момента государственной регистрации этих объектов. // 
См., например: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. 
М.: Спарк, 1995. С. 283-284; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской 
Федерации (часть первая) (постатейный). М.: Юрид. фирма Контракт; Инфра-М, 
1997. С. 439-440, 445.
     То обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, 
не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, являются 
движимым имуществом и т. п.
     Противоположный подход порождает ряд вопросов. В частности, если самовольная 
постройка не является недвижимостью, то что же подлежит сносу? Когда в п.3 
ст.222 ГК речь идет о возможности признания права собственности на самовольную 
постройку, то разве имеется в виду движимое имущество? Конечно, речь идет 
о признании права собственности на жилой дом, другое здание, сооружение, т. 
е. на недвижимость. Но коль скоро решается вопрос о признании права собственности, 
следовательно, вещь существует именно как недвижимость.
     В п. 1 ст.222 ГК прямо указывается, что самовольной постройкой является 
жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Лицо, 
осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. 
Последнее указание, включенное в п.2 ст.222 ГК, конечно, не "перечеркивает" 
приведенного понятия самовольной постройки как имущества недвижимого. В противном 
случае, вопреки законам логики, "повиснут в воздухе" все правила, содержащиеся 
в пп. 2, 3 ст.222 ГК.
     Наконец, и это главное, в ст.130 ГК при определении недвижимости не упоминается 
такого ее признака, как наличие государственной регистрации. Для признания 
вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения 
без соразмерного ущерба ее назначению. И не более того. // Редактор, принимая 
во внимание и уважая точку зрения автора, тем не менее не может с ней согласиться, 
поскольку любая норма права не существует автономно, а выступает регулярно 
только в совокупности с другими нормами, содержащимися как в данном нормативном 
акте, так и в других.
     В соответствии со ст.131 ГК государственной регистрации подлежат право 
собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, 
их возникновение, переход и прекращение. Очевидно, что можно регистрировать 
права на уже существующий объект. Если, допустим, жилой дом реально не существует, 
то невозможно и возникновение прав собственности на него.
     В ст.25 комментируемого Закона указывается, что право на вновь создаваемый 
объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих 
факт его создания.
     Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится 
таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует 
и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают 
после его совершения. Не регистрация превращает имущество в недвижимое, но 
"стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать 
его". // Саватье Р. Указ. соч. С. 58.
     9. В ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК предусматривается, что к недвижимым вещам относятся 
также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда 
внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность 
отнесения Законом к недвижимым вещам и иного имущества.
     Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, 
экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес. 
В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного 
(в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, 
пользованием и распоряжением ими.
     Признание судов и космических объектов, т. е. предметов, экономически 
и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), 
недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового 
режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое 
средство, как фикция: факт действительности "подводится" под понятие (формулу), 
прямо противоречащее данному факту. // См.: Красавчиков О. А. Советская наука 
гражданского права (понятие, предмет, состав и система). Свердловск, 1961. 
С.130. (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет 
их недвижимостью).
     Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной 
регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты 
являются недвижимыми вещами с момента создания (а не с момента регистрации).
     10. Как следует из изложенного, понятие недвижимости, закрепленное в 
ст.130 ГК, по объему шире одноименного понятия, сформулированного в ст.1 комментируемого 
Закона. Во-первых, в Законе умалчивается о судах и космических объектах. Во-вторых, 
здесь не упоминается возможность отнесения федеральными законами к недвижимости 
иного имущества. Из этого, однако, не следует, что ст. 1 Закона противоречит 
положениям ст. 130 ГК. По-видимому, в данном случае можно говорить лишь о 
стилистической неточности, допущенной при конструировании Закона. Из текста 
ст. 1 Закона видно, что здесь дается понятие недвижимости. По сути же речь 
идет об определении сферы действия Закона: указывается, что в порядке и на 
условиях, установленных данным Законом, производится регистрация не всех объектов 
недвижимости, а лишь тех из них, которые в нем перечислены. В отношении иных 
недвижимых вещей в ч.2 п.1 ст.33 предусматривается: впредь до принятия соответствующих 
федеральных законов, основанных на положениях п.1 ст.131 Гражданского кодекса 
Российской Федерации, применяется действующий порядок регистрации прав на 
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (см. 
также комментарий к ст.4, 33).
     11. В ст.1 Закона дан более широкий перечень объектов недвижимости по 
сравнению с перечнем, содержащимся в п.1 ст.130 ГК. Наряду с объектами, указанными 
в названной статье Гражданского кодекса, в Законе упоминаются жилые и нежилые 
помещения, кондоминиумы, предприятия.
     Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый 
для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как 
имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его 
деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, 
инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, 
индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное 
наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные 
права, если иное не предусмотрено законом или договором.
     Приведенная характеристика предприятия дается в ст.132 ГК. Здесь же установлено, 
что предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью 
(см. также комментарий к ст.22).
     Кондоминиумом именуется единый комплекс недвижимого имущества, включающий 
земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, 
иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для 
жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических 
лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований 
(домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, 
а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности 
(ст.1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья". // СЗ РФ.1996. 
N 25. Ст.2963.(Следует иметь в виду, что в связи с принятием Федерального 
закона "О товариществах собственников жилья" устарело понятие кондоминиума, 
содержащееся в ст.1, 8 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной 
жилищной политики"). См. также комментарий к ст.23.
     Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, 
градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания 
граждан. К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры, жилые комнаты 
в квартирах или домах.
     Государственная регистрация помещения осуществляется в случаях, когда 
данное помещение является самостоятельным (отдельным) объектом права. Так, 
если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального 
найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту 
квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать 
право собственности не имеет смысла: объект права - квартира). Если же по 
договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее 
(в случаях, когда это допускается законодательством), то регистрируется право 
собственности на комнату (объект права - комната).
     12. В соответствии со ст.131 ГК государственной регистрации подлежат 
ограничения вещных прав. В комментируемой статье в качестве синонима термина 
"ограничение" использовано слово "обременение". Следовательно, оставаясь на 
юридических позициях, нельзя согласиться с иногда высказываемыми предложениями 
разграничивать понятия "ограничение" и "обременение" ("обременение" накладывается 
на объект недвижимости, а "ограничение" представляет собой стеснение прав 
конкретного субъекта" и т.п.).
     Различие между терминами "обременение" и "ограничение" в данном случае 
лишь лексическое. Когда говорят о правах, то они "могут ограничиваться". Если 
же речь идет об объекте права, то говорят об обременении данного объекта (см., 
например, п.2 ст.274, ст.586 ГК).
     Вопрос о понятии ограничений (обременении) не относится к числу проблем, 
обстоятельно разработанных юридической наукой. Нет определенности и среди 
практических работников.
     Для уяснения сути данного понятия представляется необходимым исходить 
из более общего понятия - стеснение права. На это ориентирует и содержание 
комментируемой статьи. В соответствующей ее части ограничения (обременения) 
характеризуются как установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном 
законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении 
им вещных прав на конкретный объект.
     Рассматривая понятие "стеснение прав", нельзя не видеть объединения им 
разноплоскостных категорий.
     С одной стороны, стеснение прав означает установление законом пределов 
осуществления прав на недвижимость, ибо допустимость безграничной свободы 
субъекта при осуществлении им своих прав привела бы к ущемлению публичных 
интересов и прав третьих лиц. Поэтому запрещаются действия граждан и юридических 
лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, 
а также злоупотребление правом в иных формах (ст.10 ГК). Собственник вправе 
совершить в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие 
закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы 
других лиц (ст.209 ГК). Жилые помещения предназначены для проживания граждан; 
размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (ст.288 ГК). 
Примеры установленных законом пределов осуществления прав можно множить. Но 
важно не количество их. Суть в следующем: "Пределы объективны в том смысле, 
что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены законом..." 
// Крашенинников П. В. Современные проблемы права собственности и иных вещных 
прав на жилые помещения: Автореф. дис. : д-ра юрид. наук / МГУ им. М. В. Ломоносова. 
М., 1997. С. 14. См. также: Крашенинников П. В. Российское жилищное законодательство. 
М., 1996. С. 23.
     Понятно, что такие стеснения вещных прав, как пределы их осуществления, 
не нуждаются в регистрации; соответствующие нормы права, содержащие запреты 
и предписания, "работают" (во всяком случае, должны "работать") независимо 
от воли субъектов.
     Смысл государственной регистрации стеснений прав состоит в юридическом 
признании и подтверждении государством наличия таких стеснений (см. комментарий 
к ст.2). Поскольку пределы осуществления прав установлены законом, признания 
и подтверждения их государством не требуется.
     С другой стороны, возможны стеснения вещных прав, существование которых 
обусловлено изъявлением воли субъектов гражданского права или уполномоченных 
органов. Например, суд по основаниям, в порядке и на условиях, предусмотренных 
законом, может наложить арест на имущество (установлено стеснение вещного 
права по воле уполномоченного органа).
     Появление стеснения вещного права может быть также следствием заключения 
какого-либо договора. Так, с момента заключения договора о залоге недвижимого 
имущества (ипотеки) появляются стеснения права собственности. Они порождены 
самим фактом заключения договора. Такие же последствия влечет заключение договоров 
доверительного управления, ренты, аренды и некоторых других.
     Сервитут устанавливается по соглашению сторон, а в случае спора - судом 
для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки 
и эксплуатации линий электропередачи, связи и т. п. Одновременно он обременяет 
земельный участок (более подробно см. п.21 комментария к ст.1).
     Возможны соглашения сторон, имеющие своей непосредственной целью стеснить 
вещное право. Например, соглашением сторон, в том числе достигнутым после 
заключения договора о залоге, может быть установлена недопустимость последующего 
залога (п.2 ст.342 ГК).
     Государственной регистрации подлежат все стеснения вещных прав, существование 
которых обусловлено фактом заключения договора, либо установленные соглашением 
субъектов гражданского права, либо введенные уполномоченным органом. Именно 
эти стеснения прав именуются ограничениями (обременениями) в ст.1 комментируемого 
Закона.
     Следует иметь в виду многозначность термина "ограничение прав", используемого 
в гражданском законодательстве. Так, в ст.1 ГК предусматривается, что гражданские 
права могут быть ограничены только на основании федерального закона и только 
в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, 
нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения 
обороны страны и безопасности государства. Разумеется, в этом случае имеются 
в виду не те ограничения (обременения) прав на недвижимость, которые подлежат 
государственной регистрации.
     13. Законодательство не содержит исчерпывающего перечня ограничений (обременений), 
подлежащих государственной регистрации. В нем не указываются также признаки, 
позволяющие разграничивать ограничения (обременения), которые нужно регистрировать, 
и аналогичные стеснения, регистрация которых не требуется. Поэтому некоторое 
время (до формирования единой в масштабе Российской Федерации практики применения 
законодательства о государственной регистрации) неизбежны ошибки и споры.
     В Законе не указывается на необходимость государственной регистрации 
ограничений (обременений) вещных прав на жилые помещения, возникающих в связи 
с заключением договоров найма жилых помещений. Не требуется регистрация ограничений 
(обременений), основанных на договоре аренды здания или сооружения, если срок 
договора менее года. Не установлено требований о регистрации ограничений (обременений) 
из договора ссуды (безвозмездного пользования). Представляется, однако, что 
по требованию лиц, указанных в п.2 ст.13 Закона, регистрация ограничений (обременений) 
должна производиться и в этих случаях.
     14. Общим для всех ограничений (обременений) является также то, что "тот, 
к кому переходит недвижимость, получает ее вместе с соответствующими ограничениями 
(обременениями), даже если на этот счет ничего не говорится в сделке, на основе 
которой этот переход происходит" // Брагинский М. И. Комментарий к Федеральному 
закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок 
с ним". М., 1998. С. 11.
     Осуществление государственной регистрации ограничений (обременений) создает 
условия для того, чтобы приобретатель мог узнать о наличии таких ограничений 
(обременений). Благодаря регистрации потенциальному залогодержателю, арендатору 
и т. д. (см. комментарий к ст. 7, 8) известно об ограничениях (обременениях) 
прав на недвижимость.
     15. Ипотекой именуют залог недвижимого имущества. Отношения, складывающиеся 
в связи с ипотекой, регулируются Федеральным законом от 24 июня 1997г. (16 
июля 1998г.) N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N 
29. Ст. 3400. (Далее также- Закон об ипотеке.)
     Отсюда отнюдь не следует устранение Гражданского кодекса от регулирования 
соответствующих отношений либо "верховенство" Закона об ипотеке. Об этом приходится 
говорить в связи с тем, что Закон об ипотеке сконструирован как некий "Ипотечный 
кодекс". В частности, это находит свое выражение в том, что в него включено 
большинство норм, в той или иной мере регулирующих залоговые отношения (в 
том числе содержащихся в Гражданском кодексе); Закон об ипотеке регулирует 
и те отношения, которые ипотечными не являются, но связаны с ними (о государственной 
регистрации ипотеки, жилищных правах членов семьи залогодателя при обращении 
взыскания на заложенный дом или квартиру и некоторые другие). Может сложиться 
впечатление, что Гражданский кодекс к регулированию ипотеки отношения не имеет. 
Это, конечно, не так.
     Рассматривая соотношение Гражданского кодекса с Законом об ипотеке, можно 
отметить, в частности, следующие моменты.
     Во-первых, принятие Закона об ипотеке запрограммировано Гражданским кодексом 
(п. 2 ст. 334).
     Во-вторых, Закон об ипотеке принят в соответствии с Гражданским кодексом 
и нормы гражданского права, содержащиеся в нем, должны соответствовать Кодексу 
(п. 2 ст. 3 ГК).
     В-третьих, Гражданский кодекс содержит ряд норм, регулирующих именно 
залог недвижимости (п. 2 ст. 334, п. 1 ст. 338, пп. 2-4 ст. 339, пп. 2-5 ст. 
340, пп. 1, 3 ст. 349). Эти нормы воспроизводятся в Законе об ипотеке.
     В-четвертых, к ипотеке применяются общие правила о залоге, содержащиеся 
в Гражданском кодексе, в случаях, когда Кодексом или Законом об ипотеке не 
установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК). Многие общие нормы о залоге попросту 
"перенесены" из Гражданского кодекса в Закон об ипотеке. В ряде случаев такое 
перенесение производится с проникновением в "ткань" нормативного материала. 
К сожалению, не всегда это делается достаточно корректно. Так, вряд ли можно 
сколько-нибудь убедительно обосновать отсутствие в п. 1 ст.1 Закона об ипотеке 
слов "в случае неисполнения должником этого обязательства" (сравнить п. 1 
ст. 334 ГК). В результате создается впечатление, будто заключение договора 
об ипотеке превращает обеспечиваемое ею обязательство в факультативное. Это, 
конечно, не так. В связи с этим требуется внесение изменения в п. 1 ст. 1 
Закона об ипотеке. Определение ипотеки должно быть таким же, как определение 
залога в ст. 334 ГК. Единственное оправданное различие лишь в том, что предметом 
ипотеки является недвижимость, что и должно быть указано в ст. 1 Закона об 
ипотеке.
     В-пятых, применение Закона об ипотеке невозможно без учета норм Гражданского 
кодекса о юридических лицах, договоре, основных началах гражданского законодательства 
и т. д. и т. п.
     Характеризуя особенности ипотеки, можно отметить следующие обстоятельства.
     1) Закон об ипотеке содержит императивную норму, в соответствии с которой 
ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора 
займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (займодавцу) 
причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами) 
(ч. 2 п. 1 ст. 3).
     2) При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса право залога 
распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое или недвижимое, 
включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные 
в период ипотеки. Законом или договором может быть предусмотрено иное (п. 
2 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке).
     3) Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой 
по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или 
сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый 
объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его 
соответствующей части (п. 3 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке). Следует 
подчеркнуть, что при ипотеке здания или сооружения земельный участок (его 
часть, права аренды) автоматически не становится предметом ипотеки; нельзя 
считать, что при ипотеке здания или сооружения право залога распространяется 
на земельный участок (его часть, права аренды). Если передается в ипотеку 
здание или сооружение, то в ипотеку по тому же договору должен быть передан 
земельный участок (его часть, права аренды). В случае, когда при заключении 
договора ипотеки стороны не достигли соглашения об ипотеке соответствующего 
земельного участка (его части, права аренды) либо попросту умолчали об ипотеке 
земельного участка (его части, права аренды), такой договор недействителен 
(ст. 168, п. 3 ст. 340 ГК) // См., например, постановление Президиума ВАС 
РФ от 9 июля 1998г. N 956/98.
     4) Нередко законодательство применительно к ипотеке устанавливает ограничения, 
касающиеся субъектного состава ипотечного правоотношения, либо возможность 
передачи имущества в ипотеку сопряжена с необходимостью соблюдения определенных 
условий (например, государственное или муниципальное унитарное предприятие 
может передать недвижимое имущество в ипотеку только с согласия собственника).
     5) При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на 
находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, 
если в договоре не предусмотрено иное условие (п. 4 ст. 340 ГК, ст.64 Закона 
об ипотеке).
     При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения 
взыскания на земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) 
той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения. 
Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя 
с залогодержателем, а в случае спора - судом.
     6) Если предметом ипотеки является земельный участок, на котором находятся 
здания или сооружения, принадлежащие третьему лицу (а не залогодателю участка), 
то при обращении взыскания на этот участок и его продаже приобретатель становится 
правопреемником залогодателя в отношениях с указанным третьим лицом (права 
и обязанности залогодателя в отношениях с этим лицом переходят к приобретателю 
участка) (п. 5 ст.340 ГК).
     7) Предмет ипотеки остается у залогодателя (п. 2 ст. 338 ГК).
     8) Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению, а также регистрации 
в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. 
Несоблюдение нотариальной формы либо требований о регистрации влечет недействительность 
договора (пп. 2-4 ст. 339 ГК).
     9) Удовлетворение требования залогодержателя за счет предмета ипотеки 
возможно без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения 
залогодателя и залогодержателя (п. 1 ст. 349 ГК, ст. 55 Закона об ипотеке). 
Такое соглашение должно отвечать следующим требованиям:
     - во-первых, соглашение заключается после возникновения оснований для 
обращения взыскания на предмет залога (должник не исполнил в установленный 
срок обязательство, обеспеченное залогом, или исполнил его ненадлежащим образом). 
Включение в договор о залоге недвижимости условия, устраняющего судебный порядок 
обращения взыскания на предмет залога, не допускается. Если в договор о залоге 
включено такое условие, то договор в соответствующей части недействителен 
(ст. 168 ГК). Точно так же недействительным будет и соглашение, заключенное 
в период действия договора о залоге, но до появления оснований обращения взыскания 
на заложенное имущество;
     - во-вторых, соглашение должно быть нотариально удостоверено. Несоблюдение 
нотариальной формы влечет недействительность соглашения (ст.165 ГК);
     - в-третьих, соглашение должно быть заключено с участием залогодержателей 
по предшествующим договорам об ипотеке. Несоблюдение этого требования влечет 
недействительность соглашения (ч. 2 п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).
     Соглашение залогодателя и залогодержателя об удовлетворении требований 
последнего без обращения в суд может быть признано недействительным и по иным 
основаниям признания сделок недействительными. Кроме того, соглашение может 
быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким 
соглашением (п. 1 ст. 349 ГК, п. 5 ст.55 Закона об ипотеке).
     Взыскание на предмет залога обращается только по решению суда (соглашение 
не допускается) в случаях, если:
     а) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение 
другого лица или органа (см., например, п. 2 ст. 295 ГК);
     б) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, 
художественную или иную культурную ценность для общества (данное правило об 
ограничении усмотрения сторон договора о залоге обязательной судебной процедурой 
будет работать лишь отчасти, хотя бы потому, что невозможно учесть все имущество, 
имеющее указанную ценность. К тому же в ряде случаев значительность ценности 
еще только предстоит установить);
     в) залогодатель отсутствует и установить его место нахождения невозможно.
     Кроме того, Законом об ипотеке установлена недопустимость соглашения 
об удовлетворении требований залогодержателя, если:
     а) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
     б) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, 
и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной 
федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во 
внесудебном порядке (п. 2 ст. 55).
     Принято считать, что независимо от того, каков порядок обращения взыскания 
на заложенное имущество, во всех случаях должна производиться реализация заложенного 
имущества по правилам, установленным ст. 350 ГК // Постановление Пленума Верховного 
Суда РФ, ВАС РФ от 1 июля 1996г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с 
применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник 
ВАС РФ. 1996. N 9.
     Однако, если взыскание обращается на недвижимость, соглашением об удовлетворении 
требований залогодержателя может быть предусмотрено приобретение заложенного 
имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной 
цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном 
соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества 
залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок. К такому 
соглашению применяются правила о купле-продаже, а в случаях приобретения имущества 
залогодержателем для третьих лиц - также и о договоре комиссии (п. 3 ст. 55 
Закона об ипотеке).
     10) О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором 
зарегистрирован договор об ипотеке (п. 2 ст. 352 ГК). При этом основание прекращения 
ипотеки (исполнение основного обязательства, гибель предмета ипотеки и т. 
д.) значения не имеет.
     11) Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает 
и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 355 ГК).
     Среди норм, введенных Законом об ипотеке, важнейшими являются нормы о 
возможности удостоверения прав залогодержателя закладной (ст.13-18, п. 6 ст. 
9, п. 4 ст. 10, п. 3 ст. 20, п. 2 ст. 21, пп. 1, 3, 4 ст. 22, п.2 ст.23, ст. 
25, 26 и др.). Благодаря введению этих норм упрочилось правовое положение 
залогодержателя. В частности, закладная дает право на получение исполнения 
по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в 
договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования 
этого обязательства. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем 
в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспечения ипотекой 
обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, если 
соответствующее право залогодержателя предусмотрено закладной.
     Закладная является ценной бумагой. Возможна передача прав по закладной 
путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица и передачи 
закладной этому лицу. Допускается залог закладной.
     16. Договор доверительного управления представляет собой соглашение, 
в силу которого одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне 
(доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное 
управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом 
в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
     Регулированию отношений, складывающихся по поводу доверительного управления 
имуществом, посвящена гл.53 Гражданского кодекса, объединяющая ст.1012-1026.
     Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий 
вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного 
управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. 
Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных 
действий по доверительному управлению имуществом (п.2 ст.1012 ГК).
     Сделки с имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, 
указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего (в письменных 
документах после имени или наименования доверительного управляющего делается 
пометка "Д. У.") (п.3 ст.1012 ГК).
     Учредителем доверительного управления является собственник имущества, 
а в случаях, предусмотренных законом, другое лицо. По общему правилу, доверительным 
управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, 
за исключением унитарного предприятия.
     В договоре доверительного управления должны быть указаны:
     - состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
     - наименование (имя) лица, в интересах которого осуществляется доверительное 
управление (учредитель управления или выгодоприобретатель);
     - размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения 
предусмотрена договором;
     - срок действия договора.
     Договор доверительного управления недвижимостью заключается в форме, 
предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимости 
в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, 
что и переход права собственности на это имущество (п.2 ст.1017 ГК) // Более 
подробно о доверительном управлении см.: Дозорцев В. А. Доверительное управление 
имуществом (глава 53) // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. 
Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О. М. Козырь, 
А. Л. Хохлова. М., 1996. С. 527-549.
     17. Договор аренды (имущественного найма) представляет собой соглашение, 
в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору 
(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во 
временное пользование.
     Наиболее важные нормы об аренде сформулированы в гл.34 ГК, объединяющей 
ст.606-670. При этом в п.2 ст.607 ГК предусматривается возможность установления 
законом особенностей сдачи в аренду земельных участков и других обособленных 
природных объектов. Например, в соответствии со ст.270 ГК лицо, которому земельный 
участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок 
в аренду только с согласия собственника участка. // Глава 17 Гражданского 
кодекса, в которую входит и ст. 270, будет введена в действие со дня введения 
в действие принятого Государственной Думой Земельного кодекса Российской Федерации.
     Особенности аренды земли предусматриваются (и будут предусматриваться) 
земельным законодательством. Особенности аренды соответствующих объектов устанавливаются 
водным законодательством, законодательством о недрах и т. д. Сам Гражданский 
кодекс определил некоторые особенности аренды зданий и сооружений (ст.650-655), 
предприятий (ст.656-664).
     18. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, 
если иное не установлено законом (п.2 ст.609 ГК). Например, договор аренды 
здания или сооружения должен быть зарегистрирован и считается заключенным 
с момента регистрации, если он заключен на срок не менее года (п.2 ст.651 
ГК).
     В Гражданском кодексе содержатся специальные указания о правах на земельный 
участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения (ст.652), сохранении 
арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при 
его продаже (ст.653), передаче по акту здания или сооружения (ст.655), а также 
иные особенности аренды недвижимости.
     19. Арест имущества означает запрет распоряжаться имуществом. Его нельзя 
продать, подарить, передать в аренду или заложить и т. д. Арест имущества 
применяется как мера по обеспечению иска, при исполнении судебных решений, 
следователем в целях обеспечения гражданского иска или возможной конфискации 
имущества.
     20. Ограничением (обременением), подлежащим государственной регистрации, 
является также установленный судом запрет ответчику совершать определенные 
действия, запрет другим лицам совершать определенные действия, касающиеся 
предмета спора (см., например, ст. 75, 76 Арбитражного процессуального кодекса 
Российской Федерации), и некоторые иные стеснения вещных прав.
     21. Понятие сервитута сформировалось еще в Древнем Риме. Оставаясь неизменным 
вот уже более тысячелетия, оно нашло отражение в новейшем российском гражданском 
законодательстве.
     Гражданский кодекс Российской Федерации, сформулировав ряд норм, регламентирующих 
установление, существование и прекращение сервитутов, не содержит определения 
сервитута. Закон призван регулировать общественные отношения путем введения 
соответствующих правил поведения. Исходя из содержания последних, определения 
формулируются обычно в науке. Однако иногда ощущается потребность в дефинитивных 
нормах. Так, законодательство о государственной регистрации прав на недвижимость 
оперирует термином "сервитут".
     Для расшифровки его необходимо либо делать отсылку к актам законодательства, 
в которых закреплено соответствующее понятие, либо, обобщив существенные признаки 
данного понятия, дать его определение. Впрочем, использование второго варианта 
не исключает одновременного введения отсылочных норм. Тем более, что столь 
лаконичное определение сервитута в комментируемой статье требует пояснений. 
Вместить их эта статья не в состоянии. Значит, целесообразна отсылка к соответствующим 
нормам.
     Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим объектом 
недвижимого имущества. Например, гражданин может пройти на свой земельный 
участок не иначе, как через участок соседа. У него есть право требовать от 
соседа предоставления ему возможности ограниченно пользоваться его земельным 
участком, т. е. не препятствовать проходу (не препятствовать - значит не возражать, 
не ставить на пути прохода забор, не разбивать на дорожке клумбу и не совершать 
иных действий, лишающих возможности проходить через земельный участок).
     Сервитут есть право вещное. Это право на вещь. При этом интерес управомоченного 
лица (обладателя данного права) удовлетворяется посредством собственных действий, 
а не путем совершения активных действий лицом обязанным. Последнее должно 
лишь воздерживаться от действий, нарушающих данное право (в приведенном примере 
- не препятствовать проходу).
     Сервитут, как и другие вещные права, характеризуются также тем, что он 
следует за вещью, т. е. сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный 
участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу (п.1 ст.275).
     Как и иные вещные права, сервитут отмечен абсолютным характером защиты, 
т. е. данное право ограниченного пользования чужим имуществом защищает точно 
так же, как и права собственника; лицо, обладающее этим правом, имеет право 
на защиту его также и против собственника (ст.305 ГК).
     Таким образом, с одной стороны, сервитут есть право абсолютное: обладатель 
этого права есть лицо управомоченное (может ограниченно пользоваться чужой 
вещью), а обязанными являются все третьи лица ("всякий и каждый"), в том числе 
собственник вещи. Обязанность состоит в недопущении действий, нарушающих указанное 
право. Правовое отношение, в котором точно определено только управомоченное 
лицо, а обязанности несут все третьи лица, именуется абсолютным.
     С другой стороны, между лицом, имеющим право ограниченного пользования 
чужой вещью, и собственником этой вещи складывается также относительное правоотношение 
(правовая связь, участники которой точно определены). В частности, в силу 
п.5 ст.274 ГК собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если 
иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен 
сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
     Сервитут есть право ограниченного пользования чужой вещью. Объем данного 
права (сервитута) предопределен его названием: сервитут устанавливается для 
обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки 
и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения 
и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества (ч.2 
п.1 ст.274 ГК). Как видно из изложенного, в комментируемой статье Закона перечень 
случаев, когда можно требовать установления сервитута, менее конкретизирован. 
Если, например, установлен сервитут для обеспечения прохода через соседний 
земельный участок, то через него можно проходить, и не более того (нельзя, 
допустим, огородить дорожку, посадить вдоль нее цветы или расставить скульптуры 
и т. д.).
     Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка 
прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
     Сервитут может быть установлен не по желанию собственника земельного 
участка (например, ему ближе ходить к магазину через участок соседа, нежели 
по улице), а при необходимости, в силу объективно существующих обстоятельств. 
Это право может быть предоставлено для удовлетворения нужд собственника недвижимости, 
которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (ч.2 п.1 ст.274 
ГК, ст.1 комментируемого Закона). (Например, сервитут может быть установлен, 
если невозможно проложить водопровод иначе, как через земельный участок соседа).
     Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи и не может 
передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого 
имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (п.2 
ст.275 ГК).
     Сервитут представляет собой право ограниченного пользования соседним 
земельным участком, а в необходимых случаях - и другим (соседствующим с соседним 
участком) недвижимым имуществом. Например, необходимо проложить линию электропередачи; 
при этом она будет проходить по территории нескольких земельных участков.
     Сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, 
если отпали основания, по которым он был установлен (п.1 ст.276 ГК). Например, 
было предоставлено право проезда через земельный участок соседа. Позже с другой 
стороны земельного участка лица, в пользу которого установлен сервитут, осушено 
болото и проложена дорога. Поскольку появилась возможность проезда на земельный 
участок, минуя участок соседа, сервитут может быть прекращен.
     В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому 
лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии 
с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута 
(п.2 ст.276 ГК).
     Устанавливается сервитут по соглашению между лицом, требующим установления 
сервитута, и собственником земельного участка. В случае недостижения согласия 
спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п.3 
ст.274 ГК). Представляется, что таким же образом должно производиться и прекращение 
сервитута. Следовательно, при регистрации сервитута в учреждение юстиции может 
быть представлено либо соглашение, либо решение суда (о государственной регистрации 
сервитутов см. ст.27 и комментарий к ней).
     22. На изложенных условиях и в указанном порядке сервитут может быть 
установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен 
на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования 
(п.4 ст.274 ГК).
     23. В соответствии с изложенными правилами сервитутом могут обременяться 
здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование 
которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст.277 ГК, 
ст.1 комментируемого Закона). Например, за собственником здания может быть 
признано право пристроить постройку к стене находящегося по соседству чужого 
здания.
     24. Обозревая положения о сервитутах, включенные в Гражданский кодекс 
и комментируемый Закон, нельзя не видеть их неполноты. Это обстоятельство 
неизбежно повлечет трудности при осуществлении государственной регистрации 
недвижимого имущества и сделок с ним. В частности, ни ГК, ни комментируемый 
Закон не упоминают о так называемых личных сервитутах. (Сервитуты, о которых 
говорилось до сих пор, в соответствующей классификации именуются вещными). 
Между тем существование личных сервитутов практически не вызывает сомнений. 
// См., например: Гражданское право: Часть 1: Учебник / Под ред. Ю. К. Толстого, 
А. П. Сергеева. М., 1996. С. 396; Гражданское право: Учебник для вузов: Часть 
1 / Под общ. ред. Т. И. Илларионовой, Б. М. Гонгало, В. А. Плетнева. М., 1998. 
С. 300.
     Если вещный сервитут служит интересам собственника недвижимости, то личный 
сервитут обеспечивает потребности какого-либо лица (вне связи с осуществлением 
им права собственности).
     К числу личных сервитутов относится, в частности, право пожизненного 
пользования жилищем: на наследника, к которому переходит жилое помещение, 
завещатель вправе возложить обязательство предоставить другому лицу пожизненное 
пользование этим помещением или определенной его частью (ст.538 ГК РСФСР 1964г.). 
Соответственно, данное право ограниченного пользования чужим имуществом подлежит 
государственной регистрации. Умолчание же о нем в ГК и в комментируемом Законе 
приведет к тому, что в лучшем случае оно будет регистрироваться лишь как ограничение 
(обременение), в худшем - в регистрации будут отказывать. Если, однако, учитывать 
не только "букву" закона о сервитутах, но и принимать во внимание общие начала 
и смысл гражданского законодательства, то личные сервитуты должны регистрироваться 
на общих основаниях. // По мнению Ю. К. Толстого, возможность установления 
не только земельных, но и личных сервитутов может быть выведена как из общих 
начал и смысла гражданского законодательства, так и из положений, относящихся 
к праву собственности (см.: Гражданское право: Часть 1: С. 396).
     Правила регистрации распространяются и на другие специально не упомянутые 
в законе вещные сервитуты. Так, в римском частном праве выделялись городские 
сервитуты, устанавливаемые для застроенных участков. К ним относились: право 
делать себе крышу или навес, проникая ими в чужое воздушное пространство, 
право опирать балки на чужую стену, право пристраивать постройку к чужой стене 
или опирать ее на чужую опору, право стока дождевой воды, право спуска воды, 
право проведения канала для нечистот, право истребовать, чтобы не были застроены 
окна, чтобы не был испорчен вид, право возведения строений не выше известной 
меры и др.. // См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И. Б. 
Новицкого и проф. И. С. Перетерского. М., 1994. С. 207-208.
     Достаточно обширный перечень приведен отнюдь не для того, чтобы ради 
любопытства "потревожить прах старины глубокой". Кроме исторического интереса, 
рассмотрение древних сервитутов имеет и практическое значение для сегодняшнего 
дня: несомненно, что большинство из названных сервитутов либо подобные им 
могут устанавливаться и в настоящее время. Это возможно по соглашению собственника 
недвижимости с собственником недвижимого имущества, находящегося по соседству. 
Но, конечно, чаще такие сервитуты устанавливаются (и будут устанавливаться) 
по решению суда. Данные сервитуты также подлежат государственной регистрации.
     25. Указания о сервитутах сосредоточены не только в упомянутых статьях 
Гражданского кодекса и комментируемого Закона. О сервитутах говорится также 
в некоторых других статьях ГК, а также иных актах. Так, в силу п.4 ст.340 
ГК при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся 
или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре 
не предусмотрено иное условие.
     При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения 
взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования 
(сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или 
сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью 
участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае 
спора - судом.
     Подобное правило установлено в ст.553 ГК на случай, когда земельный участок, 
на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или иная недвижимость, 
продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости. (О сервитутах 
упоминается также в ст. 613, 694 ГК, но содержащиеся в них правила к государственной 
регистрации прав на недвижимое имущество отношения не имеют).
     Общие положения о сервитутах, предусмотренные гражданским законодательством, 
применяются к водным и лесным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит 
соответственно Водному кодексу Российской Федерации и Лесному кодексу Российской 
Федерации (ст.43 первого из названных кодексов и ст.21- второго).
     Лесные и водные сервитуты подлежат государственной регистрации по тем 
же правилам, что установлены Законом для регистрации земельных сервитутов.
     Статьей 43 Водного кодекса предусмотрена возможность установления публичных 
и частных водных сервитутов. Каждый может пользоваться водными объектами общего 
пользования и иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством 
Российской Федерации (публичный водный сервитут). В силу договора права лиц, 
которым водные объекты предоставлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, 
могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут). 
Частный водный сервитут может устанавливаться и на основе судебного решения.
     Аналогичные правила о публичных и частных лесных сервитутах установлены 
в Лесном кодексе Российской Федерации (ст. 21). (О порядке государственной 
регистрации сервитутов см. ст.27 и комментарий к ней).
     26. Осуществление кадастрового и технического учета имеет большое значение. 
Допуская некоторое преувеличение, можно утверждать, что государственная регистрация 
недвижимости невозможна без такого учета, поскольку при его отсутствии будут 
неизвестны данные, которые позволяют однозначно выделить объект недвижимости 
из других объектов недвижимого имущества (более подробно см. п.1 комментария 
к ст.1). Тем не менее по отношению к государственной регистрации прав на недвижимость 
учет выполняет служебную роль. По общему правилу учет предшествует государственной 
регистрации, обеспечивает возможность ее проведения. В некоторых случаях учет 
может осуществляться параллельно с государственной регистрацией (см., например, 
п.4 ст.18 и соответствующий комментарий). Иногда государственная регистрация 
может производиться при отсутствии или незаконченности работ по кадастровому 
учету земельного участка. Наконец, известны случаи, когда незаконченность 
работ по учету недвижимости при государственной регистрации прав не допускается 
(см. п.2 ст.20 и соответствующий комментарий).
     Учет недвижимого имущества (кадастровый и технический), как и все другие 
виды учета, не может иметь самостоятельного значения. Он осуществляется в 
определенных целях.
     Издревле записи о земельной собственности производились исключительно 
в фискальных целях: соответствующие данные являлись базовыми для налогообложения. 
Много позднее кадастровый учет стал служить и иным целям - в частности, способствовать 
укреплению прав на недвижимость.
     К сожалению, в нашей стране значение учета недвижимости для государственной 
регистрации (и не только для этого) очень часто недооценивается. Так, сохраняется 
след устаревшего представления об учете как средстве, необходимом для правильного 
и точного налогообложения. Например, при характеристиках кадастрового номера 
и кадастровой системы подчеркивается, что в первую очередь эти категории связаны 
с налогообложением, но служат также ориентиром рыночного ценообразования. 
Об иных целях кадастрового учета, в том числе - его значении для государственной 
регистрации прав на недвижимость, при этом умалчивается. // См.: Рендель К. 
Кадастровый номер // Нотариальный вестник. 1998. N 4. С.15.
     27. Унифицированных правил о кадастрах в Российской Федерации не существует. 
Соответствующие нормы сформулированы в законодательстве применительно к отдельным 
видам недвижимого имущества.
     В соответствии со ст.110 Земельного кодекса РСФСР государственный земельный 
кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о правовом режиме 
земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам и арендаторам, 
категориям земель, о качественной характеристике и народнохозяйственной ценности 
земель. Очевидно, предстоящее обновление земельного законодательства повлечет 
некоторое изменение представлений о содержании земельного кадастра. Так, в 
условиях, когда отсутствовала государственная регистрация прав на недвижимость, 
было оправданным включение в земельный кадастр сведений о собственниках земли, 
землевладельцах и землепользователях. С появлением системы государственной 
регистрации недвижимости включать в кадастр данные о правах на земельный участок 
лишено смысла. Земельный кадастр должен содержать всестороннюю характеристику 
земельного участка и не более того.
     Водный кодекс Российской Федерации устанавливает, что государственный 
водный кадастр представляет собой свод данных о водных объектах, об их водных 
ресурсах, использовании водных объектов, о водопользователях (ст.79). При 
этом наряду с ведением государственного водного кадастра предусматривается 
осуществление государственного учета поверхностных и подземных вод. Последний 
представляет собой систематическое определение и фиксацию в установленном 
порядке количества и качества водных ресурсов, имеющихся на данной территории. 
Государственный водный кадастр основывается на данных государственного учета 
вод. // СЗ РФ. 1995. N 47. Ст.4471.
     Государственный кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых 
должен включать в себя по каждому месторождению сведения, характеризующие 
количество и качество основных и совместно с ними залегающих полезных ископаемых, 
содержащиеся в них компоненты, горно-технические, гидрогеологические, экологические 
и другие условия разработки месторождения, содержать геолого-экономическую 
оценку каждого месторождения, а также сведения по выявленным проявлениям полезных 
ископаемых (ст.30 Закона Российской Федерации "О недрах" от 21 февраля 1992г. 
в ред. от 3 марта 1995г.. // СЗ РФ. 1995. N 10. Ст.823.).
     Единого порядка ведения кадастров также не установлено. Так, Положение 
о порядке ведения государственного земельного кадастра утверждено постановлением 
Правительства Российской Федерации от 25 августа 1992г. N 622. Ведение государственного 
водного кадастра осуществляется в соответствии с постановлением Правительства 
Российской Федерации от 23 ноября 1996г. N 1403.
     В соответствии с п.2 ст.131 ГК в случаях, предусмотренных законом, наряду 
с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация 
или учет отдельных видов недвижимого имущества. Например, как следует из ст.25 
Жилищного кодекса РСФСР, государственный учет жилищного фонда независимо от 
принадлежности осуществляется по единой для Российской Федерации системе в 
порядке, установленном Правительством Российской Федерации (Положение о государственном 
учете жилищного фонда в Российской Федерации утверждено постановлением Правительства 
Российской Федерации от 13 октября 1997г. N 1301).
     28. Обстоятельственное рассмотрение правил ведения кадастровых работ 
находится за пределами предмета настоящей работы. Если, например, о сервитутах 
работнику учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость необходимо 
иметь достаточно четкое представление, то столь же детальное изучение правил 
о кадастровом и техническом учете вряд ли требуется. Это обусловлено тем, 
что учреждение юстиции получает готовые учетные данные, сведения фактического 
характера об объекте недвижимости. Процедуры сбора и фиксации этих сведений, 
если они осуществлены уполномоченным на то органом, для государственной регистрации 
прав на недвижимость значения не имеют. Не случайно в ст.31 комментируемого 
Закона включено правило о том, что ответственность за точность данных об объектах 
недвижимого имущества, своевременность их представления несут организации 
по учету соответствующих объектов.
     В то же время следует иметь в виду, что в ряде статей комментируемого 
Закона прямо или косвенно упоминается учет объектов недвижимости. Поэтому 
полностью игнорировать нормы права, устанавливающие правила ведения учета 
недвижимости, было бы неправильно. Их нужно учитывать хотя бы для того, чтобы 
знать, какого рода информацию от какого органа можно получить (см. также ст. 
1, 8, 12, 17, 18, 20, 31 и комментарии к ним).
     29. Предельно лаконичное определение регистрационного округа, включенное 
в комментируемую статью Закона, достаточно четкое и не требует особых пояснений. 
Понятно, что если создано учреждение юстиции по государственной регистрации 
прав на недвижимое имущество и сделок с ним какого-либо субъекта Российской 
Федерации, то оно может и должно осуществлять государственную регистрацию 
недвижимости, расположенной на территории данного субъекта. Эта территория 
и есть регистрационный округ. Данное учреждение юстиции не может производить 
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, находящееся на территории 
другого субъекта Российской Федерации (в другом регистрационном округе), а 
также регистрацию сделок с ним.
     В связи с этим можно отметить достаточно своеобразное понимание в Законе 
места недвижимого имущества. Им признается не город, поселок, район и т. п., 
но регистрационный округ (см. комментарий к ст.2).
     В случае создания учреждением юстиции своих филиалов (а в подавляющем 
числе случаев без этого не обойтись) каждому филиалу определяется часть регистрационного 
округа, в пределах которой действует данный филиал (создаются субокруга). 
Такое внутреннее подразделение регистрационных округов призвано обеспечить 
надлежащую организацию деятельности учреждения юстиции. Правового значения 
оно не имеет: филиал есть обособленное подразделение юридического лица, расположенное 
вне места его нахождения и осуществляющее все его функции или их часть, в 
том числе функции представительства; руководитель филиала действует на основании 
доверенности, выданной учреждением юстиции; поэтому действия филиала и его 
руководителя есть действия учреждения юстиции в пределах регистрационного 
округа (см. также комментарий к ст.9).
     Таким образом, есть полная определенность понятия "регистрационный округ". 
К сожалению нельзя сказать того же в отношении положения ст.1, в соответствии 
с которым регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации 
в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных 
единиц. Во-первых, представляется излишне категоричным указание на то, что 
округа создаются субъектами Российской Федерации. Во-вторых, нет должной четкости 
в предписании создавать регистрационные округа "в границах, как правило, совпадающих 
с границами административно-территориальных единиц".
     Касаясь первого из отмеченных моментов, следует обратить внимание на 
правило, включенное в п.2 ст.9, в соответствии с которым принципы размещения 
учреждений юстиции определяются субъектами Российской Федерации по согласованию 
с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством 
Российской Федерации (Министерством юстиции). Ясно, что когда говорится о 
принципах размещения, то имеется в виду определение регистрационных округов. 
Воля субъекта Российской Федерации должна быть согласована с волей указанного 
органа. Включение в рассматриваемую норму слов "как правило" означает необходимость 
учитывать при создании регистрационных округов различного рода обстоятельства 
(организационного, экономического порядка и т. п.).
     Рассматривая второй из отмеченных моментов, следует констатировать еще 
большую неопределенность. Она обусловлена тем, что хотя термины "административно-территориальное 
устройство", "административно-территориальная единица" весьма широко распространены, 
однако расшифровка их производится неоднозначно. В современной юридической 
литературе можно прочесть о недопустимости отнесения к административно-территориальным 
единицам краев, областей, городов федерального значения ( // См., например: 
Комментарий к Конституции Российской Федерации. М., 1994. С.209-210), есть 
утверждения о признании административно-территориальными единицами лишь городских 
и сельских поселений. // См. там же. С. 413.
     В то же время встречаются высказывания об административно-территориальном 
делении, где в качестве единиц рассматриваются области и края. // См., например: 
Алехин А. П., Кармолицкий А. А., Козлов Ю. М. Административное право Российской 
Федерации: Учебник. М., 1996. С. 362; Гражданское право: Учебник для вузов: 
С. 140.
     Кстати, традиционно под административно-территориальным устройством понималось 
разделение территории государства на определенные части, а область (край) 
государством не является.
     Вопрос о том, какая из позиций соответствует закону, какая из них более 
предпочтительна с научной точки зрения, находится за пределами предмета настоящей 
работы. Здесь об упомянутых разногласиях говорится лишь для того, чтобы отметить 
неоднозначность употребления терминов "административно-территориальное устройство", 
"административно-территориальная единица" и, следовательно, некоторую неопределенность 
соответствующей части ст.1 комментируемого Закона.
     На практике регистрационный округ охватывает собой территорию субъекта 
Российской Федерации, создающего учреждение юстиции по государственной регистрации 
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Постановлением Правительства 
Российской Федерации "Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции 
по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 
от 6 марта 1998г. N 228 органам государственной власти субъектов Российской 
Федерации рекомендовано создавать одно учреждение юстиции по регистрации прав 
на недвижимость, действующее на территории субъекта Российской Федерации, 
с филиалами, действующими в границах административно-территориальных единиц. 
// СЗ РФ. 1998. N 11. Ст.1291.
     Из содержания этой нормы следует, что в данном случае под административно-территориальными 
единицами понимаются городские и сельские поселения, т. е. города, поселки, 
села, деревни. Нет оснований исключать из перечня территорий, на которых будут 
действовать филиалы учреждения юстиции, и районы. Более того, разделение регистрационного 
округа на субокруга, каждый из которых охватывал бы собой территорию соответствующего 
района (города), несомненно, будет преобладать.

                         Комментарий к статье 2

     1. Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним как обязательное требование ко всем операциям, совершаемым 
с недвижимостью, впервые была предусмотрена Гражданским кодексом Российской 
Федерации (ст.131, ст.8 Вводного закона к части первой ГК РФ). Введение такой 
системы преследует несколько целей: а) придать предельную открытость (прозрачность) 
правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах; б) ввести 
государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом 
прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, 
юридических лиц и публичных образований (Российской Федерации в целом, субъектов 
Федерации, муниципальных образований); в) внести единообразие в процедуру 
регистрации прав на недвижимость на всей территории России.
     Для достижения этих целей вслед за ГК был принят Федеральный закон "О 
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". 
Подробнее об этапах вступления Закона в силу см. комментарий к ст.33.
     2. Пункт 1 комментируемой статьи содержит легальное определение государственной 
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Его анализ позволяет 
назвать ряд отличительных признаков регистрации:
     а) это акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон с его 
принятием (совершением) связывает определенные юридические последствия: возникновение, 
ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. 
Важно, что права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями 
ГК. Поэтому при ответе на конкретный вопрос - возникло право или нет - необходимо 
использовать нормы ГК (ст. 164, 219, 223, 433, 551, 558 и др.) и настоящего 
Закона;
     б) это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения 
прав на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной 
регистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего учреждения 
юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в дальнейшем 
- учреждение юстиции) проверяет законность прав на недвижимое имущество у 
заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой - государственная 
регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры 
всеми ее участниками, так и с позиций возможности получить информацию о сведениях, 
содержащихся в Едином государственном реестре прав (подробнее об этом см. 
комментарий к ст.7 Закона);
     в) государственная регистрация является единственным доказательством 
существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право 
может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его 
законности.
     Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 
проводимую учреждениями юстиции, необходимо отличать от регистрации, носящей 
либо специальный, либо учетный характер (п.2 ст.131 ГК).
     Так, в соответствии со ст.110 и 111 Земельного кодекса РСФСР и постановлением 
Правительства Российской Федерации от 25 августа 1992г. "О совершенствовании 
ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации" (в ред. 
постановления Правительства Российской Федерации от 4 августа 1995г. N 784. 
// САПП РФ. 1992. N 9. Ст.609; СЗ РФ. 1995. N 33. Ст.3383.) в Российской Федерации 
проводится регистрация земельных участков в едином земельном кадастре. Однако 
такая регистрация носит специальный характер и прав на земельный участок как 
объект недвижимости не порождает.
     То же самое можно сказать о государственном учете жилищного фонда, осуществляемом 
по единой для Российской Федерации системе в порядке, установленном Правительством 
Российской Федерации (ст.25 Жилищного кодекса РСФСР).
     3. Согласно ст.131 ГК государственной регистрации подлежат следующие 
права на недвижимость: право собственности; право хозяйственного ведения; 
право оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения; право 
постоянного пользования; ипотека; сервитуты, а также иные права в случаях, 
предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
     Данный перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК (об 
аренде, о доверительном управлении и др.), а также комментируемого Закона 
и охватывает практически все случаи возникновения (перехода) прав на недвижимое 
имущество.
     Исключения из общего правила об обязательной регистрации прав на недвижимое 
имущество весьма редки и могут быть предусмотрены только в законе. Так, не 
подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие 
из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (гл. 35 ГК), 
из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК), договора аренды зданий 
и сооружений, заключенного на срок менее года (ст.651 ГК).
     Напротив, с учетом требований п.3 ст.28 Федерального закона от 24 июня 
1997г. (21 июля 1997г.) "О приватизации государственного имущества и об основах 
приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (СЗ РФ.1997. 
N 30.Ст.3595.) следует признать, что права из сделок по приватизации недвижимого 
имущества, долгое время остававшиеся вне сферы государственной регистрации, 
начиная с 31 января 1998г. подчиняются общему порядку. Речь идет о приватизации 
недвижимости в виде предприятий, зданий, сооружений и т. п.
     Государственная регистрация сделок по приватизации жилых помещений учреждениями 
юстиции, начиная с 31 января 1998г., должна заменить регистрацию, проводимую 
ранее исполнительным органом местного Совета народных депутатов (ст.7 Закона 
РСФСР О" приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"- подробнее об 
этом см. комментарий к ст.17).
     4. И Гражданский кодекс Российской Федерации, и комментируемый Закон 
предусматривают две основные формы государственной регистрации: регистрацию 
прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним (подробнее см. комментарий 
к ст.14 комментируемого Закона). По общему правилу эти две формы друг друга 
не повторяют. Законодатель исходит из принципа достаточности однократной проверки 
и подтверждения прав лиц на недвижимость.
     Например, договор продажи недвижимости государственной регистрации не 
подлежит и считается заключенным с момента его подписания (ст.550 ГК, п.3 
Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи 
недвижимости (приложение к Информационному письму ВАС РФ от 13 ноября 1997г. 
N 21). // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 82-83.
     Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности 
по договору (ст.551 ГК).
     Аналогичный принцип достаточности действует при регистрации договоров 
аренды недвижимости, если иное не предусмотрено законом (п.2 ст.609 ГК), договоров 
аренды зданий и сооружений на срок не менее одного года (п.2 ст.651 ГК), договора 
аренды предприятия (п.2 ст.658 ГК) и во многих других.
     Однако в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить 
государственный контроль как за самой сделкой, так и за переходом прав по 
ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по 
этой сделке. К таким случаям относятся: а) регистрация договора и перехода 
права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК) 
или предприятия (ст. 560, 564 ГК); б) регистрация договора и перехода права 
собственности по договору мены жилых помещений или предприятий (ст.567 ГК).
     5. В соответствии с Законом государственная регистрация проводится на 
всей территории Российской Федерации. С 31 января 1998г. действуют Правила 
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок 
с ним, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 18 
февраля 1998г. N 219. // СЗ РФ. 1998. N 8. Ст.963.
     Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью 
является дата внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр 
прав. Это означает, что с этой даты:
     а) договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено 
законом, считается заключенным (п.3 ст.433 ГК);
     б) право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, 
когда оно требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено 
законом, считается возникшим (п.2 ст.223 ГК);
     в) право собственности, возникшее не из сделки (ст.219 ГК, ст.25 Закона), 
а также иное право, подлежащее государственной регистрации, считаются возникшими. 
С этой же даты, по общему правилу, считаются прекратившимися права на недвижимость, 
возникшие ранее.
     6. В подавляющем большинстве случаев государственная регистрация имеет 
по отношению к регистрируемому праву правообразующее (правоустанавливающее) 
значение. Это означает, что именно с государственной регистрацией закон связывает 
возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимость.
     Однако в отдельных случаях возникновение вещного либо иного регистрируемого 
права на недвижимость может быть связано не с моментом его государственной 
регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе. В подобной ситуации роль 
государственной регистрации иная. Она состоит в том, чтобы подтвердить уже 
возникшее право. К случаям, когда государственная регистрация имеет не правоустанавливающее, 
а правоподтверждающее значение, можно отнести следующие:
     а) возникновение права собственности у члена жилищного, жилищно-строительного, 
дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, иных лиц, имеющих 
право на паенакопление в кооперативе, на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, 
предоставленную этим лицам кооперативом, после полной выплаты ими своего паевого 
взноса (п.4 ст.218 ГК). В этом случае право собственности у гражданина возникает 
не с момента государственной регистрации права, а с момента полной выплаты 
им пая. Подтверждением же возникновения права может служить справка о произведенной 
выплате, выдаваемая кооперативом.
     На практике нередко возникает вопрос о том, нужно ли после смерти такого 
правообладателя сначала проводить государственную регистрацию за ним права, 
и лишь затем уже приступать к оформлению наследства. На наш взгляд, отдельно 
государственную регистрацию за умершим права собственности проводить не следует, 
поскольку, помимо прочих причин, упомянутая справка о выплате пая служит надлежащим 
доказательством (правоустанавливающим документом) как для проведения государственной 
регистрации права за живым правообладателем, так и для оформления за ним наследства 
в случае его смерти;
     б) в случае смерти наследодателя, когда оставшаяся после него недвижимость 
переходит по наследству (подробнее об этом см. п.5 комментария к ст. 17);
     в) в соответствии с п.5 ст. 488 ГК при продаже недвижимого имущества 
в кредит это имущество, если иное не предусмотрено договором, с момента передачи 
его покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге 
у продавца. Налицо еще один случай возникновения права (в данном случае права 
залога недвижимости) в момент, обозначенный в законе.
     Аналогичный вывод может быть сделан в отношении частного случая продажи 
недвижимости в кредит - продажи ее в рассрочку (п.3 ст.489 ГК).
     К сожалению, ни в ГК, ни в комментируемом Законе, ни в Федеральном законе 
"Об ипотеке (залоге недвижимости)" прямых указаний на то, каким образом следует 
проводить государственную регистрацию ипотеки в этом случае, не имеется.
     С учетом содержания п.3 ст.334 ГК и п.2 ст.1 Закона об ипотеке есть основания 
полагать, что данное обременение все же подлежит обязательной государственной 
регистрации. Согласно этим статьям к ипотеке, возникающей в силу закона, применяются 
общие правила о залоге из договора, если самим законом не установлено иное.
     На практике государственная регистрация ипотеки в силу закона в этом 
случае проводится на основании заявления залогодержателя с прилагаемым к нему 
договором продажи недвижимости в кредит, в том числе в рассрочку;
     г) по-видимому, аналогичным образом следует поступать на практике и тогда, 
когда в залог переходит недвижимость, являющаяся предметом договора ренты 
(п.1 ст.587 ГК). Правоустанавливающим документом для регистрации залога в 
этом случае будет служить нотариально заверенный договор ренты (ст. 584 ГК), 
а моментом возникновения права залога - момент передачи недвижимости плательщику 
ренты.
     7. Как уже отмечалось, наличие государственной регистрации создает презумпцию 
законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. Но, будучи единственным 
доказательством права на недвижимость, регистрация не может подменять собой 
судебный акт (судебное решение). Их соотношение может быть сведено к следующему:
     а) во многих случаях судебное решение выступает в роли правоустанавливающего 
документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации 
(п.1 ст. 17, ст.28 Закона). Это происходит всегда, когда возникший спор о 
регистрируемом праве подлежит разрешению в судебном порядке;
     б) судебным актом, чаще всего определением суда, государственная регистрация 
может быть приостановлена до вынесения судом решения по существу (см. комментарий 
к ст. 19);
     в) государственная регистрация, являясь ненормативым актом государственного 
органа, в случаях, если она не соответствует законам или иным правовым актам 
и нарушает права или законные интересы заинтересованных лиц, может быть обжалована 
в суд и по иску этих лиц признана недействительной. Подобный вывод следует 
из анализа ст. 12 и 13 ГК, ст.22 АПК РФ, ст.241 ГПК РСФСР.
     В частности, государственная регистрация может быть признана недействительной, 
если она проведена с существенным нарушением норм Закона (о представительстве, 
о последовательности проведения этапов государственной регистрации и т. д.);
     г) в судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть признаны 
недействительными (незаконными) те материально-правовые основания, которые 
легли в основу проведения государственной регистрации.
     Применительно к праву это означает, что оспариванию подлежит само субъективное 
право, возникшее из договора, завещания и свидетельства о наследстве, административного 
акта и т. п. Так, после проведения государственной регистрации права собственности 
на недвижимость наследник, объявившийся позже, вправе оспорить в суде свидетельство 
о праве на наследство другого наследника.
     Применительно к сделке это означает возможность, как правило, предъявить 
иск о признании ее недействительной по основаниям, предусмотренным в ст.168-179 
ГК. Например, после государственной регистрации договора аренды нежилого помещения 
третье лицо, претендующее на это помещение, предъявляет иск о признании договора 
аренды недействительным по одному из оснований, названных выше.
     В обоих примерах факт государственной регистрации права на недвижимость 
или сделки с ней препятствием для оспаривания в суде материального права не 
является. Вместе с тем в большинстве случаев целью признания недействительным 
(незаконным) основания для регистрации является признание недействительной 
самой государственной регистрации.
     Поэтому лицо, обращающееся за защитой своего права в суд, наряду с требованием 
о признании, например, сделки недействительной одновременно может заявить 
требование о признании недействительной государственной регистрации этой сделки 
либо зарегистрированных на ее основании прав (ст. 12, 13 ГК, п.1 ст.2 Закона).
     д) в соответствии со ст.28 Закона права на недвижимость, установленные 
решением суда, арбитражного суда или третейского суда, подлежат государственной 
регистрации на общих основаниях. Следовательно, при наличии спора отсутствие 
государственной регистрации не может служить препятствием для его разрешения 
в суде. Отдельные ссылки судов на то, что, например, право собственности на 
вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его регистрации 
(ст.219 ГК) и поскольку эта регистрация из-за наличия спора не произведена, 
то и право собственности у лица не возникло, являются неосновательными. // 
См.: Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 4. М., 1997. С. 102; Постановление 
Президиума ВАС РФ от 29 октября 1996г. по делу N 2580/96 // Вестник ВАС РФ. 
1997. N 4. С.59-61.
     В дальнейшем данный вывод неоднократно был отвергнут самим Президиумом 
ВАС РФ в постановлениях по конкретным делам. // См., в частности: Вестник 
ВАС РФ. 1997. N 4. С. 61-62; N 5, С.75-76.
     На возможность признания судом права при отсутствии его государственной 
регистрации указывается в постановлении Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998г. 
N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой 
права собственности и других вещных прав". // Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.
     Применительно к приобретательной давности здесь прямо говорится о том, 
что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость 
не является препятствием для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании 
права собственности. Возможность обращения в суд в таких случаях вытекает 
из ст.11 и 12 ГК, согласно которым защита гражданских прав осуществляется 
судами путем признания права (п.19). Напротив, именно судебное признание права 
собственности в силу приобретательной давности ляжет в основу последующей 
государственной регистрации этого права.
     8. Согласно комментируемой статье отказ в государственной регистрации 
либо уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации могут 
быть обжалованы заинтересованным лицом в суд или арбитражный суд. Так, по 
одному из дел арбитражным судом был признан необоснованным отказ комитета 
по земельным ресурсам, осуществлявшим на основании Указа Президента Российской 
Федерации от 11 декабря 1993г. N 2130 "О государственном земельном кадастре 
и регистрации документов о правах на недвижимость". // В настоящее время Указом 
Президента Российской Федерации от 25 января 1999 г. N 112 "О признании утратившими 
силу и об изменении некоторых правовых актов Президента Российской Федерации" 
(СЗ РФ. 1999. N 5. Ст.651) данный Указ признан утратившим силу// регистрацию 
в данном районе прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, 
произвести регистрацию прав на незавершенный строительством объект и земельный 
участок. Арбитражный суд подтвердил, что заинтересованная сторона вправе обжаловать 
такой отказ в суде и понудить земельный комитет к проведению государственной 
регистрации (п.7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам 
купли-продажи недвижимости. // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С.85-86.
     Арбитражный суд разрешает подобные жалобы по правилам АПК РФ, а суды 
общей юрисдикции- на основании гл. 24-1 ГПК РСФСР и Закона от 27 апреля 1993г. 
Об" обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан". 
// Ведомости РФ. 1993. N 19. Ст.685.
     9. Отказ или уклонение от государственной регистрации органа, обязанного 
произвести регистрацию, необходимо отличать от уклонения от государственной 
регистрации стороны по сделке. В соответствии с п.3 ст.165 ГК другая сторона 
вправе обратиться в суд за защитой своего права. Суд, выяснив, что ответчик 
уклоняется от регистрации сделки необоснованно, вправе вынести решение о регистрации 
сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
     Именно такое решение было вынесено арбитражным судом по иску облпотребсоюза 
о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого 
дома (п.1 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи 
недвижимости. // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С.81-82.0 ).
     В тех случаях, когда действиями уклоняющейся от регистрации стороны причинены 
убытки другой стороне, виновная сторона обязана их возместить (п.4 ст.165 
ГК).
     10. О соотношении государственной регистрации прав на недвижимость и 
нотариальной формы сделки см. комментарий к ст.6 Закона.
     11. О понятии регистрационного округа см. ст.1 и комментарий к ней.

                         Комментарий к статье 3

     Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество 
и сделок с ним (далее - законодательство о государственной регистрации прав) 
формируется с середины 90-х гг. Ранее данного нормативного материала в российском 
законодательстве просто не было, его появление связано с проводимой в стране 
экономической реформой. До принятия комментируемого Закона нормативными актами 
функции регистрации возлагались, как правило, либо на исполнительные органы 
местных советов народных депутатов (например, см. ст.7 Закона РСФСР "О приватизации 
жилищного фонда в Российской Федерации". // Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст.959.), 
либо на земельные органы (например, см. Указ Президента Российской Федерации 
от 11 декабря 1993г. О государственном земельном кадастре и регистрации документов 
о правах на недвижимость". // САПП РФ. 1993. N 50. Ст.4868).
     На сегодняшний день законодательство о государственной регистрации прав 
представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения 
по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость 
(см. ст.2 Закона и комментарий к ней). Под действие комментируемого Закона 
не подпадают отношения, в которых объектом выступает такое недвижимое имущество, 
как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические 
объекты (см. также комментарий к ст.1 Закона).
     Основным актом, регулирующим отношения, связанные с государственной регистрацией 
прав, является комментируемый Закон, который был принят на основании и во 
исполнение ст.131 ГК. Гражданский кодекс устанавливает требование, согласно 
которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество 
- возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной 
регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре.
     Итак, законодательство именно с моментом государственной регистрации 
связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество. 
То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) 
значение. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, приобретаемые 
лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два 
юридических факта: соглашение и акт регистрации договора. Только после государственной 
регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности 
и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться 
и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы - право владеть и пользоваться 
арендованным имуществом и т. д.
     Наряду со ст. 131 Гражданский кодекс содержит еще целый ряд норм, указывающих 
на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: 
ст.164 "Государственная регистрация сделок", ст.223 "Момент возникновения 
права собственности у приобретателя по договору", ст.433 "Момент заключения 
договора", а также другие нормы, содержащиеся как в части первой Кодекса, 
так и во второй.
     Хотелось бы обратить внимание на абсолютный приоритет ГК над актами, 
регулирующими регистрацию прав, из чего следует, что при расхождении Кодекса 
с другими актами следует руководствоваться нормами ГК. // См.: Брагинский 
М. И. Комментарий к Федеральному закону: С.9..
     Отношения по поводу государственной регистрации на федеральном уровне 
наряду с законодательными актами могут регулироваться нормативными указами 
Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить комментируемому 
Закону и иным федеральным законам. Федеральное Правительство вправе принимать 
постановления, содержащие нормы, посвященные государственной регистрации, 
но только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами либо указами 
Президента Российской Федерации.
     К таким актам относятся:
     - постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. 
N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав 
на недвижимое имущество и сделок с ним";
     - постановление Правительства Российской Федерации от 6 марта 1998г. 
N 228 "Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной 
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
     - постановление Правительства Российской Федерации от 12 февраля 1998г. 
N 237 "Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы 
за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление 
информации о зарегистрированных правах";
     - постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998г. 
N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию 
прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации 
о зарегистрированных правах".
     В связи с тем, что на Министерство юстиции Российской Федерации возложена 
задача по разработке методических материалов по вопросам практики ведения 
государственной регистрации прав, следует остановиться на ведомственных нормативных 
актах, принимаемых Минюстом России.
     В отношении таких документов существует общее правило, выраженное в Указе 
Президента Российской Федерации от 21 января 1993г. N 104 "О нормативных актах 
центральных органов государственного управления Российской Федерации", а также 
в постановлении Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997г. Согласно 
этим актам нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерации, затрагивающие 
права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, 
подлежат государственной регистрации в Министерстве юстиции Российской Федерации 
и официальному опубликованию в "Российской газете". Официальное опубликование 
актов осуществляется не позднее десяти дней после их государственной регистрации. 
При этом акты, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, 
но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых 
последствий.
     В настоящее время утверждены и зарегистрированы Правила ведения дел правоустанавливающих 
документов и книг учета документов. Кроме того, готовятся акты Минюста России, 
предметом которых являются особенности государственной регистрации отдельных 
видов недвижимости (предприятий, кондоминиумов и др.).
     На региональном уровне должны быть утверждены следующие документы:
     - о создании и структуре учреждения юстиции по регистрации прав;
     - региональная программа поэтапного развития системы государственной 
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
     - о плате за регистрацию и предоставление информации и зарегистрированных 
правах на недвижимое имущество.
     Возможно также принятие актов организационного и технического характера.

                         Комментарий к статье 4

     1. Комментируемая статья регулирует предметные и временные границы действия 
настоящего Закона.
     2. Пункт 1 комментируемой статьи отсылает к конкретным статьям ГК.
     Статья 130 ГК. В ее п.1 разграничены три вида недвижимости. Первый - 
земля и все, что прочно связано с нею, т. е. объекты, перемещение которых 
без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ч.1 п.1); второй - подлежащие 
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания 
и космические объекты (первая фраза ч.2 п.1); третий- любое иное имущество, 
отнесенное к недвижимости законом (вторая фраза ч.2 п.1). Таким образом, в 
одних случаях государственная регистрация представляет собой последствие отнесения 
имущества к недвижимости, а в других (воздушные и морские суда, суда внутреннего 
водного транспорта, космические объекты), наоборот, государственная регистрация 
- конститутивный признак, благодаря которому на соответствующие виды движимого 
имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости 
правовой режим.
     Пункт 1 ст.130 ГК выделяет в содержащемся в нем примерном перечне недвижимости 
по природе земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, 
многолетние насаждения, здания и сооружения, а ст.1 Закона, кроме того, - 
жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. 
Большая часть вошедших в этот перечень объектов - это земля и другие природные 
ресурсы, в отношении которых Конституция Российской Федерации (ст.9) специально 
указывает на то, что они могут находиться в частной, государственной, муниципальной 
и иных формах собственности. К моменту издания настоящей книги новый земельный 
кодекс, который должен определить правовой режим земельных участков с учетом 
действующей Конституции, еще не принят. Глава 17 ГК "Право собственности и 
другие вещные права на землю" вступит в силу со дня введения в действие будущего 
земельного кодекса. Возникающие по этому поводу отношения пока регламентируются, 
помимо действующего в ред. Закона от 28 апреля 1993г. Земельного кодекса, 
специальными актами. Так, Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 
1993г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в 
России" // САПП РФ. 1993. N 44. Ст.4191. предусмотрено, что "граждане и юридические 
лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по 
наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать 
земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) 
акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными 
инвестициями".
     Преамбула к Закону "О недрах" (в ред. Федерального закона от 8 февраля 
1995г. (3 марта 1995г.) N 27-ФЗ) называет недрами часть земной коры, расположенную 
ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна 
водоемов и водотоков, которая простирается до глубин, доступных для геологического 
изучения и освоения. Этот же Закон (ст.1, 2) устанавливает, что участки недр 
предоставляются только в пользование и не могут быть предметом купли, продажи, 
дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной форме. Отчуждение 
права пользования недрами или переход его от одного лица к другому возможны 
только в той мере, в какой их оборот допускается федеральным законом.
     Водный кодекс Российской Федерации называет "водным объектом" сосредоточение 
вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, которое имеет границы, 
объем и черты водного режима, а соответственно, "обособленным водным объектом" 
(иначе- "замкнутым водоемом") - небольшой по площади и непроточный искусственный 
водоем, который не имеет гидравлической связи с другими поверхностными водными 
объектами (ст.1). Обособленные водные объекты могут переходить от одного лица 
к другому в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством.
     Лесной кодекс Российской Федерации относит к лесному фонду все леса, 
за исключением расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов 
(поселений), а также земли лесного фонда, которые не покрыты лесной растительностью 
(ст.7). Участки леса, а также участки лесных земель, не покрытые лесной растительностью, 
и участки нелесных земель образуют участки лесного фонда (ст.9). Купля-продажа, 
залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой 
отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной 
фонд, не допускаются. Сделки с правами пользования участками лесного фонда 
и правами пользования участками лесов, которые не входят в лесной фонд, осуществляются 
в порядке, установленном лесным законодательством Российской Федерации, а 
в не урегулированной им части - гражданским законодательством (ст.12 Лесного 
кодекса).
     Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, 
находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит 
ему на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом; 
древесно-кустарниковая растительность, которая появилась в результате хозяйственной 
деятельности или естественным образом на земельном участке после передачи 
его в собственность гражданину или юридическому лицу, является его собственностью, 
которой он владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению (ст.20 
Лесного кодекса).
     Статья 131 ГК. Она посвящена государственной регистрации недвижимости. 
Содержащиеся в ней правила распространяются на любую недвижимость независимо 
от того, идет ли речь о недвижимом имуществе по природе или о таком, которое 
отнесено к недвижимости самим ГК или иными законами. Для всех видов недвижимости 
установлено, что государственная регистрация прав на них осуществляется в 
едином государственном реестре учреждениями юстиции.
     Таким образом, содержащееся в комментируемой статье указание на то, что 
государственной регистрации подлежат соответствующие права, "за исключением 
прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические 
объекты", имеет в виду не установление границ обязательности государственной 
регистрации (она закреплена в ст. 131 ГК), а только определение сферы действия 
Закона. Действие Закона не распространяется и на все другие виды движимого 
по природе имущества, отнесенные законом к недвижимости. Таким образом, действие 
Закона распространяется только на прямо названные в комментируемой статье 
объекты недвижимости.
     Акты государственной регистрации привязаны к трем юридическим фактам, 
которые определяют динамику соответствующих прав на имущество: их возникновение, 
изменение (в том числе ограничение) и прекращение (с переходом или без перехода 
прав - например, при прекращении залога в связи с погашением должником обеспеченного 
залогом долга или при гибели здания, право на которое зарегистрировано). В 
указанной статье ГК прав на недвижимость и сделок с нею приводится также незамкнутый 
перечень подлежащих государственной регистрации вещных прав на недвижимость, 
закрепляется обязанность соответствующих учреждений удостоверить произведенную 
государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с нею по ходатайству 
правообладателя путем выдачи документа о зарегистрированных правах или заключенной 
сделке либо совершением надписи на представленном для регистрации документе, 
а также предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных 
правах любому лицу, предусмотрены основания обжалования определенных действий 
учреждения юстиции, осуществляющего государственную регистрацию, в суде, а 
также содержится положение, согласно которому порядок государственной регистрации 
и основания отказа в ней определяются законом о регистрации прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним (т. е. настоящим Законом) в соответствии с ГК.
     Статья 132 ГК. Гражданский кодекс использует понятие "предприятие" в 
двух разных смыслах: как субъект права (государственные и муниципальные унитарные 
предприятия) и как его объект. Указанная статья ГК посвящена исключительно 
правовой природе предприятия как объекта права. В этом качестве оно представляет 
собой используемый для осуществления предпринимательской деятельности имущественный 
комплекс, который включает все виды имущества, предназначенные для деятельности 
предприятия.
     Сюда входят, если иное не предусмотрено Законом, земельные участки, здания, 
сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, доли, 
а равно права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование), 
а также его продукцию, работы и услуги (имеются в виду товарные знаки, знаки 
обслуживания) и другие исключительные права. Предприятие может принадлежать 
на праве собственности (праве хозяйственного ведения или оперативного управления) 
различным субъектам права, которые занимаются предпринимательской деятельностью. 
Предприятие как таковое может стать объектом различных сделок, связанных с 
установлением, изменением и прекращением вещных прав на него. В подобных случаях 
предполагается, что речь идет о соответствующем имущественном комплексе в 
принципе в полном, указанном выше объеме, представляющем собой "предприятие 
на ходу". Однако ГК допускает отчуждение и части предприятия (например, продажа 
завода с исключением какого-либо входящего в этот имущественный комплекс здания 
или цеха) с тем, что все остальное имущество, входившее в соответствующий 
имущественный комплекс, продолжает находиться на праве собственности, хозяйственного 
ведения или оперативного управления у того, кто отчуждает предприятие. Возможно 
также исключение из передаваемого комплекса определенных прав (например, сохранение 
за собственником исключительного права на ранее используемый предприятием 
товарный знак). Частичная (неполная) передача облегчается тем, что при продаже 
и сдаче в аренду предприятия в договоре должен быть непременно указан его 
состав. С учетом этого условия договора производится регистрация, помимо самой 
сделки, также и происшедшего на ее основе возникновения и изменения прав - 
в первом случае и возникших обременений права (при сдаче предприятия в аренду 
или в залог) - во втором. В Законе регистрации прав на предприятия посвящена 
специальная статья (см. ст.22 и комментарий к ней).
     Статья 164 ГК. В этой статье, включенной в гл.8 ГК, посвященную сделкам, 
предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат 
государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных в ст.131 
ГК и в комментируемом Законе. Наряду с этим требования государственной регистрации 
договоров включены в главы, посвященные некоторым типам (видам) договоров: 
продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 
ГК), продажи предприятия (п. 3 ст.560 ГК), дарения недвижимого имущества (п.3 
ст.574 ГК), отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст.584 ГК), 
аренды недвижимого имущества (п.2 ст.609 ГК) и особо - аренды здания или сооружения 
(п.2 ст.651 ГК) и предприятия (п.2 ст.658 ГК). Соответствующие нормы об обязательной 
регистрации указанных договоров являются императивными. При этом лишь п. 2 
ст. 609 ГК допускает установление законом иного, т. е. необязательности государственной 
регистрации договора аренды недвижимости.
     Статья 165 ГК, связанная со ст.164, предусматривает, что несоблюдение 
требований о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность: такая 
сделка недействительна с момента заключения и независимо от признания ее недействительной 
судом.
     Тем самым имеется в виду, что государственная регистрация договора, если 
это предусмотрено законом, представляет собой обязательную стадию его заключения.
     Наряду с этим регистрация может быть признана необходимой только для 
возникновения на ее основе определенных прав на недвижимость, предусмотренных 
договором. Общее правило на этот счет содержится в п.2 ст.8 ГК ("Права на 
имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации 
соответствующих прав на него, если иное не установлено законом"). Кроме того, 
следует иметь в виду ст.219 ГК ("Право собственности на здания, сооружения 
и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной 
регистрации, возникает с момента такой регистрации"), п. 1 ст.234 ГК ("Право 
собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, 
возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, 
с момента такой регистрации"), п.1 ст.551 ГК ("Переход права собственности 
на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной 
регистрации"). В этих случаях отсутствие государственной регистрации на действительность 
самого договора не влияет. По приведенной причине при рассмотрении конкретного 
дела, возникшего при заключении договора купли-продажи помещения магазина, 
не прошедшего государственную регистрацию, арбитражный суд признал договор 
все же действительным. Он сослался на то, что Кодекс предусматривает обязательную 
государственную регистрацию только для прямо названных им договоров. Соответственно 
было указано на то, что регистрация перехода права собственности по ст. 551 
Кодекса не означает регистрации самого договора. Поэтому договор купли-продажи 
здания (т. е. нежилого помещения) следует считать заключенным с момента его 
подписания (п.1 ст.433 ГК), а не с момента государственной регистрации перехода 
права собственности. // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С.82-83.
     3. Статья 131 ГК, к которой отсылает п.1 комментируемой статьи, предусматривает 
обязательность государственной регистрации, кроме прямо в ней указанных, также 
и иных вещных прав в случаях, предусмотренных в Кодексе и в иных законах. 
В самой этой статье указаны права собственности, хозяйственного ведения, оперативного 
управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а 
также ипотека и сервитуты.
     Содержание права собственности, согласно ст.209 ГК, включает в себя возможность 
для собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего 
ему имущества любые действия, которые не противоречат закону и иным правовым 
актам и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, в том 
числе: отчуждать свое имущество в собственность, передавать, оставаясь собственником, 
права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество 
в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
     Право хозяйственного ведения (ст.294 ГК) и право оперативного управления 
(ст.296 ГК) охватывают, как и право собственности, правомочия владеть, пользоваться 
и распоряжаться имуществом. Указанные права принадлежат соответственно государственным 
или муниципальным унитарным предприятиям (право хозяйственного ведения) либо 
казенным предприятиям (право оперативного управления), а также учреждениям 
(право оперативного управления). Соответствующие права являются ограниченными 
по сравнению с правами собственника. Так, государственные и муниципальные 
унитарные предприятия не могут распоряжаться принадлежащей им на праве хозяйственного 
ведения недвижимостью, а потому для совершения сделок, связанных с распоряжением 
таким имуществом (в частности, купли-продажи, аренды, залога, внесения вклада 
в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ), они 
должны предварительно получить согласие собственника. Казенное предприятие 
может самостоятельно распоряжаться только производимой им продукцией и лишь 
при отсутствии запрета на это в законе или в ином правовом акте (имеется в 
виду, главным образом, запрет, связанный с тем, что изготовляемая казенным 
предприятием продукция, например наркотические вещества, относится к числу 
ограниченных в своей оборотоспособности объектов). Во всех остальных случаях 
распоряжаться не только недвижимым, но и движимым имуществом оно также может 
лишь с согласия собственника (собственником любого казенного предприятия является 
Российская Федерация). Для учреждений важно деление их имущества на закрепленное 
за ними или приобретенное ими по смете (1) и доходы от предпринимательской 
деятельности, которой они могут заниматься в соответствии со своими учредительными 
документами, а также все, что за счет этих доходов приобретено (2). Отчуждать 
или иным образом распоряжаться имуществом первого вида учреждение вообще не 
вправе, в то время как распоряжаться имуществом второго вида оно может самостоятельно. 
Однако, поскольку и это имущество находится у учреждения на праве оперативного 
управления, а Закон об ипотеке (п.1 ст.60) допускает ипотеку только такого 
имущества, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или хозяйственного 
ведения, установить ипотеку имущества не только первого, но и второго вида 
учреждение в принципе не вправе.
     Следовательно, при оценке законности действий учреждений по совершению 
сделок, связанных с распоряжением имуществом, учитывается его происхождение.
     Не вправе устанавливать ипотеку в отношении принадлежащего ему на том 
же праве оперативного управления имущества и казенное предприятие. Во всех 
случаях, когда речь идет об ипотеке государственного имущества, находящегося 
в оперативном управлении, действует общее правило: необходимо принятие на 
этот счет каждый раз решения Правительства Российской Федерации или соответственно 
правительства (администрации) субъекта Российской Федерации (см. комментарий 
к ст.29 Закона).
     Право пожизненного наследуемого владения (ст.265-267 ГК) и право постоянного 
(бессрочного) пользования (ст.268-270 ГК) имеют своим объектом земельные участки, 
составляющие государственную или муниципальную собственность. Первое из этих 
прав, которое могут иметь только граждане, обладающие, помимо владения, также 
правомочиями пользования и, в определенных пределах, распоряжения (имеется 
в виду возможность самостоятельной передачи в аренду или безвозмездное срочное 
пользование), может переходить по наследству. В отличие от права пожизненного 
наследуемого владения право постоянного пользования может принадлежать не 
только гражданам, но и юридическим лицам; передача его по наследству исключена, 
а распоряжение земельным участком, также допускаемое лишь в виде передачи 
в аренду или безвозмездное срочное пользование, возможно только с согласия 
собственника. Подробнее определение правомочий граждан - носителей права пожизненного 
наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования на предоставленные 
им садовые, огородные и дачные земельные участки содержится, в частности, 
в Законе от 11марта 1998г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих 
объединениях граждан". // СЗ РФ. 1998. N 16. Ст.1801.
     О понятии "сервитут" см. ст.1 Закона и комментарий к ней. О регистрации 
сервитутов см. ст.27 Закона и комментарий к ней.
     Ипотека - залог недвижимого имущества. См. ст. 1 и 29 Закона и комментарии 
к ним, а также Закон об ипотеке.
     4. Комментируемая статья, как и ст.131 ГК, выделяет особо регистрацию 
наряду с правами и их ограничений (обременений). В соответствии со ст.1 настоящего 
Закона (см. комментарий к ней) ограничения (обременения) представляют собой 
наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном 
законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении 
права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого 
имущества. Некоторые из ограничений имеют самостоятельное значение: примером 
может служить арест имущества, т. е. запрещение заключения сделок отчуждения 
имущества. Другие - их большинство - выражаются в том, что наделение одного 
лица определенным правом влечет за собой ограничение соответствующего права 
у другого лица. Примером могут служить, помимо сервитута и ипотеки (залога 
недвижимости), также право аренды или пожизненного наследуемого владения и 
пользования земельным участком или право постоянного (бессрочного) пользования 
земельным участком. Поскольку при его отчуждении право собственности (хозяйственного 
ведения или оперативного управления) переходит вместе с обременениями, их 
наличие определяет объем прав, которые приобретает новый их обладатель. В 
интересах этого последнего, а тем самым и оборота в целом, права аренды, сервитута, 
ипотеки и другие обременения вносятся в реестр применительно к тому праву, 
которое они ограничивают. С этим, в частности, связано то, что регистрация 
ограничения (обременения) недвижимого имущества возможна только при наличии 
государственной регистрации ранее возникшего права на соответствующий объект 
в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с нею (см. 
ст.13 настоящего Закона и комментарий к ней).
     5. Пункт 2 настоящей статьи "под обязательной государственной регистрацией" 
подразумевает ту, которая совершается в порядке, предусмотренном настоящим 
Законом.
     В случаях, когда возникает необходимость в предоставлении двух или более 
правоустанавливающих документов, п. 2 комментируемой статьи действует, если 
оформление последнего по времени из числа таких документов имело место после 
введения в действие настоящего Закона (о времени вступления в действие Закона 
см. ст.33 и комментарий к ней).
     В случаях, когда правоустанавливающие документы оформлены до введения 
в действие Закона, государственная регистрация соответствующего права является 
не обязательной, а факультативной (см. п.1 ст.6 и комментарий к ней).
     Пункт 2 настоящей статьи распространяется в полном объеме и на случаи 
государственной регистрации возникших ограничений (обременений) права с тем, 
однако, что тогда непременным условием государственной регистрации ограничений 
(обременений) служит государственная регистрация возникшего до вступления 
в действие Закона самого права (см. п.2 ст.6 и комментарий к ней).
     6. Переходные на этот счет нормы содержатся в п.3 Указа Президента Российской 
Федерации от 25 января 1999 г.. // СЗ РФ. 1999. N 5. Ст. 651.
     В нем предусмотрено, что свидетельство на право собственности на землю 
по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 
1993г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы 
в России", а также государственный акт на право пожизненного наследуемого 
владения, бессрочного (постоянного) пользования землей по формам, утвержденным 
постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991г. N 493 "Об утверждении 
форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого 
владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", выданные после введения 
в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним", но до начала выдачи свидетельств о государственной 
регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской 
Федерации от 18 февраля 1998г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого 
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действительны.
     Выдача свидетельств на право собственности на землю и государственных 
актов на право пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) 
пользования землей прекращается со дня начала выдачи свидетельств о государственной 
регистрации прав.
     До начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав применяется 
ранее установленный порядок выдачи свидетельств на право собственности на 
землю и государственных актов на право пожизненного наследуемого владения, 
бессрочного (постоянного) пользования землей.

                         Комментарий к статье 5

     1. При государственной регистрации прав на недвижимое имущество складываются 
основанные на властном подчинении отношения. Носителем властных функций выступает 
государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на 
недвижимое имущество и сделок с ним.
     2. В соответствии со ст.131 ГК государственная регистрация права собственности 
и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, 
перехода и прекращения осуществляется учреждениями юстиции. Такие учреждения 
создаются субъектами Федерации поэтапно. Последний установленный для этого 
срок- 1 января 2000 г. (см. п.2 ст.33 Закона и комментарий к ней). Впредь 
до образования таких учреждений субъекты Федерации могут использовать для 
государственной регистрации орган (организацию), которые пока еще осуществляют 
регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого имущества (см. п.2 
ст.32 Закона и комментарий к нему).
     3. О правовом статусе органов, осуществляющих государственную регистрацию 
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, см. ст.9 Закона и комментарий 
к ней. Учреждения юстиции, осуществляющие государственную регистрацию прав 
на недвижимое имущество и сделок с ним, должны действовать на основе Положения, 
разработанного в соответствии с Примерным положением об учреждениях юстиции, 
утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 6марта 1998г.. 
// СЗ РФ. 1998. N 11. Ст.1291.
     Указанным постановлением предусмотрено, что порядок создания и структура 
соответствующих учреждений, а также принципы их размещения определяются субъектами 
Российской Федерации по согласованию с Минюстом России. При этом рекомендуется 
создавать единое действующее на территории субъекта Федерации учреждение с 
филиалами, которые действуют в границах административно-территориальной единицы. 
Правовое положение филиалов определяется ст. 55 ГК, которая не считает филиалы 
юридическим лицом.
     4. При обращении в органы, которые осуществляют государственную регистрацию, 
отдельных субъектов, перечисленных в комментируемой статье, следует иметь 
в виду следующее:
     а) гражданами Российской Федерации являются лица, которые приобрели гражданство 
России в соответствии с Законом Российской Федерации от 28 ноября 1991г. "О 
гражданстве Российской Федерации". // Ведомости РФ. 1992. N 6. Ст.243.
     За всеми гражданами Российской Федерации признается в равной мере способность 
иметь гражданские права и обязанности (гражданская правоспособность) (ст.17 
ГК). Гражданская правоспособность граждан охватывает, в частности, возможность 
иметь имущество на праве собственности, наследовать и завещать имущество, 
совершать любые, не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах 
(см. ст.18 ГК). Статус гражданина характеризуется, наряду с его правоспособностью, 
также и дееспособностью. Последняя представляет собой способность гражданина 
своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать 
для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность возникает 
у гражданина в полном объеме только с наступлением совершеннолетия, т. е. 
по достижении 18 лет, а в случаях, когда закон допускает вступление в брак 
до 18 лет, то со времени вступления в брак; в порядке, предусмотренном ст. 
27 ГК несовершеннолетние в возрасте 16 лет, занимающиеся предпринимательской 
деятельностью, могут быть признаны дееспособными (эмансипация). Сделки от 
имени малолетних (тех, кто не достиг 14 лет) могут совершать вместо них их 
законные представители: родители, усыновители, опекуны. Некоторые исключения 
из этого правила составляют мелкие бытовые сделки, сделки по распоряжению 
средствами, которые предоставлены законным представителем, а с его согласия 
- третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. Особо 
выделены сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды: такие сделки 
нельзя заключать самим малолетним, если они требуют нотариального удостоверения 
или государственной регистрации. Значит, договор дарения недвижимости малолетнему 
должен быть заключен от имени одаряемого его законным представителем (см. 
ст.28 ГК). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, помимо этого, могут 
заключать и любые другие сделки, в том числе с недвижимостью, но в этом случае 
только с согласия своих законных представителей: родителей, усыновителей или 
попечителей. Указанного согласия не требуется, если сделка связана с распоряжением 
своим заработком, стипендией и иными доходами, а также в некоторых других 
случаях, предусмотренных в п. 2 ст. 26 ГК;
     б) иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические 
лица. Иностранным гражданином считается лицо, которое обладает гражданством 
иностранного государства и не имеет гражданства Российской Федерации, а лицом 
без гражданства - тот, кто не принадлежит к гражданству Российской Федерации 
и не имеет доказательств принадлежности к гражданству другого государства 
(см. ст.11 Закона "О гражданстве Российской Федерации"). Иностранным признается 
юридическое лицо, учрежденное за пределами Российской Федерации. В соответствии 
с действующей до принятия части третьей ГК ст.161 Основ гражданского законодательства 
1991г. "гражданская правоспособность иностранных юридических лиц определяется 
по праву страны, где учреждено юридическое лицо". К тому же "при совершении 
сделок иностранное юридическое лицо не может ссылаться на ограничение полномочий 
его органа или представителя, не известное праву страны, в которой орган или 
представитель иностранного юридического лица совершает сделку".
     В соответствии со ст.62 Конституции "иностранные граждане и лица без 
гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности 
наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным 
законом или международным договором". Соответственно ст.2 ГК предусматривает, 
что "правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям 
с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических 
лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом". Таким образом, для ограничения 
прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц 
необходимо прямое указание в федеральном законе. Примером может служить ст.4 
Закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации 
муниципального имущества в Российской Федерации". // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.3595.
     В этом Законе предусмотрено, что государственная программа приватизации 
государственного имущества в Российской Федерации содержит, среди прочего, 
указание на имущество, которое приватизируется с установлением запрета на 
участие в приватизации иностранных физических и юридических лиц, а также резидентов 
Российской Федерации, имеющих в качестве учредителей (участников) или аффилированных 
иностранных физических и юридических лиц.
     В некоторых случаях содержится специальное указание на наличие у иностранцев 
определенного права. Например, ст.9 Закона "О недрах" предусматривает, что 
выступать в качестве пользователя недр могут субъекты предпринимательской 
деятельности "независимо от форм собственности, в том числе юридические лица 
и граждане других государств...". Однако отсутствие такого указания в законе 
все равно рассматривается как признание соответствующего права (национального 
режима) за иностранцем;
     в) российские юридические лица. К этой группе участников соответствующих 
отношений относятся юридические лица, учрежденные в Российской Федерации в 
соответствии с действующим в стране законодательством. ГК делит юридические 
лица на коммерческие, для которых основной целью их деятельности служит извлечение 
прибыли (хозяйственные общества и товарищества, государственные и муниципальные 
унитарные предприятия, производственные кооперативы), а также некоммерческие 
- те, которые не преследуют цель извлечения прибыли, а если они ее и получают, 
то она не должна делиться между участниками. Коммерческие организации, за 
исключением государственных и муниципальных предприятий, иных видов некоммерческих 
организаций, в отношении которых есть специальное указание в законе, обладают 
общей правоспособностью, что означает возможность совершать любые, не противоречащие 
закону сделки. Некоммерческие организации, а также унитарные предприятия могут 
приобретать только такие гражданские права и нести гражданские обязанности, 
которые соответствуют целям деятельности, указанным в их уставах. Совершенные 
за этими пределами сделки признаются недействительными (ничтожными);
     г) международные организации. В соответствии со ст.2 Закона "О международных 
договорах Российской Федерации". // СЗ РФ. 1995. N 29. Ст. 2757.
     международными признаются межгосударственные и межправительственные организации. 
Основанием для создания тех и других служит международный договор. Международные 
организации наделены, помимо публичной, и гражданской правоспособностью;
     д) иностранные государства. Российская Федерация. Субъекты Российской 
Федерации, муниципальные образования. Иностранное государство признается самостоятельным 
субъектом не только публичного, но и частного права. Это в равной мере относится 
к Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, а также муниципальным 
образованиям. Их объединяет то, что они осуществляют свою основную деятельность 
в рамках публичного права и, соответственно, имеют целью удовлетворение публичных 
интересов. Однако в связи с этим они нуждаются в возможности выступления в 
качестве самостоятельных субъектов и в гражданском обороте.
     Правовой режим участия указанных субъектов в гражданских правоотношениях 
не во всем совпадает. В качестве примера можно сослаться на ст.212 ГК, из 
которой вытекает, что существуют определенные виды имущества, которые могут 
быть собственностью только Российской Федерации. Так, например, лесной фонд 
и расположенные на землях обороны леса могут находиться только в федеральной 
собственности (ст.19 Лесного кодекса), а водные объекты - только в собственности 
Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (ст.32 Водного кодекса). 
Казенное предприятие может быть учреждено только на базе имущества, находящегося 
в федеральной собственности (ст.115 ГК).
     Правовые действия от имени указанных субъектов осуществляют их органы: 
от имени Российской Федерации и субъектов Федерации - органы государственной 
власти, а от имени муниципального образования - органы местного самоуправления. 
Те и другие органы действуют в рамках их компетенции, устанавливаемой актом, 
определяющим их статус. В отдельных случаях в законе указан специальный орган, 
который вправе совершать соответствующие действия. Так, в соответствии с Лесным 
кодексом стороной в договоре концессии должно непременно выступать само Правительство 
Российской Федерации.
     О государственной регистрации прав на недвижимость указанных органов 
см. п.3 ст.16 Закона и комментарий к ней.

                         Комментарий к статье 6

     1. Пункт 1 комментируемой статьи посвящен вопросам признания прав на 
недвижимое имущество, возникших у заинтересованных лиц до 31 января 1998г.- 
момента вступления Закона в силу.
     Суть его сводится к следующему:
     а) права на недвижимое имущество, возникшие до вступления Федерального 
закона в силу и прошедшие государственную регистрацию по правилам, предусмотренным 
ранее субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями, а 
также сама государственная регистрация, осуществлявшаяся в отдельных субъектах 
Федерации и муниципальных образованиях, признаются юридически действительными.
     Дело в том, что еще до принятия Федерального закона в отдельных субъектах 
Российской Федерации либо крупных муниципальных образованиях сложилась собственная 
система органов, осуществлявших регистрацию сделок с недвижимостью и прав 
на нее. Ее отличали два признака: 1) в основе такой системы, как правило, 
лежали нормативные акты субъектов Российской Федерации, а порой и муниципальных 
образований (например, в крупных городах). В отдельных случаях государственная 
регистрация прав на недвижимость либо сделок с ней осуществлялась в субъектах 
Российской Федерации, но на основе федерального законодательства. Такая система 
сложилась, например, в области регистрации вещных прав на земельные участки; 
2) подобная регистрация осуществлялась от лица государства.
     Наиболее сбалансированной в этом плане можно считать систему органов, 
осуществлявших государственную регистрацию в г. Москве. Она сводилась к следующему: 
регистрацию сделок с жилыми помещениями, включая залог этих помещений, здесь 
проводил Комитет (Департамент) муниципального жилья; сделок и прав (включая 
залог) со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями - Москомимущество; 
регистрацию прав и сделок с земельными участками - Москомзем; регистрацию 
прав на гаражи - Бюро технической инвентаризации г. Москвы.
     Подобная система органов по регистрации прав на недвижимость существовала 
и в других субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях. Права 
на недвижимость, зарегистрированные ранее указанными органами, признаются 
Законом действительными;
     б) права на недвижимое имущество, возникшие до вступления Закона в силу, 
но не прошедшие государственной регистрации, также признаются законом действительными.
     Причины, по которым эти права не были зарегистрированы, различны. Так, 
не все сделки с недвижимостью подлежали регистрации. В большинстве субъектов 
Федерации не осуществлялась регистрация сделок с гаражами, в Российской Федерации 
в целом не проводилась государственная регистрация внесения объектов недвижимости 
в уставный капитал акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, 
и т. д.
     Государственная регистрация этих прав по правилам, установленным Законом, 
может производиться исключительно по желанию правообладателей, т. е. добровольно.
     2. Вслед за признанием прав, возникших до вступления Федерального закона 
в силу, п.2 комментируемой статьи содержит правило о том, что всякая государственная 
регистрация ограничения (обременения) либо иной сделки с недвижимостью, совершаемая 
после 31 января 1998г., требует регистрации ранее возникших прав, но уже по 
правилам, предусмотренным Законом.
     Именно вокруг применения этого пункта возникают основные вопросы на практике. 
Их можно свести к следующим:
     а) поскольку сама статья сформулирована недостаточно четко, некоторое 
время оставалось неясным, следует ли под регистрацией ограничения (обременения) 
или иной сделки с недвижимостью понимать все сделки по распоряжению недвижимостью, 
совершаемые после 31 января 1998г., либо речь идет только о сделках, ограничивающих 
(обременяющих) право собственности или иное вещное право (для сравнения см. 
абз.3 п.2 ст.13 Закона).
     В п.4 Информационного письма Минюста России от 27 августа 1998г. N 5832-ПК 
высказано мнение о том, что под иными сделками в данном случае следует понимать 
все сделки с недвижимостью, совершаемые после 31 января 1998г., включая и 
те, что направлены на отчуждение права собственности и иных вещных прав на 
недвижимость.
     Думается, что такая позиция является правильной, поскольку не противоречит 
Закону и исходит из единообразия совершения всех регистрационных действий 
после 31 января 1998г.;
     б) другая проблема - определение правильного соотношения между собой 
пп. 1 и 2 комментируемой статьи, поскольку, на первый взгляд, может сложиться 
впечатление, что между ними существует противоречие.
     С одной стороны, согласно п. 1 комментируемой статьи права, возникшие 
у соответствующего субъекта до вступления закона в силу, признаются юридически 
действительными. С другой, в соответствии с п. 2 данной статьи лицо, прежде 
чем совершить сделку с недвижимостью после 31 января 1998г., обязано зарегистрировать 
ранее возникшее право. Это означает необходимость пройти повторную государственную 
регистрацию, что во многом несовместимо с понятием признания ранее возникшего 
права.
     Однако данное противоречие вполне устранимо, если попытаться применять 
положения п. 2 комментируемой статьи, а также абз.3 п.2 ст.13 без отрыва от 
содержания п. 1 ст. 6. Большое практическое значение при этом приобретает 
содержание абз.2 п.1 ст.6, признающего действительной государственную регистрацию, 
осуществляемую ранее в отдельных субъектах Российской Федерации либо муниципальных 
образованиях. С учетом сказанного все ранее возникшие права на недвижимость, 
чья действительность признана Законом, вновь должны быть поделены на две группы: 
прошедшие и не прошедшие государственную регистрацию до 31 января 1998г.
     3. Применительно к тем из них, которые прошли государственную регистрацию 
в субъектах Российской Федерации либо муниципальных образованиях, есть основания 
считать, что владельцы этих прав требования ст.131 ГК об обязательной регистрации 
прав на недвижимость либо сделок с ней исполнили.
     Поэтому учреждения юстиции по регистрации прав отказать зарегистрировать 
указанные права либо уклониться от их регистрации не вправе. От правообладателя 
в этом случае требуется лишь представить в регистрирующий орган оригинал правоустанавливающего 
документа (договора, свидетельства о наследстве и т. п.) либо копию акта органа 
государственной власти или местного самоуправления с отметкой о государственной 
регистрации права либо сделки с недвижимостью, совершенной ранее.
     Такая государственная регистрация должна осуществляться одновременно 
с регистрацией перехода, прекращения либо ограничения (обременения) прав на 
недвижимость, возникших после 31 января 1998г. Она носит "усеченный" характер, 
не включает в себя все этапы (стадии) государственной регистрации, предусмотренные 
п.1 ст.13 Закона, и сводится к внесению записей в подразделы I и II Единого 
государственного реестра прав об объекте недвижимости, а также о праве собственности 
(ином вещном праве). Целесообразно, чтобы плата за ее проведение не взималась.
     По пути признания незаконными требований регистрирующих органов пройти 
государственную регистрацию после 31 января 1998г. вновь идет и судебная практика. 
Так, гр-ка М. обратилась с жалобой на действия начальника представительства 
Московской областной регистрационной палаты об отказе в регистрации прав по 
договору мены квартир, заключенному в марте 1998г. Основанием для отказа послужил 
тот факт, что один из участников сделки, приобретший право собственности на 
отчуждаемую квартиру в феврале 1997г. и зарегистрировавший его ранее в БТИ, 
как того требовало законодательство Московской области, от регистрации этого 
права по новому закону отказался.
     С учетом обстоятельств дела Волоколамский районный суд Московской области 
жалобу гр-ки М. удовлетворил, обязав представительство Московской областной 
регистрационной палаты провести государственную регистрацию прав по договору 
мены. Суд счел требования регистрирующего органа о проведении повторной государственной 
регистрации в полном объеме незаконными, нарушающими п.1 ст.6 и ст.20 Закона, 
ст.8 Вводного закона к части первой ГК РФ.
     4. Как уже отмечалось, учреждение юстиции по регистрации прав отказать 
либо уклониться от государственной регистрации права, возникшего до вступления 
Федерального закона в силу и зарегистрированного в установленном ранее порядке, 
не может. Это, однако, не означает, что государственный регистратор при наличии 
достаточных оснований считать проведенную ранее регистрацию недействительной, 
не может предпринять определенные меры для признания ее таковой.
     Поскольку ни п.3 ст.9 Закона, ни пп.9 и 10 Примерного положения об учреждении 
юстиции по государственной регистрации прав регистрирующим органам возможность 
непосредственного обращения в суд с подобным иском не предоставлена, регистратор 
после внесения соответствующих записей в реестр должен обратиться с заявлением 
в органы прокуратуры.
     Прокурор, руководствуясь ст. 12 и 13 ГК, ст.41 ГПК РСФСР и 41 АПК РФ, 
вправе обратиться в соответствующий суд с иском о признании ранее проведенной 
государственной регистрации, а возможно и оснований для такой регистрации 
(сделок, свидетельств и т. п.), недействительными. При этом прокурором может 
быть заявлено ходатайство об обеспечении иска в виде наложения ареста на спорное 
имущество либо запрещения заключать сделки с этим имуществом.
     Если иск будет судом удовлетворен, запись о прекращении ранее зарегистрированного 
права вносится на основании решения суда (ст.28 Закона) в соответствии с требованиями 
раздела VI Единого государственного реестра прав.
     5. При решении вопроса о том, как следует поступать с правами на недвижимость, 
которые признаны Законом действительными, но зарегистрированы не были, необходимо 
руководствоваться следующим.
     На наш взгляд, признание данных прав юридически действительными означает 
признание их таковыми в "статическом" состоянии, т. е. в положении, когда 
лицо правами пользуется, не намереваясь их отчуждать. В этом случае никто 
не вправе понудить правообладателя зарегистрировать право либо признать его 
недействительным только на том основании, что оно не было зарегистрировано. 
Однако это обстоятельство вовсе не исключает необходимости соблюдать требования 
ст.131 ГК и ст.4 Закона об обязательной государственной регистрации всех сделок 
с недвижимостью либо прав на нее. Более того, указание на то, что такие права 
могут и должны быть зарегистрированы, содержатся как в п.1 комментируемой 
статьи, так и в п.2.
     Поэтому если обладатель этого права обратится в учреждение юстиции с 
заявлением о его регистрации (как в связи с необходимостью совершить новую 
сделку, так и без таковой), государственная регистрация проводится в полном 
объеме с учетом требований ст.13-21 Закона.
     Государственная регистрация, проводимая в связи с необходимостью совершить 
новую сделку, должна осуществляться в процессе (одновременно) с регистрацией 
возникновения, перехода, прекращения либо ограничения (обременения) прав на 
недвижимое имущество, возникших после 31 января 1998г.
     При этом целесообразно, чтобы совокупный размер платы за государственную 
регистрацию ранее возникших прав, а также прав, регистрируемых вновь, не превышал 
размера максимальной платы, предусмотренной п.1 постановления Правительства 
Российской Федерации от 26 февраля 1998г. N 248 (пп.4 и 6 Информационного 
письма Минюста России от 27августа 1998г. N 5832-ПК). В этом же письме содержится 
рекомендация субъектам Российской Федерации освобождать обладателей прав, 
возникших до введения Закона в действие, от платы за их регистрацию вовсе.
     6. В соответствии с п.2 ст.33 Закона система учреждений юстиции по регистрации 
прав создается субъектами Российской Федерации и должна быть завершена к 1 
января 2000 г. В настоящее время учреждения юстиции созданы в большинстве 
субъектов Российской Федерации.
     В связи с тем, что они существуют еще не во всех субъектах Федерации, 
на практике возник вопрос, кто вправе осуществлять государственную регистрацию 
до их создания.
     Согласно ст.32 Закона субъекты Российской Федерации в процессе поэтапного 
создания учреждений юстиции по регистрации прав должны проводить необходимые 
структурные и функциональные преобразования и использовать для государственной 
регистрации прав органы (организации), осуществляющие регистрацию тех или 
иных прав и учет объектов недвижимого имущества.
     Представляется, что органам государственной власти субъектов Российской 
Федерации целесообразно решить вопросы, связанные с осуществлением государственной 
регистрации прав, т.е. "поименовать" органы, которые до введения в действие 
Закона осуществляли регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого 
имущества и впредь до создания учреждений юстиции будут осуществлять государственную 
регистрацию и далее, но в соответствии с Законом. Под соблюдением требований 
о регистрации, предъявляемых Законом, следует понимать требования о процедуре 
и этапах госрегистрации, а также о необходимости ведения Единого государственного 
реестра прав указанными органами (п.1 ст.33 Закона, п.4 постановления Правительства 
Российской Федерации от 18 февраля 1998г. N 219).
     Применительно к государственной регистрации прав на земельные участки 
данный вопрос решен в нормативном порядке Указом Президента Российской Федерации 
от 25 января 1999 г. N 112 "О признании утратившими силу и об изменении некоторых 
актов Президента Российской Федерации". // СЗ РФ. 1999. N 5. Ст. 651.
     Согласно п.3 Указа до начала проведения учреждениями юстиции государственной 
регистрации сделок с земельными участками в соответствии с требованиями Закона 
сохраняет силу ранее установленный порядок выдачи свидетельств на право собственности 
на землю и государственных актов на право пожизненного наследуемого владения 
или бессрочного (постоянного) пользования землей. Их выдача прекращается только 
после того, как учреждения юстиции в конкретном субъекте Российской Федерации 
начинают проводить государственную регистрацию прав и сделок с земельными 
участками.
     7. С введением в действие Закона при его применении наиболее часто возникает 
вопрос о необходимости (или отсутствии таковой) нотариального удостоверения 
сделок с недвижимостью.
     В отдельных случаях органы и организации, которые до создания учреждений 
юстиции осуществляют регистрацию прав на недвижимость в субъектах Федерации, 
отказывают в приеме документов на государственную регистрацию по тем основаниям, 
что договор составлен в простой письменной форме. В некоторых субъектах Федерации 
приняты нормативные акты о сохранении обязательной нотариальной формы сделок 
впредь до создания системы органов государственной регистрации прав на недвижимость.
     Подобные требования противоречат действующему законодательству, в частности, 
ст.7 Вводного закона к части второй ГК и самому ГК. В соответствии с указанной 
статьей правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных 
ст.550 (продажа недвижимости), ст.560 (продажа предприятия) и ст.574 (дарение 
недвижимости), сохраняли силу впредь до введения в действие Закона.
     С 31 января 1998г.- момента вступления Закона в силу- требования ст.7 
Вводного закона об обязательном нотариальном удостоверении договоров в указанных 
трех случаях свою силу утратили. На практике это означает, что начиная с этой 
даты стороны указанных договоров, а также всех иных сделок с недвижимостью 
вправе не придавать им нотариальную форму. Соответственно отказ регистрирующих 
органов принять по этим основаниям документы на государственную регистрацию 
либо уклонение от регистрации могут быть обжалованы в судебном порядке (п.5 
ст.2 Закона).
     Из общего правила существует ряд исключений. Согласно ст.163 ГК нотариальное 
удостоверение сделок является обязательным в следующих случаях:
     а) случаях, указанных в законе. Применительно к недвижимости это договор 
залога недвижимости (ипотека) (п.2 ст.339 и ст.349 ГК); договор ренты (ст.584 
ГК); специальный случай уступки права требования (ст.389 ГК).
     Требования об обязательной нотариальной форме сделок с недвижимостью 
могут присутствовать и в других законах;
     б) в случае, когда стороны своим соглашением договорятся о придании сделке 
нотариальной формы, даже если это и не требуется по закону.
     В подобной ситуации отказ регистрирующего органа принять документы на 
регистрацию в связи с несоблюдением сторонами (одной из сторон) нотариальной 
формы сделки является правомерным (п.1 ст.18 Закона).
     8. Практика проведения после 31 января 1998г. государственной регистрации 
прав и сделок с недвижимостью, оформленных нотариально, выявила ряд сложных 
вопросов, требующих своего решения.
     Один из них вызван расхождениями, имеющимися между сложившейся практикой 
ведения делопроизводства нотариусами, и требованиями, предъявляемым к документам 
Законом.
     В соответствии со ст.9 Основ законодательства Российской Федерации о 
нотариате порядок ведения делопроизводства в органах нотариата устанавливается 
совместно Минюстом России и Федеральной нотариальной палатой. Впредь до принятия 
нового правового акта данный порядок регулируется Инструкцией о порядке совершения 
нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, утвержденной 
приказом Минюста РСФСР от 6января 1987г. N 01/16-01.
     Согласно п.26 Инструкции часть документов, на основании которых совершаются 
нотариальные действия, должны сохраняться у нотариуса и приобщаться к экземпляру 
правоустанавливающего документа (договору, свидетельству и т. п.), оставляемому 
в нотариальной конторе.
     В то же время в соответствии с п.5 ст.18 Закона документы, представляемые 
на государственную регистрацию, должны быть в двух экземплярах, один из которых 
подлинный. Причем по смыслу п.2 ст.16 Закона речь идет о всех документах, 
необходимых для регистрации (п. 2 ст. 16 Закона). Таким образом, правообладатель 
нередко оказывается в ситуации, когда в ответ на требование государственного 
регистратора предъявить ему подлинники, он вынужден заявить, что часть из 
них (справки из БТИ, выписки из лицевого счета и т. п.) оставлены в нотариальной 
конторе.
     Представляется, что практика ведения делопроизводства в нотариальных 
конторах нуждается в соответствующих изменениях. Их необходимо внести хотя 
бы потому, что требования, содержащиеся в Федеральном законе, являются требованиями 
закона, а не подзаконного нормативного акта; Закон является актом более поздним, 
чем Основы законодательства о нотариате, не говоря уже об Инструкции от 6 
января 1987г.; Закон разработан и принят в развитие ст.130 и 131 ГК, которые 
ввели новую систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество 
и сделок с ним, заменившую собой систему обязательного нотариального удостоверения 
сделок с недвижимым имуществом, существовавшую ранее (для сравнения см. п.7 
Вводного закона к части второй ГК).
     С учетом изложенного следует признать, что и совершение нотариальных 
действий, и проведение государственной регистрации прав на недвижимость представляют 
собой самостоятельные юридически значимые действия. Правообладатель, исходя 
из характера обоих, обязан представлять оригиналы соответствующих документов 
и нотариусу, и в учреждение юстиции.
     Однако в противовес практике, существовавшей ранее, нотариус с целью 
защиты прав заявителя обязан вернуть последнему оригиналы тех документов, 
которые понадобятся для государственной регистрации. Такая практика предусмотрена 
в том же п.26 Инструкции, но в отношении отдельных документов - государственного 
акта на право пользования землей, документов, удостоверяющих право собственности 
граждан на жилой дом и т. п. На наш взгляд, какие-либо основания, препятствующие 
ее распространению на другие документы, отсутствуют. При этом на экземпляре 
правоустанавливающего документа, оставляемого у нотариуса, должна быть сделана 
отметка, какие документы были заявителем представлены.
     9. Вывод о том, что действия нотариуса по оформлению сделок или прав 
на недвижимость и государственная регистрация таких сделок и прав являются 
самостоятельными юридическими действиями, позволяет дать ответ на другой вопрос 
- о пределах правовой экспертизы и проверки законности сделки, совершаемой 
в нотариальном порядке.
     Так, при рассмотрении одного из дел кассационной инстанцией областного 
суда было принято решение о том, что в этом случае "...правовая экспертиза 
и проверка законности сделки должны ограничиваться лишь проверкой прав нотариуса. 
Действия же по изучению документов, на основании которых нотариус удостоверил 
сделку, является перепроверкой действий нотариуса, что в соответствии с гл.11 
Федерального закона к компетенции учреждений юстиции не относится".
     С подобным выводом согласиться нельзя. Безусловно, государственный регистратор 
при проведении регистрации прав, возникающих из сделок либо иных юридических 
фактов, оформляемых нотариально, вправе уделять меньшее внимание достоверности 
представленных на регистрацию документов. Ведь подобные действия уже были 
произведены его коллегой-нотариусом.
     Однако ни ст.13 Закона, устанавливающая порядок и этапы проведения госрегистрации, 
ни ст.18, предъявляющая требования к документам, подаваемым на регистрацию, 
ни ст.31, содержащая нормы об ответственности за достоверность регистрации, 
не содержат положений, вводящих "льготный" режим для сделок и прав, прошедших 
проверку у нотариуса. Поэтому последовательность и порядок проведения государственной 
регистрации, предусмотренные ст.13-21 Закона, не могут быть нарушены и в данном 
случае.
     10. В соответствии с п.1 ст.234 ГК РФ право собственности на недвижимое 
имущество у лица, приобретшего имущество в силу приобретательной давности, 
возникает с момента государственной регистрации права. Для недвижимого имущества 
срок приобретательной давности, т. е. давности добросовестного, открытого 
и непрерывного владения этим имуществом как своим собственным, составляет 
15 лет. При этом согласно п.3 комментируемой статьи право собственности на 
недвижимое имущество подлежит государственной регистрации только после установления 
факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке.
     По-видимому, в данном случае имеется в виду судебный порядок установления 
факта, имеющего юридическое значение. Применительно к делам, рассматриваемым 
в судах общей юрисдикции, данный порядок предусмотрен гл.27 ГПК РСФСР, согласно 
которой заявление об установлении факта рассматривается в рамках особого производства.
     В соответствии со ст.249 ГПК РСФСР заявление об установлении факта приобретательной 
давности должно быть подано по месту нахождения того недвижимого имущества, 
в отношении которого данный факт устанавливается. Заявитель должен доказать 
с помощью документов, свидетельских показаний и иных доказательств факт добросовестного, 
открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом как своим собственным 
на протяжении пятнадцати лет. Одновременно по правилам ГПК РСФСР он должен 
представить доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем 
в ином, нежели судебный, порядке надлежащие документы, удостоверяющие факт 
приобретательной давности.
     По результатам рассмотрения дела судом выносится решение об установлении 
факта приобретательной давности, которое в соответствии со ст.251 ГПК РСФСР, 
п.3 ст.6 и п.1 ст.28 Закона служит основанием для проведения государственной 
регистрации права собственности на недвижимое имущество заявителя.
     Порядок установления фактов, имеющих юридическое значение в арбитражных 
судах, предусмотрен ст. 144, 102 и другими АПК РФ. Более подробно он изложен 
в п.2 постановления Пленума ВАС РФ от 31 октября 1996г. N 13 "О применении 
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении 
дел в суде первой инстанции". // Вестник ВАС РФ. 1997. N 1. С. 23-24.
     При этом как для судебных органов, так и органов, осуществляющих государственную 
регистрацию прав на недвижимость, большое практическое значение имеют следующие 
положения:
     1) право собственности в силу приобретательной давности может возникнуть 
как на бесхозяйное недвижимое имущество в случаях, предусмотренных п.3 ст.225 
ГК, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу 
(ст.234 ГК);
     2) в соответствии с п.4 ст.234 ГК течение срока приобретательной давности 
в отношении недвижимого имущества, находящегося у лица, из владения которого 
оно могло быть истребовано в соответствии со ст.301 и 305 ГК, начинается не 
ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
     Поскольку с момента введения в действие Закона СССР "О собственности 
в СССР" (1июля 1990г.) положения ст.90 ГК РСФСР 1964г. о нераспространении 
исковой давности на требования государственных организаций о возврате государственного 
имущества из чужого незаконного владения свою силу утратили, при применении 
п.4 ст.234 ГК в отношении государственного имущества с этого момента действуют 
общие нормы об исчислении срока исковой давности (п.17 постановления Пленума 
ВАС РФ от 25 февраля 1998г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения 
споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". // 
Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С.19.);
     3) нормы о приобретательной давности неприменимы, если владение недвижимым 
имуществом в течение длительного времени осуществлялось на договорных началах 
(аренда, хранение, безвозмездное пользование и т. п.) либо было закреплено 
за владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
     4) если при рассмотрении дела об установлении факта приобретательной 
давности физическим или юридическим лицом будет заявлен спор о праве собственности 
на недвижимое имущество либо сам суд придет к выводу, что установление факта 
связано с необходимостью разрешения спора о праве, поданное заявление оставляется 
без рассмотрения (ст.221 ГПК РСФСР, п.8 ст.87 АПК РФ).
     В этом случае отсутствие государственной регистрации права собственности 
на недвижимое имущество не является препятствием для обращения заинтересованного 
лица в суд с иском о признании права собственности на недвижимость в силу 
приобретательной давности (ст.11, 12 ГК).
     Решение суда по иску о признании права собственности является основанием 
для проведения учреждением юстиции государственной регистрации права собственности 
на недвижимость (п.1 ст.28 Закона, п.19 постановления Пленума ВАС РФ от 25 
февраля 1998г. N 8).

                         Комментарий к статье 7

     1. В статье 7 Закона закреплен один из принципов государственной регистрации 
прав на недвижимость - открытость сведений о регистрации. // О принципах государственной 
регистрации см.: Крашенинников П. В. Выступление на семинаре-совещании "Вопросы 
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // 
Бюллетень Минюста России. 1998. N 1. С.53; Законодательство о государственной 
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Сост. и вводный 
комментарий П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1998. С. 17.
     Этот же принцип иногда именуют принципом гласности (см., например: Гражданское 
право: Часть 1: С. 176). М. И. Брагинский указывает, что один из обязательных 
элементов системы государственной регистрации составляет ее публичность, а 
смысл последней - в открытом характере регистрации (Брагинский М. И. Комментарий 
к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество 
и сделок с ним". М., 1998. С. 21).
     В Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", когда речь идет 
об имеющейся у любого лица возможности получить сведения о том, имеется ли 
регистрационная запись об ипотеке, говорится о публичном характере ипотеки 
(ст.26) (см.: СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400).
     Встречается иное понимание публичности: "...Всякий акт, долженствующий 
иметь вещно-правовое значение (передача права собственности, установление 
залога или сервитута и т. д.), должен быть записан в поземельную книгу, и 
только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц, 
для публики. Это так называемый принцип публичности всех вещно-правовых актов 
на недвижимость (или иначе - принцип внесения)" (Покровский И. А. Основные 
проблемы гражданского права. М., 1998. С. 200).
     В этой связи уместно напомнить, что уже в древности люди стремились к 
тому, чтобы устанавливались какие-то внешние знаки, которые свидетельствовали 
бы о существовании прав. Этим право укреплялось и, кроме того, благодаря наличию 
внешних знаков о существовании прав становилось известно широкому кругу лиц 
(последнее, впрочем, также способствовало упрочению прав). // См.: Мейер Д. 
И. Русское гражданское право: В 2 ч. М., 1997. Ч. 1. С. 252-253; Покровский 
И. А. Указ. соч. С. 201; Пахман С. В. Обычное гражданское право в России. 
СПб., 1877. С. 47-52.
     Рассматривая содержание указанного принципа, следует иметь в виду, что 
система государственной регистрации прав на недвижимое имущество сформировалась 
благодаря развитию залоговых отношений. Лицо, представляющее кредит под залог 
недвижимости (а именно недвижимость - наиболее привлекательный предмет залога), 
должно иметь возможность получения достоверной информации об имуществе, представляемом 
в залог (не заложено ли оно другому лицу, не установлен ли сервитут и т. д.). 
Для удовлетворения этой потребности в конце XVIII в. в Европе возникает институт 
ипотечных книг: залоговое право на недвижимость возникает, если оно записано 
в особые книги, которые ведут официальные учреждения. Информация, содержащаяся 
в этих книгах, открыта для всех лиц. "Теперь для лица, к которому обращаются 
с просьбой о займе под залог недвижимости, достаточно убедиться в том, что 
на эту недвижимость в ипотечной книге не значится другого закладного права; 
его приоритет на удовлетворение из этой недвижимости был гарантирован". // 
Покровский И. А. Указ. соч. С. 199-200.
     Таким образом, формирование системы ипотечных книг, впоследствии трансформировавшейся 
в систему государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, 
обусловлено, во-первых, стремлением дать возможность любому лицу получить 
информацию о юридическом положении любого объекта недвижимости; во-вторых, 
принятием государством на себя функций признания и подтверждения возникновения, 
ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество 
(см. ст.2 и комментарий к ней).
     Поэтому открытость сведений о государственной регистрации прав признается 
принципом государственной регистрации недвижимости. По этим причинам столь 
значительное место отводится в законодательстве нормам, призванным обеспечить 
возможность ознакомления с данными государственной регистрации прав на недвижимость 
любому лицу.
     2. Наиболее общая норма об указанном принципе государственной регистрации 
включена в ст.131 ГК: орган, осуществляющий государственную регистрацию прав 
на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной 
регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется 
в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места 
совершения регистрации.
     Последнее из этих положений рассчитано на действие в будущем. Сегодня 
невозможно воспользоваться правом получения информации о любом объекте в любом 
регистрирующем органе. Причиной тому является отсутствие единого (в масштабе 
Российской Федерации) банка данных о недвижимости и сделок с ней. Создан он 
будет еще не скоро (создание системы учреждений юстиции по регистрации прав 
на недвижимое имущество и сделок с ним предполагается завершить к 1 января 
2000 г., а единый банк данных о недвижимости появится намного позже). Поэтому 
в п.7 ст.33 комментируемого Закона предусматривается: до создания системы 
электронного обмена информацией между учреждениями юстиции по регистрации 
прав информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество предоставляется 
по месту совершения государственной регистрации прав (см. пп. 2, 7 ст.33 Закона 
и соответствующие комментарии).
     Первое из приведенных положений Гражданского кодекса (о предоставлении 
информации о регистрации и зарегистрированных правах любому лицу) сформулировано 
именно как принцип. Детализировать его в ГК не следовало, во-первых, исходя 
из "объемных" соображений, во-вторых, коль скоро предполагалось принятие Закона 
о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то, следовательно, 
в ГК достаточно было сформулировать общие положения, которые должны быть развиты 
в этом Законе.
     Из содержания п.4 ст.131 ГК не следует, какого рода информация должна 
предоставляться любому лицу. При первом приближении создается впечатление, 
что любое лицо может получить любую информацию о любом объекте недвижимости, 
правах любого лица на объект (объекты), условиях сделок с недвижимым имуществом 
и т. п. Неприемлемость столь широкого понимания открытости сведений о регистрации 
очевидна. Неограниченное распространение такой информации может причинить 
вред обладателям вещных прав; для того чтобы обеспечить интересы потенциального 
покупателя, залогодержателя и т. п., нет необходимости сообщать им, какая 
цена была уплачена при приобретении вещи, в какой форме (наличной или безналичной) 
осуществлялся расчет и, если в безналичной форме, с какого счета произведен 
платеж, а также другие условия сделки, на основании которой возникло право 
собственности, и т. д. (Отчасти по этим причинам к рассматриваемому правилу 
п. 4 ст. 131 ГК относятся с опасением как работники регистрационных органов, 
так и обладатели вещных прав).
     Поэтому в развитие указанного положения Гражданского кодекса требуется 
определить перечень сведений, сообщаемых любому лицу о государственной регистрации 
и зарегистрированных правах, установить случаи, когда возможно предоставление 
детализированной информации об объекте недвижимости, правах на него и т. п. 
В Гражданском кодексе не предусмотрен порядок предоставления информации. Значит, 
требуется определить механизм реализации соответствующих прав.
     Решению этих задач посвящены нормы ст.7-8 Закона.
     3. В соответствии с общим правилом, составившим ч.2 п.1 ст.7, любое лицо 
может получить следующую информацию: а) описание объекта недвижимости; б) 
зарегистрированные права на него; в) ограничения (обременения) прав.
     Информация предоставляется в форме выписки из Единого государственного 
реестра прав. Следовательно, краткое описание объекта недвижимости включает 
в себя сведения о кадастровом и (или) условном номере объекта, местонахождении 
(адресе), виде (названии) объекта, его площади, назначении, этажности (см. 
ст.12 Закона и соответствующий комментарий, раздел III Правил ведения Единого 
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
     Сообщение сведений о зарегистрированных правах предполагает предоставление 
информации об имени (наименовании) обладателя права, виде права (право собственности, 
хозяйственного ведения и т. п.), размере доли в праве (если объект недвижимости 
принадлежит кому-либо на праве общей собственности), наименовании и реквизитах 
правоустанавливающих документов, дате государственной регистрации (см. ст.12 
Закона и соответствующий комментарий, разделIV Правил ведения Единого государственного 
реестра прав). В подразделе II Единого государственного реестра прав, содержащем 
записи о праве собственности и об иных вещных правах, указываются также "данные 
удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, 
указанный правообладателем" (п.6 ст.12 Закона). В реестре эти сведения даются 
в достаточно детализированном виде (см. п.18 Правил ведения Единого государственного 
реестра прав). Вряд ли все эти сведения нужно сообщать любому лицу. Например, 
в реестре указывается дата рождения правообладателя, документ, удостоверяющий 
личность, и его реквизиты. По-видимому, это не та информация о зарегистрированных 
правах на объект недвижимости, о которой говорится в ст.7 Закона.
     Сведения об ограничениях (обременениях) включают в себя наименование 
ограничения (обременения) (сервитут, ипотека и т. п.), сроки его действия, 
сведения о лицах, в пользу которых ограничиваются права, сумму выданного кредита 
для ипотеки (залога) и т.д. (см. ст.12 Закона и соответствующий комментарий 
и раздел V Правил ведения Единого государственного реестра прав).
     4. Порядок предоставления информации о государственной регистрации достаточно 
прост. Лицо, желающее получить ее, должно подать органу, осуществляющему государственную 
регистрацию прав, заявление, содержащее соответствующую просьбу. Форма заявления 
- письменная.
     Заявитель обязан предъявить документ, удостоверяющий личность (паспорт, 
удостоверение личности офицера, паспорт моряка и т. п.). Законодательство 
не устанавливает перечня документов, которые следует предъявить. Значит, это 
может быть любой документ, который позволяет достоверно установить личность 
заявителя (водительское удостоверение и т. д.).
     Если за сведениями о государственной регистрации обращается юридическое 
лицо, то необходимо предъявить документ, подтверждающий регистрацию данного 
юридического лица. Порядок государственной регистрации юридических лиц определяется 
законом о регистрации юридических лиц (п.1 ст.51 ГК). До введения в действие 
этого закона применяется порядок регистрации юридических лиц, действовавший 
и до принятия части первой Гражданского кодекса (ст.8 Федерального закона 
"О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). 
В настоящее время регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным 
законом "О банках и банковской деятельности", Законом "Об иностранных инвестициях 
в РСФСР", Федеральным законом "Об общественных объединениях", ст. 34 и 35 
Закона "О предприятиях и предпринимательской деятельности", Положением о порядке 
государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности, утвержденным 
Указом Президента Российской Федерации, а также другими актами.
     Представитель юридического лица, желающего получить сведения о государственной 
регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, должен предъявить документы, 
подтверждающие факт регистрации данного юридического лица, выданные уполномоченными 
на то органами в установленном указанными актами порядке.
     Кроме того, представитель юридического лица обязан предъявить документ, 
подтверждающий его полномочия. Это может быть устав юридического лица, из 
которого следует, что данное должностное лицо вправе обратиться в регистрирующий 
орган за получением сведений о государственной регистрации прав на недвижимость, 
приказ о назначении на должность, доверенность и т. д. Естественно, представитель 
юридического лица должен предъявить и документ, удостоверяющий его личность.
     Из положения п.1 комментируемой статьи о предъявлении указанных документов 
следует сделать вывод о необходимости явки лица в регистрирующий орган (отправить 
запрос по почте нельзя).
     Наряду с названными документами для получения сведений о государственной 
регистрации прав необходимо представить доказательства внесения платы за соответствующую 
информацию, если она выдается на возмездных началах (см. п.1 ст.8, ст.11 и 
комментарии). Таким доказательством может быть квитанция, платежное поручение 
с отметкой банка и т. д.
     Справедливости ради надо отметить, что Закон не содержит требования предварительной 
оплаты предоставляемой информации. Регистрация прав должна оплачиваться до 
ее проведения (см. п.1 ст.13 и соответствующий комментарий). Эта норма вполне 
может применяться по аналогии к отношениям, возникающим по поводу предоставления 
сведений о зарегистрированных правах.
     В то же время следует иметь в виду, что решение вопросов, связанных с 
определением размеров, порядка, сроков и формы внесения платы за регистрацию 
прав и за предоставление информации о зарегистрированных правах, отнесено 
к ведению органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации. // 
См.: Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998г. N 248 "Об установлении 
максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных 
правах" // СЗ РФ. 1998. N 9. Ст.1121. См. также комментарий к ст. 11, 13.
     Эти органы не могут отменить или изменить правило ст.13 Закона о необходимости 
платы за регистрацию прав до ее проведения. В отношении же порядка, сроков 
и формы внесения платы за предоставление сведений о регистрации возможны различные 
решения. В частности, может быть установлено, что плата взимается до предоставления 
информации, оплата производится при передаче информации, могут быть определенные 
случаи, когда допустима последующая оплата и т. п.
     Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляет 
запрошенную информацию в течение пяти дней со дня подачи заявления. В этой 
связи следует напомнить, что в соответствии с гражданским законодательством 
течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день 
после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало 
(ст.191 ГК). Например, если заявление подано 10 июля, то пятидневный срок 
исчисляется с 11 июля и истекает 15 июля.
     Заявление должно считаться поданным и, соответственно, указанный срок 
начинает исчисляться лишь при условии, что при подаче заявления предъявлен 
документ, удостоверяющий личность гражданина, либо документы, подтверждающие 
государственную регистрацию юридического лица и полномочия его представителей, 
если за информацией обращается юридическое лицо.
     При отсутствии указанных документов в приеме заявления можно отказать. 
Если же заявление принято, допустим, 10 июля, а документы предъявлены 12 июля, 
то оно считается поданным 12 июля и с этой даты исчисляется пятидневный срок.
     5. Законодательство не указывает оснований отказа в предоставлении информации 
о зарегистрированных правах. Предписывается лишь письменная форма и необходимость 
мотивировать его.
     Отказать в предоставлении сведений о государственной регистрации прав 
следует, если лицо запрашивает информацию, не подлежащую сообщению любому 
лицу (например, если подано заявление о предоставлении обобщенных сведений 
о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости). Отказ 
должен последовать на обращение малолетнего гражданина (не достигшего 14 лет) 
или гражданина, признанного недееспособным. В предоставлении информации должно 
быть отказано, если достоверно известно, что заявитель предполагает использовать 
ее способом или в форме, которые нанесут ущерб правам и законным интересам 
правообладателя (см. п.9 комментария к ст.7). Отказ должен последовать, если 
установлено, что информация запрашивается исключительно с намерением причинить 
вред другому лицу или в целях ограничения конкуренции и т.д. (ст.10 ГК).
     В то же время необходимо подчеркнуть, что заявитель не обязан мотивировать 
свою просьбу предоставить информацию о зарегистрированных правах. Если орган, 
осуществляющий государственную регистрацию прав, требует указать, для чего 
запрашиваются соответствующие сведения, то заявитель вправе использовать даже 
такой "железный" аргумент: "Хочу знать!".
     Регистрирующий орган, конечно, откажет в предоставлении информации, если 
права на недвижимое имущество возникли до вступления в силу комментируемого 
Закона и государственная регистрация таких прав не проводилась (см. ст.6 и 
комментарий к ней).
     В случае, если необоснованный отказ в предоставлении сведений об объекте 
недвижимости, зарегистрированных правах и ограничениях (обременениях) прав 
привел к образованию убытков у заявителя, он может взыскать эти убытки с учреждения 
юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок 
с ним (ст.15 ГК).
     6. По общему правилу запрещено предоставление сведений о содержании правоустанавливающих 
документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенных 
сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, 
а также выписок, содержащих сведения о переходе прав на объект недвижимости. 
Исключение из этого правила установлено в п.3 комментируемой статьи: здесь 
перечень субъектов является исчерпывающим (закрытым), т. е. предоставление 
указанных сведений другим лицам, кроме перечисленных, не допускается. Так, 
противоречит закону сообщение банку обобщенных сведений о правах отдельного 
лица, которое является клиентом банка и имеет задолженность на имеющиеся у 
него объекты недвижимости.
     Конструирование данного перечня обусловлено различного рода соображениями. 
Так, допущение предоставления такой информации самим правообладателям вызвано 
стремлением обеспечить интересы правообладателя. Предоставление названных 
сведений лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по 
завещанию или по закону, необходимо для оформления наследственных прав, требуется 
для обеспечения их интересов.
     В других случаях допущение предоставления указанной информации диктуется 
стремлением создать условия, необходимые для обеспечения публичных интересов.
     7. Закон не устанавливает порядок предоставления сведений, указанных 
в п.3 комментируемой статьи, перечисленным в нем субъектам. Представляется, 
что в данном случае единого порядка существовать не может. Очевидно, правильнее 
всего стремиться к максимально возможному использованию по аналогии ранее 
характеризовавшихся правил, которые содержатся в пп.1-2 ст.7.
     Так, срок предоставления сведений должен быть равен пяти дням. Если за 
сведениями обращается сам правообладатель, то они предоставляются по общим 
правилам (заявление в письменной форме, документ, удостоверяющий личность, 
и т. д.). При обращении физического или юридического лица, получившего доверенность 
от правообладателя, кроме заявления требуются доверенность и документ, удостоверяющий 
личность представителя, а если им является юридическое лицо - документы, подтверждающие 
регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя.
     Доверенность правообладателя (как и любая другая доверенность) должна 
быть облечена в письменную форму (ст.185 ГК). Следуя "букве" закона, доверенность 
правообладателя может быть выполнена в простой письменной форме, т. е. какого-либо 
удостоверения данной доверенности или удостоверения подписи доверителя не 
требуется. Естественно, регистрирующий орган обязан принять доверенность, 
удостоверенную организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной 
организацией по месту его жительства, администрацией стационарного лечебного 
учреждения, в котором он находится на излечении, либо нотариально удостоверенную 
доверенность (с практической точки зрения последнее наиболее предпочтительно).
     Доверенность от имени правообладателя - юридического лица выдается за 
подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными 
документами, с приложением печати этой организации (п.5 ст.185 ГК).
     При обращении за информацией лиц, имеющих право на наследование имущества 
правообладателя, они должны доказать наличие данного права. Очевидно, что 
орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, 
не может (и не должен) решать вопросы о переходе имущества по наследству, 
в том числе анализировать родственные отношения заявителя и правообладателя, 
свидетельство о смерти т. п. Поэтому при обращении указанных лиц в регистрирующий 
орган нужно требовать соответствующий запрос нотариуса, в производстве которого 
находится наследственное дело.
     Хотя в п.3 комментируемой статьи говорится о праве руководителей органов 
местного самоуправления и руководителей органов государственной власти субъектов 
Российской Федерации получать соответствующую информацию, ясно, что названные 
лица не обязаны лично являться в регистрирующий орган. Очевидно, сведения 
о государственной регистрации прав на недвижимость должны предоставляться 
по письменным запросам названных лиц либо их представителям, имеющим доверенность 
на получение информации. Следует обратить внимание на то, что в Законе говорится 
именно о руководителях указанных органов. Значит, предоставления информации, 
о которой идет речь в п. 3 ст. 7, не может требовать другое должностное лицо, 
сколь бы высокое положение оно ни занимало в органе местного самоуправления 
или органа государственной власти.
     В таком же порядке должна предоставляться информация налоговым органам.
     Предоставление информации судам и правоохранительным органам следует 
производить на основании письменного запроса. Причем в нем должно быть указание, 
что в производстве имеется дело, связанное с объектом недвижимости и (или) 
его правообладателем. Если в запросе такое указание отсутствует, то в предоставлении 
информации должно быть отказано. Недопустимо встречающееся на практике предоставление 
любой информации о регистрации недвижимого имущества и сделок с ним любому 
работнику милиции (иного правоохранительного органа), предъявившему удостоверение. 
Грубейшим нарушением закона является встречающаяся иногда передача правоохранительным 
органам всей имеющейся у регистрационного органа базы данных об объектах недвижимости.
     8. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан вести 
учет обращений за информацией о регистрации прав. Должны храниться соответствующие 
документы (заявления, доверенности и т. д.). В противном случае регистрирующий 
орган не сможет выполнить обязанность, предусмотренную п.4 комментируемой 
статьи.
     9. За использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре 
прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам 
правообладателей, возможна ответственность различных видов. Так, если соответствующие 
действия образуют состав преступления, то виновное лицо может быть привлечено 
к уголовной ответственности. Однако в комментируемой статье прежде всего имеется 
в виду гражданско-правовая ответственность. К такой ответственности может 
быть привлечен широкий круг лиц: гражданин или юридическое лицо, получившие 
сведения об объекте недвижимости в порядке и на условиях, предусмотренных 
пп.1, 2 комментируемой статьи; орган, осуществляющий государственную регистрацию 
прав; органы местного самоуправления; налоговые органы и т. д.
     Наступление гражданско-правовой ответственности возможно при одновременном 
наличии следующих условий.
     Во-первых, если использование сведений, содержащихся в Едином государственном 
реестре прав, привело к ущербу у правообладателя. Правообладатель, чьи права 
и законные интересы нарушены, произвел или должен будет произвести расходы 
для восстановления нарушенного права либо в результате нарушения он утратил 
какое-либо имущество или оно оказалось повреждено, либо он не получил доходы, 
которые были бы им получены, если бы его право не было нарушено (ст.15 ГК). 
Например, сведения, содержащиеся в реестре, использованы таким образом, что 
упала рыночная цена на объект недвижимости.
     Во-вторых, если сведения из Единого государственного реестра использованы 
противоправно.
     Если использование сведений привело к тому, что у правообладателя образовались 
имущественные потери, но соответствующие действия являются законными (например, 
произведено взыскание налога на имущество), то ответственность не наступает.
     В-третьих, если между противоправным действием и ущербом у правообладателя 
существует причинно-следственная связь (противоправное действие - причина, 
ущерб - следствие). Иными словами: ущерб возник именно потому, что совершено 
противоправное действие.
     В-четвертых, ответственность наступает при наличии вины. Вина может иметь 
форму умысла или неосторожности. При умысле лицо осознает противоправность 
своего поведения, предвидит его последствия и желает их наступления или безразлично 
к ним относится. При неосторожности лицо не осознает противоправности своего 
поведения, не предвидит возможных последствий, не желает их наступления, но 
должно было осознавать противоправный характер своего поведения и предвидеть 
последствия.
     В гражданском праве вина нарушителя презюмируется, т. е. лицо, нарушившее 
право, предполагается виновным; оно само должно доказывать отсутствие своей 
вины.
     При наличии указанных условий лицо, нарушившее права и законные интересы 
правообладателя, обязано возместить ему причиненный ущерб. Возможные при этом 
споры разрешаются в судебном порядке.

                         Комментарий к статье 8

     1. Рассматривая ст. 8 комментируемого Закона, прежде всего следует обратить 
внимание на обманчивость ее титула. Статья именуется: "Условия получения информации 
о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества и данных их учета". 
Однако названо лишь одно условие: за плату или бесплатно (пп. 1, 3 ст.8). 
Причем в обоих случаях используются отсылочные нормы. В основном статья посвящена 
установлению некоторых "информационных" прав и обязанностей учреждения юстиции 
по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также иных органов, 
располагающих сведениями, необходимыми для регистрации прав на объекты недвижимости.
     2. В титуле ст. 8 и пп. 1-2 говорится об информации о зарегистрированных 
правах на недвижимое имущество и сделках с ним. (В ст.7 речь идет о сведениях 
об объекте недвижимости, под которыми понимаются описание объекта недвижимости, 
указание зарегистрированных прав на него, а также ограничений (обременений) 
этих прав. Здесь же говорится о сведениях о государственной регистрации прав, 
содержании правоустанавливающих документов, а также сведениях об объекте недвижимого 
имущества). Такой терминологический "разнобой" не должен вводить в заблуждение: 
практически во всех случаях имеется в виду информация, содержащаяся в Едином 
государственном реестре прав. Объем предоставляемой информации может быть 
различным в зависимости от того, какой субъект требует ее предоставления. 
В связи с этим в пп. 1-2 ст. 8 ничего не говорится об объеме предоставляемой 
информации, но формулируется одно из условий ее получения.
     3. В соответствии с общим правилом, сформулированным в п.1 комментируемой 
статьи, информация о зарегистрированных правах предоставляется за плату (о 
размере платы и порядке ее внесения см. п.2 ст.11 и соответствующий комментарий, 
а также п.4 комментария к ст.7). Исключения из этого правила могут устанавливаться 
федеральными законами. Вчастности, в п.2 ст.8 перечислены некоторые случаи 
бесплатного предоставления информации (по запросам организации, ответственной 
за учет данного объекта недвижимости, правоохранительных органов и судов по 
находящимся в производстве делам, органов государственной статистики и пр.). 
Перечень может быть дополнен другими федеральными законами.
     Рассматривая содержание п.2 комментируемой статьи, следует обратить внимание 
на следующие детали.
     Организации, ответственной за учет данного объекта недвижимости, информация 
предоставляется в объеме, который необходим для ее работы. Однако этой организации 
нельзя сообщать сведения о содержании правоустанавливающих документов, за 
исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о 
правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выдавать 
выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости (такой 
запрет следует из п.3 ст.7 Закона). В том же объеме (и с теми же ограничениями) 
предоставляется информация о зарегистрированных правах государственным органам 
по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов, 
органам государственной статистики, а также другим организациям в случае, 
если какой-либо федеральный закон предусматривает бесплатное предоставление 
им информации по их запросам.
     На таких же условиях и в таком же объеме сообщаются сведения о зарегистрированных 
правах органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам 
местного самоуправления. По запросам руководителей этих органов им предоставляется 
более детализированная информация (см. п.3 ст.7 Закона, п.7 комментария к 
ст.7).
     О предоставлении информации судам и правоохранительным органам см. п.7 
комментария к ст.7.
     Субъектам, перечисленным в п.2 комментируемой статьи, информация предоставляется 
по их запросам. (Очевидно, таким образом в ст.8 Закона подчеркивается, что 
при предоставлении информации перечисленным в ней субъектам не действует правило 
ст.7 о порядке предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном 
реестре прав (о заявлении, предъявлении документа, удостоверяющего личность).
     4. Норма, включенная в п.3 ст.8, занимает особое место среди всех правил 
о предоставлении информации об объектах недвижимости, сформулированных в ст.7-8 
Закона. Если во всех других случаях говорится о предоставлении тех или иных 
сведений учреждением юстиции, то в п. 3 ст. 8 речь идет о предоставлении информации 
иными субъектами учреждению юстиции (и правообладателям).
     Круг субъектов, обязанных предоставлять информацию учреждению юстиции 
и правообладателям в соответствии с п. 3 комментируемой статьи, не ограничен. 
Данная обязанность возлагается на все организации, имеющие сведения, необходимые 
для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества. При 
этом особо выделены организации по учету объектов недвижимого имущества, а 
также органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы 
местного самоуправления. Выделение этих субъектов из совокупности организаций, 
обладающих сведениями, необходимыми для государственной регистрации, обусловлено 
тем, что основная масса соответствующих сведений сосредоточена именно у них. 
Формирование системы государственной регистрации недвижимого имущества практически 
невозможно при отсутствии информационного обеспечения со стороны организаций, 
ответственных за учет объектов недвижимости. Поэтому при конструировании Закона 
столь пристальное внимание уделено регламентации отношений между этими организациями 
и регистрирующими органами (п.3 ст.8, см. также ст. 1, 12, 17, 18 и др.). 
Большое значение в формировании и функционировании системы государственной 
регистрации недвижимости имеет деятельность органов государственной власти 
субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. Поэтому 
во многих статьях Закона (в частности, в п. 3 ст. 8) упоминаются эти органы 
(см., например, ст.1, 3, 5, 6 и др.).
     В силу п. 3 комментируемой статьи учреждениям юстиции и правообладателям 
обязаны предоставлять информацию также органы, управляющие государственным 
или муниципальным имуществом, органы жилищно-коммунального хозяйства и другие 
организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации 
прав на объекты недвижимого имущества.
     5. В п. 3 ст.8 установлен порядок предоставления информации правообладателям 
и учреждениям юстиции: она предоставляется в срок не более 10 дней с даты 
обращения. Обращение должно быть сделано в надлежащей форме (в установленном 
порядке подано заявление, сделан запрос и т. п.).
     Течение указанного срока начинается на следующий день после обращения, 
облеченного в надлежащую форму. Так, если в комитет по управлению муниципальным 
имуществом 10 июля поступил запрос учреждения юстиции по регистрации недвижимого 
имущества, то десятидневный срок начинает исчисляться с 11 июля. Окончание 
срока приходится на 20 июля. Если этот день окажется нерабочим, то днем окончания 
срока считается ближайший следующий за ним рабочий день (см. ст.190-194 ГК). 
Например, заявление подано 2 июня. Десятидневный срок начинает исчисляться 
с 3 июня и истекает 12 июня. Поскольку 12 июня является нерабочим днем, последним 
днем срока для предоставления информации правообладателю (и учреждению юстиции) 
считается 13 июня.
     6. Организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации 
прав на объекты недвижимого имущества, предоставляют такие сведения правообладателям 
и учреждениям юстиции бесплатно или за плату.
     Говоря о взимании платы за информацию, следует иметь в виду два обстоятельства. 
С одной стороны, указанные организации не могут самостоятельно (в одностороннем 
порядке) устанавливать плату. Ее размер должен быть согласован с органами 
государственной власти субъектов Российский Федерации. По-видимому, одновременно 
могут быть согласованы порядок, сроки и формы внесения платы.
     С другой стороны, органы государственной власти субъектов Российской 
Федерации также не могут своими актами (в одностороннем порядке) установить 
размеры, порядок и формы платы за предоставление информации в соответствии 
с п.3 ст.8 Закона. Должен быть акт организации, располагающей сведениями, 
необходимыми для государственной регистрации прав, согласованный с органом 
государственной власти области, края и т. п.
     Очевидно, упоминание о взимании платы относится прежде всего к случаям 
предоставления информации правообладателям. Учреждению юстиции по регистрации 
недвижимого имущества информация, необходимая для государственной регистрации 
прав, по общему правилу, должна предоставляться бесплатно. Во всяком случае 
нет оснований взимать плату с учреждений юстиции при предоставлении им информации 
субъектами, которым регистрирующий орган безвозмездно предоставляет сведения 
о зарегистрированных правах (см. п.3 комментария к ст.8 Закона).
     Недопустим отказ организации, имеющей сведения, необходимые для государственной 
регистрации прав, в предоставлении таких сведений со ссылкой на то, что не 
согласован размер платы за информацию (организация не обращалась за согласованием; 
было такое обращение, но орган государственной власти не согласился с установлением 
платы, полагая, что сведения должны предоставляться безвозмездно, либо не 
согласился с размером, порядком, сроками или формой внесения платы и т. д.). 
Нельзя отказать, ссылаясь на отсутствие механизма реализации прав учреждений 
юстиции и правообладателей на получение информации и т. д. Также нельзя со 
ссылкой на эти обстоятельства просрочить исполнение обязанности предоставить 
информацию либо отсрочить ее исполнение до момента согласования платы с органом 
государственной власти Российской Федерации.
     Поскольку в установлении платы за информацию заинтересована организация, 
имеющая сведения, необходимые для государственной регистрации прав, она должна 
проявить соответствующую инициативу и согласовать свое решение с указанным 
органом государственной власти. Если это не сделано, информация должна быть 
предоставлена бесплатно. Особого механизма реализации прав учреждений юстиции 
и правообладателей не требуется. Нет необходимости в принятии актов каких-либо 
органов, обязывающих организации, имеющих информацию, сообщать ее учреждению 
юстиции и правообладателю. Не имеет юридического значения наличие или отсутствие 
в учредительных документах данной организации указания о том, что она должна 
предоставлять сведения, необходимые для государственной регистрации прав, 
и т. д. Такая обязанность предусмотрена Законом (п.3 ст.8).
     7. Неисполнение обязанностей, предусмотренных ст. 8 Закона, влечет ответственность. 
(Об ответственности учреждений юстиции по регистрации прав и организаций по 
учету объектов недвижимого имущества см. ст.31 и комментарий к ней). Другие 
организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации 
прав на объекты недвижимого имущества, в случае неисполнения обязанности, 
установленной п. 3 ст. 8, или ненадлежащего исполнения данной обязанности 
(просрочка исполнения, неполнота информации, ее искажение и т. п.) несут ответственность 
по правилам, установленным гражданским законодательством. Общие положения 
о гражданско-правовой ответственности см. в п.9 комментария к ст.7.

                                 ГлаваII
                    Органы в системе государственной
               регистрации прав на недвижимое имущество и
                              сделок с ним

                         Комментарий к статье 9

     1. Система органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество 
и сделок с ним достаточно сложна и сегодня весьма далека до окончательного 
формирования.
     По нашему мнению, следует условно разделить органы, осуществляющие регистрацию 
прав на недвижимость, на те, которые осуществляют регистрацию до и после создания 
учреждений юстиции по регистрации прав.
     Первоначально рассмотрим органы, которые осуществляют регистрацию до 
создания учреждений юстиции (в переходный период). К числу органов, осуществляющих 
регистрацию прав на недвижимость в жилищной сфере, в большинстве субъектов 
Российской Федерации относятся органы технической инвентаризации (БТИ). В 
Москве такими полномочиями наделен Комитет муниципального жилья Правительства 
г. Москвы.
     Регистрацию прав на земельные участки осуществляют органы по землеустройству.
     В некоторых регионах регистрацию сделок с нежилыми помещениями осуществляют 
органы по управлению государственным (муниципальным) имуществом (например, 
в Москве).
     По существу технические органы до создания соответствующих учреждений 
должны осуществлять в том числе и юридически значимые действия.
     До создания субъектами Российской Федерации учреждений юстиции по регистрации 
прав координацию на федеральном уровне вышеназванных органов осуществляют, 
соответственно, Государственный комитет Российской Федерации по строительству, 
Государственный земельный комитет Российской Федерации, Министерство государственного 
имущества Российской Федерации.
     2. Система органов, действующих после создания учреждений юстиции по 
регистрации прав, дается в комментируемом Законе.
     Законодатель предложил трехуровневую систему управления процессом государственной 
регистрации прав на недвижимость:
     Регион - Учреждение юстиции - Минюст.
     Во-первых, порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации 
прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Российской Федерации 
по согласованию с Министерством юстиции Российской Федерации. Кроме того, 
субъекты Федерации утверждают региональную программу поэтапного развития государственной 
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, устанавливают плату 
за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на 
недвижимое имущество, а также осуществляют другие полномочия.
     Во-вторых, к компетенции учреждений юстиции, которые непосредственно 
занимаются государственной регистрацией, относятся: проверка действительности 
поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего 
документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных 
и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав и сделок; выдача 
документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; выдача информации 
о зарегистрированных правах и некоторые другие полномочия.
     В-третьих, Министерство юстиции Российской Федерации осуществляет как 
кадровую политику (назначение и освобождение от должности регистратора прав, 
обучение и повышение квалификации работников в системе государственной регистрации 
прав и др.), так и нормативно-контрольные полномочия (координация работ по 
созданию учреждений юстиции, правовой контроль за их деятельностью, разработка 
методических материалов и др.) (Подробнее см. ст.10 и комментарий к ней).
     Первоначально в целях взаимодействия органов, осуществляющих государственную 
регистрацию прав на недвижимость, и органов, осуществляющих учет отдельных 
объектов недвижимости, постановлением Правительства Российской Федерации от 
1 ноября 1997г. "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной 
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"". // См.: Постановление 
Правительства Российской Федерации от 21 февраля 1998г. N 238 "Об утверждении 
Положения о межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных 
с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету 
объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав 
на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1998. N 9. Ст.1115./ была 
образована Межведомственная комиссия по разработке мероприятий, связанных 
с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету 
объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав 
на недвижимое имущество. Комиссия координировала работу различных органов, 
чья деятельность тем или иным образом связана с недвижимостью. Однако после 
того, как во многих субъектах Федерации были созданы аналогичные региональные 
комиссии, Межведомственная комиссия была упразднена.
     3. Отдельно следует сказать о порядке создания и принципах размещения 
учреждений юстиции по регистрации прав. Как уже указывалось, порядок создания 
и принципы размещения учреждений юстиции по регистрации прав относятся к компетенции 
субъекта Российской Федерации. Как правило, руководители (президенты, губернаторы 
и др.) субъектов Федерации издают соответствующие постановления, которые направляются 
на согласование в Министерство юстиции Российской Федерации.
     Наиболее логичным является создание одного регистрационного округа на 
территории субъекта Российской Федерации и, соответственно, одного учреждения 
юстиции по регистрации прав с филиалами в иных муниципальных образованиях. 
При этом учреждение юстиции возглавляет главный государственный регистратор 
прав субъекта Федерации, а филиалы - государственные регистраторы прав. Наряду 
с главными и другими регистраторами в учреждениях должны работать специалисты, 
обеспечивающие осуществление государственной регистрации прав и сделок.
     В соответствии с Примерным положением об учреждении юстиции по государственной 
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Примерное 
положение), утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации 
от 6 марта 1998г. N 288, учреждение юстиции является государственным органом, 
обеспечивающим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и 
сделок с ним на территории регистрационного округа, созданного субъектом Российской 
Федерации. При этом Правительство Российской Федерации рекомендует органам 
государственной власти субъектов Российской Федерации создавать одно учреждение 
юстиции по регистрации прав, действующее на территории субъекта Российской 
Федерации, с филиалами, действующими в границах административно-территориальных 
единиц.
     В процессе становления системы государственной регистрации прав этот 
вопрос является весьма важным и актуальным, с тем пониманием, что его решение 
предлагаемым способом позволит обеспечить установление единообразной практики 
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок 
с ним, а также реализацию единой методики проведения государственной регистрации 
прав как на территории конкретного субъекта Российской Федерации, так и на 
всей территории Российской Федерации.
     При принятии решения о создании учреждений юстиции по регистрации прав 
следует также учитывать, что создаваемая система государственной регистрации 
прав должна обеспечивать государственные гарантии зарегистрированных прав. 
Безусловно, в период создания системы государственной регистрации прав обеспечение 
таких гарантий в большей степени возможно, если при создании системы государственной 
регистрации прав субъектами Российской Федерации будут учитываться указанные 
рекомендации Правительства Российской Федерации.
     Территория, на которой филиалом учреждения юстиции осуществляется государственная 
регистрация прав, определяется учреждением юстиции по согласованию с органом 
государственной власти субъекта Российской Федерации.
     4. Комментируемая статья устанавливает специальную правоспособность учреждения 
юстиции.
     На основании комментируемого Закона и Примерного положения основными 
задачами учреждения юстиции являются:
     во-первых, государственная регистрация прав собственников недвижимого 
имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на 
него, в том числе граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц 
без гражданства, российских и иностранных юридических лиц, международных организаций, 
иностранных государств, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации 
и муниципальных образований;
     во-вторых, создание и ведение Единого государственного реестра прав на 
недвижимое имущество и сделок с ним. // Далее также- Единый государственный 
реестр прав./, а также организация его бессрочного хранения.
     Учреждение юстиции в целях реализации возложенных на него задач осуществляет:
     прием документов, необходимых для государственной регистрации прав;
     проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих 
прав у подготовившего документ лица или органа власти;
     проверку наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним (далее именуются, соответственно, зарегистрированные 
права, заявленные права);
     правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию 
прав, в целях выявления их соответствия законодательству Российской Федерации, 
а также проверку законности сделки;
     выявление оснований для приостановления или отказа в государственной 
регистрации прав;
     направление юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям 
запросов с целью получения сведений и документов, необходимых для государственной 
регистрации прав;
     внесение записей в Единый государственный реестр прав;
     выдачу свидетельства о государственной регистрации прав;
     совершение специальной регистрационной надписи на документах, выражающих 
содержание сделки;
     выдачу информации о зарегистрированных правах;
     принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в установленном порядке;
     ведение делопроизводства при осуществлении государственной регистрации 
прав;
     обеспечение бессрочного хранения Единого государственного реестра прав, 
в том числе дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, а 
также книг учета документов.

                         Комментарий к статье 10

     1. Согласно постановлению Правительства Российской Федерации "О мерах 
по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним"" от 1 ноября 1997г. N 1378. // СЗ РФ. 1997. N 45. 
Ст.5195.
     уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в системе государственной 
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является Министерство 
юстиции Российской Федерации.
     С учетом изменения структуры федеральных органов исполнительной власти, 
до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по регистрации 
прав уполномоченными федеральными органами исполнительной власти по обеспечению 
соблюдения правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним по отношению к органам технической инвентаризации 
и жилищным органам является Государственный комитет Российской Федерации по 
строительной, архитектурной и жилищной политике, по отношению к органам по 
земельным ресурсам и землеустройству - Государственный земельный комитет Российской 
Федерации, а по отношению к органам по управлению государственным и муниципальным 
имуществом - Министерство государственного имущества Российской Федерации.
     В соответствии с приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 
25 июля 1998г. N 704-К в Минюсте России образован Департамент государственной 
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
     2. В целях создания единой системы государственной регистрации и соблюдения 
конституционного принципа функционирования единого федерального рынка Министерство 
юстиции Российской Федерации осуществляет координацию работ по созданию учреждений 
юстиции по регистрации прав. Данное полномочие имеет особое значение при организации 
соответствующих учреждений, т. е. в этом основная нагрузка на Минюст России 
ложится с 31 января 1998г. по 1 января 2000 г. (см. п.2 ст.33 Закона).
     Решение о создании учреждения юстиции по регистрации прав принимается 
субъектом Российской Федерации, как правило, в форме акта (постановления, 
указа и т. п.) главы исполнительной власти соответствующего региона. Данное 
решение и положение об учреждении юстиции направляются в Минюст России, где 
проверяется соответствие положения комментируемому Закону, другим нормативным 
правовым актам. В тех случаях, когда выявлены нарушения, Минюст России отказывает 
в согласовании, при этом указывая на недостатки документа. Если положение 
соответствует действующему законодательству, то оно согласовывается. На практике 
возникают случаи, когда Минюст России согласовывает положение с условиями 
устранения недостатков.
     Необходимо отметить, что только после согласования положения об учреждении 
юстиции по регистрации прав Минюст России рассматривает кандидатуры на должность 
Главного государственного регистратора прав соответствующего субъекта Российской 
Федерации.
     О назначении и освобождении от должности регистратора прав см. ст.15 
и комментарий к ней.
     3. Контроль за деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав заключается 
в проверке органами юстиции соблюдения:
     сроков рассмотрения заявлений;
     правил ведения Единого государственного реестра прав;
     федеральной программы создания системы государственной регистрации прав 
// В настоящее время такая программа разрабатывается./;
     правил предоставления информации о зарегистрированных правах;
     правил ведения дел правоустанавливающих документов и книг учета документов.
     Министерство юстиции Российской Федерации, а также органы юстиции в субъектах 
Федерации вправе проводить и иной контроль за соблюдением регистрационного 
законодательства. Важно, чтобы данный контроль не являлся вмешательством в 
регистрационную деятельность. При осуществлении государственной регистрации 
государственный регистратор руководствуется только законом.
     4. Для обучения и повышения квалификации государственных регистраторов 
прав и сотрудников учреждений юстиции, а также в целях подготовки методических 
материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав приказом 
Министерства юстиции Российской Федерации от 26 января 1998г. N 11 учрежден 
Российский институт регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации. 
// Бюллетень Минюста России. 1998. N 1. С.64-67.
     Согласно уставу задачами Института являются:
     подготовка государственных регистраторов и иных работников системы государственной 
регистрации;
     повышение квалификации государственных регистраторов;
     научные исследования и разработки в области государственной регистрации;
     научно-методическое обеспечение государственной регистрации;
     осуществление международного сотрудничества в области государственной 
регистрации.
     В соответствии с задачами института его деятельность осуществляется по 
следующим направлениям:
     разработка, принятие и реализация программы обучения государственных 
регистраторов;
     разработка и реализация иных программ послевузовского юридического образования 
по направлениям, связанным с государственной регистрацией;
     подготовка научных и научно-педагогических кадров в аспирантуре и докторантуре;
     проведение теоретических исследований, законопроектных и других научных 
разработок по вопросам, связанным с недвижимостью, а также организацией и 
деятельностью юридических лиц, подготовка, издание и реализация учебников 
и учебных пособий, научных и других работ;
     организация и осуществление образовательных и научных связей, проведение 
совместных исследований и разработок в области государственной регистрации 
международными учреждениями и учреждениями зарубежных государств, подготовка 
специалистов в области государственной регистрации для зарубежных государств.
     5. Для предварительного рассмотрения вопросов и подготовки по ним предложений, 
обеспечивающих координацию деятельности учреждений юстиции по регистрации 
прав по реализации Федерального закона и принятых в соответствии с ним иных 
нормативных правовых актов, Минюстом России создан Совет главных государственных 
регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской 
Федерации. // Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 25 мая 1998г. 
N 59 "О создании Совета главных государственных регистраторов прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации" // Бюллетень Минюста 
России. 1998. N 5-6.
     Совет является консультативным органом Министерства юстиции Российской 
Федерации и состоит в основном из главных государственных регистраторов субъектов 
Федерации.
     К основным задачам Совета относятся:
     обобщение практики и распространение положительного опыта осуществления 
государственной регистрации прав учреждениями юстиции по регистрации прав;
     выработка практических рекомендаций и инструктивных материалов по осуществлению 
государственной регистрации прав, в том числе по ведению Единого государственного 
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
     рассмотрение наиболее сложных или часто возникающих на практике вопросов 
по государственной регистрации прав и разработка рекомендаций по их разрешению;
     рассмотрение вопросов, связанных с созданием единой информационной системы 
государственной регистрации прав;
     обсуждение методических материалов по вопросам государственной регистрации 
прав, разрабатываемых Министерством юстиции Российской Федерации и учреждениями 
юстиции по государственной регистрации прав, с целью установления единообразного 
осуществления государственной регистрации прав.

                         Комментарий к статье 11

     1. Для соблюдения прав и законных интересов правообладателей и лиц, желающих 
совершать сделки с недвижимостью, система государственной регистрации должна 
быть обеспечена средствами для выполнения возложенных на нее задач.
     Комментируемый закон указывает на три вида источников средств:
     а) плата учреждению юстиции за регистрацию прав и выдачу информации;
     б) бюджетные средства;
     в) иные источники.
     2. Анализируя вопросы платы за регистрацию и предоставления информации 
о зарегистрированных правах, следует обратить внимание на то, что она взимается 
в размерах, установленных субъектами Российской Федерации. Однако ее пределы 
устанавливаются федеральным Правительством.
     Правительство Российской Федерации в постановлении от 26 февраля 1998г. 
N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию 
прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации 
о зарегистрированных правах". // СЗ РФ. 1998. N 9. Ст.1121./ установило, что 
для граждан максимальный размер платы за государственную регистрацию прав 
на недвижимое имущество и сделок с ним составляет три установленных законом 
минимальных размера оплаты труда; для юридических лиц - до пятидесяти. В тех 
случаях, когда объектом сделки является предприятие (как комплекс недвижимого 
имущества), максимальный размер платы за регистрацию составляет двести установленных 
законом минимальных размеров оплаты труда.
     В данных пределах субъект Российской Федерации может решать вопросы об 
оплате при срочной государственной регистрации, о градации плательщиков по 
тем или иным признакам (например, пенсионерам - один установленный законом 
минимальный размер оплаты труда, всем остальным- два установленных законом 
минимальных размера).
     В тех случаях, когда предусмотрена раздельная регистрация сделки и права, 
субъект Федерации должен указывать раздельную плату, но она, как правило, 
должна быть в пределах максимальной. Например, плата за государственную регистрацию 
договора купли-продажи жилого помещения составляет один установленный законом 
минимальный размер оплаты труда, плата за регистрацию перехода права собственности 
на жилое помещение - два установленных законом минимальных размера оплаты 
труда.
     За предоставление информации о зарегистрированных правах максимальные 
размеры оплаты составляют: для физических лиц - 25 процентов установленного 
законом минимального размера оплаты труда; для юридических лиц - установленный 
законом минимальный размер оплаты труда. Максимальный размер платы за предоставление 
информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс 
составляет 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.
     Что касается бюджетных средств, то ряд субъектов Российской Федерации 
предусмотрели выделение из соответствующих бюджетов средств на организацию 
и деятельность учреждений юстиции (например, в Самарской области).
     По поводу иных источников следует указать, в первую очередь, на привлечение 
кредитов банков (в основном государственных). Кроме того, целый ряд учреждений 
юстиции осуществляют регистрацию юридических лиц и, соответственно, взимают 
плату за регистрацию и за выдачу информации.
     3. В целях обеспечения государственных гарантий зарегистрированных прав 
в ряде субъектов Российской Федерации образованы гарантийные фонды. Так, в 
Московской области образован Фонд обеспечения государственных гарантий зарегистрированных 
прав, который формируется за счет платы за регистрацию и предоставления информации 
о зарегистрированных правах и иных не запрещенных законом источников. // См.: 
Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок 
с ним. Сборник N 3. М., 1998. С.56..
     Размер средств, направляемых ежемесячно в фонд гарантий, составляет не 
менее 0,5 процента от общей суммы платы за регистрацию и предоставление информации. 
При этом денежные средства фонда гарантий имеют целевое назначение. Средства 
фонда гарантий направляются на выплату денежных сумм лицам, чьи зарегистрированные 
права нарушены вследствие умышленного или неосторожного искажения либо утраты 
информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, на основании 
вступивших в законную силу решений или приговоров суда.
     4. На основании ч.2 п.3 комментируемой статьи Правительство Российской 
Федерации приняло постановление "Об установлении централизуемой доли средств, 
получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок 
с ним, и за предоставление информации о зарегистрированных правах", в котором 
установило централизуемую долю средств, получаемых в виде платы за регистрацию 
прав и за предоставление информации о зарегистрированных правах, в размере 
5 процентов, которая подлежит перечислению учреждениями юстиции на счет Министерства 
юстиции Российской Федерации.
     До создания в субъектах Российской Федерации соответствующих учреждений 
централизуемая доля средств перечисляется:
     органами технической инвентаризации и жилищными органами на счет Государственного 
комитета Российской Федерации;
     органами по земельным ресурсам и землеустройству - на счет Государственного 
земельного комитета Российской Федерации;
     органами по управлению государственным и муниципальным имуществом - на 
счет Министерства государственного имущества Российской Федерации.
     Указанные средства могут использоваться только в соответствии с Временным 
положением о порядке перечисления и использования централизуемой доли средств, 
получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок 
с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах, которое 
утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 2 сентября 
1998г. N 1013. // Далее также- Положение.
     На основании Положения централизуемая доля средств используется для финансирования 
расходов на:
     - организацию и осуществление подготовки, переподготовки, повышения квалификации 
работников системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество 
и сделок с ним;
     - разработку методических материалов по проведению государственной регистрации 
прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
     - разработку, внедрение и развитие единой автоматизированной системы 
обработки, хранения и использования информации о зарегистрированных правах 
на недвижимое имущество и сделках с ним;
     - организацию информационного обмена в системе учреждений юстиции по 
регистрации прав с использованием современных информационных технологий;
     - организацию и проведение семинаров, конференций и совещаний по вопросам 
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
     - осуществление иных установленных законодательством Российской Федерации 
полномочий Министерства в системе государственной регистрации прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним.

                                ГлаваIII
               Порядок государственной регистрации прав на
                          недвижимое имущество
                             и сделок с ним

                         Комментарий к статье 12

     1. Настоящая статья содержит нормы, устанавливающие систему записей о 
правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре 
прав.
     В статье дана характеристика Единого государственного реестра прав, установлены 
требования к Единому государственному реестру прав, его структура, определен 
объем информации, содержащейся в Едином государственном реестре прав, и порядок 
ее внесения. Пункт 1 статьи повторяет норму о регистрации прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре прав, закрепленную 
ст.131 ГК. То внимание, которое законодатель уделяет вопросам, относящимся 
непосредственно к Единому государственному реестру прав, оправданно, поскольку 
единственным источником юридически значимой информации, подтверждающей существующие 
права на недвижимое имущество, а также существование ограничений и обременений 
этих прав, является информация, внесенная в Единый государственный реестр 
прав. Только информация Единого государственного реестра прав позволяет определить 
момент возникновения и прекращения прав на конкретный объект недвижимого имущества, 
момент заключения сделки с объектом недвижимого имущества, а также момент 
возникновения и прекращения ограничения или обременения существующего права.
     2. Единый государственный реестр прав фактически состоит из трех частей. 
Первая часть - это книги учета документов, вторая - непосредственно записи 
о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах 
на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных ограничениях 
(обременениях) прав, произведенные в соответствии с установленными требованиями, 
третья - дела правоустанавливающих документов.
     3. Учреждение юстиции по регистрации прав в обязательном порядке ведет 
книгу учета документов, принятых на государственную регистрацию. Эта книга 
представляется наиболее важной, поскольку именно с даты внесения в нее записи 
о поступившем заявлении о регистрации права на объект недвижимого имущества, 
ограничения права или сделки начинается государственная регистрация. Кроме 
того, при внесении записи в эту книгу документам, принятым на регистрацию, 
присваивается входящий номер, который впоследствии составляет основу номера 
произведенной записи о регистрации права, его ограничения или сделки.
     Книга содержит информацию обо всех поступивших на регистрацию документах. 
Если на основании документов принято решение об отказе в государственной регистрации, 
то об этом делается отметка в книге и регистрационная запись в этом случае 
не производится, номер регистрации не присваивается. Если принимается решение 
об осуществлении государственной регистрации, то информация о произведенной 
регистрации отражается в книге учета выданных свидетельств о государственной 
регистрации прав.
     Книга учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав 
содержит информацию о том, что правообладатель или иное лицо, обратившееся 
за регистрацией ограничения (обременения), извещено о результатах произведенной 
по его заявлению государственной регистрации и получило документ о зарегистрированном 
праве или сделке.
     Помимо перечисленных выше книг, учреждение юстиции должно иметь также 
книгу учета выданной информации из Единого государственного реестра прав. 
Эта книга содержит данные обо всех поступивших запросах на получение информации 
из Единого государственного реестра прав, а также учитывает выдачу выписок, 
справок и иных документов из Единого государственного реестра прав.
     Учреждение юстиции по регистрации прав может вести и иные книги учета, 
необходимые для его работы. Однако эти книги не будут являться носителем юридически 
значимой информации, поскольку законом в качестве неотъемлемой части реестра 
определены только перечисленные в настоящей статье книги.
     4. Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов. 
На каждый объект недвижимого имущества при начале регистрации прав открывается 
отдельный раздел, который идентифицируется кадастровым или условным номером 
объекта. Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, 
возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) 
вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости 
раздел Единого государственного реестра прав.
     Для земельного участка открывается раздел, который имеет свой кадастровый 
(условный) номер, соответствующий кадастровому номеру земельного участка, 
и содержит записи о земельном участке, существовавших и существующих правах 
на него, ограничениях (обременениях) этих прав.
     Для здания, стоящего на этом земельном участке, открывается свой раздел, 
который имеет кадастровый (условный) номер, соответствующий номеру здания, 
и содержит записи о здании, существовавших и существующих правах на него, 
ограничениях (обременениях) этих прав.
     Для конкретного помещения в этом здании, либо для иного объекта, входящего 
в состав здания, открывается отдельный раздел со своим кадастровым (условным) 
номером, идентичным номеру помещения. Раздел содержит записи, относящиеся 
только к конкретному помещению в здании. В случае, если помещения в здании 
являются разными и самостоятельными объектами права, то на каждое помещение 
открывается свой раздел Единого государственного реестра прав.
     Разделы размещаются в Едином государственном реестре прав в соответствии 
с принципом единого объекта недвижимого имущества. Такой принцип расположения 
разделов в Едином государственном реестре прав закреплен законодателем.
     Следует заметить, что на практике, особенно на первом этапе становления 
системы государственной регистрации, учреждения юстиции по регистрации прав 
столкнутся с тем, что в Едином государственном реестре прав будут отсутствовать 
раздел с записями о земельном участке, раздел с записями о здании, а будут 
существовать только разделы с записями о квартирах, помещениях и иных объектах, 
входящих в состав здания и сооружения. Такая ситуация наиболее часто будет 
встречаться при регистрации прав на квартиры в многоквартирном доме. Квартира 
в многоквартирном доме является самостоятельным объектом права (ст.289 ГК), 
и в силу закона собственнику квартиры принадлежит также доля в праве собственности 
на общее имущество дома (ст.290 ГК). Поскольку долевая собственность на общее 
имущество дома возникает с момента регистрации права собственности на квартиру, 
отдельной регистрации право долевой собственности не требует.
     Раздел, содержащий информацию о земельном участке, и раздел, содержащий 
информацию о многоквартирном доме, в котором расположены квартиры, появится 
в Едином государственном реестре прав только тогда, когда собственниками квартир 
будет принято решение о регистрации кондоминиума, определен размер доли в 
праве на общее имущество дома, принадлежащей каждому собственнику квартиры, 
и произведена регистрация прав.
     Поскольку государственная регистрация прав носит заявительный характер 
и осуществляется только на основании заявления о регистрации, аналогичная 
ситуация может возникнуть и тогда, когда собственник индивидуального жилого 
дома подает заявление только о регистрации прав на дом и не заявляет о регистрации 
прав на земельный участок, отведенный под этот дом.
     5. Каждый раздел Единого государственного реестра прав и все входящие 
в него подразделы идентифицируются кадастровым номером, который соответствует 
кадастровому номеру объекта. Кадастровый номер здания и кадастровый номер 
помещения в здании формируются на основе кадастрового номера земельного участка, 
на котором расположено здание. В связи с этим отсутствие в Едином государственном 
реестре прав записи о земельном участке не является препятствием для внесения 
записей в разделы, содержащие информацию о здании и о помещении в здании. 
Наличие кадастрового номера позволяет соблюдать положение закона о расположении 
разделов Единого государственного реестра прав в соответствии с принципом 
единого объекта недвижимого имущества.
     6. Отсутствие кадастрового номера объекта недвижимости не является основанием 
для отказа в государственной регистрации прав. В этом случае идентификация 
объекта в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному 
номеру, который присваивается учреждением юстиции по регистрации прав. Определение 
структуры условного номера и установление порядка его присвоения отнесено 
к компетенции субъекта Российской Федерации. Условный номер может частично 
содержать информацию, предусмотренную кадастровым номером, а именно: содержать 
номер субъекта Российской Федерации, номер административного района или города 
в составе субъекта Российской Федерации, номер зоны в составе административно-территориального 
образования (города, района), в границах которого расположен земельный участок.
     7. Помимо принципа единого объекта недвижимого имущества при размещении 
разделов в Едином государственном реестре прав целесообразно располагать разделы 
в соответствии с кадастровой нумерацией или в соответствии с территориальным 
принципом (административная единица, квартал, улица). Такой подход позволит 
оптимизировать поиск раздела, содержащего информацию об интересующем объекте 
в Едином государственном реестре прав, а также поиск дела правоустанавливающих 
документов на любой объект недвижимого имущества.
     8. Статья устанавливает, что каждый раздел Единого государственного реестра 
прав состоит из трех подразделов, в которые вносится строго определенная информация.
     Внесение записи в подраздел I является обязательным. Нельзя приступить 
к внесению записей в другие подразделы раздела, не заполнив подраздела, содержащего 
информацию об объекте недвижимого имущества.
     Данные о земельном участке, вносимые в подраздел I, вносятся на основании 
документов кадастрового учета. Данные о здании, сооружении, помещении в здании 
вносятся на основании документов технического учета. Объект недвижимого имущества, 
права на который регистрируются в Едином государственном реестре прав, должен 
быть однозначно определен, чтобы избежать возникновения спора о праве по причине 
неправильного определения объекта права.
     9. Записи о регистрации права собственности или иного вещного права на 
объект недвижимого имущества вносятся в подраздел II. Основанием для внесения 
записи о праве является правоустанавливающий документ. Моментом возникновения 
права является дата внесения регистрационной записи о праве. В этот же подраздел 
вносятся данные о правообладателе:
     а) для физического лица - фамилия, имя, отчество, дата рождения, реквизиты 
документа, удостоверяющего личность, адрес места жительства;
     б) для юридического лица - полное наименование, дата, место и номер государственной 
регистрации, юридический адрес и адрес фактического местонахождения, индивидуальный 
номер налогоплательщика.
     В этот же подраздел вносятся записи о прекращении зарегистрированного 
права. В случае прекращения права в связи с ликвидацией объекта подраздел 
закрывается, о чем производится соответствующая запись. В случае прекращения 
права в связи с переходом к новому правообладателю производится новая запись 
о регистрации права и новом правообладателе.
     10. В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) зарегистрированного 
в подразделе II права собственности или иного права на недвижимое имущество. 
Основанием для внесения записей являются документы, на основании которых возникает 
ограничение (обременение) права. Запись об аренде вносится на основании договора 
аренды. Запись об ипотеке вносится на основании нотариально удостоверенного 
договора ипотеки. В случае возникновения залога в силу закона запись об ипотеке 
может быть внесена на основании договора купли-продажи с оплатой в кредит, 
в том числе с рассрочкой платежа, или на основании договора ренты. Запись 
о сервитуте вносится на основании соглашения сторон об установлении сервитута, 
вступившего в законную силу решения суда, или, в случае установления публичного 
сервитута, на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления. 
Запись о сделке производится на основании представленной на регистрацию сделки 
с недвижимым имуществом. Запись об аресте имущества вносится на основании 
определения суда, постановления о наложении ареста, вынесенного органом налоговой 
полиции, следственными органами МВД, прокуратуры, налоговой полиции, акта 
о наложении ареста и описи имущества должника, на которое наложен арест, составленного 
судебным приставом-исполнителем.
     К прочим ограничениям (обременениям) можно отнести записи о регистрации 
доверительного управления имуществом, опеки, связанной с недвижимым имуществом, 
записи о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и др. 
О прекращении обременения (ограничения) права также вносится запись в подраздел.
     11. Содержащееся в п.6 положение о том, что в случае поступления в учреждение 
юстиции по регистрации прав заявления о государственной регистрации права, 
ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимого имущества 
в графу "Особые отметки" Единого государственного реестра прав вносится запись 
о существовании правопритязания в отношении объекта, не влечет за собой никаких 
правовых последствий. В случае, если права на объект недвижимого имущества 
не регистрировались ранее в Едином государственном реестре прав, раздел на 
данный объект не открыт, и, соответственно, запись о правопритязаниях в него 
внести нельзя. При представлении заявителем необходимых для осуществления 
регистрации правоустанавливающих документов по заявлению производится государственная 
регистрация.
     В случае, если к моменту поступления заявления о регистрации права на 
данный объект права уже зарегистрированы за другим правообладателем, то имеет 
место спор о праве, который подлежит разрешению в судебном порядке. Суд при 
рассмотрении спора о праве вправе принять меры по обеспечению иска и вынести 
определение о наложении ареста на спорный объект недвижимого имущества. На 
основании определения суда в подраздел III вносится запись об аресте. Заявление 
о регистрации ограничения (обременения) права или сделки должно быть рассмотрено 
по существу. При наличии необходимых оснований должна быть произведена государственная 
регистрация.
     12. Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом 
недвижимого имущества идентифицируется двумя номерами: номером регистрации, 
который возникает при приеме документов на государственную регистрацию и строится 
на основе входящего номера по книге учета документов, поступивших на государственную 
регистрацию, и кадастровым номером объекта. Наличие в записи кадастрового 
номера объекта всегда связывает произведенную запись о правах, ограничениях 
(обременениях) прав с конкретным объектом недвижимого имущества, а наличие 
уникального номера регистрации индивидуализирует произведенную запись и выделяет 
ее из других регистрационных записей, которые уже произведены по объекту недвижимого 
имущества или будут произведены в будущем.
     13. При разделении, слиянии или выделении объекта недвижимого имущества 
образуются новые объекты, записи о которых вносятся в новые разделы Единого 
государственного реестра прав. Например, закрытие раздела, содержащего информацию 
о конкретном земельном участке, в связи с его преобразованием и открытие новых 
разделов на новые земельные участки может быть осуществлено, в частности, 
на основании следующих документов:
     - договора отчуждения части земельного участка (купли-продажи, мены, 
дарения и т. д.) с приложением плана земельного участка, являющегося предметом 
договора;
     - договора купли-продажи или дарения, в результате которого земельный 
участок соединяется с расположенным рядом земельным участком;
     - свидетельства о праве на наследство и соглашения наследников о реальном 
разделе участка с приложением планов земельных участков, перешедших в собственность 
каждого наследника;
     - соглашения сособственников о реальном разделе земельного участка;
     - решений местных органов власти об изменении размеров земельного участка, 
предоставленного в бессрочное пользование или в аренду, с приложением плана 
земельного участка, например, изъятия части земельного участка и передачи 
его в пользование другому лицу, либо увеличения размера земельного участка 
путем предоставления дополнительных площадей.
     Образованным новым земельным участкам присваиваются новые кадастровые 
(условные) номера, которые, соответственно, являются номерами новых разделов 
Единого государственного реестра прав. При этом все актуальные записи, содержащиеся 
во II или III подразделах соответствующего раздела, переносятся во вновь образованные 
разделы.
     14. На каждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающих 
документов. Если объектом является земельный участок, то открывается дело 
на земельный участок. Если объектом является здание, расположенное на этом 
земельном участке, то на здание открывается отдельное дело. Если объектом 
являются помещения в здании, то открывается столько дел, сколько разделов 
открыто на помещения в этом здании. В дело правоустанавливающих документов 
помещаются все документы, поступающие для государственной регистрации права 
на этот объект.
     Следует заметить, что в деле хранятся, в основном, копии документов, 
поскольку п.5 ст.18 Закона установлено, что после государственной регистрации 
подлинник возвращается заявителю. Документы подшиваются в дело по мере их 
поступления. Наличие документа в деле отражается в описи, находящейся в деле. 
Если один и тот же документ следует поместить в несколько дел, например в 
дело правоустанавливающих документов земельного участка и в дело правоустанавливающих 
документов здания, то документ может быть помещен в одно из дел, а в другом 
ставится отметка о том, где хранится недостающий документ.
     Дело правоустанавливающих документов имеет тот же кадастровый или условный 
номер, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав. 
Соответственно, при хранении дел правоустанавливающих документов их следует 
располагать в той же последовательности, что и разделы Единого государственного 
реестра прав. Дополнительно дело правоустанавливающих документов может идентифицироваться 
наименованием объекта и его местоположением (адресом).
     15. Пункт 4 содержит положение о вечном хранении Единого государственного 
реестра прав, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов. 
Однако к изготовлению документов, подлежащих вечному хранению, предъявляются 
особые требования. Так, ксерокопия документа или документ, изготовленный при 
помощи компьютерной техники, могут быть не пригодны для вечного хранения. 
Это надо учитывать при изготовлении копий и внесении записей в разделы Единого 
государственного реестра прав при помощи компьютерной техники.
     Поскольку документы Единого государственного реестра прав являются источником 
юридически значимой информации, подтверждающей существующие права на недвижимое 
имущество, а также существование ограничений и обременений этих прав, их уничтожение, 
а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается. 
Данная норма вступает в противоречие с нормами Уголовно-процессуального кодекса 
РСФСР (ст. 167, 171, 176), которыми предусмотрено проведение выемки при расследовании 
уголовного дела, в ходе которой могут быть изъяты документы, которые приобщаются 
к материалам уголовного дела и хранятся в нем вечно.
     16. Статьей предусмотрено ведение Единого государственного реестра прав 
на магнитных носителях, но закреплен приоритет записи, произведенной на бумажном 
носителе. Важным представляется и установление приоритета правоустанавливающего 
документа в случае, если записи Единого государственного реестра прав не соответствуют 
содержанию правоустанавливающего документа. Руководствуясь этой нормой права, 
учреждение юстиции по регистрации прав имеет основание производить исправление 
технических ошибок, допущенных в записях Единого государственного реестра 
прав.

                         Комментарий к статье 13

     1. Комментируемая статья содержит важные нормы, устанавливающие обязанности 
участников отношений по государственной регистрации прав. В п. 1 установлен 
порядок и последовательность действий должностных лиц учреждения юстиции по 
государственной регистрации прав. Содержание каждого из указанных действий 
раскрывается в других статьях гл.III комментируемого Закона. Закрепляется 
принцип платности государственной регистрации, установленный ст.11 Закона: 
прием документов учреждением юстиции не осуществляется без документа, подтверждающего 
оплату регистрационных действий.
     В отличие от налогового законодательства, где обязанность уплачивать 
налоги возложена непосредственно на налогоплательщика и не допускается уплата 
налогов за другое физическое или юридическое лицо, Закон не устанавливает 
обязательности оплаты непосредственно самим правообладателем. Оплата регистрационных 
действий возможна любым заинтересованным в совершении этого действия лицом: 
правообладателем, участником сделки, третьим лицом.
     Документом об оплате регистрации является квитанция о приеме денег кредитным 
учреждением, осуществляющим денежные расчеты с населением, либо платежное 
поручение организации с отметкой банка о принятии платежа, при этом не требуется 
дополнительной подписи должностного лица, скрепленной круглой печатью банка, 
принявшего платеж, как это установлено Законом РФ "О государственной пошлине". 
Обязательным является приложение подлинника платежного документа.
     Статья дополняет и расширяет установленный п.3 ст.9 Закона перечень действий, 
отнесенных к компетенции учреждений юстиции по регистрации прав, важной функцией 
правовой экспертизы документов и проверкой законности сделки. Правовая экспертиза 
- это изучение представленных для государственной регистрации документов в 
целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для 
возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) 
прав на недвижимое имущество. Перечень оснований для государственной регистрации 
изложен в ст.17 Закона. Представленные документы изучаются как на предмет 
подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям 
законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания. Правовая 
экспертиза не отнесена к исключительной компетенции государственного регистратора 
прав, ее осуществление возможно иным уполномоченным должностным лицом учреждения 
юстиции.
     Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, 
установлены ст.18 Закона. Правовой акт должен быть издан полномочным органом 
или должностным лицом в соответствии с предоставленной компетенцией. Законная 
сделка должна соответствовать следующим условиям: 1) стороны обладают гражданской 
правоспособностью и дееспособностью; 2) волеизъявление участника сделки соответствует 
его действительной воле; 3) представители сторон имеют надлежащие полномочия; 
4) имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном 
управлении) правоотчуждателя; 5) договор заключен в требуемой законом форме 
и содержит существенные условия (признанные законом в качестве необходимых 
для договоров данного вида); 6) соблюдены законные интересы третьих лиц, не 
участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных 
в их пользу. В соответствии со ст.168 ГК сделка, не соответствующая требовани 
ям закона или иных правовых актов (указам Президента Российской Федерации, 
постановлениям Правительства Российской Федерации), по общему правилу ничтожна, 
если закон не устанавливает, что она оспорима, или не предусматривает иных 
последствий нарушения.
     К оспоримым сделкам закон относит сделки:
     - юридических лиц, выходящие за пределы их правоспособности (ст.173 ГК);
     - совершенные с превышением полномочий (ст.74 ГК);
     - совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия 
родителей, усыновителей, попечителей (ст.175 ГК);
     - совершенные гражданами, ограниченными судом в дееспособности, без согласия 
попечителя (ст.176 ГК);
     - совершенные гражданами, не способными понимать значения своих действий 
или руководить ими (ст.177 ГК);
     - под влиянием заблуждения (ст.178), обмана насилия, угрозы (ст.179);
     - требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации 
по распоряжению общим имуществом супругов без согласия другого супруга (ст.35 
СК РФ);
     - заключаемые акционерным обществом, в совершении которых имеется заинтересованность 
(ст.84 Федерального закона "Об акционерных обществах");
     - приватизации государственного имущества, совершенные с нарушением положений 
Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах 
приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (ст.29 данного 
Закона).
     Проверка законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку, противоречащую 
законодательству, хотя законом и допускается ее оспоримость. В соответствии 
с указанными статьями должностное лицо учреждения юстиции праве истребовать 
согласия родителей, усыновителей, попечителей несовершеннолетних или граждан, 
ограниченных судом в дееспособности, согласия супругов на отчуждение общего 
имущества, решения общего собрания акционеров о совершении акционерным обществом 
крупной сделки, акты оценки приватизируемого государственного или муниципального 
имущества, иные документы, подтверждающие соответствие совершаемой сделки 
требованиям законодательства.
     Законность всех сделок с недвижимым имуществом проверяется независимо 
от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются 
заключенными с момента подписания сторонами. В комментируемой статье не содержится 
изъятий из общего правила проверки законности также и для сделок, совершенных 
в квалифицированной нотариальной форме, или сделок, заключенных органами государственной 
власти или местного самоуправления, например сделки приватизации государственного 
или муниципального имущества, заключенные комитетами по управлению имуществом 
и фондами имущества. Эти сделки подвергаются правовой экспертизе и проверке 
законности на общих основаниях.
     После правовой экспертизы и проверки законности сделки учреждением юстиции 
проверяется отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект 
и правами, ранее зарегистрированными в Едином государственном реестре. Далее 
должностным лицом принимается одно из трех возможных решений: зарегистрировать 
сделку или право, приостановить государственную регистрацию, отказать в государственной 
регистрации. Основания и порядок приостановления и отказа в государственной 
регистрации установлены ст. 19, 20 Закона. Регистрация производится внесением 
записей в Единый реестр, право считается возникшим, а сделка зарегистрированной 
именно с момента внесения соответствующей записи. Совершение специальных регистрационных 
надписей на документах и выдача удостоверений (свидетельств) о проведенной 
государственной регистрации производится в соответствии с п.3 ст.131 ГК по 
ходатайству правообладателей. Получение свидетельства о государственной регистрации 
права является правом, но не обязанностью правообладателя, юридическое же 
значение имеет внесение записи о сделке или праве в Единый реестр. Свидетельство 
или регистрационная надпись только подтверждают произведенную государственную 
регистрацию для третьих лиц.
     2. Пункт 2 статьи устанавливает требование обязательного извещения правообладателя 
о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) его права, 
если таковое было зарегистрировано не по его заявлению. Это требование не 
распространяется на регистрацию сделок, поскольку заключенная сделка (включая 
аренду, залог, ренту, соглашение об установлении сервитута) - добровольное 
ограничение правообладателем своих прав. Иное дело - ограничения, регистрирующиеся 
помимо его воли, а именно: аресты имущества, запрещения совершать сделки с 
имуществом, накладываемые решением суда или иного правоохранительного органа, 
публичные сервитуты. Регистрация в данном случае осуществляется в соответствии 
со ст.29 Закона с обязательным извещением правообладателя о зарегистрированном 
ограничении (обременении).
     В соответствии с п.1 ст.6 Закона права на недвижимое имущество, возникшие 
до момента вступления в силу указанного Закона, признаются юридически действительными. 
Собственник недвижимого имущества, оформивший свои права в соответствии с 
порядком, действовавшим до вступления в силу Закона, обладает всеми правомочиями, 
соответствующими содержанию права собственности: он вправе пользоваться, владеть 
и распоряжаться своим имуществом. Государственная регистрация всех ранее возникших 
прав не обязательна и производится по желанию правообладателя. Гражданин, 
имеющий в собственности жилое помещение, вправе проживать в нем, распоряжаться 
им, например, сдавать в наем, предоставлять в безвозмездное пользование, завещать, 
совершать иные, не запрещенные законодательством сделки, в том числе заключать 
договоры, подлежащие обязательной государственной регистрации.
     Вместе с тем государственная регистрация ограничений (обременений) и 
сделок с объектом возможна только при наличии государственной регистрации 
ранее возникших прав (п.2 ст.6 и п.2 ст.13 Закона). Это объясняется логикой 
регистрационного процесса. Невозможно внести в Единый государственный реестр 
запись о регистрации ипотеки без регистрации права залогодателя, аренды - 
без регистрации права арендодателя, купли-продажи - без записи о праве продавца. 
Таким образом, после введения в действие Закона учреждением юстиции не может 
быть произведена государственная регистрация сделки без предварительной государственной 
регистрации возникшего ранее права продавца или иного правоотчуждателя. Данное 
требование никоим образом не ограничивает права собственника по распоряжению 
недвижимым имуществом, а лишь устанавливает порядок государственной регистрации 
сделок с недвижимым имуществом и перехода прав на их основании. Это означает, 
что до регистрации договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним правоотчуждатель должен совершить необходимые действия 
для государственной регистрации своих ранее возникших прав. Данные действия 
следует расценивать как обязанность правоотчуждателя совершить необходимые 
действия для государственной регистрации сделки.
     Ни одна из сторон не вправе уклоняться от государственной регистрации 
сделки. Последствия такого уклонения и ответственность за него установлены 
п.4 ст.165 ГК: сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации 
сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении 
или регистрации сделки. Требование предварительной регистрации права правоотчуждателя 
обеспечивает защиту законных интересов правоприобретателя (арендатора, залогодержателя, 
покупателя, плательщика ренты и др.), поскольку подтверждает полномочия стороны 
по распоряжению имуществом.
     Нотариус вправе удостоверить договор отчуждения жилого помещения, принадлежащего 
гражданину по праву, возникшему до введения в действие Закона на основании 
надлежащим образом оформленных документов, но при этом в соответствии со ст.16 
Основ законодательства Российской Федерации о нотариате обязан разъяснять 
сторонам договора их права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых 
нотариальных действий с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла 
быть использована им во вред, т. е. он должен разъяснить необходимость не 
только государственной регистрации договора, но и обязанность правоотчуждателя 
(продавца, залогодателя, получателя ренты и др.) до этого зарегистрировать 
свое право.
     3. Комментируемая статья устанавливает предельный срок для проведения 
государственной регистрации прав - календарный месяц. В соответствии со ст. 
191 и 192 ГК течение срока начинается на следующий день после приема документов 
на государственную регистрацию и истекает в соответствующее число следующего 
месяца. Если окончание срока приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего 
числа, срок истекает в последний день этого месяца. При подаче неполного комплекта 
документов, необходимых для государственной регистрации, течение срока не 
начинается.
     В течение месяца должностное лицо учреждения юстиции обязано осуществить 
государственную регистрацию либо принять решение о приостановлении регистрации 
на дополнительный срок или отказе в регистрации. Если заявитель извещен о 
необходимости представления дополнительных доказательств его права и не имеет 
возможности представить их в течение месяца, он вправе подать заявление о 
приостановлении регистрации, при этом течение месячного срока прерывается 
(подробнее см. ст. 19, 20 и комментарии к ним).

                         Комментарий к статье 14

     1. После установления порядка проведения государственной регистрации 
прав (ст.13) закон переходит к формам удостоверения проведенной государственной 
регистрации, причем четко разграничивая два вида государственной регистрации: 
регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество и регистрацию 
договоров и иных сделок.
     2. После внесения в установленном порядке в Единый государственный реестр 
прав записей о правах на недвижимое имущество учреждением юстиции правообладателю, 
а также арендатору при регистрации аренды и залогодержателю при регистрации 
ипотеки выдается свидетельство о государственной регистрации. Форма свидетельства 
и требования к его содержанию устанавливаются Правилами ведения Единого государственного 
реестра прав.
     3. Свидетельства оформляются на бланках строгой отчетности, имеющих степень 
защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а именно: печатное изображение, 
бумага, краска должны нести в себе элементы защиты, установленные техническими 
требованиями к ценным бумагам. Технические требования изложены в приложении 
к письму Минфина России от 16 мая 1994г. N 05-01-04 с последующими изменениями 
и дополнениями. Бланки должны быть надежно защищены от подделки, для чего 
предусматривается, что бумага должна иметь водяной знак, обладающий выраженной 
контрастностью, обеспечивающей его надежный визуальный контроль, возможно 
применение кинеграмм, голограмм, портретов. Свидетельства должны иметь учетную 
серию и номер, позволяющие надежно идентифицировать каждый бланк. Учет и хранение 
бланков свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество 
должны соответствовать установленному порядку учета, хранения и выдачи бланков 
строгой отчетности. В учреждении юстиции должны вестись журналы учета, назначаться 
лица, ответственные за обеспечение установленного порядка.
     В свидетельстве указывается наименование учреждения юстиции по регистрации 
прав, выдавшего свидетельство, дата выдачи, реквизиты документов, на основании 
которых зарегистрировано право, данные о субъектах и объекте права, вид зарегистрированного 
права, наличие ограничений (обременений) права. Обязательными реквизитами 
являются дата и номер регистрации в Едином государственном реестре прав, а 
также фамилия, имя, отчество регистратора, его подпись и печать учреждения 
юстиции. Заполняться свидетельство может как от руки, так и автоматизированным 
способом, однако в любом случае в тексте не допускаются исправления, подчистки 
и приписки.
     4. Проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении 
недвижимого имущества удостоверяется специальной регистрационной надписью 
на документе, выражающем содержание сделки. Правила ведения реестра установили 
форму штампа регистрационной надписи, который проставляется на оригинале правоустанавливающего 
документа. Если сторонами подписано несколько экземпляров договора (соглашения), 
и стороны указали в договоре количество экземпляров, имеющих одинаковую юридическую 
силу, то штамп о регистрации должен ставиться на всех этих экземплярах.
     Правилами установлена унифицированная форма штампа, которая используется 
при регистрации сделки и в случае одновременной регистрации сделки и права, 
возникшего на основании этой сделки. Порядок заполнения штампа в каждом из 
этих случаев регулируется Правилами ведения реестра.
     5. В соответствии с принципом признания юридически действительной государственной 
регистрации прав, осуществляемой в отдельных субъектах Российской Федерации 
и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона (п.1 ст.6), в п.2 
комментируемой статьи содержится специальное указание о том, что юридически 
действительными признаются также формы свидетельств о государственной регистрации, 
введенные ранее отдельными субъектами и администрациями городов.

                         Комментарий к статье 15

     1. Регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возглавляющий 
учреждение юстиции по регистрации прав (главный государственный регистратор 
прав) субъекта Российской Федерации, назначается на должность и освобождается 
от нее Министерством юстиции Российской Федерации по согласованию с органами 
исполнительной власти субъектов Федерации. Следует обратить внимание на то, 
что главный государственный регистратор прав по должности является руководителем 
учреждения юстиции по регистрации прав. Другие (не главные) государственные 
регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним назначаются на должность 
и освобождаются от нее управлениями (министерствами) юстиции субъектов Российской 
Федерации по согласованию с органами исполнительной власти соответствующего 
субъекта Российской Федерации. // Приказ Министерства юстиции Российской Федерации 
от 15 мая 1998г. N 54 // Бюллетень Минюста России. 1998. N 5-6.
     Из назначенных государственных регистраторов главный государственный 
регистратор назначает руководителей филиалов учреждений по регистрации прав, 
которые как руководители филиалов действуют на основании доверенности, т. 
е., с одной стороны, они являются регистраторами прав, а с другой - руководителями 
филиалов.
     В случае возникновения спорных ситуаций по конкретным кандидатам либо 
по инициативе Министерства юстиции Российской Федерации назначение на должность 
и освобождение от нее государственных регистраторов прав осуществляется Министерством 
юстиции Российской Федерации. В указанных случаях в Министерство юстиции Российской 
Федерации представляются необходимые документы, на основании которых должно 
быть принято решение о назначении на должность или освобождении от нее регистратора 
прав.
     2. Комментируемый Закон устанавливает требования для назначения на должность 
государственного регистратора прав. Любой регистратор должен иметь высшее 
юридическое образование или опыт работы в органах, осуществляющих государственную 
регистрацию прав, не менее двух лет. При определении такого опыта, как правило, 
принимается во внимание работа в органах технической инвентаризации, земельных 
органах либо органах по управлению государственным либо муниципальным имуществом.
     При назначении кандидат в регистраторы должен пройти обучение на специальных 
курсах и сдать квалификационный экзамен в соответствии с требованиями, устанавливаемыми 
Министерством юстиции Российской Федерации.
     Для рассмотрения и подготовки решений по представляемым субъектами Российской 
Федерации для назначения кандидатов на должность регистраторов прав приказом 
Министерства юстиции Российской Федерации создана Комиссия по назначению регистраторов 
прав на недвижимое имущество. // Приказ Министерства юстиции Российской Федерации 
от 26 января 1998г. N 12 "О Комиссии по назначению регистраторов прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним" // Бюллетень Минюста России. 1998. N 1.
     Председатель Комиссии и ее состав утверждаются Министром юстиции Российской 
Федерации.
     Решения Комиссии служат основанием для подготовки приказа о назначении 
конкретного лица на должность регистратора прав или мотивированного отказа 
в таком назначении, который направляется руководителю органа государственной 
власти субъекта Российской Федерации, представившему документы, а также руководителю 
органа юстиции субъекта Российской Федерации.
     Предварительная подготовка для рассмотрения Комиссией поступающих в Минюст 
России документов (их оценка на предмет соответствия законодательству Российской 
Федерации, запрос соответствующих органов государственной власти субъектов 
Российской Федерации об их пояснении или досылке недостающих документов) осуществляется 
в течение 20 рабочих дней с момента их поступления в Минюст России. По согласованию 
с председателем Комиссии в случае направления запроса в орган государственной 
власти субъекта Российской Федерации указанный срок продлевается до поступления 
ответа в Минюст России и рассмотрения вновь поступивших документов или разъяснений.
     При выявлении серьезных нарушений требований, предъявляемых законодательством 
Российской Федерации к лицам, которые могут быть назначены на должность регистраторов 
прав, документы выносят (без направления запросов) на рассмотрение Комиссии. 
В этом случае Комиссия принимает мотивированное решение об отказе в назначении 
на должность регистратора прав.
     3. В соответствии с Примерным положением об учреждении юстиции по государственной 
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним главный государственный 
регистратор прав, возглавляющий учреждение юстиции:
     осуществляет руководство и организацию работы учреждения юстиции и его 
филиалов;
     несет персональную ответственность за выполнение возложенных на учреждение 
и его филиалы задач;
     представляет учреждение юстиции в отношениях с третьими лицами как в 
Российской Федерации, так и за рубежом;
     утверждает смету расходов на содержание учреждения юстиции и его филиалов 
за счет соответствующих бюджетных средств, средств, поступающих в учреждение 
юстиции в порядке, определяемом органом государственной власти субъекта Российской 
Федерации, от платы за государственную регистрацию и предоставление информации 
о зарегистрированных правах, а также средств иных не запрещенных законом источников;
     заключает договоры, направленные на решение возложенных на учреждение 
юстиции задач, открывает расчетные и иные счета в банках и иных кредитных 
организациях;
     в соответствии с законодательством Российской Федерации и функциями учреждения 
юстиции заключает и расторгает трудовые и иные договоры, определяет штатную 
численность и обязанности работников учреждения юстиции и его филиалов, применяет 
к ним меры поощрения и взыскания, определяет внутренний распорядок, порядок 
и условия оплаты труда;
     утверждает должностные инструкции, а также штатное расписание учреждения 
юстиции и его филиалов;
     издает приказы и распоряжения, обязательные для исполнения всеми работниками 
учреждения юстиции и его филиалов;
     осуществляет иные полномочия в соответствии с законодательством Российской 
Федерации, в том числе и полномочия по государственной регистрации.
     Регистратор прав (в том числе и главные, и руководители филиалов) в целях 
осуществления полномочий по государственной регистрации прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним:
     подписывает внесенные в Единый государственный реестр прав записи о правах 
на недвижимое имущество и сделках с ним;
     подписывает свидетельство о государственной регистрации прав и совершает 
специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки;
     принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав 
и об отказе в государственной регистрации прав и уведомляет об этом заявителя;
     принимает решение об исправлении технических ошибок, допущенных при государственной 
регистрации прав, если нет оснований полагать, что такое исправление может 
причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих 
лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи;
     осуществляет иные полномочия в соответствии с законодательством Российской 
Федерации.
     Работники (аппарат) учреждения юстиции и его филиалов обеспечивают деятельность 
регистраторов прав. Следует отметить, что на регистраторов прав распространяются 
права, ограничения, льготы и гарантии, установленные законодательством субъектов 
Российской Федерации для государственных служащих.

                         Комментарий к статье 16

     1. Заявление о государственной регистрации (п. 1) подписывается и подается 
в регистрационные органы лично самим правообладателем или сторонами в договоре 
(см. комментарий к ст.5 Закона), либо уполномоченным им (ими) лицом при наличии 
у последнего надлежащим образом оформленной доверенности.
     "Надлежащим образом оформленная доверенность" означает, что она должна 
быть письменной (ст.185 ГК). В ней указывается место ее совершения, дата выдачи 
(прописью), фамилия, имя, отчество, адрес представляемого (в данном случае 
правообладателя или стороны в договоре) и представителя (в данном случае - 
лица, уполномоченного правообладателем или стороной в договоре), а также полномочия 
представителя. В доверенности должен быть указан срок ее действия, который 
не может превышать трех лет (ст.186 ГК). Если срок ее действия не указан, 
доверенность действует в течение одного года со дня ее совершения. Доверенность, 
в которой не указана дата выдачи, признается ничтожной, а значит, с момента 
ее совершения она не имеет юридической силы.
     Доверенность должна быть подписана представляемым. Если гражданин вследствие 
физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно 
подписать доверенность, то по его просьбе она может быть подписана другим 
физическим лицом, подпись которого должна быть засвидетельствована нотариусом 
либо иным должностным лицом, наделенным правом совершать такое нотариальное 
действие (имеются в виду должностные лица органов исполнительной власти и 
консульских учреждений Российской Федерации за рубежом), с указанием причин, 
в силу которых представляемый не мог подписать ее собственноручно (ст.160 
ГК). Поскольку в комментируемой статье речь идет о засвидетельствовании подлинности 
подписи на доверенности, применительно к ст.185 ГК такое же право имеют: в 
случае оформления доверенностей военнослужащих или других лиц, находящихся 
на излечении в госпиталях, санаториях и иных военно-лечебных учреждениях, 
- начальник такого учреждения, его заместитель по медицинской части, старший 
или дежурный врачи; в случае оформления доверенностей военнослужащих (в пунктах 
дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, 
где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, 
также доверенностей рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих) 
- командиры (начальники) этих частей, соединений, учреждений или заведений; 
в случае оформления доверенностей лиц, находящихся в местах лишения свободы, 
- начальник соответствующего места лишения свободы; в случае оформления доверенностей 
совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной 
защиты населения, - администрация этого учреждения или руководитель (его заместитель) 
соответствующего органа социальной защиты.
     Доверенность может быть разовой, в частности, уполномочивающей представителя 
только на проведение государственной регистрации. Поскольку государственная 
регистрация в соответствующих случаях является необходимой стадией в заключении 
договора, достаточным основанием для подачи заявления представителя может 
служить и доверенность, в которой лицо уполномочивается заключить договор, 
подлежащий государственной регистрации.
     На практике нередко выдается генеральная доверенность, уполномочивающая 
представителя на совершение неограниченного числа любых сделок. Поскольку 
доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, также должна 
иметь нотариальную форму (ст.185 ГК), генеральная доверенность, рассчитанная 
на совершение таких сделок, должна быть нотариально удостоверена. Генеральная 
доверенность является достаточным основанием для подтверждения полномочий 
представителя на подачу заявления на государственную регистрацию.
     Для оформления доверенности от имени юридического лица установлены особые 
правила: такая доверенность должна быть подписана руководителем или иным лицом, 
уполномоченным на это учредительными документами (учредительным договором 
или уставом) юридического лица, с обязательным приложением печати этой организации.
     2. Если правообладателем или стороной в договоре являются несовершеннолетние 
в возрасте до 14 лет (малолетние) или граждане, признанные недееспособными 
вследствие психического расстройства, от их имени выступают законные представители, 
причем предъявления доверенности для этого не требуется.
     Законными представителями малолетних являются их родители, усыновители, 
опекуны (см. также комментарий к ст.4 Закона), а признанных недееспособными 
- опекуны. Эти лица должны подтвердить свою кровную или, соответственно, юридическую 
связь с малолетними путем предъявления свидетельства о рождении ребенка или 
записи в паспорте о детях (для родителей), решения суда об усыновлении или 
соответствующего свидетельства, выданного органом ЗАГС (для усыновителей), 
постановления органа опеки и попечительства (для опекунов).
     Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе обращаться с заявлением 
о регистрации самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей 
(родителей, усыновителей, попечителей). Такое согласие должно быть выражено 
в письменной форме. Если оно дано на заключение договора, то должно признаваться 
действительным и при регистрации прав, вытекающих из такого договора. Законные 
представители несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет вправе действовать 
от имени своих детей или подопечных только с их согласия, которое также должно 
быть выражено в письменной форме.
     Если согласия на заключение договора не было, но представлено согласие 
на проведение его государственной регистрации, этого достаточно, поскольку 
законный представитель, а также представляемый вправе одобрить сделку и после 
ее совершения (ст. 26, 183 ГК). Все эти требования не распространяются на 
несовершеннолетних, которые приобрели полную дееспособность еще до достижения 
18 лет (имеются в виду лица, вступившие в брак до 18 лет, либо те, кто по 
решению органа опеки и попечительства или суда объявлен эмансипированным,- 
см. ст.27 ГК).
     3. Абзац 2 п.1 комментируемой статьи выделяет случаи обращения за государственной 
регистрацией лиц, чьи права основаны на указанных в нем актах.
     Имеются в виду индивидуальные (ненормативные) акты государственного органа 
или органа местного самоуправления. Такие акты наделяют конкретное лицо определенным, 
подлежащим обязательной регистрации правом. Примерами могут служить свидетельства 
о праве собственности на земельную долю, выданные районным комитетом по земельным 
ресурсам и землеустройству, или распоряжение Правительства Российской Федерации 
о передаче в собственность субъектам Российской Федерации либо муниципальным 
образованиям определенного объекта федеральной собственности, лицензия на 
водопользование, выданная государственным органом управления использования 
и охраны водного фонда, и др. Такие же акты могут быть направлены и на прекращение 
соответствующего права. Например, решение государственного органа об изъятии 
недвижимого имущества с выплатой его стоимости в интересах общества в случаях 
стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при обстоятельствах, которые 
носят чрезвычайный характер (реквизиция). Такие акты могут быть изданы только 
в случаях и в порядке, указанных в законе, и должны быть подписаны лицом, 
наделенным правом осуществлять соответствующие властные действия от имени 
органа (см. об этом также комментарий к ст.17 Закона).
     4. В абз.3 и 4 п.1 определено, кто должен обращаться с заявлением о регистрации 
прав, вытекающих из договора (сделки): все его стороны или одна из них.
     В виде общего правила обе стороны в договоре, а при многостороннем договоре 
- все стороны вправе обратиться с заявлением о регистрации прав, возникших 
на основании договора.
     Вместе с тем из абз. 3 и 4 вытекает, что если речь идет о договоре, не 
требующем нотариального удостоверения и не удостоверенном нотариально, то 
государственная регистрация может быть проведена только на основании заявлений 
всех сторон в договоре. Если одна из сторон в договоре, заключенном в надлежащей 
форме, уклоняется от подачи заявления, вторая сторона может обратиться в суд, 
который вправе вынести решение о государственной регистрации, обязательное 
для учреждения юстиции по регистрации прав. В этом случае государственная 
регистрация производится на основании решения суда. К тому же с уклоняющейся 
стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкой регистрации, но при 
условии, что такое уклонение было необоснованным (ст.165 ГК).
     В складывающейся практике применения ст. 165 ГК определяется, что может 
быть расценено как уклонение от государственной регистрации. Так, в деле по 
иску облпотребсоюза, обратившегося в арбитражный суд с требованием о понуждении 
акционерного общества зарегистрировать договор, было установлено, что между 
облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) заключена 
двусторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Акционерное общество не обратилось 
в регистрирующие органы с требованием зарегистрировать эту сделку, поскольку 
утратило к ней интерес вследствие ее убыточности. Суд первой инстанции отказал 
в иске. Апелляционная инстанция, отменив решение суда, приняла постановление 
о регистрации сделки. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в информационном 
письме от 13 ноября 1997г. "Обзор практики разрешения споров, возникающих 
по договорам купли-продажи недвижимости". // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С.81.
     отметил: "Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно 
квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное 
решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа 
обязанности осуществить государственную регистрацию".
     Что касается подлежащих возмещению убытков, то они включают реальный 
ущерб - утрату или повреждение имущества, расходы, которые понесла или должна 
будет понести сторона, чьи права были нарушены, для восстановления нарушенного 
права, а также упущенную выгоду - неполученные доходы, которые сторона получила 
бы, если бы контрагент не уклонился от регистрации сделки (ст.15 ГК). Так, 
в силу ст.223 ГК в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной 
регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой 
регистрации, если иное не установлено законом. В то же время в силу ст.211 
ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет собственник, 
если иное не установлено законом или договором. Таким образом, при случайной 
гибели или случайном повреждении имущества по вине покупателя в период приостановления 
регистрации договора купли-продажи продавец вправе взыскать с него убытки, 
понесенные по этой причине.
     Если договор (сделка) нотариально удостоверен, вопрос решается иным образом. 
В соответствии с ГК определенные договоры требуют нотариального удостоверения 
в обязательном порядке. Их немного. Это, в частности, договор об ипотеке (ст.339), 
договор, по которому осуществляется уступка требования, основанного на сделке, 
совершенной в нотариальной форме (ст.389), договор об отчуждении недвижимого 
имущества под выплату ренты (ст.584).
     Для договоров купли-продажи, мены, дарения недвижимости обязательное 
нотариальное удостоверение действующим ГК не предусмотрено (ст. 550, 567, 
574). Вместе с тем, учитывая, что отказ от обязательного нотариального удостоверения 
сделок с недвижимостью - это новелла гражданского законодательства и появление 
ее связано с новым порядком и ролью государственной регистрации (см. ст.131 
ГК), Федеральный закон "О введении в действие части второй Гражданского кодекса 
Российской Федерации" от 22 декабря 1995г. (26 января 1996г.) сохранил правила 
об обязательном нотариальном удостоверении договоров продажи (мены) недвижимости 
(ст. 550 и 567 ГК), продажи предприятия (ст.560 ГК) и дарения недвижимости 
(ст.574 ГК) до введения в действие комментируемого Закона. В соответствии 
со ст.33 Закона установлены специальные сроки его вступления в действие (см. 
комментарий к указанной статье). Таким образом, с даты введения в действие 
Закона нотариального удостоверения договоров (сделок) с недвижимостью в виде 
общего правила не требуется. Если же речь идет о регистрации договоров (сделок), 
совершенных до введения в действие Закона, то они должны быть нотариально 
удостоверены.
     Вместе с тем и теперь нотариальное удостоверение договора (сделки) обязательно, 
если это предусмотрено соглашением сторон (см. ст. 163 и 434 ГК). Поэтому 
не исключено, что стороны, и в первую очередь - физические лица, будут по-прежнему 
удостоверять в нотариальном порядке договоры об отчуждении недвижимости.
     В абз.4. п.1 комментируемой статьи предусмотрено, что если права возникли 
на основании договора (сделки), не требующего нотариального удостоверения, 
но удостоверенного по желанию сторон, для проведения государственной регистрации 
достаточно заявления одной из них.
     В комментируемой статье Закона не отражена ситуация, при которой обязательное 
нотариальное удостоверение договора (сделки) предусмотрено законом. Поскольку 
закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о 
государственной регистрации, с единственным условием - нотариальным удостоверением 
договора (сделки), следует прийти к выводу, что государственная регистрация 
может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное 
удостоверение договора (сделки) обязательно в силу закона.
     5. Перечень необходимых для государственной регистрации документов, которые 
должны быть приложены к заявлению (п.2 комментируемой статьи), содержится 
в ст.17 и в отдельных статьях гл.4 Закона, а требования, предъявляемые к этим 
документам,- в ст.18 Закона (см. комментарий к указанным статьям).
     6. При применении п.3 комментируемой статьи следует иметь в виду, что 
в соответствии со ст.124 ГК на равных началах с другими участниками гражданских 
правоотношений - физическими и юридическими лицами - могут выступать Российская 
Федерация, субъекты Российской Федерации (республики, края, области, города 
федерального значения, автономная область и автономные округа) и муниципальные 
образования. Ко всем этим субъектам применяются, если иное не вытекает из 
закона или особенностей соответствующих субъектов, нормы, которые регулируют 
участие юридических лиц в гражданских правоотношениях.
     В силу ст.125 ГК своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные 
и личные неимущественные права и обязанности от имени Российской Федерации 
и субъектов Российской Федерации органы государственной власти, а от имени 
муниципальных образований - органы местного самоуправления.
     Структура федеральных органов исполнительной власти определяется Президентом 
Российской Федерации. В их число теперь входят федеральные министерства, государственные 
комитеты Российской Федерации, федеральные комиссии, федеральные службы, российские 
агентства, федеральные надзоры, а также иные федеральные органы (Управление 
делами Президента Российской Федерации, Главное управление специальных программ 
Президента Российской Федерации, Государственная техническая комиссия при 
Президенте Российской Федерации, а также Комитет по конвенциальным проблемам 
химического и биологического оружия при Президенте Российской Федерации). 
Конституцией Российской Федерации предусмотрено, что система органов государственной 
власти республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной 
области, автономных округов устанавливается субъектами Российской Федерации 
самостоятельно (ст.77 Конституции). Структура органов местного самоуправления 
определяется населением также самостоятельно (ст.131 Конституции).
     Возможность совершать соответствующие действия от имени Российской Федерации, 
субъектов Российской Федерации и муниципальных образований составляет для 
указанных органов часть общей компетенции, закрепленной в актах, которые устанавливают 
их статус.
     Применительно к некоторым видам договоров в законодательстве прямо названы 
органы, которые вправе в них выступать от имени перечисленных субъектов. Например, 
Лесным кодексом установлено, что в договоре концессии со стороны Российской 
Федерации могут выступать только Правительство Российской Федерации или уполномоченный 
им орган, а в Законе "О соглашениях о разделе продукции" содержится указание 
на то, что если в таком соглашении (договоре) стороной является Российская 
Федерация, от ее имени могут выступать Правительство Российской Федерации 
и орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории 
которого расположен предоставляемый в пользование участок недр, или уполномоченные 
им органы.
     Юридические лица и граждане вправе действовать от имени перечисленных 
в п.3 комментируемой статьи субъектов только по их специальному поручению 
и лишь в случаях и в порядке, определяемых в соответствии с федеральными правовыми 
актами (законами, указами Президента Российской Федерации или постановлениями 
Правительства Российской Федерации) либо нормативными актами субъектов Российской 
Федерации и муниципальных образований.
     7. О регламентации платы за проведение государственной регистрации согласно 
п.4 комментируемой статьи см. комментарий к ст. 11 и 13 Закона.
     8. При подаче заявления о государственной регистрации любое физическое 
лицо-правообладатель, сторона в договоре или представитель (в том числе законный) 
обязаны предъявить документ, удостоверяющий личность. В самом Законе перечень 
таких документов не приведен. В связи с этим можно использовать нормы, содержащиеся 
в других правовых актах. Так, в Основах законодательства о нотариате предусмотрено, 
что установление личности должно производиться на основании паспорта или иных 
документов, исключающих любое сомнение относительно личности гражданина (ст.42 
Основ). Более подробный перечень документов, удостоверяющих личность гражданина, 
приведен в Правилах регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного 
учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, 
утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 
1995г. (с изм. и доп. от 23 апреля 1996г. и 14 февраля 1997г.). // СЗ РФ. 
1995. N 30. Ст.2939; 1996. N 18. Ст.2144; 1997. N 8. Ст. 952.
     В п.5 указанных Правил, помимо паспорта, в частности, предусмотрены: 
свидетельство о рождении - для лиц, не достигших 16 лет; заграничный паспорт 
- для постоянно проживающих за границей граждан, которые временно находятся 
на территории Российской Федерации; удостоверение личности - для военнослужащих 
(офицеров, прапорщиков, мичманов); военный билет - для солдат, матросов, сержантов 
и старшин, проходящих военную службу по призыву или по контракту; справка 
об освобождении из мест лишения свободы - для лиц, освободившихся из мест 
лишения свободы. Личность иностранных граждан и лиц без гражданства устанавливается 
на основе вида на жительство или национального паспорта с отметкой о регистрации 
в органах внутренних дел или других уполномоченных органах.
     9. Согласно редакции п.4 комментируемой статьи от имени юридических лиц 
приобретать гражданские права и принимать обязанности, помимо представителя, 
могут их органы. В отличие от представителя орган юридического лица не нуждается 
в доверенности: его полномочия определяются законом, иными правовыми актами 
или учредительными документами. При этом если полномочия органов юридического 
лица, в частности хозяйственных товариществ или обществ, определены в законе, 
это не лишает их права ограничить полномочия своих органов, относящиеся к 
совершаемым сделкам. Например, Закон "Об акционерных обществах" предусматривает 
необходимость получения предварительного согласия общего собрания акционеров 
для совершения сделки на сумму, превышающую 50 процентов балансовой стоимости 
активов общества. Такое решение должно быть принято большинством в три четверти 
голосов акционеров - владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании. 
Для сделки по поводу имущества, стоимость которого составляет 25-50 процентов 
балансовой стоимости, требуется единогласное решение совета директоров (наблюдательного 
совета) общества. // См. ст.78 и 79 Закона "Об акционерных обществах".
     В обществе с ограниченной ответственностью для совершения сделки или 
нескольких взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением 
или возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества стоимостью 
более 25 процентов стоимости всего имущества общества, определяемой на основании 
данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий 
дню принятия решения о совершении сделки, необходимо решение общего собрания. 
При этом уставом общества могут быть предусмотрены, в отступление от приведенных 
положений, смягчающий режим совершения подобных сделок либо вообще исключение 
необходимости в особом режиме. // См ст.46 Закона Об обществах с ограниченной 
ответственностью".
     Указанный порядок совершения "крупных сделок" не распространяется на 
сделки, которые совершаются и акционерным обществом и обществом с ограниченной 
ответственностью в порядке осуществления обычной хозяйственной деятельности 
(например, связанные с реализацией своей продукции).
     Существуют некоторые особенности в определении полномочий органов для 
отдельных видов юридических лиц. Так, в полном товариществе и товариществе 
на вере возможны три разных варианта ведения дел от имени юридического лица: 
либо каждый из участников вправе действовать самостоятельно (1), либо все 
участники должны действовать совместно (2), либо ведение дел поручается одному 
(или нескольким) из участников (3). Первый вариант имеет место во всех случаях, 
когда иное не предусмотрено учредительным договором. При втором, как и при 
первом, участнику для выступления от имени товарищества не нужна доверенность, 
но для признания совершенной им сделки действительной необходимо получить 
согласие всех участников товарищества. При третьем варианте само лицо, которому 
поручено действовать от имени товарищества, не нуждается в доверенности (имеется 
в виду, что его полномочия определяет учредительный договор), но зато все 
остальные участники должны для действия от имени товарищества получить от 
такого лица доверенность. Следовательно, полномочия участника полного товарищества 
на выступление от его имени зависят от того, как решен соответствующий вопрос 
в учредительном договоре.
     В хозяйственных обществах от их имени выступает, не нуждаясь в доверенности, 
единоличный исполнительный орган. Это генеральный директор или директор - 
в акционерном обществе, а также генеральный директор, президент и т. п. - 
в обществе с ограниченной ответственностью.
     Вместе с тем Законом "Об акционерных обществах" (ст.69) допускается передача 
полномочий исполнительного органа, а значит, и возможность совершения без 
доверенности соответствующих сделок от имени общества управляющей организации 
(в ее роли может выступать коммерческая организация) или управляющему (эту 
роль вправе исполнять индивидуальный предприниматель - лицо, прошедшее в этом 
качестве государственную регистрацию). Основанием для соответствующих полномочий 
управляющей организации (управляющего) служит договор, заключенный ею с акционерным 
обществом. Возможность передачи полномочий единоличного исполнительного органа 
управляющему (но уже без указания на то, кто может им быть) содержит также 
Закон "Об обществах с ограниченной ответственностью" (ст.42). В этих случаях 
управляющий (управляющая организация) может без доверенности обращаться с 
заявлением о государственной регистрации от имени акционерного общества (общества 
с ограниченной ответственностью).
     10. Названная в п.5 комментируемой статьи книга учета документов составляет 
наряду с правоустанавливающими документами неотъемлемую часть Единого государственного 
реестра (см. комментарий к п.2 ст.12 Закона).
     11. Значение расписки в получении документов на государственную регистрацию, 
о которой идет речь в п.6 комментируемой статьи, состоит не только в том, 
что она подтверждает принятие документов от заявителя. С указанной в ней даты 
начинается проведение регистрационных действий, объем и порядок которых предусмотрены 
в п.1 ст.13 Закона (см. комментарий к этой статье). Кроме того, с указанной 
даты начинается исчисление установленного в п.3 ст.13 Закона (см. комментарий 
к этой статье) месячного срока, в течение которого должна быть произведена 
государственная регистрация.
     12. При применении п.7 комментируемой статьи следует иметь в виду, что 
ГК предусматривает возможность исключения из указанного в этом пункте правила 
о моменте, с которого сделка считается зарегистрированной, а ее правовые последствия 
- наступившими.
     Так, в силу п.2 ст.8 ГК право на имущество, подлежащее государственной 
регистрации, действительно возникает с момента регистрации, но только "если 
иное не установлено законом". Точно так же ст.433 ГК, согласно которой договор, 
подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его 
регистрации, содержит аналогичную оговорку: "Если иное не установлено законом". 
Примером такого рода исключений может служить п.4 ст.218 ГК. В нем предусмотрено, 
что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского 
кооператива, другие лица, которые имеют право на паенакопление, приобретают 
право собственности на квартиру, дачу, гараж, иное предоставленное им кооперативом 
помещение не с момента государственной регистрации, а с того времени, когда 
они полностью внесут свой паевой взнос.
     С учетом приведенных выше норм ГК следует считать сохранившими свое значение 
до принятия третьей части ГК отдельных статей Гражданского кодекса РСФСР. 
Так, ст. 546 этого Кодекса связывает приобретение наследства с его принятием 
наследниками. Действия по принятию наследства должны быть совершены в течение 
шести месяцев со дня смерти наследодателя. Свидетельство о праве на наследство, 
которое является основанием для регистрации наследственных прав на недвижимое 
имущество (см. комментарий к ст.17 Закона), выдается в любое время, но не 
ранее шести месяцев после смерти наследодателя (ст.558 ГК РСФСР). Вместе с 
тем в соответствии со ст.546 ГК РСФСР принятое наследство признается принадлежащим 
наследнику со времени открытия наследства, т. е. дня смерти наследодателя 
(ст.528 ГК РСФСР). Следовательно, еще до регистрации соответствующего права.

                         Комментарий к статье 17

     1. Комментируемая статья содержит применительно к определенным основаниям 
для государственной регистрации единые решения вне зависимости от того, идет 
речь о наличии прав на недвижимое имущество, их возникновении, прекращении, 
переходе (обременении) либо совершении сделок с недвижимостью.
     2. Абзац 2 п.1 под "актами, изданными органами государственной власти 
или органами местного самоуправления в рамках их компетенции", подразумевает 
нормативные (по их природе) акты.
     Пределы нормотворческой компетенции органов определяются Конституцией 
Российской Федерации, а также соответственно и другими правовыми актами Российской 
Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. К предмету 
регулирования комментируемого Закона имеют прямое отношение прежде всего ст.71 
Конституции, которая отнесла к исключительному ведению Российской Федерации, 
среди прочего, "гражданское законодательство", а также ст.72 Конституции, 
включившая в совместную компетенцию Российской Федерации и субъектов Федерации 
"владение, пользование и распоряжение землей, недрами, водными и другими природными 
ресурсами" и соответственно "жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, 
законодательство о недрах". Совместная компетенция предполагает возможность 
нормотворческой деятельности в определенной сфере как Российской Федерации, 
так и субъектов Российской Федерации с тем, однако, что при обнаружении противоречий 
между актами, изданными на том и другом уровне, приоритетом пользуется акт 
Российской Федерации (п.5 ст.76 Конституции). Вне пределов ведения Российской 
Федерации, а также совместного ведения субъекты Российской Федерации осуществляют 
собственное правовое регулирование (п.4 ст.76 Конституции).
     Органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы местного 
значения, в частности самостоятельно управляют местной собственностью. Кроме 
того, они могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями, 
с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых ресурсов; 
при этом реализация переданных таким образом полномочий подконтрольна государству 
(ст.132 Конституции).
     Таким образом, решение вопросов, связанных с правовым режимом недвижимости, 
включая ее регистрацию, в принципе может осуществляться на разных уровнях. 
Прямые указания на этот счет, основанные на приведенных положениях Конституции, 
конкретизируются иногда в отдельных актах. Примером может служить комментируемый 
Закон.
     В других актах закреплена более или менее широко возможность принятия 
норм на уровне субъектов Российской Федерации. Так, Градостроительным кодексом 
Российской Федерации (ст.22) предусмотрено, что разработка и принятие законов 
и иных нормативных правовых актов в области градостроительства осуществляются, 
в соответствии с Конституцией Российской Федерации, данным Кодексом, другими 
федеральными законами, а также конституциями или уставами субъектов Российской 
Федерации. Водный кодекс допускает принятие субъектами Российской Федерации 
законов и иных, регулирующих водные отношения нормативных актов, которые не 
противоречат самому Кодексу и иным федеральным законам. Лесное законодательство 
включает, помимо федеральных законов и других нормативных правовых актов Российской 
Федерации, также законы и иные правовые акты субъектов Российской Федерации 
(ст.1 Лесного кодекса). Аналогичную норму содержит ст.1 Закона "О недрах".
     В отдельных законах особо выделена нормотворческая компетенция органов 
местного самоуправления. Например, в Градостроительном кодексе (ст.23) содержится 
указание на то, что в ведении муниципальных образований находятся, в частности, 
принятие и изменение правил застройки, иных нормативных актов в области градостроительства, 
организация и проведение инвентаризации земель, других объектов недвижимости 
городских и сельских поселений, других муниципальных образований, а также 
организация ведения государственного градостроительного кадастра и мониторинга 
объектов градостроительной деятельности в случае наделения органов местного 
самоуправления соответствующими полномочиями.
     Наряду с вертикальной существует и горизонтальная иерархия актов. К традиционным 
положениям, в силу которых более поздний акт вытесняет ранее принятый, а акт, 
посвященный специальным вопросам, пользуется приоритетом по отношению к акту 
общему, присоединяется теперь особая юридическая сила некоторых актов, конституирующих 
отрасль права или отрасль законодательства. Так, в силу п.2 ст.3 ГК федеральные 
законы, содержащие нормы гражданского права, должны непременно приниматься 
в соответствии с Гражданским кодексом, и тем самым признано верховенство этого 
Кодекса по отношению к другим федеральным законам. Точно так же Закон "О недрах" 
(ст.1) закрепил свой приоритет по отношению ко всем остальным актам, принятым 
на уровне не только субъектов Российской Федерации, но и самой Российской 
Федерации. Таким же образом федеральные законы и иные правовые акты в области 
градостроительства должны соответствовать Градостроительному кодексу (п.3 
ст.2), а акты, регулирующие водное законодательство,- Водному кодексу (ст.2).
     Во всех случаях, когда учреждение юстиции, осуществляющее государственную 
регистрацию прав на недвижимость и сделок с нею, должно применить нормативный 
акт органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, 
следует предварительно определить, издан ли такой акт в рамках компетенции 
соответствующего органа и соблюден ли установленный для его принятия порядок.
     При применении законодательства, о котором идет речь в комментируемой 
статье, необходимо учитывать действие нормативного акта не только в пространстве, 
но и во времени. Новые законы России вступают в силу одновременно на всей 
территории Российской Федерации по истечении 10 дней, а указы Президента Российской 
Федерации и акты Правительства Российской Федерации - 7 дней со дня первого 
их официального опубликования, если в самих актах не была предусмотрена иная 
дата.
     По общему правилу гражданско-правовой акт при отсутствии в нем другого 
указания на этот счет обратной силы не имеет. Он распространяется на отношения, 
которые возникли после введения его в действие. Однако по отношениям, возникшим 
до этого, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения 
его в действие (ст.4 ГК).
     Ключевое значение для выбора разных по времени их действия актов имеет 
указание комментируемой статьи на необходимость руководствоваться законодательством, 
действовавшим на момент издания соответствующего акта органом государственной 
власти или местного самоуправления.
     3. Договоры и другие сделки (абз.3 настоящей статьи) могут быть предметом 
государственной регистрации сами по себе, а равно в качестве основания порождаемых, 
изменяемых или прекращаемых ими прав.
     Для того чтобы договор был признан заключенным, стороны должны в предусмотренной 
законом форме (в частности, простой письменной или нотариальной) достичь согласия 
относительно его предмета и всех других условий, отнесенных к существенным 
(ст.432 ГК). При этом в соответствии со ст.433 ГК договор признается заключенным 
в момент, когда лицом, направившим оферту, получен акцепт. Исключение составляют 
договоры, подлежащие обязательной регистрации: для них таким моментом служит 
(если иное не установлено законом) момент государственной регистрации (п.3 
ст.433 ГК).
     Если речь идет о договорах, связанных с правами на недвижимость, то эти 
договоры служат основанием для регистрации возникновения, прекращения и перехода 
соответствующих прав. В случаях, когда ГК предусматривает обязательную регистрацию 
различных сделок, которые связаны с недвижимостью (например, ст.164 ГК), регистрация 
прав, вытекающих из соответствующих договоров, одновременно рассматривается 
как регистрация сделки. И только тогда, когда речь идет о сделках (договорах), 
направленных на обременение прав на недвижимость (например, ст.352 ГК об ипотеке), 
государственной регистрации подлежат сами соответствующие сделки (договоры).
     Специальные нормы, относящиеся к заключению определенных видов сделок 
(договоров) по поводу недвижимости, содержатся в земельном законодательстве, 
законодательстве о недрах, о лесах и о водах (имеются в виду нормы о круге 
объектов, порядке заключения договоров и др.). Отдельные вопросы, возникающие 
при совершении сделки, связанной с недвижимостью, могут быть урегулированы 
субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями неодинаково. 
В этих целях следует руководствоваться правилами, действующими в месте совершения 
сделки (договора).
     При применении абз.3 комментируемой статьи в части, относящейся к действию 
закона во времени, следует иметь в виду, что для совершенного договора всегда 
сохраняет свою силу тот закон, который действовал в момент, когда договор 
был заключен (ст.422 ГК). С этим связан принцип неизменности договора. Однако 
из него может быть сделано исключение в виде указания в новом законе, что 
он распространяется и на ранее заключенные договоры. Это исключение действует 
только по отношению к императивным, абсолютно обязательным нормам закона. 
Если такая норма является диспозитивной, т. е. допускающей включение в договор 
иного по согласию самих сторон, не совпадающее с содержанием новой диспозитивной 
нормы условие сохраняет действие даже тогда, когда в новом законе предусмотрена 
его обратная сила.
     В виде общего положения договор по поводу прав на недвижимость и их ограничений 
(обременений) заключается свободно по воле самих сторон. Исключение установлено 
законом для случая, когда заключение договора допускается только при условии, 
если этому предшествует соответствующий акт, который исходит от компетентного 
органа государственной власти или местного самоуправления. Имеется в виду, 
в частности, содержащееся в акте разрешение (согласие) заключить договор (см. 
комментарий к абз.7 настоящей статьи).
     Применительно к отношениям с участием иностранного элемента (имеются 
в виду случаи, когда один или оба контрагента - иностранные граждане или юридические 
лица, либо сделка заключена за пределами Российской Федерации или по поводу 
находящегося за границей имущества) действуют специально установленные коллизионные 
нормы. До принятия третьей части ГК сохраняют силу статьи раздела VII Основ 
гражданского законодательства 1991г. Ими предусмотрено, в частности, что возникновение 
и прекращение права собственности на имущество, которое является предметом 
сделки, определяются по праву места совершения сделки, если иное не установлено 
соглашением сторон (п.3 ст.164 ГК); форма внешнеэкономических сделок, которые 
совершаются российскими юридическими лицами и гражданами, независимо от места 
совершения этих сделок, определяется российским законодательством; им же определяется 
форма сделок по поводу строения и другого недвижимого имущества, которое находится 
в Российской Федерации (п.1 ст.165 ГК).
     4. В абз.4 настоящей статьи в качестве основания для государственной 
регистрации указаны акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений.
     Приватизация жилых помещений осуществляется в соответствии с Законом 
"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991г. (с 
послед. изм. и доп.). // Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст.959; 1993. N 2. Ст.67; 
СЗ РФ. 1994. N 6. Ст.1864; 1998. N 13. Ст.1472.
     Закон о приватизации предусматривает передачу гражданам в собственность 
по их желанию занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального 
жилищного фонда. Граждане, которые забронировали жилые помещения, имеют право 
на приватизацию именно этих помещений. Передача осуществляется на бесплатной 
(безвозмездной) основе. Закон предусматривает однократную приватизацию: гражданин 
имеет право на бесплатное приобретение жилья только один раз. Из этого правила 
в интересах несовершеннолетних установлено исключение: несовершеннолетние 
лица, ставшие собственниками жилого помещения, полученного в порядке приватизации, 
сохраняют право на приватизацию другого, полученного ими впоследствии жилого 
помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда, по 
достижении совершеннолетия.
     Приватизация осуществляется с согласия всех проживающих на жилой площади 
совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 
до 18 лет. К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним 
дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных 
случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они 
проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. В случаях, 
когда указанные лица перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают 
проживать в занимаемом жилом помещении (так называемые "бывшие члены семьи"), 
они сохраняют такие же права и обязанности, как и члены семьи. Все названные 
лица имеют равное право на приватизацию жилого помещения.
     Согласие на приватизацию должно быть выражено в письменной форме. При 
этом жилье может быть передано в собственность либо одного из совместно проживающих 
лиц, в том числе и несовершеннолетних, либо в общую собственность всех или 
нескольких лиц (см. комментарий к ст.24 Закона).
     Лица, выразившие согласие на приватизацию жилья другими членами семьи 
и не ставшие собственниками, сохраняют право на приватизацию впоследствии 
полученного ими другого государственного или муниципального жилья (см. об 
этом п.5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 
августа 1993г. N 8 в ред. от 21 декабря 1993г. и от 25 октября 1996г. "О некоторых 
вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного 
фонда в Российской Федерации"". // Сборник постановлений Пленумов Верховных 
Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М.: Спарк, 
1999. С. 275.).
     Несовершеннолетние лица, как правило, включаются в состав собственников 
(ст.7 Закона о приватизации). Иное может быть допущено только по заявлению 
родителей, усыновителей, опекунов при наличии разрешения на это органов опеки 
и попечительства, если идет речь о несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, 
и по заявлению самих несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, на которое 
они получили согласие родителей, усыновителей, попечителей, а также разрешение 
органов опеки и попечительства.
     Приватизация оформляется договором передачи жилья. Этот договор имеет 
свои особенности, в связи с чем основание регистрации прав на приватизируемое 
жилье специально выделено в комментируемом абзаце. Провозглашенный в ГК принцип 
свободы договора в данном случае касается только граждан, желающих приватизировать 
занимаемое ими жилье. В отношении их контрагентов - собственников жилья Закон 
о приватизации допускает понуждение заключить договор. Если гражданин выразил 
желание приватизировать жилье, собственник обязан заключить с ним договор 
на условиях, предусмотренных Законом о приватизации и иными правовыми актами. 
В упомянутом постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 
24 августа 1993г. указано, что, исходя из смысла преамбулы и ст.1, 2 Закона 
о приватизации, гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых 
ими жилых помещений, если они обратились с таким требованием (п.8 постановления).
     В соответствии с Законом о приватизации одной из сторон в договоре выступают 
физические лица, занимающие жилые помещения на основании договора найма или 
аренды. В связи с новым ГК жилые помещения могут предоставляться гражданам 
только на основании договора найма. Различаются договоры социального и коммерческого 
найма (ст.672 ГК). Право на приватизацию жилья имеют граждане, занимающие 
жилое помещение по договору социального найма. При этом следует иметь в виду, 
что ранее заключенные договоры найма жилого помещения приравниваются к договорам 
социального найма.
     Другой стороной в договоре выступают местная администрация (если речь 
идет о муниципальном жилье) либо государственные и муниципальные предприятия 
и учреждения, за которыми жилищный фонд закреплен, соответственно, на праве 
хозяйственного ведения или оперативного управления.
     Заявление о приватизации подается в письменном виде лицами, желающими 
стать собственниками жилья. От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет 
заявления подают их родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние 
в возрасте от 14 до 18 лет подают заявление сами, но с согласия своих родителей, 
усыновителей либо попечителей. В Законе о приватизации предусмотрено, что 
в случаях, когда в жилых помещениях проживают исключительно несовершеннолетние, 
к заявлениям о приватизации жилья должно быть приложено предварительное согласие 
органов опеки и попечительства. В связи с принятием ГК последнее требование 
- предварительного согласия органов опеки и попечительства - очевидно, следует 
признать недействующим, поскольку в соответствии со ст.37 ГК разрешение органов 
опеки и попечительства требуется лишь в случаях, если речь идет о сделках, 
влекущих уменьшение имущества подопечного.
     Решение о приватизации должно быть принято в течение двух месяцев с момента 
подачи заявления. При отказе от заключения договора либо нарушении установленного 
срока для рассмотрения заявления или других нарушениях их прав граждане могут 
обратиться в суд.
     Договоры передачи жилья в собственность заключаются в простой письменной 
форме.
     В ст.7 Закона о приватизации было предусмотрено, что договор передачи 
подлежит регистрации в исполнительном органе местного Совета народных депутатов. 
Именно с такой регистрацией связывался момент возникновения права собственности 
на приватизируемое жилье. Соответствующие акты (свидетельства), полученные 
гражданами после регистрации договора передачи по правилам, установленным 
Законом о приватизации, сохраняют юридическую силу, а предусмотренные ими 
права подлежат государственной регистрации лишь в случаях, установленных ст.6 
Закона (см. комментарий к указанной статье).
     После вступления в действие Закона (см. комментарий к ст.33) именно договор 
передачи служит основанием для проведения государственной регистрации прав 
на приватизируемое жилье. Соответственно право собственности на него возникает 
с момента проведения такой регистрации.
     В практике возникают ситуации, когда гражданин, подавший заявление о 
приватизации и необходимые для этого документы, умирает до оформления договора 
передачи или его регистрации. Судебная практика признала, что в случае спора 
по поводу включения этого жилого помещения в наследственную массу необходимо 
иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием 
к отказу в удовлетворении соответствующего требования наследника. При этом 
учитывается, что наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию жилого 
помещения, не отозвал своего заявления, поскольку по не зависящим от него 
причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов 
на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано (п.8 постановления Пленума 
Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993г.). Таким образом, 
не исключены случаи, когда, несмотря на то, что договор передачи к моменту 
смерти гражданина не был оформлен, приватизация жилого помещения признается 
произведенной на имя умершего. Как правило, такое признание на практике осуществляется 
в судебном порядке по искам наследников умершего и вынесенное решение служит 
основанием для проведения государственной регистрации.
     В комментируемой статье не названо еще одно основание для государственной 
регистрации права собственности на жилое помещение. Имеется в виду возникновение 
права собственности на кооперативные квартиры и иное недвижимое имущество 
на основании закона. В соответствии со ст.218 ГК член жилищного, жилищно-строительного, 
дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие 
право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, 
гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают 
право собственности на указанное имущество. Поскольку речь идет о недвижимости, 
возникшее право подлежит регистрации в соответствии с Законом. Причем в этих 
случаях регистрация носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер, 
поскольку право собственности на соответствующие помещения возникает с момента 
полного внесения пая.
     Основанием для такой регистрации должен служить соответствующий документ: 
справка правления кооператива о полной выплате пая.
     5. В абз.5 комментируемой статьи основанием для проведения государственной 
регистрации названо свидетельство о праве на наследство. Оно выдается наследникам, 
принявшим наследство, в подтверждение их прав на полученное имущество. Наследники 
приобретают право собственности на наследственное имущество со дня открытия 
наследства (со дня смерти наследодателя). Следовательно, как свидетельство 
о праве на наследство, так и государственная регистрация соответствующего 
права также имеют не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер.
     Состав наследников - лиц, к которым после смерти гражданина переходят 
его права и обязанности, в том числе права на недвижимое имущество, определяется 
завещанием или законом.
     Собственник или лицо, обладающее иным вещным правом, которое передается 
другим лицам, может выразить волю по поводу судьбы принадлежащего ему имущества 
на случай своей смерти, составив надлежаще оформленное завещание. Наследниками 
по завещанию могут быть любые физические и юридические лица, а также Российская 
Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.
     Если завещание не составлено, составленное завещание признано недействительным 
или если все наследники по завещанию умерли либо отказались от наследства, 
наступает наследование по закону, при котором состав наследников определяется 
законом. Статьей 532 ГК РСФСР определены две очереди наследников. К первой 
относятся супруг, дети и родители умершего, а ко второй - родные братья и 
сестры умершего, его дед и бабка как со стороны матери, так и со стороны отца. 
Наследники второй очереди призываются к наследованию, если наследников первой 
очереди нет, либо все они отказались от наследства, либо лишены завещателем 
права наследования. Наследниками по закону являются также нетрудоспособные 
лица, которые находились на иждивении умершего не менее одного года до его 
смерти. Иждивенцы призываются к наследованию наравне с наследниками каждой 
из очередей, а если таких нет, они наследуют самостоятельно.
     Внуки и правнуки призываются к наследованию в случае, если к моменту 
смерти наследодателя нет в живых того из родителей, который мог бы наследовать. 
В этом случае речь идет о так называемом наследовании по праву представления.
     Наследники, призванные к наследованию, для получения наследственного 
имущества должны выразить на это свою волю, т. е. принять наследство. Принятие 
наследства осуществляется двумя способами: фактическим вступлением во владение 
наследственным имуществом или подачей соответствующего заявления нотариусу 
о принятии наследства. К принятию наследства приравнивается и подача заявления 
о выдаче свидетельства о праве на наследство. Заявление подается письменно 
нотариусу по месту открытия наследства.
     В соответствии со ст.36 Основ законодательства о нотариате выдавать свидетельства 
о праве на наследство и принимать меры к охране наследственного имущества 
вправе нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах. И лишь 
при отсутствии в нотариальном округе государственной нотариальной конторы 
совместным решением органа юстиции и нотариальной палаты выполнение соответствующих 
функций может быть поручено одному из нотариусов, занимающихся частной практикой. 
Тем самым указанное решение служит непременным условием соответствующих полномочий 
частного нотариуса.
     Свидетельство о праве на наследство может выдаваться и должностными лицами 
консульских учреждений.
     По заявлению наследников, призываемых к наследству, по месту открытия 
наследства заводится наследственное дело. Место открытия наследства определяется 
последним постоянным местом жительства наследодателя, а если оно неизвестно 
- местом нахождения его имущества (основной части). Местом жительства несовершеннолетних, 
не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место 
жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов 
(ст.20 ГК).
     Свидетельство о праве на наследство выдается принявшему его наследнику 
любым из названных способов, если принятие наследства последовало не позднее 
6 месяцев со дня его открытия. Для лиц, которые призываются к наследству в 
связи с непринятием его другими лицами, этот срок может быть увеличен, но 
не более чем до 9 месяцев.
     Соответствующее свидетельство выдается после истечения установленных 
сроков для принятия наследства. И лишь в случае необходимости распорядиться 
наследственным имуществом или при наличии других уважительных причин нотариус 
вправе выдать свидетельство ранее установленных сроков при условии, что он 
располагает бесспорными данными об отсутствии, кроме лиц, подавших заявление 
о выдаче свидетельства, других наследников.
     После истечения сроков для принятия наследства свидетельство может быть 
выдано в любое время по заявлению принявшего его наследника. Лицо, пропустившее 
срок для принятия наследства, может быть включено в свидетельство о праве 
на наследство с письменного согласия всех других лиц, принявших наследство. 
Такое согласие должно быть заявлено до выдачи свидетельства о праве на наследство. 
Наследник, пропустивший срок для принятия наследства при наличии уважительных 
причин, вправе обратиться в суд с требованием о продлении срока для принятия 
наследства и признании за ним права собственности на соответствующее имущество. 
При удовлетворении этого требования основанием для регистрации служит решение 
суда.
     Свидетельство, о котором идет речь, выдается всем наследникам вместе 
или каждому в отдельности - в зависимости от их желания. В последнем случае 
в свидетельствах указываются все наследственное имущество, доля наследника, 
получающего свидетельство, а также то, что на остальные доли выданы свидетельства 
другим наследникам либо что доли остались открытыми (свидетельство не получено).
     Если окажется, что какое-либо имущество не включено в выданное свидетельство 
о праве на наследство, на него может быть выдано дополнительное свидетельство.
     Свидетельство выдается нотариусом при наличии доказательств, подтверждающих 
факт смерти наследодателя и время открытия наследства (свидетельство о смерти), 
место открытия наследства (документ о регистрации по постоянному месту жительства, 
место нахождения имущества и т. п.), наличие завещания (если идет речь о наследовании 
по завещанию), наличие отношений, явившихся основанием для призвания к наследованию 
по закону (отношения родства или иждивенчества), состав наследственного имущества 
(если идет речь о недвижимости - также наличие правоустанавливающих документов).
     Если один или несколько наследников лишены возможности представить доказательства 
отношений, послуживших основанием для призвания к наследованию по закону, 
они могут быть включены нотариусом в свидетельство о праве на наследство с 
согласия всех остальных наследников, принявших наследство и представивших 
такие доказательства.
     При отсутствии такого согласия факт родственных отношений и факт нахождения 
на иждивении устанавливаются судом. Хотя право собственности на наследуемое 
имущество возникает независимо от государственной регистрации, в силу ст.4 
Закона право на недвижимое имущество подлежит обязательной регистрации и в 
этом случае.
     До проведения государственной регистрации права собственности на соответствующее 
недвижимое имущество на основании свидетельства о праве на наследство наследник 
лишен возможности распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
     Для обеспечения проведения государственной регистрации наследственных 
прав на недвижимое имущество было бы целесообразно установить обязанность 
нотариусов направлять копию свидетельств о праве на наследство, в состав которого 
входит недвижимое имущество, в регистрационные органы, как это предусмотрено 
в отношении судебных решений (см. комментарий к ст.28 Закона).
     6. Указанному в абз.6 комментируемой статьи основанию регистрации - вступившему 
в законную силу судебному решению - посвящена специальная статья Закона (см. 
ст.28 и комментарий к ней).
     7. Абзац 7 комментируемой статьи имеет в виду многообразные по характеру 
акты (свидетельства). Все такие акты относятся к категории индивидуальных, 
адресованных определенному лицу.
     Соответствующий акт (свидетельство) может относиться к различным по их 
природе правам и таким же различным стадиям в их развитии.
     Общим для всех этих актов является то, что они исходят от уполномоченного 
органа. И хотя комментируемая статья упоминает только органы государственной 
власти, нормы абз. 7 относятся и к актам (свидетельствам) органов местного 
самоуправления, наделенных необходимыми полномочиями. Компетенция тех и других 
органов определяется законодательством, действовавшим в месте выдачи и на 
момент выдачи акта (документа).
     Примером таких актов могут служить подлежащие регистрации лицензии на 
водопользование, выдаваемые специально уполномоченным государственным органом 
управления использования и охраны водного объекта (такие лицензии являются 
основанием для заключения договора пользования водным объектом). Другой пример 
- акт предоставления земельного участка органами местного самоуправления для 
строительства объектов недвижимости в городских и сельских населенных пунктах. 
Всоответствии с Законом "О соглашениях о разделе продукции" участки недр предоставляются 
в пользование инвестору в соответствии с условиями соглашения; при этом право 
пользования участком недр, указанным в соглашении, удостоверяется лицензией, 
выдаваемой инвестору органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации 
и федеральным органом управления фондом недр или его территориальным подразделением.
     Наличие указанных в комментируемой статье прав на недвижимость подтверждается 
теми выданными государственным органом или органом местного самоуправления 
актами, которые носят правоустанавливающий характер в соответствии с действовавшим 
в месте регистрации права законодательством и изданы в установленном этим 
законодательством порядке. Имея в виду возможность существования неодинакового 
режима регистрации недвижимости, существовавшего в разное время, а иногда 
и в разных административно-территориальных единицах, важное значение приобретает 
указание на необходимость руководствоваться при оценке силы правоустанавливающих 
документов законодательством, действовавшим в момент издания акта (свидетельства) 
и в месте его издания.
     К особым случаям, которые укладываются в рамки абз.7 комментируемой статьи, 
относятся: принятие бесхозяйных недвижимых вещей на учет органом, осуществляющим 
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (основанием для такого 
принятия на учет служит заявление органа местного самоуправления, на территории 
которого находится бесхозяйная вещь, - ст.225 ГК); решение об изъятии имущества 
у собственника в виде реквизиции, т. е. при обстоятельствах, которые носят 
чрезвычайный характер, в интересах общества по решению государственных органов 
в порядке и на условиях, установленных законом, в частности, с непременной 
выплатой стоимости имущества (ст.242 ГК) или в виде конфискации (ст.243 ГК).
     Во всех подобных случаях речь идет об актах государственных органов и 
органов местного самоуправления, а также суда, которые предусмотрены законом 
в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей (ст.8 ГК). 
Поэтому в соответствующих случаях возможно применение ст.12 и 13 ГК, в силу 
которых могут быть признаны в установленном порядке недействительными акты 
государственного органа или органа местного самоуправления по таким основаниям, 
как издание их за пределами имеющейся у органа компетенции, несоответствие 
иным требованиям законодательства и в том числе нарушение прав и охраняемых 
законом интересов гражданина или юридического лица.
     Градостроительный кодекс допускает обжалование в суде выданного разрешения 
на строительство (п.7 ст.62 указанного Кодекса). При этом основанием для такого 
оспаривания служит, в частности, нарушение прав граждан на благоприятную среду 
жизнедеятельности, требований охраны окружающей природной среды, экологической 
безопасности и санитарных правил, сохранения объектов историко-культурного 
наследия, особо охраняемых природных территорий и др. (см. ст. 7, 10, 12 указанного 
Кодекса). В подобных случаях может быть заявлено требование об одновременном 
признании акта недействительным и возложении на орган, издавший акт, обязанности 
возместить причиненные этим убытки.
     8. К числу иных актов передачи прав на недвижимое имущество и сделок 
с ним заявителю от прежнего правообладателя, предусмотренных абз.8 комментируемой 
статьи, относятся самые различные акты, соответствующие действовавшему в месте 
передачи и на момент совершения передачи законодательству.
     К этим актам в настоящее время можно отнести такие основания для государственной 
регистрации прав, как внесение физическими и юридическими лицами вклада в 
виде недвижимости в учреждаемое ими хозяйственное общество (товарищество), 
наделение собственниками правом оперативного управления создаваемых ими учреждений, 
передача юридическим лицом другому юридическому лицу прав на недвижимость 
при отдельных видах реорганизации юридического лица, наделение от имени собственника 
государственным органом или муниципальным образованием правом хозяйственного 
ведения на определенное недвижимое имущество вновь создаваемого государственного 
или муниципального унитарного предприятия и др.
     9. О кадастровом и техническом учете (инвентаризации), а также о плане 
земельного участка см. ст.1 и п.4 ст.18 Закона и комментарии к ним.
     10. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию 
правоустанавливающих документов выражается в установлении их соответствия 
требованиям, предъявляемым ст.18 Закона (см. комментарий к ней). Такая проверка 
непосредственно связана с функциями учреждения юстиции по государственной 
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотренными 
в Примерном положении о нем. Имеется в виду содержащееся в Примерном положении 
указание на то, что учреждение юстиции осуществляет проверку действительности 
поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего 
документ лица или органа власти, проверку наличия зарегистрированных и заявленных 
прав на недвижимое имущество и сделки с ним, правовую экспертизу для предъявленных 
документов в целях выявления их соответствия законодательству Российской Федерации, 
а также проверку законности сделки.
     11. Необходимость в дополнительных документах (п.2 комментируемой статьи) 
и одновременно возможность истребования документов сверх указанных в п.1 комментируемой 
статьи определяются при проверке тех документов, которые были предъявлены 
для государственной регистрации. Таким образом, проверка документов составляет 
часть процесса регистрации. Последствия возникновения у регистратора сомнений 
в наличии оснований для государственной регистрации прав определены в ст.19 
Закона (см. комментарий к ней).
     12. В соответствии с п.20 Правил ведения Единого государственного реестра 
прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрещается истребование у правообладателя 
или заявителя дополнительных данных и документов, которые не являются необходимыми 
("не требуются") для ведения Единого государственного реестра прав.

                         Комментарий к статье 18

     1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет требования к содержанию договоров, 
подлежащих государственной регистрации, и документов, являющихся основанием 
для государственной регистрации прав, их возникновения, прекращения, перехода 
и обременения, поскольку именно на их основании вносится информация в Единый 
государственный реестр прав. Согласно ст.12 комментируемого Закона и Правилам 
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок 
с ним, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 
февраля 1998г. N 219, в документах должно быть описание объекта недвижимости: 
адрес (местоположение), вид (название) объекта, площадь, назначение, этажность 
для отдельно стоящих зданий и домов, этаж и номер помещения или квартиры. 
Требования к содержанию договоров также определяются общими положениями об 
обязательствах (предмет и стороны) и нормами о конкретных видах обязательств 
(существенные условия договора купли-продажи, аренды, ипотеки и т. п.). Государственная 
регистрация прав не может быть произведена на основании документов, не содержащих 
вид регистрируемого права, например о передаче недвижимости на баланс.
     Правоустанавливающим документом на недвижимое имущество, внесенное в 
уставный капитал акционерных обществ, образованных в процессе приватизации 
государственных и муниципальных предприятий, является план приватизации, утвержденный 
решением (распоряжением) соответствующего комитета по управлению имуществом. 
В соответствии с Временными методическими указаниями по оценке стоимости объектов 
приватизации, утвержденными Указом Президента Российской Федерации от 29 января 
1992г. N 66 "Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий", 
к плану приватизации прилагаются акты оценки имущества. Приложение N 1 - акт 
оценки стоимости зданий и сооружений и приложение N 2 - акт оценки стоимости 
незавершенного капитального строительства и неустановленного оборудования 
должны содержать пообъектный перечень недвижимого имущества. Если приложения 
содержат только общую стоимость зданий и сооружений и незавершенного строительства, 
для государственной регистрации права собственности, очевидно, потребуется 
сделать расшифровку актов с указанием объектов и заверить ее в органе, утвердившем 
план приватизации.
     Обязательная нотариальная форма сделки требуется, если заключены: 1) 
договор ипотеки (п.2 ст.339 ГК, Федерального закона от 24 июня 1997г. (16июля 
1998г.) N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"); 2) договор ренты (пожизненной 
ренты, пожизненного содержания с иждивением) (ст.584 ГК); 3) договор уступки 
требования по нотариально удостоверенной сделке (ст.389 ГК). Заключенные до 
введения в действие комментируемого Закона договоры купли-продажи, мены, дарения 
жилого дома (части дома), дачи, находящихся в городе, рабочем или дачном поселке, 
если хотя бы одной из сторон является гражданин, в соответствии со ст. 239, 
257 ГК РСФСР 1964г. также должны быть нотариально удостоверены. Следует отметить, 
что в соответствии с указанными статьями ГК РСФСР договоры купли-продажи, 
мены, дарения жилых домов и их частей в сельской местности должны были быть 
заключены в простой письменной форме и зарегистрированы в исполкоме сельского 
Совета народных депутатов. Нотариальное удостоверение сделок также обязательно 
в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы эта форма не требовалась 
по закону для сделок данного вида. Правоустанавливающими документами могут 
также являться: брачный договор, определяющий режим собственности супругов, 
разграничивающий их права на отдельные виды имущества, и заключение соглашения 
об оплате алиментов, предусматривающее передачу недвижимости под эту выплату. 
В любом случае эти сделки в силу ст. 41 и 100 СК РФ также требуют обязательного 
нотариального удостоверения.
     Только нотариусом могут быть выданы следующие правоустанавливающие документы: 
свидетельство о праве на наследство (ст.558 ГК РСФСР 1964г., ст.71 Основ законодательства 
Российской Федерации о нотариате); свидетельство о праве собственности на 
долю в общем имуществе супругов (ст. 74, 75 Основ законодательства Российской 
Федерации о нотариате). Некоторые документы, не являющиеся правоустанавливающими, 
но необходимые для государственной регистрации, также должны быть нотариально 
удостоверены: доверенности, выдаваемые в порядке передоверия, за исключением 
доверенности от имени юридических лиц (ст.187 ГК); согласие супруга на совершение 
сделки по распоряжению общим имуществом другим супругом (ст.35 СК РФ).
     Удостоверительные надписи на договорах совершаются за подписью нотариуса 
и с приложением его печати, при оформлении свидетельств применяются те же 
правила. На документы, удостоверенные должностными лицами органов власти, 
уполномоченными совершать нотариальные действия, проставляется печать с наименованием 
государственного органа власти и изображением Государственного герба Российской 
Федерации. В документе, объем которого превышает один лист, листы должны быть 
прошиты, пронумерованы и скреплены печатью.
     Законодательством не установлено обязательное требование скрепления печатями 
договоров в отношении недвижимого имущества, заключаемых юридическими лицами. 
Эти договоры должны быть подписаны руководителями или иными уполномоченными 
лицами, в том числе представителями юридических лиц по доверенности. Так, 
в нотариально удостоверенном договоре об ипотеке, подписанном представителями 
организаций в нотариальной конторе, могут отсутствовать оттиски печатей. Но 
при этом в соответствии с п.5 ст.185 ГК доверенность на совершение сделки 
от имени юридического лица выдается с обязательным приложением печати. Скрепление 
печатью и последствия несоблюдения этого требования могут быть установлены 
соглашением сторон согласно п.1 ст.160 ГК; если такие последствия не предусмотрены, 
применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки. Так, 
постановлением Президиума ВАС РФ от 17 июня 1997г. N 3376/96 иск ТОО к нотариусу 
и банку о признании не подлежащей исполнению исполнительной надписи нотариуса 
на кредитном договоре направлен на новое рассмотрение, поскольку данный договор 
не был скреплен подписью и печатью истца. // Вестник ВАС РФ. 1997. N 10. С.54-55.
     В обязательном порядке подписываются судьей и заверяются гербовой печатью 
суда исполнительные документы, выданные на основании судебных актов (ст.125-9 
ГПК РСФСР 1964г., ст.200 АПК РФ 1995г., ст.8 Федерального закона от 4 июня 
1997г. (21 июля 1997г.) N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве"). Требования 
к содержанию исполнительных документов установлены нормами процессуального 
права.
     Не требуют приложения печати акты исполнительных органов государственной 
власти и местного самоуправления. Подлинники этих документов хранятся в издавшем 
их органе. Правообладатель, в чьем отношении издан акт, предъявляет для государственной 
регистрации права копию документа, верность которой свидетельствуется подписью 
руководителя или уполномоченного на то должностного лица и печатью. При этом 
на копии должна быть указана дата ее выдачи и сделана отметка о том, что подлинный 
документ находится в данной организации (п.1 Указа Президиума Верховного Совета 
СССР от 4 августа 1983г. N 9779-Х "О порядке выдачи и свидетельствования предприятиями, 
учреждениями и организациями копий документов, касающихся прав граждан").
     Документ должен подписываться руководителем организации. В состав подписи 
входят: наименование должности подписывающего документ (в документах, оформленных 
не на бланках, наименование организации включается в состав наименования должности), 
личная подпись и ее расшифровка. Если документ подписывается лицом, исполняющим 
обязанности руководителя, или его заместителем, указывается фактическая должность 
лица, подписавшего документ, и его фамилия. По общим правилам делопроизводства 
не допускается подписывать документы с предлогом "за" или проставлением косой 
черты перед наименованием должности (п.3.5.5 Типовой инструкции по делопроизводству 
в министерствах и ведомствах Российской Федерации, утвержденной Комитетом 
по делам архивов в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации 
от 24 июня 1992г. N 1118-р).
     Особые требования предъявляются к иностранным документам. Документы, 
выданные и имеющие юридическую силу на территории иностранного государства, 
могут быть использованы на территории России только после их соответствующего 
удостоверения, если иное не предусмотрено международными договорами, участниками 
которых являются государства. Удостоверение осуществляется посредством консульской 
легализации или проставлением апостиля.
     Иностранные документы, предназначенные для использования на территории 
России, могут быть легализованы на территории того государства, где эти документы 
выданы, или же непосредственно в Российской Федерации. В первом случае документ 
сначала заверяется в Министерстве иностранных дел или ином уполномоченном 
органе государства, на территории которого выдан документ, а затем легализуется 
в консульском учреждении Российской Федерации в данном государстве. Во втором 
случае иностранный документ сначала заверяется в дипломатическом представительстве 
или консульском учреждении того государства, на территории которого был выдан 
документ, а затем легализуется в Департаменте консульской службы МИД России. 
И в том, и в другом случае при необходимости может быть потребован нотариально 
заверенный перевод документа на русский язык. Легализованный документ действителен 
только для государства, консульская служба которого его легализовала.
     В целях упрощения процесса признания иностранных документов в 1961г. 
была подписана Гаагская конвенция, отменяющая требование легализации иностранных 
официальных документов. В соответствии с Гаагской конвенцией на документах, 
совершенных компетентными органами одного государства и предназначенных для 
использования на территории другого государства, проставляется специальный 
штамп (апостиль). Апостиль "удостоверяет подлинность подписи, качество, в 
котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинность 
печати или штампа, которым скреплен этот документ" (ст.5 Конвенции). Подпись, 
печать или штамп, проставляемые компетентным органом на апостиле, не требуют 
никакого дальнейшего заверения или легализации, а документ, на котором проставлен 
апостиль, может быть использован в любой из стран - участниц Гаагской конвенции. 
Странами - участницами Гаагской конвенции, отменяющей требование легализации 
иностранных официальных документов, являются: Австралия, Австрия, Антигуа 
и Барбуда, Аргентина, Армения, Багамские острова, Беларусь, Белиз, Бельгия, 
Босния и Герцеговина, Ботсвана, Бруней Даруссалам, Великобритания, Венгрия, 
Греция, Израиль, Испания, Италия, Кипр, Лесото, Лихтенштейн, Люксембург, Маврикий, 
Македония, Малави, Мальта, Маршалловы острова, Мексика, Нидерланды, Норвегия, 
Панама, Португалия, Сан-Марино, Свазиленд, Сейшельские острова, Сент-Кристофер 
и Невис, Словения, США, Суринам, Тонга, Турция, Фиджи, Финляндия, Франция, 
ФРГ, Хорватия, Швейцария, Югославия, Южно-Африканская Республика, Япония.
     Легализация и проставление апостиля не требуются, если международным 
договором предусмотрена отмена или упрощение этих процедур. Так, двусторонними 
договорами о взаимной правовой помощи и Конвенцией о правовой помощи и правовых 
отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам от 22 января 1993г. 
предусмотрено, что документы, которые на территории одной из договаривающихся 
сторон изготовлены или засвидетельствованы учреждением или специально на то 
уполномоченным органом в пределах их компетенции и по установленной форме 
и скреплены официальной печатью, не требуют на территории другой договаривающейся 
стороны какого-либо удостоверения (легализации). В отношении таких документов 
может быть потребован только их нотариально заверенный перевод.
     Российская Федерация имеет двусторонние договоры о правовой помощи со 
следующими странами: Азербайджан, Алжир, Болгария, Венгрия, Вьетнам, Греция, 
Ирак, Италия, Кипр, Китай, КНДР, Куба, Кыргызстан, Латвия, Литва, Молдова, 
Монголия, Йеменская Республика, Польша, Румыния, Тунис, Финляндия, Чехословакия, 
Союзная Республика Югославия и некоторыми другими.
     Участники Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, 
семейным и уголовным делам от 19 мая 1994г.- Республика Армения, Республика 
Беларусь, Республика Казахстан, Российская Федерация, Украина, Республика 
Узбекистан, Республика Таджикистан, Туркменистан.
     2. Требования к нотариально удостоверенным документам также содержатся 
в п.17 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными 
нотариальными конторами РСФСР, утвержденной приказом Министра юстиции РСФСР 
от 6 января 1987г. N 01/16-01. Текст нотариально удостоверяемых сделок должен 
быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию документа числа и сроки 
обозначены хотя бы один раз словами, а наименования юридических лиц даются 
без сокращений с указанием адресов их органов (в необходимых случаях - также 
номера текущего (расчетного) счета и отделения банка). Фамилии, имена и отчества 
граждан должны быть написаны полностью с указанием места их жительства. При 
удостоверении сделок от имени иностранных граждан указывается и их гражданство. 
Не заполненные до конца строки и другие свободные места на документах прочеркиваются, 
за исключением документов, предназначенных для действия за границей, в которых 
прочерки не допускаются.
     Приписки и поправки должны быть оговорены и подтверждены подписью участников 
сделки и других лиц, подписавших сделку, заявление и т. п., а также в конце 
удостоверительной надписи подписью нотариуса и оттиском его печати, при этом 
исправления должны быть сделаны так, чтобы все ошибочно написанное, а затем 
зачеркнутое можно было прочесть в первоначальном тексте.
     Исправления, сделанные в тексте документа, который не подписывается сторонами, 
в конце удостоверительной надписи оговариваются только государственным нотариусом 
и подтверждаются его подписью и оттиском печати государственной нотариальной 
конторы.
     3. При регистрации прав и сделок с землей требования к оформлению, форме 
(нотариальная или простая письменная) документов, наличию подписей и печатей 
те же, что и при регистрации прав и сделок с другими объектами недвижимого 
имущества. При регистрации прав и сделок с землей необходимо учитывать особые 
требования к содержанию правоустанавливающих документов и документов технического 
учета. Правоустанавливающими документами являются решения (постановления) 
местной администрации, свидетельство о наследстве, договоры и т. д.
     Решение (постановление) местной администрации о предоставлении земельного 
участка должно содержать следующие данные:
     1. Месторасположение земельного участка, его площадь и целевое назначение.
     2. Фамилию, имя, отчество лица, которому предоставляется земельный участок.
     3. Право (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное 
бессрочное пользование и др.), на котором данный земельный участок предоставляется.
     4. Список членов крестьянско-фермерского хозяйства (в случае предоставления 
земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства).
     5. Список членов садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого 
объединения граждан (при предоставлении для вышеуказанных целей).
     6. Список граждан, в соответствии с действующим законом имеющих право 
на получение земельной доли при реорганизации сельскохозяйственного предприятия.
     Если в тексте постановления (решения) местной администрации имеются записи 
о приложениях, списках и т. д., то данные списки, приложения должны быть представлены 
вместе с копией постановления (решения) и являются неотъемлемой его частью.
     Правоустанавливающие документы на земельные участки, выданные органами 
исполнительной власти, местного самоуправления после вступления в действие 
Указа Президента Российской Федерации N 1767, т.е. после 29 октября 1993г., 
должны быть зарегистрированы в районном (городском) комитете по земельным 
ресурсам и землеустройству. Без регистрации в районном (городском) комитете 
по земельным ресурсам и землеустройству решения (постановления) местной администрации 
являются недействительными, т. е. необходимо представить документ установленной 
формы, подписанный руководителем комитета по земельным ресурсам и землеустройству 
с проставлением печати (например, свидетельство).
     Если в качестве дополнительного правоустанавливающего документа на государственную 
регистрацию права на землю представляются учредительные документы реорганизованного 
сельскохозяйственного предприятия, они обязательно должны содержать:
     - состав учредителей;
     - запись о внесении учредителями земельной доли в Уставной фонд либо 
паевой фонд. Данная запись в Уставе подтверждается списком учредителей при 
наличии личных подписей, либо личным заявлением каждого (при общедолевой собственности 
на землю граждан), или решением общего собрания учредителей о внесении земли 
в Уставной капитал (при общей собственности на землю граждан).
     Обязательным требованием при проведении государственной регистрации прав 
на землю и сделок с ней является представление выписки из межевого (кадастрового) 
дела, т. е. плана земельного участка установленного образца.
     План земельного участка должен отвечать требованиям Методических указаний 
по оформлению межевого дела по купле-продаже, обмену, дарению, аренде и наследованию 
земельного участка, утвержденных приказом Госкомзема от 9 июля 1998г. N 45.
     При регистрации перехода права по наследству, а также регистрации права 
при разделе, дарении близким родственникам (дети, родители, супруги) межевое 
дело на земельный участок может не составляться. В этом случае на регистрацию 
представляется план (чертеж) земельного участка на основе имеющегося планово-картографического 
материала. При отсутствии такого указания представляется выписка из межевого 
дела. На плане земельного участка указываются адрес (местонахождение), целевое 
назначение, кадастровый номер. Данная выписка или чертеж заверяются должностным 
лицом органа, ответственного за проведение кадастровых работ (комитет по земельным 
ресурсам и землеустройству) с проставлением печати.
     Отсутствие или незавершенность работ по межевому делу не является основанием 
в отказе регистрации прав на земельный участок. Регистрация производится на 
основании данных, имеющихся на момент регистрации земельного участка.
     Если объектом регистрации является не земля, а другой объект недвижимого 
имущества (здание, сооружение и т. д.), то в качестве технического документа 
представляется технический паспорт БТИ (давностью не более 5 лет). Технический 
паспорт БТИ представляется по утвержденной форме, содержит инвентарный номер, 
данные о расположении объекта, о правообладателе, о правоустанавливающих документах, 
о характеристике объекта с указанием наименования, года постройки, площади 
и т. д. К техническому плану прилагается план земельного участка и поэтажный 
план. Технический паспорт подписывается руководителем службы технической инвентаризации 
с проставлением печати.
     4. Документы, необходимые для государственной регистрации, включая договоры, 
подлежащие государственной регистрации, представляются в подлиннике (за исключением 
актов государственных и муниципальных органов) с приложением копий, которые 
предназначены для хранения в делах учреждения юстиции. Подлинники возвращаются 
правообладателю, на правоустанавливающих документах делается отметка о произведенной 
государственной регистрации права или сделки.
     Копия, заверенная в установленном законом порядке, имеет такую же юридическую 
силу, как и подлинник. Верность копии может быть засвидетельствована нотариально 
либо организацией, издавшей документ. Ксерокопия не является копией и приобретает 
силу документа только после надлежащего свидетельствования верности. Согласно 
п.3 Указа Президиума Верховного Совета СССР от 4 августа 1983г. N 9779-Х "О 
порядке выдачи и свидетельствования предприятиями, учреждениями и организациями 
копий документов, касающихся прав граждан" запрещается свидетельствование 
верности копий паспорта и иных документов, удостоверяющих личность граждан.

                         Комментарий к статье 19

     1. Комментируемая статья предусматривает возможность приостановления 
государственной регистрации как по инициативе правообладателя, так и по инициативе 
учреждения юстиции. Основания для такого приостановления перечислены в пп.2-4 
комментируемой статьи.
     Содержание п. 1 статьи не соответствует ее названию. Этот пункт предусматривает 
обязанность учреждения юстиции при наличии сомнений в возможности регистрации 
затребовать от заявителя дополнительные сведения об основаниях регистрации, 
но в рамках общего месячного срока регистрации, установленного п.3 ст. 13 
Закона.
     Сомнения могут возникнуть после приема документов на стадиях их правовой 
экспертизы или установления отсутствия противоречий между заявляемыми и уже 
зарегистрированными правами на данный объект (п.1 ст.13 Закона). В частности, 
сомнения могут возникнуть по поводу содержания представленных на заключение 
документов, по поводу самих прав на объект недвижимости, по поводу правомочности 
как самого заявителя, так и его представителя участвовать в процедуре регистрации 
и т. п.
     Учреждение юстиции при необходимости представления дополнительных материалов 
немедленно извещает об этом в письменном виде заявителя, который вправе представить 
дополнительные доказательства наличия у него прав на объект. При непредставлении 
либо несвоевременном представлении доказательств в течение общего месячного 
срока регистрации может последовать отказ в государственной регистрации.
     2. Пункт 2 комментируемой статьи предоставляет регистратору право приостановить 
регистрацию на срок в один месяц. Это одно из трех оснований приостановления 
регистрации, предусмотренных комментируемой статьей. Такое приостановление 
возможно только в одном случае: когда у регистратора возникают сомнения в 
подлинности представленных документов. По существу речь идет о проведении 
соответствующей экспертизы (почерковедческой, лингвистической и т. п.) документов 
с целью подтверждения или опровержения их подлинности.
     Любое приостановление течения срока означает приостановление действия 
этого срока. В соответствии с п.3 ст.13 Закона общий срок государственной 
регистрации прав на недвижимость и сделок с ней ограничен одним месяцем. Таким 
образом, общий срок регистрации прав на недвижимое имущество с учетом ее приостановления 
по инициативе регистратора не может превышать двух месяцев с момента подачи 
заявления на регистрацию.
     При направлении документов на подтверждение их подлинности регистратор 
обязан письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, 
но и об основаниях принятия такого решения. О приостановлении регистрации 
в книге учета документов должны быть сделана соответствующая запись (п.10 
Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов 
при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 
утвержденных приказом Минюста, Мингосимущества и Министерства по земельной 
политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 22 июля 1998г. 
N 83/172/23).
     3. Ко второму виду оснований приостановления регистрации относятся основания, 
изложенные в письменном заявлении правообладателя или уполномоченного им лица. 
Пункт 3 комментируемой статьи перечня этих оснований не содержит. Однако к 
числу причин, которые могут быть признаны регистратором уважительными и повлечь 
за собой решение о приостановлении, могут быть отнесены лишь исключительные. 
По аналогии с нормами ГПК РСФСР (ст. 214, 215) и АПК РФ (ст.81, 82) к ним 
могут быть отнесены: смерть гражданина, если спорное правоотношение допускает 
правопреемство; прекращение существования юридического лица либо его реорганизация; 
утрата гражданином дееспособности; нахождение гражданина в длительной служебной 
командировке.
     По-видимому, одним из оснований для приостановления государственной регистрации 
в этом случае может служить заявление правообладателя о том, что в суде рассматривается 
спор по поводу прав на недвижимость, являющуюся объектом государственной регистрации.
     Заявление о приостановлении регистрации должно подаваться в письменной 
форме до истечения месячного срока на проведение регистрации, установленного 
п.3 ст.13 Закона. Регистратор обязан в кратчайший срок рассмотреть заявление 
и вынести письменное решение об удовлетворении ходатайства либо о его отклонении.
     В случае удовлетворения заявления регистратор обязан указать срок приостановления 
регистрации, который не может превышать трех месяцев, и о принятом решении 
известить правообладателей. Как и в случаях, предусмотренных п.2 комментируемой 
статьи, о приостановлении регистрации по инициативе правообладателя должна 
быть сделана соответствующая запись в книге учета документов (п.10 Правил 
ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной 
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
     Таким образом, общий срок государственной регистрации в данном случае 
с учетом времени ее приостановления не должен превышать четырех месяцев со 
дня подачи заявления и документов на регистрацию.
     4. В п.4 комментируемой статьи содержится третье основание для приостановления 
государственной регистрации - в тех случаях, когда об этом имеется определение 
или решение суда.
     Закон предусматривает, что судебный акт о приостановлении регистрации 
может быть вынесен в порядке, установленном законодательством. Согласно ГПК 
РСФСР к таким актам относятся: а) определение суда об обеспечении иска (ст.134 
ГПК); б) постановление (определение) должностных лиц, которым предоставлено 
право принесения протеста в порядке надзора, о приостановлении исполнения 
соответствующих решений (определений, постановлений) судов (ст.323 ГПК); в) 
определение суда о приостановлении исполнительного производства (ст. 361, 
362 ГПК).
     В соответствии с АПК РФ к подобным судебным актам относятся: а) определение 
арбитражного суда об обеспечении иска (ст.76 АПК); б) определение арбитражного 
суда кассационной инстанции о приостановлении исполнения решений, постановлений, 
принятых в первой и апелляционной инстанциях (ст.170 АПК); в) определение 
должностных лиц Высшего Арбитражного Суда, имеющих право приносить протесты 
в порядке надзора, о приостановлении исполнения соответствующих судебных актов 
(ст.182 АПК); г) определение арбитражного суда о приостановлении исполнительного 
производства (п.1 ст.24 Закона "Об исполнительном производстве").
     Указанные выше судебные акты приводятся в исполнение немедленно в порядке, 
установленном для исполнения решений (ст.137 ГПК РСФСР, ст.78 АПК РФ). Применительно 
к п.3 ст.28 Закона суд после принятия судебного акта обязан направить его 
копию в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимость и сделок с 
ней. Это не исключает возможности для правообладателя представить копию судебного 
акта регистратору самостоятельно.
     Приостановление регистрации по анализируемому основанию является обязательным 
и оформляется соответствующим письменным решением регистратора. Об этом делается 
отметка в книге учета документов, которая в соответствии с п.2 ст.12 Закона 
является неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав.
     5. Статья 21 Закона об ипотеке (залоге недвижимости)" ввела понятие "отложение 
государственной регистрации ипотеки". Нормы, содержащиеся в этой статье, являются 
специальными по отношению к комментируемой статье. Поэтому при расхождении 
с общими должны применяться эти специальные нормы.
     К числу оснований для отложения государственной регистрации, перечисленных 
в п.2 ст.21 Закона об ипотеке, отнесены:
     а) непредставление каких-либо документов, являющихся необходимыми для 
регистрации ипотеки в силу пп.2 и 3 ст.20 Закона об ипотеке;
     б) несоответствие договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним 
документов требованиям законодательства (отсутствие нотариальной формы договора 
об ипотеке и т. п.);
     в) необходимость проверки подлинности представленных документов, если 
у регистратора возникли сомнения.
     Во всех этих случаях государственная регистрация может быть отложена 
на срок не более одного месяца.
     В указанный срок регистратор требует от сторон устранения препятствий 
для регистрации либо производит соответствующие действия сам (п.3 ст.21 Закона 
об ипотеке).
     Если в установленный срок требования регистратора не выполнены, регистратор 
должен в регистрации отказать.
     6. В п.4 ст.21 Закона об ипотеке предусмотрено еще одно основание для 
отложения регистрации: наличие судебного спора по поводу прав на имущество, 
являющееся предметом ипотеки, либо по поводу обращения взыскания на это имущество. 
В этом случае регистрация откладывается до разрешения спора судом, что приближает 
отложение регистрации по данному основанию к приостановлению регистрации по 
п.4 комментируемой статьи.
     Практика применения Закона уже сейчас выявила необходимость расширения 
оснований для приостановления государственной регистрации по инициативе учреждения 
юстиции. В частности, такое право должно быть предоставлено, если имеются 
сведения о наличии судебного спора о праве на регистрируемый объект, а правообладатели 
ходатайства о приостановлении регистрации не заявляют. Другой случай - наличие 
нескольких заявлений на один и тот же объект недвижимости. И здесь регистратору 
должно быть предоставлено право приостановить регистрацию, разъяснив сторонам 
необходимость разрешения в суде спора о праве.

                         Комментарий к статье 20

     1. В п. 1 комментируемой статьи содержится перечень оснований для отказа 
в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 
Из этих оснований вытекает, что отказ в регистрации связан с отсутствием права 
на регистрацию. Поэтому отказ в государственной регистрации необходимо отличать 
от возвращения документов заявителю.
     Основной причиной для возвращения документов заявителю следует считать 
непредставление (неполное представление) документов, необходимых для проведения 
регистрации. Например, отсутствует документ об оплате регистрации, отсутствует 
заявление о регистрации одного из участников договора и т. п. Другой причиной 
может служить подача документов, имеющих подчистки либо приписки, зачеркнутые 
слова и иные не оговоренные в них исправления, документов, исполненных карандашом, 
а также документов с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно 
истолковать их содержание (п.3 ст.18 Закона).
     Согласно п.2 ст.17 комментируемого Закона перечень документов, необходимых 
для государственной регистрации, должен быть доступен для ознакомления всеми 
заинтересованными лицами. При этом речь идет обо всех документах, необходимых 
для регистрации в каждом конкретном случае (сделки с земельными участками, 
с жилыми помещениями и т. п.). Истребование у заявителя каких-либо дополнительных 
документов, кроме тех, которые предусмотрены Законом, не допускается.
     Следует полагать, что по требованию заявителя возвращение документов 
должно быть оформлено в письменном виде. Только в этом случае возвращение, 
если оно необоснованно, может быть обжаловано в суде.
     Возвращение документов не препятствует вторичному обращению с заявлением 
о регистрации после восполнения недостающих. Кроме того, в этом случае установленный 
п.3 ст.13 Закона месячный срок на проведение государственной регистрации не 
начинает течь.
     Иначе решается подобный вопрос в Законе об ипотеке. В соответствии с 
п.2 ст.21 этого Закона орган, осуществляющий регистрацию, не вправе отказать 
в приеме документов на регистрацию и в самой регистрации в случае непредставления 
заявителем документов, необходимых для ее проведения. Перечень этих документов 
предусмотрен в пп. 2 и 3 ст.20 Закона об ипотеке.
     В этом случае регистрация откладывается до представления необходимых 
документов в срок не более одного месяца.
     Интересный опыт, позволяющий избежать удлинения срока регистрации, накоплен 
в Московской областной регистрационной палате. Он состоит в том, что лицо, 
не имеющее всего пакета документов, необходимых для проведения госрегистрации, 
вправе подать два заявления. Одно из них касается собственно регистрации, 
а во втором содержится просьба к регистратору оказать содействие в получении 
недостающих документов.
     2. Статья закрепляет семь оснований для отказа в государственной регистрации, 
перечень которых является исчерпывающим. В соответствии с п.1 ст.21 Закона 
об ипотеке они же, за некоторыми исключениями, служат основанием для отказа 
в государственной регистрации ипотеки. К ним относятся:
     а) право на недвижимость, за регистрацией которого обратился заявитель, 
в силу ГК или Федерального закона государственной регистрации не требует. 
По общему правилу, государственной регистрации подлежит возникновение, переход 
или прекращение любого права на недвижимое имущество либо сделка с ним (ст.131 
ГК, ст.4 Закона). Исключения должны быть прямо предусмотрены в законе.
     Так, в соответствии с п.2 ст.651 ГК договор аренды здания или сооружения 
подлежит государственной регистрации лишь в случае, если он заключен на срок 
не менее года. При обращении за регистрацией договора аренды здания на срок 
10 месяцев в государственной регистрации должно быть отказано.
     Не подлежат государственной регистрации договор коммерческого или социального 
найма жилого помещения (гл. 35 ГК), права, вытекающие из договора безвозмездного 
пользования недвижимым имуществом (гл. 36 ГК);
     б) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее 
лицо. Под ненадлежащим лицом при этом следует понимать лицо, которому регистрируемое 
право не принадлежит или которое не является стороной регистрируемой сделки. 
Так, ненадлежащим лицом следует признать филиал юридического лица, заключивший 
сделку от своего имени, не имея полномочий на заключение договора от имени 
юридического лица.
     Другой пример. Не подлежит государственной регистрации договор дарения 
недвижимости, подписанный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, поскольку 
как сам договор, так и заявление о его регистрации могут быть от его имени 
совершены только родителями, усыновителями либо опекуном (п.1 ст.28 ГК);
     в) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по 
форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
     Например, заявление о проведении государственной регистрации договора 
купли-продажи жилого дома подано от имени собственника лицом, чья доверенность 
оформлена ненадлежащим образом. В частности, доверенность получена в порядке 
передоверия и не имеет нотариальной формы (п.3 ст.187 ГК).
     В государственной регистрации по этому основанию может быть также отказано, 
когда в договоре продажи недвижимости отсутствует условие о ее цене (ст.555 
ГК), хотя бы договор и был заключен в нотариальной форме.
     Иначе решен вопрос о последствиях несоответствия договора об ипотеке, 
закладной и иных документов, относящихся к ипотеке, требованиям законодательства. 
Согласно абз. 3 п.2 ст.21 Закона об ипотеке регистратор при выявлении указанного 
несоответствия регистрацию откладывает и требует от заявителя устранить это 
несоответствие;
     г) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления 
о предоставлении прав на недвижимое имущество признан судом недействительным. 
Соответственно должно быть отказано в регистрации прав на недвижимость, возникших 
на основании этого акта.
     Так, должно быть отказано в регистрации права собственности на недвижимое 
имущество тому акционерному обществу, акт приватизации имущества которого 
судом признан недействительным;
     д) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться 
правом на данный объект недвижимого имущества. Например, государственное унитарное 
предприятие заключило договор продажи пансионата и обратилось за регистрацией 
перехода прав на него. Поскольку в соответствии со ст.295 ГК государственное 
унитарное предприятие не вправе распоряжаться недвижимостью без согласия собственника, 
в государственной регистрации при отсутствии такого согласия должно быть отказано;
     е) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило 
документ без указания этих условий. Например, представлен на регистрацию договор 
продажи квартиры без приложения перечня лиц, сохраняющих права на пользование 
данным жилым помещением (ст.558 ГК);
     ж) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует 
об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества. Например, 
лицо, продавшее жилой дом полностью, обратилось с заявлением о регистрации 
договора и перехода права собственности на покупателя, представив в доказательство 
своих прав свидетельство о наследстве. Однако из этого правоустанавливающего 
документа следует, что это лицо располагает правом собственности на часть 
дома, а не на весь дом.
     3. В п.2 комментируемой статьи решается вопрос о соотношении государственной 
регистрации как единственного доказательства существования прав на недвижимое 
имущество и учета (инвентаризации) недвижимости, который сопровождает проведение 
регистрации (см. комментарий к ст.1 Закона).
     Отсутствие или незаконченность учетных работ по индивидуализации земельного 
участка и даже наличие судебного спора по поводу его границ не может быть 
основанием для отказа в приеме документов и, соответственно, для отказа в 
самой регистрации.
     В этом случае государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется 
при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся в 
соответствующем земельном комитете, в том числе натурного описания границ.
     До присвоения земельному участку кадастрового номера может быть использован 
условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект (подразделI- 
II Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество - постановление 
Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. N 219).
     В дальнейшем при наличии письменного согласия правообладателя (правообладателей) 
уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый 
государственный реестр прав на недвижимое имущество без повторной регистрации.
     Судебный спор о границах земельного участка не следует отождествлять 
со спором о праве на земельный участок. При наличии подобного спора, если 
имеется соответствующее решение или определение суда, регистратор, руководствуясь 
п.4 ст.19 и п.2 ст.28 Закона, обязан приостановить регистрацию.
     Не имеется оснований для отказа в проведении государственной регистрации 
прав и в случае, когда не закончены работы по учету зданий, сооружений или 
их частей. Однако в отличие от государственной регистрации прав и сделок с 
земельными участками работа по их учету должна быть закончена к моменту государственной 
регистрации прав на здания, сооружения или их части.
     4. Решение об отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме 
с указанием мотивов для отказа, в общий месячный срок, установленный для регистрации, 
либо в сроки, определяемые в соответствии со ст.19 Закона (см. комментарий 
к ст.19).
     Мотивированное решение об отказе должно быть направлено заявителю в срок 
не позднее пяти дней после окончания срока регистрации. В соответствии с п.5 
ст.21 Закона об ипотеке мотивированный отказ в регистрации должен быть направлен 
в течение общего срока регистрации, т. е. определены более короткие сроки 
для уведомления.
     В обоих случаях копия сообщения об отказе должна быть помещена в дело 
правоустанавливающих документов, которое в соответствии с п.2 ст.12 Закона 
является неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав на недвижимое 
имущество.
     5. Отказ в государственной регистрации заинтересованные лица, и прежде 
всего заявители, вправе обжаловать в судебном порядке.
     Граждане подают жалобу в суд общей юрисдикции в порядке, предусмотренном 
гл. 241 ГПК РСФСР. Юридические лица и индивидуальные предприниматели отказ 
в государственной регистрации обжалуют в арбитражный суд по правилам подсудности, 
установленным ст.22 АПК РФ.
     Отказ в государственной регистрации целесообразно обжаловать лишь в случаях, 
когда правообладатель считает его необоснованным, поскольку отказ в регистрации 
не лишает заявителя права обратиться за регистрацией вновь, если существует 
возможность устранить обстоятельства, послужившие основанием для отказа. Решение 
об отказе в регистрации может быть обжаловано при расширении регистратором 
перечня оснований, предусмотренных в комментируемой статье, при неправильном 
применении этих оснований для отказа, а также в иных случаях.
     В соответствии с п.5 ст.2 Закона заинтересованные лица вправе обжаловать 
также уклонение от регистрации, т. е. непринятие соответствующим органом решения 
о регистрации либо об отказе в регистрации в установленные сроки.

                         Комментарий к статье 21

     1. Законодатель не конкретизирует понятие технической ошибки, указывая 
только на основное требование: чтобы исправление технической ошибки не могло 
причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих 
лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи. Таким образом, 
в каждом конкретном случае на государственном регистраторе лежит обязанность 
определения, можно ли исправить допущенную техническую ошибку самостоятельно 
или потребуется решение суда, о котором говорится в п.2 статьи.
     2. К техническим ошибкам первой группы, т. е. исправляемым по решению 
регистратора, можно отнести, безусловно, грамматические ошибки, незначительные 
опечатки как в тексте, так и в описании объекта регистрации. Например, если 
вместо общей площади объекта 85,6 кв. м в свидетельстве указано 85,5 кв. м, 
эта ошибка в силу своей незначительности не может нарушить интересов правообладателей 
или третьих лиц, которые полагались на эту регистрационную запись.
     Исправление подобных ошибок производится по решению регистратора прав 
после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица письменного 
заявления об ошибке в записях. Заинтересованными лицами в первую очередь являются 
правообладатели, их наследники, стороны по сделке.
     Каким образом оформляется это решение регистратора? При получении письменного 
заявления решение об исправлении ошибки может быть зафиксировано совершением 
на заявлении надписи о внесении соответствующего исправления, даты и подписи 
регистратора. Заявление должно храниться в деле правоустанавливающих документов. 
Более сложно ответить на этот вопрос при обнаружении ошибки самим регистратором 
или другими сотрудниками учреждения юстиции по регистрации прав. В таком случае 
необходимо зафиксировать как обнаружение ошибки, так и решение регистратора 
о ее исправлении. Наиболее целесообразным можно считать составление в подобных 
случаях акта или иного документа, в котором должно быть отражено, кем, когда 
и какая именно ошибка обнаружена, какое решение принято регистратором. Соблюдение 
установленного Законом трехдневного срока для исправления технических ошибок 
обязательно во всех случаях.
     3. Технические ошибки при государственной регистрации прав могут быть 
допущены как при внесении записей в реестр, так и при выдаче свидетельства 
о государственной регистрации права. Закон не устанавливает способов исправления 
технических ошибок, видимо, оставляя право регистратору определить их в зависимости 
от вида ошибки. Можно предположить, что при исправлении записей в реестре 
об этом должна быть сделана запись в графе "Особые отметки регистратора" с 
указанием даты исправления ошибки, подписью регистратора и печатью. При исправлении 
технических ошибок в свидетельстве о государственной регистрации необходимо 
помнить требование Правил ведения реестра (п.76) о недопустимости исправлений, 
подчисток и приписок в тексте свидетельства. Из него следует, что исправление 
ошибок в свидетельстве влечет выдачу нового свидетельства, естественно, с 
изъятием ранее выданного свидетельства с ошибкой.
     4. Информацию об исправлении технической ошибки учреждение юстиции обязано 
в трехдневный срок в письменной форме направить участникам отношений, возникающих 
при государственной регистрации прав. Участниками отношений в соответствии 
со ст.5 Закона являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных, 
подлежащих государственной регистрации прав на него. Регистратор прав устанавливает 
перечень участников для направления информации в каждом конкретном случае. 
У регистратора должны остаться документы, подтверждающие передачу информации, 
например, почтовые квитанции или подпись уполномоченного лица о получении 
соответствующего документа.
     5. Закон устанавливает, что в случаях, если существуют основания полагать, 
что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные 
интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие 
регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного 
суда.
     В настоящее время ни Гражданский процессуальный, ни Арбитражный процессуальный 
кодексы Российской Федерации не содержат порядка рассмотрения дел по внесению 
исправлений в регистрационные записи. Можно предположить, что в эти законы 
будут внесены соответствующие дополнения, устанавливающие процессуальные особенности 
рассмотрения этой категории дел. Однако до внесения этих изменений в рамках 
действующего процессуального законодательства необходимо определить, в порядке 
искового или особого производства должны рассматриваться эти дела. Так как 
в этих случаях субъективные права и интересы правообладателей не нарушаются 
и не оспариваются, такие дела, по-видимому, возможно рассматривать в суде 
в порядке особого производства. Возможность применения этого порядка основывается 
еще и на том, что государственная регистрация по своей природе является юридическим 
фактом, с которым законодатель связывает возникновение и переход прав на недвижимое 
имущество.
     В случае обнаружения учреждением юстиции ошибки, для исправления которой 
необходимо судебное решение, заявление в судебные органы подается этим учреждением 
юстиции. Если же ошибка обнаружена заинтересованным лицом, об этом подано 
заявление в учреждение юстиции, но для исправления ошибки требуется судебное 
решение, то учреждение юстиции не может самостоятельно внести исправление. 
В таких случаях учреждение юстиции сообщает заявителю о невозможности исправления 
регистрационных записей без судебного решения. Вопрос о том, кто должен обращаться 
в судебные органы, законом не решен. Полагаем, что в судебные органы в подобных 
случаях могут обращаться как учреждение юстиции, так и заинтересованное лицо, 
обнаружившее ошибку.

                                 ГлаваIV
               Государственная регистрация отдельных видов
               прав на недвижимое имущество и сделок с ним

                         Комментарий к статье 22

     1. Комментируемая статья определяет особенности порядка регистрации имущественных 
прав и сделок, объектом которых является предприятие. В случаях, когда в качестве 
объекта имущественных прав и (или) сделок выступают земельные участки и иные 
отдельные объекты недвижимости, входящие в состав предприятия, соответствующие 
права и сделки подлежат государственной регистрации в общем порядке по месту 
нахождения недвижимого имущества.
     2. Предприятие является специфическим объектом гражданских прав, что 
нашло свое отражение в ГК (ст.132). Предприятием как объектом прав признается 
имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской 
деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные 
для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, 
инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, 
индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное 
наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные 
права.
     Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. 
Тем не менее законодатель наряду с правилами о продаже недвижимости (§ 7 гл. 
30) счел необходимым включить в текст ГК и нормы о продаже предприятий (ст.559-566), 
указав при этом, что правила о продаже недвижимости применяются к продаже 
предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре 
продажи предприятия (п.2 ст.549).
     Дело в том, что продажа предприятия в целом предполагает передачу покупателю 
не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства 
прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникающие при такой продаже, 
требуют специального регулирования (ст.559-566 ГК).
     Специальные правила установлены ГК и в отношении некоторых других видов 
договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: 
аренды (ст.656-664); доверительного управления (пп.1 и 3 ст. 1013). Особые 
положения, регулирующие сделки с предприятием, содержатся также в федеральных 
законах "О несостоятельности (банкротстве)" (ст.85); "О приватизации государственного 
имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской 
Федерации" (ст.26); "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст.69-73).
     3. Предметом договора продажи предприятий является предприятие в целом 
как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец 
не вправе передавать другим лицам. В этом смысле необходимо выделить две категории 
прав продавца (собственника предприятия), в отношении которых в ГК предусмотрены 
два противоположных правила (пп.2-3 ст.559). К первой категории относятся 
права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие 
средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также 
принадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средств 
индивидуализации. Если иное не будет предусмотрено договором продажи предприятия, 
эти права переходят к покупателю.
     Вторую категорию составляют права, полученные продавцом на основании 
разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Указанные 
права не подлежат передаче покупателю. Исключение могут составить лишь случаи, 
предусмотренные законом или иными правовыми актами. Причем за неисполнение 
переданных покупателю в составе предприятия обязательств, имевшее место по 
причине отсутствия у покупателя разрешения (лицензии), необходимого для исполнения 
этих обязательств, продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную 
ответственность.
     В договоре продажи предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость 
продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации 
предприятия.
     ГК содержит правила, позволяющие удостоверить состав продаваемого предприятия 
(п.2 ст.561). Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны 
составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение 
независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов 
(обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, 
размера и сроков их требований.
     Указанные документы служат обязательным приложением к договору продажи 
предприятия, который заключается в письменной форме путем составления одного 
документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из названных документов 
расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия, что влечет 
его недействительность (п.2 ст.560).
     Договор продажи предприятия считается заключенным с момента государственной 
регистрации.
     Характерная особенность договора продажи предприятия, выделяющая его 
в самостоятельный вид договора продажи недвижимости, заключается в том, что 
продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой 
прав требований продавца покупателю, с другой - переводом на него долгов, 
что, как известно, требует согласия кредиторов. Поэтому в ГК предусмотрены 
положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения 
их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка 
(ст.562).
     Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное 
уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, 
до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов и 
последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость 
от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов 
о продаже предприятия.
     Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим 
согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено 
право потребовать: прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения 
продавцом причиненных этим убытков; признания договора продажи предприятия 
недействительным полностью или в соответствующей части. Разница между ними 
состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться 
своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже 
предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, - в течение года 
со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.
     Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия, которые 
были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих прав, продавец 
и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.
     Государственной регистрации подлежит, помимо договора продажи предприятия, 
переход права собственности к покупателю. Регистрация осуществляется после 
исполнения продавцом обязательств по договору продажи предприятия.
     Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от продавца 
совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. 
В частности, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой 
счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить 
на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном 
порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о продаже 
предприятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных в передаточном 
имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.
     День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается 
моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной 
гибели или случайного повреждения имущества предприятия.
     Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом 
перехода права собственности на это предприятие, который определяется датой 
государственной регистрации права собственности. Однако, не являясь собственником 
переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться 
имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых 
приобреталось предприятие. И, соответственно, продавец, сохраняющий право 
собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, 
лишается такого права (ст.564).
     Обращает на себя внимание, что несмотря на то, что в состав предприятия 
могут входить многие объекты недвижимости, передаваемые покупателю, требуется 
лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на 
предприятие в целом.
     4. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, 
используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель 
обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование 
земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав 
предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, 
определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные 
средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, 
зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, 
связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность 
предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования 
и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п.1 ст.656 ГК).
     Договор аренды так же, как и договор продажи предприятия, должен быть 
заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного 
сторонами. Договор, заключенный с нарушением этих требований, является недействительным 
и не подлежит регистрации. Договор аренды предприятия вступает в силу с момента 
его государственной регистрации (ст.656 ГК).
     5. По договору доверительного управления предприятием как имущественным 
комплексом учредитель (собственник предприятия) передает доверительному управляющему 
предприятие в доверительное управление, а последний обязуется осуществлять 
управление предприятием в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя). 
При этом право собственности на предприятие сохраняется за учредителем (п.1 
ст.1012, п.1 ст.1013 ГК).
     При решении вопроса о государственной регистрации договора доверительного 
управления предприятием необходимо учитывать ограничения, установленные ГК 
в отношении объектов доверительного управления и субъектного состава договора. 
Не могут быть объектами доверительного управления имущественные комплексы, 
закрепленные за государственными или муниципальными предприятиями на праве 
хозяйственного ведения или оперативного управления (казенные предприятия) 
(ст.1013 ГК).
     Учредитель доверительного управления должен быть собственником предприятия, 
за исключением учреждения доверительного управления на основании закона (ст.1014 
ГК).
     В качестве доверительного управляющего могут выступать только индивидуальный 
предприниматель или коммерческая организация, кроме унитарного предприятия. 
Это требование не распространяется на случаи, когда доверительное управление 
осуществляется по основаниям, предусмотренным законом. Установлен также запрет 
на передачу имущества в доверительное управление государственным органам и 
органам местного самоуправления (ст.1015 ГК).
     Договор доверительного управления предприятием, как и каждый гражданско-правовой 
договор, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по 
всем его существенным условиям (ст.432 ГК). Непосредственно в ГК имеется указание 
на следующие существенные условия договора доверительного управления: состав 
имущества, передаваемого в доверительное управление; наименование юридического 
лица или имя гражданина, являющихся учредителем и (или) выгодоприобретателем; 
размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена 
договором; срок действия договора (п.1 ст.1016 ГК).
     К форме договора доверительного управления предприятием применяются правила, 
предусмотренные в отношении договора продажи предприятия (см. п.3 комментария 
к настоящей статье).
     6. Предприятие как имущественный комплекс является объектом имущественных 
прав при применении такого способа приватизации, как выкуп арендованного государственного 
или муниципального имущества. Речь идет о договорах аренды имущественных комплексов 
государственных и муниципальных предприятий, заключенных с организациями арендаторов, 
созданными трудовыми коллективами этих предприятий, до введения в действие 
Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных 
предприятий в Российской Федерации" (17 июля 1991г.). Выкуп арендованных имущественных 
комплексов допускается в случае, если организации арендаторов были преобразованы 
в хозяйственные общества или товарищества и в договоре аренды содержатся условия 
о размере выкупа, сроках и порядке его внесения. Порядок определения стоимости 
выкупаемого арендаторами государственного имущества определяется Программой 
приватизации Российской Федерации и программами приватизации субъектов Российской 
Федерации (ст.26 Федерального закона "О приватизации государственного имущества 
и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".
     7. Значительными особенностями отличается продажа предприятия (бизнеса) 
организации-должника при применении к ней процедур несостоятельности (банкротства).
     Продажа принадлежащего должнику предприятия как имущественного комплекса 
допускается при применении к должнику таких процедур банкротства, как внешнее 
управление, конкурсное производство, мировое соглашение.
     В ходе внешнего управления продажа предприятия (бизнеса) должника возможна, 
если это предусмотрено планом внешнего управления, который должен быть утвержден 
собранием кредиторов (ст.83, 85 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
     В отличие от договора продажи предприятия (§ 8 гл. 30 ГК), при продаже 
предприятия (бизнеса) должника в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности 
(банкротстве)" денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату 
принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не включаются 
в состав предприятия, т. е. предприятие продается без долгов, связанных с 
этим имущественным комплексом, которые образовались до возбуждения дела о 
банкротстве в арбитражном суде.
     Продажа предприятия (бизнеса) должника производится путем проведения 
открытых торгов. Внешний управляющий выступает в качестве организатора таких 
торгов либо привлекает в этих целях специализированную организацию. Однако 
планом внешнего управления может быть предусмотрено, что предприятие продается 
внешним управляющим по отдельному договору продажи, заключаемому с конкретным 
покупателем.
     Внешний управляющий обязан опубликовать объявление о продаже предприятия 
на открытых торгах в официальном издании государственного органа по делам 
о банкротстве и финансовому оздоровлению (в настоящее время - Федеральная 
служба по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению). Если в указанные 
в объявлении сроки будет получена заявка на приобретение предприятия лишь 
от одного участника, торги не проводятся. В таком случае должны быть организованы 
повторные торги, однако при наличии согласия комитета или собрания кредиторов 
предприятие может быть продано по отдельному договору конкретному покупателю.
     При проведении торгов в форме аукциона победитель торгов и их организатор 
в день проведения аукциона подписывают протокол, имеющий силу договора. Если 
торги организованы и проведены в форме конкурса (это допускается только в 
случаях, предусмотренных Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", 
например при продаже имущественного комплекса градообразующей или сельскохозяйственной 
организации), договор купли-продажи подписывают победитель конкурса и организатор 
торгов на основании протокола, подписываемого указанными лицами в день проведения 
конкурса, в срок не позднее двадцати дней с даты проведения конкурса.
     8. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника 
имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Если 
иное не будет предусмотрено договором ипотеки, в состав заложенного комплекса 
входят материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, 
оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные 
права. Вместе с тем на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования 
земельным участком, на котором находится предприятие, право залога не распространяется. 
При обращении взыскания на такое предприятие лицо, которое приобретает это 
имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком 
на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) 
недвижимого имущества (ст.69-70 Закона об ипотеке).
     Состав передаваемого имущественного комплекса и оценка его стоимости 
должны определяться на основе его полной инвентаризации. Обязательными приложениями 
к договору об ипотеке являются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и 
заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося 
к предприятию. При несоблюдении этого требования договор ипотеки является 
недействительным.
     Ипотекой предприятия может быть обеспечено только денежное обязательство, 
подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об 
ипотеке. Однако то обстоятельство, что ипотекой предприятия обеспечивается 
обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, не может служить 
основанием к отказу в государственной регистрации договора ипотеки. В этом 
случае право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству 
возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора 
об ипотеке (ст.71 Закона об ипотеке).
     При ипотеке предприятия взыскание на заложенное имущество может быть 
обращено исключительно по решению суда. Право собственности на предприятие 
переходит к покупателю, который приобретает предмет ипотеки на публичных торгах, 
с момента государственной регистрации права собственности.
     9. В п.2 комментируемой статьи содержится специальное правило, относящееся 
к порядку государственной регистрации прав предприятия, которое отражает специфику 
указанного объекта, а именно: наличие в составе предприятия как имущественного 
комплекса целого ряда отдельных объектов недвижимости; переход прав на предприятие 
влечет соответственно и изменение субъекта в отношении прав на все объекты 
недвижимости, входящие в состав имущественного комплекса. Учитывая данные 
обстоятельства, законодатель определил, что государственной регистрации подлежит 
соответствующая сделка и переход прав, объектом которых является само предприятие, 
а не многочисленные сделки, связанные с отдельными объектами недвижимости, 
входящими в состав этого предприятия. Поэтому местом регистрации является 
не место нахождения указанных отдельных объектов недвижимости, а место регистрации 
предприятия как юридического лица.
     Таким образом, право на предприятие (переход права) подлежит государственной 
регистрации по месту нахождения юридического лица - правообладателя. В отношении 
отдельных объектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, осуществляется 
не государственная регистрация, а внесение записей в Единый государственный 
реестр о новом собственнике (владельце) предприятия, а следовательно, и субъекте 
права на соответствующие объекты недвижимости. Основанием для внесения таких 
записей применительно к каждому из субъектов недвижимости, входящих в состав 
предприятия, по месту их нахождения является государственная регистрация предприятия 
в целом как имущественного комплекса.
     10. Правила внесения записей о сделках, объектом которых является предприятие 
как имущественный комплекс, и правах на указанные объекты определяются Министерством 
юстиции Российской Федерации.

                         Комментарий к статье 23

     1. Пункт 1 статьи отсылает к Федеральному закону от 15 июня 1996г. (24мая 
1996г.) N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", определяющему кондоминиум 
как комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное 
на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, 
предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности 
домовладельцев (ст.6), а имущество, обслуживающее более одного домовладельца, 
а именно: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные 
шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и 
не несущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое 
оборудование, находящееся за пределами и внутри помещения, прилегающие земельные 
участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, 
а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого 
имущества кондоминиума и служащие его использованию, находятся в общей долевой 
собственности домовладельцев (ст.8). Домовладельцами могут являться граждане, 
юридические лица Российской Федерации, субъекты Российской Федерации, муниципальные 
образования (ст.1), имеющие в собственности помещения в комплексе недвижимого 
имущества - кондоминиуме.
     Закон "О товариществах собственников жилья" содержит также нормы, согласно 
которым в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое 
имущество, подлежит регистрации и кондоминиум как единый комплекс недвижимого 
имущества, и права на общее имущество кондоминиума (ст. 14, 47, 49).
     Однако в компетенцию органа, осуществляющего государственную регистрацию 
прав на недвижимое имущество, каковым является учреждение юстиции по регистрации 
прав, не входит регистрация комплексов недвижимого имущества как объектов 
права (ст.9 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество 
и сделок с ним"). Регистрации в Едином государственном реестре прав подлежат 
только права на недвижимое имущество, что также вытекает и из названия комментируемой 
статьи.
     Формирование кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества 
должно производиться организацией, осуществляющей технический учет объектов 
недвижимого имущества. При этом, поскольку кондоминиум является единым комплексом, 
на него должен быть составлен единый технический паспорт с учетом всех объектов 
недвижимости, находящихся на земельном участке кондоминиума. Кондоминиуму 
должен быть присвоен один инвентарный номер, а объектам, входящим в состав 
кондоминиума, присваиваются отдельные литеры. Для каждого объекта, входящего 
в состав кондоминиума, должны быть указаны общая площадь и инвентарная оценка, 
а для земельного участка - нормативная цена земли. Поскольку организации технической 
инвентаризации не наделены полномочиями по осуществлению государственной регистрации 
кондоминиумов как объектов права, а учреждения юстиции по регистрации прав 
не имеют полномочий по осуществлению регистрации объектов, под государственной 
регистрацией кондоминиума как комплекса недвижимого имущества следует понимать 
открытие в Едином государственном реестре прав соответствующего раздела на 
общее имущество в кондоминиуме и внесение в него записи о регистрации права 
общей долевой собственности домовладельцев на это имущество. При этом доля 
каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме 
предполагается пропорциональной доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, 
измеренных в метрах квадратных площади. Размер доли может быть иным, что устанавливается 
решением общего собрания домовладельцев или соглашением между ними.
     После регистрации прав на общее имущество кондоминиума домовладельцы 
могут создать товарищество собственников жилья в соответствии со ст.24-28 
Закона "О товариществах собственников жилья". Статья 48 этого Закона позволяет 
образовать товарищество собственников жилья и в строящемся кондоминиуме.
     Однако государственная регистрация прав на общее имущество в строящемся 
кондоминиуме не может быть осуществлена, пока строительство не закончено и 
собственники помещений в комплексе недвижимого имущества не зарегистрировали 
свои права на эти помещения в Едином государственном реестре прав.
     Исходя из изложенного, п.1 не следует рассматривать только как отсылочную 
норму, поскольку этим пунктом, как и п.5 ст.32, устанавливается приоритет 
Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок 
с ним" над нормами Закона "О товариществах собственников жилья", которые применимы 
к государственной регистрации прав только в том случае, если они не противоречат 
Закону "Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок 
с ним".
     2. В соответствии с п. 2 ст.290 ГК доля в праве общей собственности на 
общее имущество жилого дома отчуждается собственником квартиры только одновременно 
с передачей права собственности на квартиру. Пункт 3 ст.8 Закона "О товариществах 
собственников жилья" устанавливает такой же режим перехода права собственности 
на любое иное общее имущество в кондоминиуме, а не только на общее имущество 
жилого дома. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество 
в кондоминиуме отчуждается одновременно с отчуждением права собственности 
не только на квартиру, но и на любое находящееся в собственности домовладельца 
жилое или нежилое помещение.
     На основании вышеназванных норм права в п.2 комментируемой статьи установлено 
общее правило, согласно которому государственная регистрация возникновения, 
перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое 
помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией 
неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
     Право собственности на помещение может быть приобретено на основании 
договоров купли-продажи недвижимости (ст.549 ГК), мены (ст.567 ГК), дарения 
(ст.572 ГК), исполнения инвестиционного договора или договора о долевом участии 
в строительстве, вступившего в законную силу решения суда, в порядке приватизации, 
наследования, а также по другим основаниям, предусмотренным законом. Внесение 
в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 
записи о регистрации возникновения или прекращения права собственности на 
конкретное помещение является регистрацией возникновения или прекращения права 
общей долевой собственности домовладельца на общее имущество в кондоминиуме, 
самостоятельного регистрационного действия по регистрации права общей долевой 
собственности не осуществляется и изменения в записи о регистрации права общей 
долевой собственности не вносятся. Субъектами права долевой собственности 
на общее имущество в кондоминиуме будут являться домовладельцы, запись о регистрации 
права собственности которых на отдельные помещения имеется в Едином государственном 
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
     Пункт 2 ст.49 Закона "О товариществах собственников жилья" предусматривает 
членство в товариществе собственников жилья в качестве обязательного условия 
приобретения помещения в кондоминиуме. Однако постановлением Конституционного 
Суда от 3 апреля 1998г. N 10-п пп. 2 и 3 ст.49 Закона "О товариществах собственников 
жилья" в той мере, в которой они допускают обязательность членства в товариществе 
собственников жилья, без добровольного волеизъявления домовладельца, признаны 
не соответствующими ст.30 Конституции Российской Федерации и, соответственно, 
не подлежащими применению.

                         Комментарий к статье 24

     1. Имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц, 
принадлежит им на праве общей собственности (п.1 ст.244 ГК). Комментируемая 
статья предусматривает разные режимы государственной регистрации права общей 
собственности на недвижимое имущество в зависимости от того, является ли эта 
собственность долевой или совместной.
     2. Долевой признается общая собственность двух или более лиц с определением 
доли каждого из собственников, а совместной - без определения таких долей. 
И та и другая возникают в случаях, когда в собственность двух или более лиц 
поступает имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения 
(неделимые вещи) или не подлежит разделу в силу закона. В первом случае речь 
идет об имуществе, не делимом физически (например, автомашина), а во втором 
- юридически. Примером второго может быть имущество кондоминиума, включающее 
объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества 
и использования этого комплекса. Находясь в общей долевой собственности домовладельцев, 
соответствующее имущество не подлежит разделу и отчуждению отдельно от права 
собственности домовладельцев на помещение (квартиру) в кондоминиуме (ст.8 
Закона "Об основах федеральной жилищной политики" в ред. Федерального закона 
от 19 марта 1997г. (21 апреля 1997г.) N 68-ФЗ. // СЗ РФ. 1997. N 17. Ст.1913.).
     Нормы, запрещающие раздел имущества, находящегося в общей собственности, 
содержатся и в Законе "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих 
объединениях граждан" от 15 апреля 1998г.. // СЗ РФ. 1998. N 16. Ст.1801.
     Так, в ст.30 этого Закона предусмотрено, что земельные участки общего 
пользования разделу не подлежат (п. 1), а также что раздел земельного участка, 
принадлежащего члену объединения, допускается до определенного предела. Образующиеся 
при разделе земельные участки не могут быть меньше минимального размера земельного 
участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Российской 
Федерации (п.5).
     В случаях, предусмотренных законом или договором, общая собственность 
может возникнуть и на делимое имущество. Так, в общую долевую собственность 
нескольких наследников переходит имущество умершего гражданина и в том случае, 
если в его состав входят, например, две и более квартиры (см. ст.532 ГК РСФСР 
1964г.).
     3. Общая собственность на имущество является долевой, если только законом 
не предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п.3 
ст.244 ГК). Кодекс указывает на возникновение совместной собственности в двух 
случаях, имея в виду совместную собственность супругов (ст.256) и совместную 
собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257). Возникновение 
совместной собственности допускается и в случаях, предусмотренных, помимо 
ГК, в других законах. При этом иногда режим совместной собственности устанавливается 
как "законный" (см. ст.33 СК РФ, ст.257 ГК).
     Однако по соглашению между собой участники общей собственности могут 
избрать не совместный, а долевой режим. В отношении супружеской собственности 
такое соглашение оформляется брачным договором (см. ст.3 и 42 СК РФ). В других 
случаях в законах предоставляется право участникам общей собственности определить 
ее вид. Так, в Законе "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" 
от 4 июля 1991г. (с изм. и доп.). // Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст.959; 
Ведомости РФ. 1993. N 2. Ст.67; СЗ РФ. 1994. N 6. Ст.1864; 1998. N 13. Ст.1472./ 
предусмотрено, что в порядке приватизации жилые помещения передаются либо 
в общую собственность (совместную или долевую), либо в собственность одного 
из совместно проживающих на приватизируемой жилой площади лиц. При этом выбор 
одного из предлагаемых видов собственности принадлежит исключительно гражданам, 
выразившим желание на приватизацию. Однако и в этом случае следует руководствоваться 
ст.244 ГК, ее презумпцией в пользу долевой собственности.
     Указ Президента Российской Федерации от 14 февраля 1996г. "О праве собственности 
граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости 
в сельской местности". // СЗ РФ. 1996. N 8. Ст. 740./ предусматривает, что 
при невозможности раздела такого участка при соглашении собственников недвижимости 
о создании общей собственности он может быть предоставлен им в такую собственность, 
общую или совместную.
     В Законе "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях 
граждан" от 15 апреля 1998г. только для одного из видов таких объединений 
- садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого товарищества - 
предусмотрено, что имущество общего пользования, приобретенное или созданное 
таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью 
его членов. Общее имущество товарищества, образованное за счет средств специального 
фонда, а также общее имущество, приобретенное и созданное в других видах садоводческих, 
огороднических и дачных некоммерческих объединений (потребительских кооперативах 
и некоммерческих партнерствах), составляет собственность соответствующего 
юридического лица (см. ст.4 названного Закона).
     4. Совместная собственность во всех случаях может быть преобразована 
в долевую. Такое изменение вида общей собственности допускается по соглашению 
ее участников, а при недостижении ими согласия - по решению суда (см. ст.244 
ГК).
     Преобразование совместной собственности в долевую происходит и в случае 
смерти одного из сособственников. Это означает, что доля умершего не переходит 
к другим участникам совместной собственности, а включается в состав наследственного 
имущества и, соответственно, наследуется по общим правилам наследственного 
правопреемства.
     5. Доли в долевой собственности считаются равными, кроме случаев, когда 
иное установлено законом или соглашением всех ее участников.
     Вклады товарищей в общее имущество простого товарищества признаются равными, 
если иное не следует из договора о совместной деятельности или фактических 
обстоятельств (ст.1042 ГК).
     Доли наследников при наследовании по закону также считаются равными (ст.532 
ГК РСФСР), однако наследодателю предоставлено право изменить соотношение долей 
в завещании.
     В общем имуществе супругов их доли признаются равными, если иное не предусмотрено 
договором между ними. Вместе с тем суду предоставлено право отступить от начала 
равенства долей супругов, принимая во внимание интересы несовершеннолетних 
детей и (или) заслуживающие внимания интересы одного из супругов, в частности, 
в случае, если другой супруг не получал доходов по неуважительной причине 
или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (ст.39 СК 
РФ).
     6. В п.1 комментируемой статьи имеется в виду регистрация идеальных долей 
в общей долевой собственности, которые вносятся в Единый государственный реестр 
прав в виде простой доли (1/2, 1/3, 1/4 и т. д.), т. е. речь идет о размере 
доли, а не о ее содержании.
     При регистрации права на недвижимость, которая находится в общей долевой 
собственности, право каждого из сособственников регистрируется в Едином государственном 
реестре прав в виде отдельной записи на отдельном листе (п.19 Правил ведения 
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
     7. Из п. 1 комментируемой статьи следует, что не только согласие сособственников 
на регистрацию прав на долю одного из них, но и возражение любого из участников 
должно быть либо нотариально удостоверено, либо оформлено в органе, осуществляющем 
государственную регистрацию, т. е. при личной явке.
     Несогласие (возражение) хотя бы одного из сособственников с государственной 
регистрацией права на долю заявителя (участника общей долевой собственности) 
признается достаточным основанием для принятия регистрирующим органом в порядке, 
предусмотренном ст.20 Закона (см. комментарий к ней), решения об отказе в 
проведении государственной регистрации. В таком случае государственная регистрация 
может быть осуществлена лишь по решению суда, принятому по иску того, кто 
обратился за регистрацией доли, либо любого другого участника общей долевой 
собственности.
     8. Изменение долей участников общей собственности, которому посвящен 
п.2 комментируемой статьи, имеет в виду, в частности, и случай, когда участник, 
осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования 
общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, вправе увеличить долю 
в общем имуществе (см. ст.245 ГК).
     Пункт 2 комментируемой статьи, как и п.1, указывает в качестве непременного 
условия государственной регистрации перераспределения долей согласие участников 
общей собственности. В данном случае речь идет о согласии именно тех из них, 
чья доля в результате перераспределения изменяется (уменьшается или увеличивается). 
Этим не исключено, что в договоре или в законе, к которым отсылает комментируемый 
пункт, может быть предусмотрена необходимость получения на случай перераспределения 
долей между отдельными участниками согласия всех участников общей долевой 
собственности.
     Из п. 2 комментируемой статьи следует, что для перераспределения долей 
достаточно письменного согласия участников общей собственности. Такое согласие 
может быть выражено и в заключенном между участниками в простой письменной 
форме соглашении. Вместе с тем это не исключает нотариального удостоверения 
согласия (соглашения), если участники того пожелают.
     Наличие согласия на перераспределение долей служит обязательным условием 
удовлетворения требований участника общей собственности о перерегистрации. 
Из этого следует, что отсутствие согласия означает отсутствие у заявителя 
права на изменение размера своей доли. В этой связи в подобной ситуации нет 
оснований не только для приостановления государственной регистрации (см. ст.19 
и комментарий к ней), но и для применения той процедуры, которая предусмотрена 
в п. 1 комментируемой статьи на случай отсутствия согласия сособственников 
на регистрацию доли в общей долевой собственности. Последнее объясняется тем, 
что норма, посвященная указанной процедуре, является исключительной и не подлежит 
по этой причине распространительному толкованию.
     Отказ в регистрации перераспределения долей по причине непредставления 
согласия других сособственников или наличия их возражений может быть обжалован 
в суд. Основанием перерегистрации в этом случае может служить только судебное 
решение.
     9. В п.3 комментируемой статьи указан порядок осуществления государственной 
регистрации возникновения, перехода и прекращения общей совместной собственности. 
Это объясняется тем, что распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой 
собственности, осуществляется по соглашению всех участников, каждый из которых 
должен подать заявление о регистрации. Если же такого соглашения не достигнуто, 
то каждый из сособственников может распорядиться принадлежащей ему долей с 
соблюдением установленного ГК правила о преимущественном праве покупки продаваемой 
доли, принадлежащем другим участникам общей долевой собственности (ст. 250 
ГК).
     Что же касается совместной собственности, то установленный порядок ее 
регистрации имеет свои особенности, связанные с распоряжением такой собственностью. 
Каждый из ее участников вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, 
если иное не вытекает из закона или соглашения всех сособственников. Распоряжение 
общим совместным имуществом может осуществляться также с согласия всех сособственников. 
Независимо от того, кто именно совершает сделку, такое согласие сторон предполагается 
(п.2 ст.253 ГК). По указанной причине орган, осуществляющий государственную 
регистрацию, вносит соответствующую запись в государственный реестр по заявлению 
одного из участников общей совместной собственности, не требуя представления 
согласия на это всех остальных участников, если только иное не предусмотрено 
законодательством или соглашением сторон.
     Так, в силу ст.37 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению 
недвижимостью, находящейся в общей совместной собственности супругов, а также 
сделки, которая требует нотариального удостоверения или регистрации в установленном 
законом порядке, должно быть получено нотариально удостоверенное согласие 
другого супруга. Если такое согласие приложено к договору, на основании которого 
осуществляется регистрация прав, этого достаточно для проведения регистрации.
     По-особому решается вопрос о регистрации совместной собственности крестьянского 
(фермерского) хозяйства. Имущество такого хозяйства принадлежит его членам 
на праве совместной собственности. В соответствии с п.2 ст.23 ГК с момента 
регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства его глава признается индивидуальным 
предпринимателем. Тем самым лишь он один вправе осуществлять распоряжение 
имуществом от имени членов хозяйства.
     Закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". // Ведомости РСФСР. 1990. 
N 26. Ст.324. / предусматривает, что сделки по распоряжению общим имуществом 
крестьянского (фермерского) хозяйства, а значит, и обращение по поводу его 
государственной регистрации, осуществляются главой хозяйства либо доверенным 
лицом (ст.15). Регистратор поэтому обязан проверить в случаях, когда речь 
идет о крестьянском (фермерском) хозяйстве, является ли заявитель главой хозяйства, 
а при выступлении представителя - наличие у последнего доверенности от главы 
хозяйства.
     10. Поскольку необходимость представления согласия каждого из сособственников 
на распоряжение недвижимостью, находящейся в общей совместной собственности, 
может быть установлена соглашением самих сособственников, целесообразно рекомендовать 
им составить такое соглашение. Это, с одной стороны, обеспечит стабильность 
возникающих правоотношений, а с другой - защиту интересов всех участников 
общей собственности, поскольку сделка по распоряжению имуществом, совершенная 
одним из сособственников, может быть признана недействительной по требованию 
остальных вследствие отсутствия их согласия только в том случае, если другая 
сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (ст. 253 ГК).
     11. При регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в общей 
совместной собственности, производится единая запись и все сособственники 
указываются в одной графе "Правообладатель" (п.41 Правил ведения Единого государственного 
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

                         Комментарий к статье 25

     1. В соответствии со ст.219 ГК право собственности на здания, сооружения 
и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, которое подлежит государственной 
регистрации, возникает с момента ее совершения. С этим связано то, что лишь 
с указанного момента недвижимость становится объектом гражданского оборота.
     2. Документы, представляемые для государственной регистрации вновь создаваемого 
объекта недвижимого имущества, должны соответствовать общим требованиям, предусмотренным 
в ст.18 Закона (см. комментарий к этой статье).
     Особые требования, относящиеся, в частности, к техническому (оперативному) 
учету жилых строений и жилых помещений, осуществляемому государственными и 
муниципальными организациями технической инвентаризации (БТИ), содержатся 
в Положении о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, 
утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 
1997г.. // СЗ РФ. 1997. N 42. Ст.4787.
     Одним из документов, который подтверждает право пользования земельным 
участком для создания объекта недвижимого имущества, служит в соответствии 
со ст.62 Градостроительного кодекса выдаваемое органами государственной власти 
разрешение на строительство. Оно удостоверяет право собственника, владельца, 
арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного 
участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство 
территорий и выдается соответствующими органами государственной власти.
     3. Собственник земельного участка, если иное не предусмотрено законом 
или договором, приобретает право собственности на здание, сооружение или иное 
недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем 
ему участке (п.2 ст.263 ГК). Право собственности на созданный объект недвижимости 
по ее природе (т. е. вещи, связанной с землей) может возникнуть при наличии 
у лица и иного вещного права на землю (в частности, права аренды). В этой 
связи ГК (ст.552) устанавливает, что по договору продажи здания, сооружения 
или другой недвижимости продавцом передаются права на ту часть земельного 
участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. 
Одновременно в ГК (п.2 ст.552) предусмотрены два возможных варианта указанного 
договора с учетом наличия у продавца соответствующих прав на земельный участок. 
Если продавец является собственником земельного участка, то вместе с продажей 
недвижимости (включая здания и сооружения) к покупателю переходит право собственности 
или право аренды, либо предусмотренное договором иное право на соответствующую 
часть земельного участка. Отсутствие в договоре указания на характер передаваемого 
продавцом-собственником права на земельный участок означает, что покупатель 
приобретает право собственности на ту часть земельного участка, которая занята 
находящейся на ней недвижимостью и необходима для ее использования. Если продавец 
не является собственником земельного участка, к покупателю переходит только 
право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, 
на каких осуществлял это право продавец.
     Содержащееся в приведенных нормах ГК решение соответствует ст.37 действующего 
Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой при переходе права 
собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, 
учреждениям и гражданам вместе с этими объектами переходит право пользования 
земельными участками.
     4. В случаях, когда строительство осуществляется с участием нескольких 
инвесторов, в числе которых может быть и подрядчик, с момента принятия вновь 
созданного объекта недвижимого имущества у соинвесторов возникает право на 
регистрацию их общей долевой собственности, при этом доля каждого определяется 
заключенным между ними инвестиционным договором.
     5. Пункт 1 комментируемой статьи связывает момент регистрации вновь созданного 
объекта недвижимого имущества с представлением документов, которые порождают 
факт его создания. В случаях, когда объект создавался на основе подрядного 
договора, должны быть представлены, в частности, документы, подтверждающие 
сдачу объекта подрядчиком и его принятие заказчиком. Общий порядок сдачи и 
приемки результата работ по строительному подряду определяется ст.753 ГК. 
В соответствии с п. 4 ст. 753 сдача и приемка оформляются двусторонним актом, 
подписанным обеими сторонами договора. При отказе одного из контрагентов от 
подписания акта его подписывает другая сторона с соответствующей отметкой 
на этот счет. Признание в указанном случае акта недействительным может быть 
осуществлено только судом по требованию соответствующей стороны. Представление 
односторонне составленного акта при отсутствии решения суда о признании его 
недействительным может служить основанием лишь для приостановления государственной 
регистрации (см. ст. 19 и комментарий к ней).
     В соответствии с действующими правилами допускается, по требованию стороны, 
обратившейся по этому поводу в суд, представление к сдаче объектов строительства, 
законченных строительством в соответствии с утвержденным проектом и годных 
к эксплуатации. Применительно к отдельным объектам их сдача и приемка возможны 
только при наличии положительных заключений надзорных инстанций. В этих случаях 
представление соответствующего акта служит непременным условием осуществления 
регистрации прав на такой объект.
     Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993г. "О регулировании 
земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". // САПП РФ. 1993. 
N 44. Ст.4191.// в части, действовавшей до принятия Указа от 25 января 1999 
г. // СЗ РФ. 1999. N 5. Ст.651.//, было предусмотрено, что каждому собственнику 
земельного участка выдается свидетельство, которое подлежит регистрации в 
регистрационной (земельной) книге и служит документом, удостоверяющим право 
собственности на земельный участок, и соответственно основанием при совершении 
сделок купли-продажи, залога, аренды, а также осуществлении иных действий 
по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии 
с действующим законодательством. Там же было предусмотрено, что при первичном 
предоставлении земельного участка комитетом по земельным ресурсам и землеустройству 
выдается свидетельство, основанное на решении местной администрации.
     Пунктом 3 Указа Президента Российской Федерации от 25 января 1999 г. 
установлено, что свидетельство на право собственности на землю по форме, утвержденной 
Указом от 27октября 1993г. N 1767, а также государственный акт на право пожизненного 
наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей по формам, 
утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991г. N 
497, после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации 
прав на недвижимое имущество и сделок с ним", до начала выдачи свидетельств 
о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства 
Российской Федерации от 18 февраля 1998г. N 219, признаются действительными.
     7. Пункт 2 комментируемой статьи относится к незавершенным строительством 
объектам недвижимого имущества. Пункт 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25 
февраля 1998г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных 
с защитой права собственности и других вещных прав". // Вестник ВАС РФ. 1998. 
N 10. С.19.// содержит указание на то, что не завершенные строительством объекты, 
не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся 
к недвижимому имуществу. Соответственно, они подчиняются нормам, регулирующим 
правоотношения собственности на недвижимое имущество, совершение сделок с 
ним с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности 
на не завершенные строительством объекты и сделки с ними.
     Таким образом, п.2 комментируемой статьи распространяется на случаи, 
когда строительство ведется инвестором самостоятельно или на основе договора 
строительного подряда, который к моменту регистрации уже прекращен и соответственно 
незавершенное строительство как таковое принято инвестором (заказчиком).
     8. Содержащееся в комментируемом пункте указание на то, что регистрация 
права на объект производится в случае необходимости совершения сделки с объектом 
незавершенного строительства, отнюдь не исключает возможности государственной 
регистрации права собственности на не законченный строительством объект и 
вне зависимости от совершения сделок, направленных как на отчуждение соответствующего 
права собственности, так и на его обременения (например, при ипотеке).
     9. Специальный случай регистрации незавершенного строительством объекта 
предусмотрен Указом Президента Российской Федерации от 16 мая 1997г. "О гарантиях 
собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных 
участков под этими объектами". // СЗ РФ. 1997. N 20. Ст.2240.//. Им установлена 
государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного 
строительства при их приватизации. Такая регистрация осуществляется на основе 
документов, подтверждающих приобретение соответствующего объекта незавершенного 
строительства, права пользования земельным участком для создания объекта недвижимого 
имущества, наличия разрешения на производство строительных работ, а также 
содержащих описание объекта незавершенного строительства. Особо выделено то 
обстоятельство, что предметом продажи при приватизации незавершенного объекта 
служит одновременно земельный участок (доля земельного участка), ранее выделенный 
землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного 
наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды.
     10. Пункт 2 ст.5 Закона "Об ипотеке" особо выделяет возможность залога 
здания или сооружения, не законченных строительством. Имеются в виду объекты, 
расположенные на земельном участке, отведенном в установленном законодательством 
Российской Федерации порядке для строительства. Их ипотека возможна лишь с 
одновременной ипотекой права по одному и тому же договору, включая земельный 
участок, на котором находится это здание или сооружение как часть земельного 
участка, функционально обслуживающего закладываемый объект, или принадлежащее 
залогодателю право аренды этого участка или соответствующей его части. И только 
когда незавершенное строительство производилось на земельном участке, принадлежащем 
залогодателю на праве постоянного пользования, предметом ипотеки становится 
сам объект (незавершенное строительством здание или сооружение) как таковой 
(см. ст.69 Закона "Об ипотеке").

                         Комментарий к статье 26

     1. Комментируемая статья вводит новое понятие "государственная регистрация 
права аренды недвижимого имущества". В связи с этим в правовой литературе 
появились высказывания о том, что государственной регистрации подлежит не 
только договор аренды недвижимого имущества, но и так называемое "право аренды" 
недвижимого имущества, являющегося предметом договора. Подобного рода высказывания 
нельзя признать обоснованными по причинам, изложенным ниже.
     Пункт 1 ст.131 ГК устанавливает общее правило, по которому государственной 
регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое 
имущество, к числу которых "право аренды" не относится.
     В соответствии с п.6 ст.131 ГК комментируемый Закон устанавливает лишь 
порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации. Закон 
не может своей нормой устанавливать государственную регистрацию "права аренды", 
не предусмотренную нормами Кодекса. Кроме того, нормы гражданского права, 
содержащиеся в других законах, должны соответствовать нормам Гражданского 
кодекса Российской Федерации (п.2 ст.3 ГК). Исходя из законодательно установленного 
приоритета норм Гражданского кодекса Российской Федерации над другими законами 
при расхождении между Гражданским кодексом и другими законами следует руководствоваться 
нормами Кодекса.
     Пунктом 2 ст.609 ГК установлено, что государственной регистрации подлежит 
договор аренды недвижимого имущества, а не "право аренды".
     Возможно, законодатель не совсем юридически точно сформулировал название 
комментируемой статьи. Однако следует помнить, что в Законе под термином "государственная 
регистрация прав" понимается не только государственная регистрация прав на 
недвижимое имущество, но и государственная регистрация сделок с недвижимым 
имуществом (п.1 ст.2).
     Поэтому, безусловно, комментируемая статья устанавливает порядок государственной 
регистрации договора аренды, а не "права аренды", что следует также и из абз.2 
п.1, п.3 комментируемой статьи.
     2. В силу ст.165 ГК несоблюдение требования о государственной регистрации 
сделки влечет ее недействительность. Поэтому очень важно определить, какой 
договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, 
а какой - нет.
     Согласно общему правилу, установленному ГК, любой договор аренды недвижимого 
имущества подлежит государственной регистрации (ст.609 ГК).
     Однако ГК содержит и специальные нормы, согласно которым договор аренды 
здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, 
если он заключен на срок более года (ст.651 ГК), а договор аренды предприятия 
подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды и считается 
заключенным только с момента такой регистрации (ст.658 ГК).
     Поскольку ни Гражданский кодекс, ни земельное законодательство не содержат 
каких-либо специальных правил о государственной регистрации договоров аренды 
земельных участков, договор аренды земельного участка подлежит обязательной 
государственной регистрации в силу ст.609 ГК независимо от срока договора.
     Что касается договоров аренды нежилых помещений, то следует заметить, 
что, хотя нежилое помещение является составной частью здания или сооружения, 
нормы, регулирующие отношения по аренде зданий и сооружений, не применимы 
к отношениям по аренде нежилых помещений, поскольку на возможность их применения 
нет прямого указания в ГК. В отношении аренды нежилых помещений отсутствуют 
какие-либо специальные нормы, поэтому к правоотношениям по аренде нежилых 
помещений в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды. Договор 
аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо 
от срока аренды.
     Договор найма жилого помещения (ст.671 ГК) государственной регистрации 
не подлежит.
     3. В соответствии со ст.16 Закона с заявлением о государственной регистрации 
договора, совершенного в простой письменной форме, обращаются все стороны 
по договору. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает для договоров аренды 
иной порядок обращения за регистрацией, согласно которому с заявлением о государственной 
регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды - как арендодатель, 
так и арендатор. Однако назависимо от того, какая из сторон обратилась за 
государственной регистрацией, на государственную регистрацию следует представить 
все подлинные экземпляры договора аренды, сброшюрованные и подписанные сторонами, 
со всеми действующими приложениями, дополнениями, изменениями и одну копию 
договора.
     4. В соответствии с п.2 ст.5, п.2 ст.13 Закона регистрация договора аренды 
недвижимого имущества возможна только после осуществления государственной 
регистрации прав арендодателя в Едином государственном реестре прав.
     Исключением из указанного порядка регистрации договоров аренды является 
регистрация договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной 
собственности. Российским законодательством провозглашены разные формы собственности 
на землю, однако правовой механизм разграничения земель, находящихся в государственной 
собственности, до сих пор не выработан. Пробел в регулировании земельных отношений, 
связанный с отсутствием механизма разграничения земель, находящихся в государственной 
собственности, не позволяет произвести государственную регистрацию права собственности 
арендодателя земельного участка, находящегося в государственной собственности. 
В этом случае в подраздел II Единого государственного реестра прав вносится 
запись, свидетельствующая о том, что земельный участок находится в государственной 
собственности Российской Федерации. Эта запись не имеет регистрационного номера 
и не является регистрацией права.
     Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности 
и расположенных в пределах городской черты (сельских населенных пунктов), 
выступают, как правило, администрации субъектов Российской Федерации, местные 
администрации либо уполномоченные ими органы.
     Арендодателями водных объектов являются администрации субъектов Российской 
Федерации. Арендодателями участков лесного фонда выступают, как правило, на 
основании решения органа государственной власти территориальные органы управления 
лесным хозяйством.
     5. Представленный на регистрацию договор должен соответствовать требованиям, 
предъявляемым ГК к договорам аренды.
     В договоре должны быть четко определены следующие условия:
     а) стороны договора: фамилия, имя, отчество физических лиц, организационно-правовая 
форма и полное наименование юридических лиц. Допускается заключение трехсторонних 
договоров аренды, где арендодателем является титульный собственник, на стороне 
которого договор подписывает балансодержатель, обладающий имуществом, сдаваемым 
в аренду на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
     б) предмет договора:
     - предприятие как имущественный комплекс;
     - здание, сооружение, садовый дом, гараж;
     - жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры - только для 
арендаторов - юридических лиц;
     - часть здания, нежилое помещение, часть помещения;
     - земельный участок, часть земельного участка, иные обособленные природные 
объекты, которые не теряют своих природных свойств в процессе использования. 
Следует обратить внимание, что имеют место ограничения передачи в аренду земельных 
участков, установленные законом.
     Самовольные постройки не могут быть предметом договора аренды, поскольку 
в силу п.2 ст.222 ГК лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает 
на нее право собственности и, следовательно, не может ею распоряжаться;
     в) местоположение объекта недвижимого имущества: адрес, расположение 
на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта, назначение, 
площадь, в том числе жилая, этажность, назначение земельного участка, категория 
земель, кадастровый номер земельного участка и другие необходимые параметры, 
позволяющие однозначно определить предмет договора.
     Сторонам не следует произвольно определять назначение объекта недвижимого 
имущества и осуществлять нумерацию нежилых помещений. Эти данные должны быть 
взяты из документов технического учета (технического паспорта БТИ, плана земельного 
участка). Нумерация нежилых помещений и комнат должна быть указана в соответствии 
с поэтажным планом, изготовленным организацией, осуществляющей технический 
учет объекта;
     г) размер арендной платы - для договора аренды зданий или сооружений 
является обязательным условием договора (ст.654 ГК);
     д) срок аренды;
     е) условия и порядок передачи имущества в аренду и возврата имущества;
     ж) при наличии условий о выкупе арендованного имущества: условия и сроки 
выкупа, цена имущества.
     6. Пункты 2 и 3 содержат дополнительные требования к договору аренды, 
представляемому на государственную регистрацию. К договору аренды в обязательном 
порядке должны быть приложены документы технического учета, описывающие предмет 
аренды. Если предметом аренды является здание или сооружение, то технический 
паспорт на них, как правило, уже имеется в деле правоустанавливающих документов 
и представляется дополнительно только в том случае, если в деле имеется паспорт, 
изготовленный более пяти лет назад.
     При передаче в аренду части объекта недвижимого имущества к договору 
аренды должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, изготовленные 
организацией технического учета, давностью не более пяти лет, с определением 
части дома, части здания, нежилого помещения, на которых обозначаются сдаваемые 
в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
     При передаче в аренду предприятия к договору аренды должны быть приложены 
перечни и описание зданий, сооружений с приложением технических паспортов 
организаций технической инвентаризации, земельных участков, оборудования и 
других основных средств, запасов сырья, топлива, материалов и иных оборотных 
средств, прав пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, 
сооружением и оборудованием, иных имущественных прав арендодателя, связанных 
с предприятием, прав на обозначение, индивидуализирующих деятельность предприятия, 
и других исключительных прав, перечни уступленных прав требования и переведенных 
долгов.
     В случае, если в аренду сдается не весь земельный участок, а только его 
часть, на плане должна быть отмечена часть земельного участка, сдаваемая в 
аренду.
     7. Статья 1 Закона определяет аренду как ограничение (обременение) прав 
на конкретный объект недвижимого имущества. В соответствии с п.6 ст.12 Закона 
Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество 
и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации 
от 18 февраля 1998г. N 219, запись об аренде вносится в подраздел III соответствующего 
раздела Единого государственного реестра прав. При этом если объектом аренды 
является помещение в здании, принадлежащем арендатору на праве собственности, 
запись об аренде помещения вносится в подраздел III раздела, открытого и сформированного 
именно для этого здания. Открытие самостоятельного раздела на помещение, входящее 
в состав здания, не требуется. Регистрация договора аренды и есть регистрация 
обременения прав арендодателя на весь объект недвижимого имущества, независимо 
от того, что в аренду сдана только часть объекта.

                         Комментарий к статье 27

     Порядок установления и снятия сервитута регулируется ст.131, 216, 340, 
460, 553, 613, 694 ГК (ст.274-277 после введения в действие Земельного кодекса), 
Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, 
Лесным кодексом Российской Федерации.
     Сервитут- вещное право (п.1 ст.216 ГК), право ограниченного пользования 
чужим земельным участком. В некоторых случаях сервитутами могут обременяться 
здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование 
которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
     По гражданскому законодательству России собственник недвижимого имущества 
(земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника 
соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого 
земельного участка (соседнего участка, а также другого объекта недвижимости) 
предоставления сервитута. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода 
и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий 
электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, 
а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть 
обеспечены без установления сервитута.
     Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка 
прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается 
на основании соглашения между лицом, требующим установления сервитута, и собственником 
(пользователем) соседнего участка, договора об установлении сервитута, надлежащим 
образом заверенной копии решения уполномоченного государственного органа или 
органа местного самоуправления о наложении сервитута на земельный участок 
(например, при обеспечении прохода или проезда, проложении линий коммуникаций, 
установлении зоны охраны памятников истории и культуры и т. п.) и подлежит 
регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество 
(Федеральный закон N 122-ФЗ, ст.13). В случае недостижения соглашения об установлении 
сервитута спор решается судом по иску лица, требующего его установления. На 
условиях и в порядке, предусмотренных пп. 1 и 3 ст.274 ГК, сервитут может 
быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен 
на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. 
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено 
законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную 
плату за пользование участком.
     Сервитут может быть временным и постоянным, частным и публичным. В документах 
об установлении сервитута должно быть указано его наименование и содержание, 
площадь сервитута, кадастровый номер участка, в пользу которого устанавливается 
сервитут, кадастровый номер участка, на котором устанавливается сервитут (в 
случае отсутствия кадастрового номера ставится условный номер), дата начала 
отношений, срок, на который установлен сервитут, плата за пользование сервитутом 
(если она установлена). Регистрация сервитута производится после регистрации 
одного из вещных прав на "доминирующий" и на "обремененный" земельные участки. 
Документы, представленные на регистрацию сервитута, должны быть заверены собственником 
(владельцем, пользователем) "господствующего" и "подчиненного" участков (для 
юридических лиц с приложением оттиска печати). При регистрации сервитута представляется 
план земельного участка с нанесением сервитутов, выданный органом кадастрового 
учета, либо технический паспорт с нанесением сервитутов на объект недвижимости, 
выданный органом технического учета.
     На основании ст. 553, 613, 694 ГК в случае перехода любого вещного права 
на земельный участок по сделкам к другому лицу сервитут, обременяющий данный 
участок, сохраняется.
     Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога 
и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками 
недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. 
По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут 
может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. 
В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому 
лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии 
с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.
     Порядок установления сервитутов на водные объекты регулируется ст. 43, 
44, 46, 63 Водного кодекса Российской Федерации.
     Общие положения о сервитутах, предусмотренные гражданским законодательством, 
применяются к водным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям 
Водного кодекса Российской Федерации.
     Право ограниченного пользования водным объектом выступает в формах публичного 
и частного водных сервитутов.
     Каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и иными 
водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством Российской 
Федерации (публичный водный сервитут).
     В силу договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное 
или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных 
лиц (частный водный сервитут). Частные водные сервитуты могут устанавливаться 
и на основании судебного решения.
     Публичные и частные водные сервитуты могут устанавливаться в целях:
     - забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств;
     - водопоя и прогона скота;
     - использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, 
лодок и других маломерных плавательных средств.
     В дополнение к вышеуказанным водным сервитутам водным законодательством 
Российской Федерации могут быть установлены иные водные сервитуты. Для их 
осуществления не требуется получение лицензии на водопользование.
     Водный сервитут устанавливается водным законодательством Российской Федерации, 
договором либо судом.
     Порядок установления сервитутов на лесные объекты регулируется ст.21, 
23, 26, 27 Лесного кодекса Российской Федерации.
     Положения гражданского законодательства, земельного и иного законодательства 
Российской Федерации применяются к лесным сервитутам в той мере, в какой это 
не противоречит требованиям Лесного кодекса Российской Федерации.
     Граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих 
в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено законодательством Российской 
Федерации (публичный лесной сервитут).
     Права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и 
права пользования участками не входящих в лесной фонд лесов могут быть ограничены 
в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов органов государственной 
власти и местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной 
сервитут).
     Права пользования участками лесного фонда, за исключением публичного 
лесного сервитута, возникают с момента государственной регистрации договора 
аренды, договора безвозмездного пользования, договора концессии участка лесного 
фонда, а также подписания протокола о результатах лесного аукциона по продаже 
права аренды, при наличии лесорубочного билета, ордера или лесного билета.
     Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения 
государством установления сервитута, а также единственным доказательством 
существования зарегистрированного сервитута. Государственная регистрация земельных, 
водных и лесных сервитутов осуществляется учреждениями юстиции на основе системы 
записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок 
с ним. Запись о регистрации сервитута может быть произведена на основании:
     - заявления правообладателя во всех случаях установления сервитута;
     - заявления лица, в пользу которого установлен сервитут, в случаях, если 
сервитут установлен соглашением сторон или вступившим в законную силу решением 
суда либо возникает на основании акта государственного органа или органа местного 
самоуправления;
     - заявления органов государственной власти или местного самоуправления 
в случае, если сервитут установлен этими органами в соответствии с законодательством 
в публичных интересах.
     Если регистрация сервитута была произведена не на основании заявления 
правообладателя, последний в обязательном порядке должен быть уведомлен о 
произведенной регистрации сервитута. Законом установлен месячный срок, в течение 
которого учреждение юстиции по регистрации прав, осуществившее регистрацию 
сервитута, обязано уведомить об этом правообладателя. Копия направленного 
правообладателю уведомления помещается в дело правоустанавливающих документов.
     В случае, если сервитут земельного участка был установлен ранее, т. е. 
до открытия в Едином государственном реестре прав раздела на этот земельный 
участок, запись о регистрации сервитута производится на основании документа(ов), 
которым(и) этот сервитут установлен, и не может быть произведена на основании 
данных, содержащихся в кадастровом или ином плане земельного участка.
     Если в отношении одного и того же объекта недвижимости установлено несколько 
сервитутов, каждый из них подлежит регистрации с внесением записи о регистрации 
в Единый государственный реестр.
     Запись о прекращении сервитута вносится на основании заявления правообладателя 
и лица, в пользу которого он установлен, в следующих случаях:
     - прекращения срока действия сервитута, определенного соглашением сторон 
об установлении сервитута, или акта государственной власти, местного самоуправления, 
которыми установлен сервитут;
     - вступления в законную силу решения суда о признании недействительным 
соглашения об установлении сервитута, или акта органа государственной власти, 
местного самоуправления, которыми он установлен;
     - вступления в законную силу решения суда о прекращении установленного 
сервитута.
     В случае, если сервитут прекращен не полностью, а преобразован в пользу 
гражданина или юридического лица, в Едином государственном реестре прав производится 
новая запись о том же самом сервитуте. При этом в штампе погашения регистрационной 
записи указывается номер подраздела и листа, на котором произведена новая 
запись.

                         Комментарий к статье 28

     1. В соответствии с подп.3 п.1 ст.8 ГК гражданские права и обязанности 
наряду с другими основаниями возникают и из судебного решения, устанавливающего 
гражданские права и обязанности. Хотя в данной статье используется общий термин 
"судебное решение", из положений п.1 ст.11 ГК следует, что данный термин носит 
обобщающий характер и применяется к решениям, выносимым в соответствии с правилами 
подведомственности судами общей юрисдикции, арбитражными судами и третейскими 
судами. При этом с учетом специфики рассмотренного дела речь может идти о 
решениях, признающих за гражданами или организациями определенные права на 
недвижимое имущество (например, право собственности, право хозяйственного 
ведения, право оперативного управления, сервитутные и иные вещные права), 
признающих недействительными оспоримые сделки или указывающих порядок применения 
последствий признания недействительными ничтожных сделок. В числе оснований 
для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, 
ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество ст.17 комментируемого 
Закона указывает на судебные решения, вступившие в законную силу (см. комментарий 
к ней).
     Постановление суда, разрешающее дело по существу, выносится в форме решения 
(ст.191 ГПК РСФСР, ст.124 АПК РФ). Решение признается вступившим в силу по 
истечении срока на кассационное (апелляционное) обжалование или опротестование. 
В случае подачи кассационной (апелляционной) жалобы или протеста решение вступает 
в законную силу после рассмотрения дела кассационной (апелляционной) инстанцией, 
если решение не было отменено. Срок на кассационное обжалование решения судов 
общей юрисдикции составляет десять дней после вынесения решения в окончательной 
форме. Апелляционная жалоба на решения арбитражных судов подается в течение 
месяца после принятия решения.
     Решения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации вступают в законную 
силу немедленно после их вынесения и не подлежат апелляционному обжалованию. 
В отличие от названного правила, решения Верховного Суда Российской Федерации 
теперь могут быть обжалованы (опротестованы) в течение десяти дней после их 
вынесения в Кассационную коллегию Верховного Суда Российской Федерации (см. 
ст.1, 2 Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР 
"О судоустройстве РСФСР", Гражданский процессуальный кодекс РСФСР и Уголовно-процессуальный 
кодекс РСФСР" от 16 декабря 1998г. (4 января 1999 г.). // СЗ РФ. 1999. N 1. 
Ст. 5.
     Таким образом законодатель отказался от запрета кассационного обжалования 
(опротестования) судебных актов Верховного Суда Российской Федерации и немедленного 
вступления их в законную силу, распространив на них общие правила вступления 
в силу решений и определений суда. Важным свойством решения суда, вступившего 
в законную силу, является его обязательность не только для лиц, в отношении 
которых оно вынесено, но и для всех должностных лиц, граждан и организаций.
     К числу судей общей юрисдикции Федеральный закон "О мировых судьях в 
Российской Федерации" от 11 ноября 1998г. (17 декабря 1998г.). // Далее также- 
Закон о мировых судьях.// отнес мировых судей // СЗ РФ. 1998. N 51. Ст. 6270.//. 
В их компетенцию входит рассмотрение по первой инстанции ряда категорий гражданско-правовых 
дел, решения по которым могут иметь силу правоустанавливающих документов в 
отношении недвижимого имущества, например дела о разделе между супругами совместно 
нажитого имущества, дела по имущественным спорам при цене иска, не превышающей 
пятисот минимальных размеров оплаты труда, установленных законом на момент 
подачи заявления (см. ст.28 Федерального конституционного закона "О судебной 
системе Российской Федерации", ст.3 Федерального закона "О мировых судьях 
в Российской Федерации".
     В соответствии со ст.1 Закона о мировых судьях вступившие в силу постановления 
мировых судей является обязательными и подлежат неукоснительному исполнению 
на всей территории Российской Федерации .
     Названный Закон вступил в силу со дня его официального опубликования 
- 22 декабря 1998г. Однако до назначения (избрания) на должность мировых судей 
дела, относящиеся к их компетенции, рассматриваются районными судами (ст.12 
Закона о мировых судьях), и, следовательно, решения указанных судов устанавливают 
право на недвижимое имущество и служат в этих случаях также основанием для 
регистрации прав на недвижимое имущество.
     2. Процессуальное законодательство устанавливает несколько способов уточнения 
самим судом содержания ранее вынесенного им судебного решения. Это возможно 
путем вынесения дополнительного решения в порядке ст.205 ГПК РСФСР и ст.138 
АПК РФ в случаях, если: 1) по какому-либо требованию, являвшемуся предметом 
рассмотрения в судебном заседании, не было вынесено решение; 2) разрешив вопрос 
о праве, суд не указал размера присужденной суммы; имущества, подлежащего 
передаче; действий, которые должен совершить ответчик; 3) не решен вопрос 
о судебных расходах. Вторым способом является исправление арифметических ошибок 
и описок в судебном решении (ст.204 ГПК РСФСР, ст.139 АПК РФ). К третьему 
способу можно отнести разъяснения решения суда, которые делаются самим судом, 
вынесшим решение, в случае неясности этого решения. Однако при этом не допускается 
изменение его содержания (ст.206 ГПК РСФСР, ст.139 АПК РФ).
     Действующее процессуальное законодательство наделяет лиц, участвующих 
в деле, а также судебного пристава-исполнителя правом постановки перед судом 
вопроса о разъяснении решения (ст.17 Федерального закона Об исполнительном 
производстве"). Законодательство предусматривает и возможность изменения судом, 
вынесшим решение, способа и порядка его исполнения по инициативе лиц, участвующих 
в деле, а также судебного пристава-исполнителя (ст.207 ГПК РСФСР, ст.205 АПК 
РФ, ст.18 Закона "Об исполнительном производстве"). К отношениям, складывающимся 
при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, могут быть применены 
правила по разъяснению судебного решения, а также по изменению способа и порядка 
его исполнения. При этом инициатором может выступать государственный регистратор 
прав на недвижимое имущество либо правообладатель, имеющий письменное заключение 
регистратора прав. Тем самым настоящим Законом расширяется субъектный состав 
лиц, обладающих правом на обращение в суд по названным вопросам. Разъяснение 
решения, изменение способа и порядка исполнения решения должны производиться 
и в этих случаях согласно правилам ст. 206, 207 ГПК РСФСР, ст. 138, 205 АПК 
РФ в судебном заседании с извещением лиц, участвующих в деле, неявка которых 
не препятствует рассмотрению и разрешению поставленных перед судом вопросов.
     С учетом положений комментируемой статьи можно сделать вывод о том, что 
суд теперь должен при необходимости извещать также регистратора прав и правообладателя 
о времени и месте судебного заседания.
     3. Оспаривание в суде прав на недвижимое имущество не является безусловным 
основанием для приостановления государственной регистрации прав, что следует 
из комментируемой статьи, а также из ст.19 (и комментария к ней) рассматриваемого 
Закона. На регистратора прав лишь возлагается обязанность сделать соответствующую 
запись о нахождении в суде дела по спору относительно данного недвижимого 
имущества.
     Следует отметить, что такое решение вопроса существенно отличается от 
правил, закрепленных в иных законодательных актах, где наличие данных о нахождении 
имущества в споре служит обязательным основанием для приостановления соответствующего 
производства до разрешения дела судом (см., например, ст.41 Основ законодательства 
Российской Федерации о нотариате, п.7 ст.20 Закона "Об исполнительном производстве"). 
Даже суд обязан приостановить производство по делу при невозможности рассмотрения 
конкретного спора до разрешения другого дела, находящегося в конституционном, 
гражданском, уголовном или административном производстве (ст.214 ГПК РСФСР, 
ст.81 АПК РФ). На основе изложенного можно сделать вывод о том, что положение 
п.2 ст.28 Закона не согласуется со сложившейся практикой законодательного 
регулирования рассматриваемого вопроса.
     4. Право на недвижимое имущество может быть установлено не только судебным 
решением, но и определением суда об утверждении мирового соглашения сторон, 
определением или постановлением кассационной, апелляционной, надзорной инстанций, 
вынесших новое решение по делу либо изменивших решение суда. Поэтому надо 
иметь в виду возможное различие в наименовании судебных процессуальных документов, 
устанавливающих право на недвижимое имущество. Подлинник решения (определения, 
постановления) суда составляется в одном экземпляре и находится в деле, которое 
хранится в суде. В связи с этим положение комментируемого Закона о направлении 
судебными органами в учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость 
решений и определений судов, вступивших в законную силу, нужно рассматривать 
как направление копий указанных судебных актов.
     5. Под арестом имущества понимается опись имущества, объявление запрета 
распоряжаться им, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом. 
Арест имущества применяется для обеспечения иска в гражданском и арбитражном 
процессах, с целью обеспечения сохранности имущества должника для последующей 
передачи взыскателю или реализации имущества, при исполнении судебного акта 
о конфискации имущества должника, для обеспечения гражданского иска, возникшего 
из уголовного дела. Арест имущества влечет ограничение в правах: имущество 
не может быть продано, подарено, обменено, сдано в наем (аренду), заложено.
     Именно с ограничением при аресте полномочий собственника или титульного 
владельца недвижимого имущества связана необходимость быстрого (в трехдневный 
срок) извещения регистратора о произведенном аресте. Решение об аресте имущества 
оформляется различными процессуальными документами (см. ст. 134 ГПК РСФСР, 
ст. 75, 76 АПК РФ, ст.175-177 УПК РСФСР, ст.51 Закона "Об исполнительном производстве", 
Положение о порядке и условиях хранения арестованного и изъятого имущества, 
утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 7 июля 1998г. 
N 723. // Бюллетень Минюста России. 1998. N 8. С.39-41.).

                         Комментарий к статье 29

     1. Пункт 5 комментируемой статьи рассматривает Закон об ипотеке как специальный 
по отношению к Закону о государственной регистрации акт. В соответствующей 
части он дополняет комментируемый Закон. По этой причине при расхождении между 
обоими законами по вопросам, связанным с регистрацией ипотеки, приоритетом 
обладает Закон об ипотеке.
     2. Ипотека возникает обычно из одноименного договора, в силу которого 
залогодержатель-кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право 
получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству 
из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя 
преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными федеральным 
законом (ст.1 Закона об ипотеке). Изъятия, о которых идет речь, предусмотрены, 
в частности, ст.64 ГК, которая на случай ликвидации юридического лица отнесла 
требования залогодержателя-кредитора к третьей очереди.
     Ипотека может возникнуть и без договора в силу федерального закона при 
наличии указанных в нем обстоятельств. В этом случае к отношениям сторон применяется 
Закон об ипотеке, если федеральным законом не предусмотрено иное.
     3. Как следует из абз. 1 п.1 комментируемой статьи, непременное условие 
ипотеки - то, что право на передаваемое в залог недвижимое имущество предварительно 
прошло государственную регистрацию, установившую принадлежность этого права 
залогодателю.
     В ипотеку может быть передано, прежде всего, недвижимое имущество, указанное 
в ст.130 ГК, на которое залогодатель имеет надлежаще зарегистрированное право. 
При этом возможна ипотека и части имущества, но только при условии, если оно 
по своей природе допускает его раздел в натуре.
     Из числа недвижимого имущества, на которое распространяется Закон, предметом 
ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения 
и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности, 
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одного или 
нескольких изолированных помещений, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения 
потребительского назначения (см. комментарий к ст.5).
     4. С учетом того, что при неисполнении обеспеченного залогом обязательства 
заложенное имущество подлежит реализации, Закон об ипотеке и некоторые другие 
законы определенным образом ограничивают возможности залога отдельных видов 
недвижимости. Общее правило на этот счет состоит в недопустимости ипотеки 
имущества, полностью изъятого из обращения, а равным образом такого, на которое 
в силу федерального закона не может быть обращено взыскание. Приведенное правило 
охватывает также недвижимое имущество, признанное в установленном законом 
порядке подлежащим приватизации, либо, напротив, таким, приватизация которого 
вообще не допускается. Такой же запрет ипотеки установлен для отдельных категорий 
земель - для которых предусмотрен особый правовой режим. Имеется в виду, что 
в противном случае этот особый режим мог бы оказаться нарушенным в случаях, 
когда по причине непогашения долга пришлось бы реализовать заложенное имущество. 
Речь идет о землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, 
сельскохозяйственных угодьях из состава земель сельскохозяйственных организаций, 
крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных 
хозяйств. В некоторых случаях, чтобы не допустить излишнего дробления земельных 
участков, признается невозможной передача в ипотеку их части. Речь идет о 
земельных участках, площадь которых не достигает минимального размера, установленного 
нормативными актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления 
для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
     5. Пункты 47-49 Правил ведения Единого государственного реестра предусматривают 
необходимость фиксировать предмет ипотеки (весь объект или точно определенную 
его часть), дату учинения соответствующей регистрации и срок исполнения обеспеченного 
ипотекой обязательства, а также точную его сумму или способы определения этой 
суммы.
     6. В соответствии с п.2 ст.295 ГК предприятия, у которых имущество находится 
на праве хозяйственного ведения, могут сдавать в залог недвижимость только 
с согласия собственника.
     Предметом залога может быть не только сама недвижимость, но и обязательственные 
права на нее. Речь идет о правах, принадлежащих арендатору по отношению к 
арендованному недвижимому имуществу. Если иное не установлено федеральным 
законом и не противоречит существу арендных отношений, на залог таких прав 
распространяются общие положения об ипотеке недвижимости. К числу специальных 
норм относится то, что (если иное не предусмотрено федеральным законом или 
договором аренды) для осуществления ипотеки арендных прав необходимо получить 
согласие арендодателя. В случаях, когда в этой роли выступает лицо, не обладающее 
правом собственности на заложенное имущество (если иное не предусмотрено законом 
или договором), для передачи в ипотеку арендных прав необходимо также получить 
согласие собственника.
     Для некоторых выделенных в Законе об ипотеке ситуаций предусмотрена обязательность 
получения разрешения компетентных органов на передачу имущества в ипотеку. 
В виде общего правила это необходимо применительно к недвижимости, в отношении 
которой действует разрешительный порядок ее реализации.
     Особо урегулирована возможность ипотеки той части государственной собственности, 
которая не была передана в хозяйственное ведение государственным предприятиям 
(ст.6). Речь идет, таким образом, об имуществе, которое закреплено в оперативном 
управлении государственных учреждений и казенных предприятий либо входит в 
состав казны Российской Федерации или субъекта Российской Федерации. Такое 
имущество может быть передано в залог, но лишь при условии, если будет получено 
на то необходимое согласие. В зависимости от того, представляет собой это 
имущество федеральную собственность или собственность субъекта Российской 
Федерации, согласие должно поступить от Правительства Российской Федерации 
или правительства (администрации) субъекта Российской Федерации.
     Специальный режим для сдачи в залог недвижимого имущества, составляющего 
собственность муниципального образования, Законом об ипотеке не предусмотрен. 
Учитывая, что гл.5 ГК последовательно устанавливает в принципе единый режим 
участия в гражданском обороте Российской Федерации, субъектов Российской Федерации 
и муниципальных образований, есть основания для восполнения явного пробела 
Закона об ипотеке путем распространения норм о передаче в залог государственной 
собственности на муниципальную собственность. Имеется в виду как принципиальная 
возможность ипотеки имущества муниципальной казны и муниципальных учреждений, 
так и разрешительный для нее порядок.
     6. В случаях, когда предметом ипотеки служат здания и сооружения, это 
возможно только с одновременной ипотекой по одному и тому же договору земельного 
участка, на котором находится передаваемая в ипотеку недвижимость, либо часть 
указанного участка, которая функционально обеспечивает закладываемый объект, 
либо принадлежащего залогодателю права аренды участка или его части (ст.69 
Закона об ипотеке).
     7. Договор об ипотеке (абз. 2 п.1 комментируемой статьи) должен включать 
условие о предмете (его оценке), а также существе, размере и сроке исполнения 
обеспеченного залогом обязательства. Такой договор подлежит в обязательном 
порядке (под страхом наступления его недействительности) нотариальному удостоверению 
и государственной регистрации.
     Допустимо ограничиться вместо заключения договора об ипотеке включением 
специального на этот счет условия в тот договор, которым закреплено само обеспеченное 
залогом обязательство (в Законе об ипотеке в качестве примера указан кредитный 
договор). В последнем случае заключенный договор (например, об аренде) со 
включенным в него условием об ипотеке, с точки зрения содержания, формы и 
обязательности государственной регистрации, должен отвечать требованиям, предъявляемым 
на этот счет к ипотечному договору, в частности требованию о его нотариальном 
удостоверении.
     8. Закон об ипотеке предусмотрел, что для удостоверения права залогодержателя-кредитора 
в обеспеченном залогом денежном обязательстве и права на само залоговое обеспечение 
этого обязательства может использоваться именная ценная бумага - закладная. 
Закладную составляет должник, а если в роли залогодателя выступает третье 
лицо, то должник и залогодатель делают это сообща. Закладная выдается органом, 
который осуществляет государственную регистрацию после того, как им будет 
зарегистрирована ипотека. Подобно иным именным ценным бумагам закладная передается 
другим лицам в порядке уступки прав- цессии (п.2 ст.146 и ст.390 ГК) путем 
совершения на ней передаточной надписи. Каждый новый держатель закладной вправе 
потребовать регистрации его в качестве залогодержателя. Это возможно потому, 
что первоначальный кредитор, указанный в Едином государственном реестре прав, 
и все последующие держатели закладной с ее передачей утрачивают все права 
по отношению к должнику, включая то, которое вытекает из самого обеспеченного 
залогом обязательства. Обладателем указанного права вместе с правом залога 
становится последний держатель закладной.
     С погашением регистрационной записи об ипотеке, вызванной прекращением 
залога, закладная утрачивает силу.
     При применении абз. 2 п.1 ст.29 комментируемого Закона следует иметь 
в виду, что в соответствии со ст.20 Закона об ипотеке залогодатель должен 
представить нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копию, названные 
в договоре об ипотеке в качестве приложения документы, документ, подтверждающий 
возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, а также документ, который 
подтверждает уплату регистрационного сбора.
     Если в договоре предусмотрено, что права удостоверяются закладной, необходимо 
также представить отвечающую требованиям Закона об ипотеке саму закладную, 
а также те документы (в оригинале и в копии), которые были названы закладной 
приложениями к ней (ст.20 Закона об ипотеке). В закладной должны содержаться 
перечисленные в ст.14 Закона об ипотеке данные, индивидуализирующие залогодателя-должника, 
первоначального залогодержателя, обеспечиваемый ипотекой кредитный договор 
(иное обязательство) с указанием даты и места заключения договора (иного обязательства), 
суммы и срока (сроков) погашения долга, описание заложенного имущества и его 
оценка, указание на наличие или отсутствие обременений закладываемого имущества, 
наименование принадлежащего залогодателю права подписи залогодателя (а если 
не он является должником по обеспеченному ипотекой обязательству - то и должника), 
сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, 
дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю. В наименовании содержащей 
все эти сведения ценной бумаги должно присутствовать указание на то, что это 
- закладная. Закладная должна быть подписана залогодателем (а если в этой 
роли выступает третье лицо, необходима одновременно и подпись должника по 
обязательству, обеспеченному ипотекой) и включать указание на дату ее выдачи.
     В Законе об ипотеке предусмотрены случаи, при которых исключается возможность 
выдачи закладной и тем самым ограничивается участие в обороте обеспеченных 
залогом прав на недвижимость. Сюда относится ипотека предприятия в качестве 
его имущественного комплекса, земельных участков из состава земель сельскохозяйственного 
назначения (хотя передача их в ипотеку без закладной допускается), леса, а 
также права аренды на все перечисленное имущество. Особо выделен запрет выдачи 
закладной, если само денежное обязательство, обеспеченное залогом, не только 
не содержит указаний на то, какова была сумма долга на момент заключения договора, 
но в нем отсутствуют условия, которые позволяли бы определить указанную сумму 
в будущем, когда появится в этом потребность (по терминологии Закона об ипотеке- 
в" нужный момент").
     9. В п.1 ст.21 Закона об ипотеке содержится указание на возможность отказа 
в государственной регистрации в случаях, предусмотренных в Федеральном законе 
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". 
Это означает необходимость руководствоваться как указанными в п.2 комментируемой 
статьи основаниями отказа в государственной регистрации ипотеки, так и не 
противоречащими им общими указаниями относительно оснований и порядка отказа 
в государственной регистрации, предусмотренными в ст. 20 Закона (см. комментарий 
к ней).
     Закон об ипотеке (п.5 ст.21) предусматривает необходимость направить 
залогодателю в подобных случаях мотивированный отказ в государственной регистрации 
в пределах месячного срока, исчисляемого с момента его обращения за регистрацией.
     10. Закон об ипотеке в пп. 2-5 ст.21 предусматривает основания и порядок 
"отложения государственной регистрации ипотеки". Используемое в ст.21 понятие 
"отложение государственной регистрации" равнозначно "приостановлению государственной 
регистрации", о котором идет речь в ст.19 комментируемого Закона. С учетом 
специального характера Закона об ипотеке (см. п.1 комментария к данной статье) 
при государственной регистрации ипотеки необходимо руководствоваться прежде 
всего нормами, посвященными "отложению государственной регистрации ипотеки", 
и в той части, в какой это им не противоречит, - ст. 19 комментируемого Закона.
     Закон об ипотеке допускает (п.2 ст.21) отложение государственной регистрации 
при непредставлении в орган, который ее осуществляет, обязательных документов, 
при несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов 
предусмотренным российским законодательством требованиям, а также при необходимости 
проверки подлинности представленных документов. К этому следует добавить возможность 
отложения (приостановления) государственной регистрации и во всех иных случаях, 
когда у регистратора возникают сомнения в наличии оснований для государственной 
регистрации (п.1 ст.19 Закона).
     При отложении государственной регистрации ипотеки орган, осуществляющий 
государственную регистрацию, сам же назначает срок для устранения указанных 
им недостатков. Этот срок не может быть более одного месяца, и в случае его 
пропуска в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.
     Если возникает судебный спор по поводу прав на имущество, которое является 
предметом ипотеки, или обращения взыскания на это имущество, государственная 
регистрация должна быть отложена (приостановлена) до момента разрешения спора 
(п.4 ст.21 Закона об ипотеке).
     К отложению государственной регистрации применяются нормы ст.19 комментируемого 
Закона о предоставлении дополнительного срока в один месяц на случай направления 
представленных документов на подтверждение их подлинности, о возможном приостановлении 
государственной регистрации прав по инициативе самого залогодателя сроком 
не более трех месяцев, а также о приостановлении государственной регистрации 
на основании определения или решения суда (см. комментарий к ст.19).
     11. Регистрационная запись об ипотеке должна содержать, кроме данных, 
указанных в п.3 комментируемой статьи, в соответствующих случаях указание 
на то, что право залога удостоверено закладной.
     Помимо записи в Едином государственном реестре, удостоверение государственной 
регистрации сделки об ипотеке производится путем учинения соответствующей 
надписи на договоре об ипотеке с указанием, какой именно орган, где и когда 
осуществил регистрацию. Соответствующие данные заверяются подписью должностного 
лица и скрепляются печатью органа, который осуществлял регистрацию. Те же 
сведения, таким же образом заверенные, включаются в выданную первому залогодержателю 
закладную.
     12. Имея в виду возможность последующих залогов одного и того же имущества, 
и при этом приоритетное удовлетворение требований предшествующих залогодержателей, 
Закон "Об ипотеке" (п.5 ст.20) признает датой совершения государственной регистрации 
ипотеки день соответствующей записи в Реестре. В Законе специально предусмотрено, 
что очередность совершения регистрационных записей определяется на основании 
дат поступления всех необходимых документов в орган, который ведет Единый 
государственный реестр прав на недвижимое имущество.
     13. В соответствии с п.4 комментируемой статьи основанием для погашения 
записи об ипотеке служит исполнение "основного договора", под которым подразумевается 
исполнение обеспеченного ипотекой договорного или вытекающего из другого основания 
обязательства. При этом частичное исполнение во внимание не принимается.
     Решением суда, арбитражного суда или третейского суда, о которых идет 
речь в том же пункте, может быть признан, в частности, факт исполнения обеспеченного 
ипотекой обязательства или, напротив, его недействительность.

                         Комментарий к статье 30

     1. Комментируемая статья содержит общее правило, которым необходимо руководствоваться 
при проведении государственной регистрации прав, возникающих из доверительного 
управления либо опеки. Оно заключается в следующем. В любом из нижеперечисленных 
случаев, а именно:
     а) при передаче недвижимого имущества доверительному управляющему по 
договору доверительного управления;
     б) при последующем распоряжении доверительным управляющим переданным 
ему имуществом;
     в) при распоряжении опекуном недвижимостью подопечного -
     государственная регистрация прав (сделок) с этим имуществом проводится 
только при наличии достаточных доказательств существования отношений по доверительному 
управлению либо опеке.
     2. При доверительном управлении недвижимостью таким доказательством служит 
прежде всего надлежаще оформленный договор. Согласно ст.1012 это договор, 
по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному 
управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а 
другая обязуется осуществлять управление имуществом в интересах учредителя 
управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача 
имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности 
к управляющему, что позволяет относить доверительное управление к видам ограничения 
(обременения) права собственности (п.6 ст.12 комментируемого Закона).
     Общий порядок заключения, исполнения и прекращения договора установлен 
в гл.53 ГК. Наибольшее значение для соблюдения процедуры государственной регистрации 
передачи недвижимости от собственника к управляющему при заключении договора 
имеет ст.1017 ГК. Она включает в себя два важнейших требования к форме договора 
доверительного управления недвижимостью: а) его форма должна соответствовать 
форме договора продажи недвижимости; б) передача недвижимого имущества в доверительное 
управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход 
права собственности. Несоблюдение этих двух требований влечет за собой недействительность 
договора.
     С учетом положений ГК, посвященных продаже недвижимости (§7 и 8 гл. 30), 
это означает следующее. Государственной регистрации подлежит не сам договор, 
а передача недвижимого имущества в доверительное управление. С точки зрения 
процедуры она аналогична государственной регистрации перехода права собственности 
при продаже недвижимости и начинается с подачи учредителем управления и доверительным 
управляющим заявления о регистрации передачи имущества в доверительное управление. 
К заявлениям должны быть приложены подписанные оригинал договора и акт приема-передачи 
имущества, а также оригиналы правоустанавливающих документов, подтверждающих 
право собственности учредителя управления на передаваемое в управление имущество.
     Если право собственности учредителя управления на передаваемое имущество 
возникло и было зарегистрировано до вступления в силу комментируемого Закона, 
право собственности подлежит государственной регистрации по правилам, введенным 
этим Законом (п.2 ст.6). Правообладатель должен подать самостоятельное заявление 
о государственной регистрации его права собственности, причем она не может 
быть проведена позднее регистрации передачи имущества в доверительное управление.
     Вместе с заявлениями учредителя управления и доверительного управляющего 
и правоустанавливающими документами учредителя управления должна быть предъявлена 
квитанция об оплате государственной регистрации. Стороны, кроме того, обязаны 
подтвердить свои полномочия на заключение сделки в соответствии с требованиями, 
содержащимися в пп. 1 и 4 ст.16 комментируемого Закона.
     Договор доверительного управления имуществом, как и договор продажи недвижимости, 
должен иметь письменную форму; он составляется в виде одного документа (ст.550 
ГК). В нем обязательно должны присутствовать существенные условия договора, 
к которым ГК относит: а) состав имущества, передаваемого в доверительное управление; 
при этом объекты, находящиеся в управлении, должны быть максимально обособлены 
от личного имущества учредителя управления, а также от личного имущества управляющего; 
б) наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых 
осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя); 
в) размер и форма вознаграждения управляющему, если его выплата предусмотрена 
договором; г) срок договора (ст.1016 ГК).
     До регистрации передачи государственный регистратор обязан проверить 
наличие этих условий в договоре, поскольку при их отсутствии договор будет 
считаться незаключенным (п.1 ст.432 ГК).
     Государственная регистрация передачи имущества в доверительное управление 
должна заканчиваться внесением записи об этом в Единый государственный реестр 
прав и выдачей доверительному управляющему Свидетельства о государственной 
регистрации права (п.1 ст.14 комментируемого Закона, приложение N 14 к Правилам 
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, утвержденных 
постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. N 219).
     Важно иметь в виду, что для регистрации передачи в доверительное управление 
предприятия к акту или иному документу о его передаче должны быть приложены: 
акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора 
о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), 
включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера 
и срока их требований (ст.561 и 563 ГК).
     3. Доверительное управление недвижимым имуществом как вид ограничения 
(обременения) права собственности по общему правилу возникает на основании 
сделки. Поэтому запись о нем необходимо производить в подразделе III-4 Единого 
государственного реестра прав. Согласно определению договора его целью служит 
управление имуществом в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя. 
Казалось бы, именно эти лица и должны быть указаны в подразделе III-4 Единого 
государственного реестра прав в качестве лиц, в пользу которых ограничивается 
право собственности (приложение N 6 к Правилам ведения Единого государственного 
реестра прав). На самом деле в пользу этих лиц учреждается лишь управление 
недвижимым имуществом. Каких-либо самостоятельных прав на недвижимость они 
как получатели дохода от управления ею не приобретают.
     Реально право собственности (владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью) 
ограничивается в пользу только одного лица - доверительного управляющего (п.4 
ст.209 ГК). Именно он, как представляется, и должен быть указан в качестве 
того, в чью пользу такое ограничение (обременение) вводится.
     4. Согласно ст.1026 ГК доверительное управление имуществом может быть 
учреждено по основаниям, предусмотренным законом.
     Несмотря на специфику, эти случаи имеют определенные общие черты: а) 
они предусматриваются отдельно в ГК или специальным законом; б) в основе правоотношения 
в этих случаях лежит, как правило, не просто договор, а сложный юридический 
состав - решение органа опеки и попечительства о назначении попечительства 
и договор; завещание и договор душеприказчика с доверительным управляющим 
и т. д.; в) в подобных случаях доверительное управление нередко учреждает 
не сам собственник, а другое лицо (орган опеки и попечительства, душеприказчик 
и т. п); г) правоотношение по доверительному управлению формируется в целом 
по правилам гл. 53 ГК, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из 
существа таких отношений.
     Поэтому при регистрации передачи недвижимости в управление по этим основаниям 
необходимо руководствоваться гл. 53 ГК, положениями комментируемого Закона, 
а также теми нормами ГК или специального закона, которыми такие основания 
вводятся.
     К наиболее распространенным из них относятся:
     а) доверительное управление вследствие необходимости постоянного управления 
недвижимым имуществом подопечного (ст.38 ГК). В этом случае договор заключается 
между управляющим и органом опеки и попечительства. Последними согласно п.1 
ст.34 ГК являются органы местного самоуправления, а именно: районная, городская, 
районная в городе, поселковая и сельская администрация.
     Регистратор вправе потребовать от заявителей помимо обычных документов 
(заявления, квитанции об оплате регистрации и т. п.) оригинал договора, акт 
приема-передачи имущества, а также постановление (решение) главы местной администрации 
об установлении опеки или попечительства и назначении конкретного лица опекуном 
или попечителем (ст.35 ГК). При этом доверительный управляющий и опекун или 
попечитель в одном лице совпадать не должны;
     б) доверительное управление недвижимым имуществом гражданина, над которым 
установлено попечительство в форме патронажа, регулируется ст.41 ГК, которая 
предусматривает возможность установления патронажа по просьбе совершеннолетнего 
дееспособного гражданина, не способного по состоянию здоровья самостоятельно 
осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности.
     При передаче в доверительное управление такого имущества регистратор 
вправе потребовать от заявителей оригинал договора, акт приема-передачи имущества, 
а также постановление органа опеки и попечительства об установлении попечительства 
в форме патронажа и назначении конкретного лица попечителем. В соответствии 
с указанной статьей договор в этом случае заключается между подопечным и попечителем, 
который одновременно становится доверительным управляющим подопечного;
     в) доверительное управление имуществом гражданина, признанного безвестно 
отсутствующим. Статья 43 ГК, установившая данное основание, предусматривает 
две возможности заключения договора с доверительным управляющим.
     Наиболее типична ситуация, при которой договор заключается после принятия 
судом решения о признании гражданина безвестно отсутствующим. В этом случае 
в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок 
с ним должны быть представлены, помимо обычных, следующие документы:
     - решение суда о признании гражданина безвестно отсутствующим (ст.42 
ГК);
     - постановление (решение) органа опеки и попечительства о назначении 
конкретного гражданина доверительным управляющим недвижимого имущества безвестно 
отсутствующего;
     - договор доверительного управления недвижимым имуществом безвестно отсутствующего, 
заключенный между органом опеки и попечительства и управляющим, и акт приема-передачи 
такого имущества, подписанный обеими сторонами.
     Во втором случае договор доверительного управления недвижимым имуществом 
отсутствующего гражданина может быть заключен и до истечения одного года со 
дня получения последних сведений о месте его пребывания (п.2 ст.43 ГК). Такой 
договор заключается между органом опеки и попечительства и управляющим на 
основании постановления (решения) органа опеки и попечительства о назначении 
управляющего;
     г) доверительное управление недвижимым имуществом умершего, возникшее 
на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания (душеприказчик).
     В этом случае к договору о доверительном управлении недвижимым имуществом 
умершего, заключенному между исполнителем завещания и доверительным управляющим, 
должно быть приложено нотариально заверенное либо приравненное к нотариально 
удостоверенному завещание умершего с соответствующей надписью на завещании 
либо с отдельным заявлением исполнителя завещания, выражающими согласие стать 
душеприказчиком умершего (ст.544 ГК РСФСР 1964г.).
     Перечень установленных законом оснований не является исчерпывающим.
     5. При регистрации сделок, совершаемых управляющим с переданным ему в 
управление недвижимым имуществом (например, при продаже последним нежилого 
помещения учредителя), необходимо исходить из следующего.
     Сама возможность распорядиться имуществом учредителя возникает у управляющего 
только после государственной регистрации передачи такого имущества в управление 
с выдачей ему Свидетельства о государственной регистрации права по форме, 
указанной в приложении N 14 к Правилам ведения Единого государственного реестра 
прав.
     Кроме того, согласно ст.1020 ГК распорядиться недвижимостью он вправе 
в тех случаях, которые прямо предусмотрены в договоре. Следовательно, если 
возможность продать, сдать в аренду, передать в залог недвижимое имущество 
учредителя в договоре предусмотрена не была, в государственной регистрации 
сделки должно быть отказано (п.1 ст.20 комментируемого Закона).
     Согласно п.3 ст.1012 ГК сделки по распоряжению недвижимым имуществом 
управляющий обязан совершать от своего имени. При этом в договоре после имени 
или наименования доверительного управляющего должна быть проставлена отметка 
"Д.У.". Доверительный управляющий должен осуществлять управление имуществом 
лично. Соответственно не только сделка по распоряжению недвижимостью, но и 
подача документов на государственную регистрацию сделки, как правило, осуществляется 
им лично. Подтверждением полномочий доверительного управляющего в этом случае 
служит договор доверительного управления и свидетельство о государственной 
регистрации его права на недвижимое имущество.
     Исключения из общего правила осуществлять доверительное управление лично 
перечислены в п.2 ст.1021 ГК и являются исчерпывающими. Отличительная особенность 
такой передачи полномочий состоит в том, что доверительный управляющий продолжает 
отвечать за действия поверенного как за свои собственные.
     При проведении государственной регистрации сделок, совершаемых доверительным 
управляющим, чьи права возникли по основаниям, предусмотренным законом, необходимо 
обращать внимание также на отдельные ограничения этих прав, содержащиеся в 
законе. Например, отдельные ограничения прав доверительного управляющего имуществом 
подопечного содержатся в пп. 2 и 3 ст.37 ГК.
     Если же доверительный управляющий не распоряжается имуществом учредителя, 
а приобретает новую недвижимость на доходы, полученные от управления ею, то 
проверять его специальные полномочия распоряжаться недвижимостью не следует. 
Тем более, что по закону она поступает в собственность учредителя управления 
(п.2 ст.1020 ГК). В этом случае необходимо проводить общую правовую экспертизу 
документов и сделки (п.1 ст.13 Закона).
     6. Помимо регистрации прав, вытекающих из договора доверительного управления 
имуществом, комментируемая статья посвящена регистрации прав на недвижимость, 
возникающих из опеки. Действующее законодательство об опеке и попечительстве 
(ст.31-43 ГК, ст.121-124 СК РФ, Федеральный закон от 4 декабря 1996г. (21 
декабря 1996г.) "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот 
и детей, оставшихся без попечения родителей". // СЗ РФ. 1996. N 52. Ст.5880.!) 
не предусматривает обязательной государственной регистрации передачи недвижимости 
опекуну как вида ограничения (обременения) права собственности подопечного. 
Это объясняется тем, что согласно ст.31-33 ГК опека и попечительство устанавливаются 
над гражданином, а не над его имуществом.
     По этой же причине органы местного самоуправления, даже обладая информацией 
о недвижимости подопечного, в постановлении (решении) об установлении опеки 
и попечительства и назначении гражданина опекуном (попечителем) имущество, 
принадлежащее подопечному на праве собственности или ином вещном праве, не 
называют.
     Сказанное, как представляется, не исключает возможности проведения государственной 
регистрации опеки добровольно, по заявлению органов опеки и попечительства 
или опекуна. Более того, проведение добровольной государственной регистрации 
опеки над недвижимостью подопечного значительно облегчит работу по регистрации 
сделок, совершаемых опекуном с имуществом подопечного, в дальнейшем - в процессе 
самой опеки. Дело в том, что в соответствии с п.2 ст.37 ГК опекун не вправе 
совершать какие-либо сделки по распоряжению недвижимым имуществом подопечного 
без предварительного разрешения на это органа опеки и попечительства. Причем 
это распространяется не только на сделки по обмену, дарению недвижимого имущества, 
сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, но и 
на сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества 
или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение 
имущества подопечного.
     Кроме того, опекуну, его супругу(ге) и близким родственникам запрещено 
совершать сделки со своим подопечным, за исключением передачи имущества подопечному 
в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного 
при заключении сделок между подопечным и супругом опекуна и их близкими родственниками 
(п.3 ст.37 ГК). При этом под близкими родственниками подразумеваются дети 
(в том числе усыновленные), родители, родные братья и сестры.
     Таким образом, проведение добровольной регистрации передачи недвижимости 
под опеку позволило бы избежать случаев совершения опекуном сделок по распоряжению 
имуществом подопечного от своего имени и в своих интересах, а также совершения 
сделок самим подопечным либо его незаконными представителями.
     7. При проведении государственной регистрации передачи недвижимости под 
опеку необходимо исходить из того, что опека может быть установлена в двух 
случаях: а) над малолетними в возрасте до 14 лет; б) над гражданами, признанными 
судом недееспособными вследствие психического расстройства.
     В первом случае к заявлению органов опеки и попечительства или опекуна 
о регистрации опеки как ограничения (обременения) права собственности или 
иных вещных прав подопечного должны быть приложены правоустанавливающие документы 
на недвижимость и постановление (решение) органа опеки и попечительства о 
назначении гражданина опекуном. Естественно, что регистрация опеки может быть 
проведена лишь с соблюдением правил п.2 ст.6 комментируемого Закона, а именно: 
право собственности (иное вещное право) на недвижимость самого подопечного 
должно быть зарегистрировано по предусмотренным этим Законом правилам. Причем 
государственная регистрация этого права не может быть проведена позднее регистрации 
передачи недвижимости под опеку.
     Во втором случае данный перечень должен быть дополнен решением суда о 
признании лица недееспособным.
     В каждом случае запись об опеке вносится в раздел III-6 Единого государственного 
реестра прав, содержащий записи о прочих ограничениях (обременениях) права 
собственности.
     8. Государственную регистрацию передачи недвижимости под опеку, проводимую 
в добровольном порядке, необходимо отличать от обязательной регистрации сделок, 
совершаемых опекуном с недвижимостью подопечного. Их регистрация проводится 
по общим правилам, предусмотренным ГК и комментируемым Законом.
     В этом случае, получив согласие органа опеки и попечительства на совершение 
конкретной сделки по отчуждению недвижимого имущества подопечного (например, 
на продажу гаража), опекун обязан представить в регистрирующий орган следующие 
документы: а) подписанные им от имени подопечного заявление о регистрации 
и договор; б) согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки, 
оформленное в виде постановления (решения, распоряжения) главы местной администрации; 
в) правоустанавливающие документы, подтверждающие, например, принадлежность 
гаража подопечному на праве собственности; г) квитанцию об оплате регистрации. 
В подтверждение своих полномочий опекун обязан также предъявить опекунское 
удостоверение либо постановление (решение) органа опеки и попечительства о 
назначении его опекуном.
     Если опекунами подопечных, помещенных в учреждения социальной защиты, 
воспитательные, лечебные и иные аналогичные учреждения, выступают эти учреждения, 
выполнение обязанности опекунов возлагается на их администрацию (директора, 
главного врача и т. п.). Соответственно, все эти документы подписывает и подает 
конкретное должностное лицо.
     Согласно ст.40 ГК опека над совершеннолетним гражданином прекращается 
после вынесения судом решения о признании его дееспособным, а над малолетним 
- по достижении последним 14-летнего возраста. В этом случае гражданин, осуществлявший 
обязанности опекуна, становится попечителем несовершеннолетнего без вынесения 
об этом дополнительного решения.
     9. Действующее законодательство помимо опеки как формы защиты прав граждан, 
которые по возрасту либо по состоянию здоровью не могут в полной мере участвовать 
в гражданских отношениях, предусматривает и другую форму - попечительство. 
В соответствии со ст.33 ГК попечительство, как и опека, устанавливается в 
двух случаях: а) над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет; б) над 
гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления 
спиртными напитками или наркотическими средствами (о патронаже как особой 
форме попечительства над совершеннолетним дееспособным гражданином см. выше).
     Основное различие между опекой и попечительством заключается в объеме 
прав и обязанностей опекунов и попечителей, который, в свою очередь, определяется 
степенью дееспособности их подопечных. Применительно к сделкам с недвижимым 
имуществом подопечного это различие проявляется в том, что попечитель, в отличие 
от опекуна, непосредственно в сделки не вступает. В соответствии с п.2 ст.33 
ГК он лишь дает согласие на совершение самим подопечным сделок по распоряжению 
его недвижимостью.
     Во всем остальном его права и обязанности аналогичны правам и обязанностям 
опекуна, включая те ограничения на их действия, которые содержатся в пп. 2 
и 3 ст.37 ГК.
     Соответственно, при приеме документов на государственную регистрацию 
сделок, совершаемых гражданином, над которым установлено попечительство, их 
перечень во многом соответствует тому, который обязан предъявить опекун. Однако 
поскольку при попечительстве сделку совершает сам подопечный, то в этом случае, 
во-первых, он и подписывает сделку, а во-вторых, к оригиналу сделки должно 
быть приложено согласие на ее совершение со стороны попечителя. При этом форма 
согласия должна соответствовать форме, требуемой для самой сделки.
     Попечительство над гражданином, признанным ограниченно дееспособным, 
прекращается после отмены ограничения дееспособности решением суда.
     Попечительство над несовершеннолетними прекращается без особого решения 
по достижении несовершеннолетними 18 лет, также при вступлении их в брак и 
в других случаях приобретения ими полной дееспособности до достижения совершеннолетия 
(п.2 ст.21 и ст.27 ГК).

                                 Глава V
                   Ответственность при государственной
                регистрации прав на недвижимое имущество

                         Комментарий к статье 31

     1. В комментируемой статье идет речь о гражданско-правовой (имущественной) 
ответственности, наступающей при регистрации прав на недвижимое имущество 
и сделок с ним. Эта ответственность означает, что если в результате указанных 
в комментируемой статье нарушений, допущенных при государственной регистрации, 
правообладателю, сторонам в договоре, другим заинтересованным лицам причинен 
ущерб, он подлежит возмещению.
     Отсутствие специальных норм о принципах исчисления подлежащего возмещению 
имущественного ущерба означает, что в указанных случаях применяется ст.15 
ГК. В названной статье под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье 
право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного 
права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные 
доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, 
если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
     2. В п. 1 комментируемой статьи названы две группы субъектов, которые 
привлекаются к ответственности в зависимости от характера допущенных нарушений.
     К первой группе относятся учреждения юстиции по регистрации прав. Именно 
они несут имущественную ответственность за ущерб, причиненный нарушением требований 
о своевременности и точности записей о праве на недвижимое имущество и сделках 
с ним в Едином государственном реестре, а также требований о полноте и подлинности 
выдаваемой информации о правах и сделках.
     Порядок и содержание записей, вносимых в Единый государственный реестр, 
определяются Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской 
Федерации от 18 февраля 1998г.. // СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963.
     Срок для государственной регистрации определен в один месяц со дня подачи 
заявления и документов, необходимых для проведения регистрации (см. п.3 ст.13 
и комментарий к нему). Об основаниях для приостановления регистрации см. ст.19 
и комментарий к ней.
     Об обязанностях по предоставлению информации, ее содержании и сроке предоставления 
см. ст. 7, 8 и комментарии к ним.
     Норма комментируемого Закона об ответственности за названные нарушения 
воспроизведена в Примерном положении об учреждении юстиции по государственной 
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденном постановлением 
Правительства Российской Федерации от 6 марта 1998 г.
     В связи с содержащимся в комментируемой норме указанием на то, что учреждение 
юстиции по регистрации прав выступает как непосредственный субъект ответственности, 
необходимо учесть, что учреждения юстиции по регистрации прав являются государственными 
органами (см. п.5 ст.9 комментируемого Закона и п.2 Примерного положения). 
В соответствии со ст.16 и 1069 ГК вред, причиненный гражданину или юридическому 
лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, 
органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, подлежит 
возмещению за счет, соответственно, казны Российской Федерации, казны субъекта 
Российской Федерации или казны муниципального образования.
     В постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего 
Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996г. N 6/8 "О некоторых 
вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской 
Федерации" (// Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР 
(Российской Федерации) по гражданским делам. С. 313.) специально предусмотрено, 
что в случае предъявления гражданином или юридическим лицом требования о возмещении 
убытков, причиненных в результате незаконных действий (бездействия) государственных 
органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, 
необходимо иметь в виду, что ответчиком по такому делу должны признаваться 
Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование 
в лице соответствующего финансового или иного управомоченного органа. Предъявление 
гражданином или юридическим лицом иска непосредственно к государственному 
органу или органу местного самоуправления, допустившему соответствующее нарушение, 
не может служить основанием для непринятия искового заявления либо его возвращения 
без рассмотрения. В этом случае суд привлекает в качестве ответчика по делу 
соответствующий финансовый или иной управомоченный орган. При удовлетворении 
иска взыскание денежных сумм производится за счет средств соответствующего 
бюджета, а при отсутствии денежных средств - за счет иного имущества, составляющего 
соответствующую казну (п.12 постановления).
     Вместе с тем специальный режим финансового обеспечения учреждений юстиции 
по регистрации прав, предусмотренный комментируемым Законом и Примерным положением, 
дает основание для вывода, что соответствующие нормы ГК об ответственности 
за действия государственных органов в данном случае должны применяться по-особому.
     Специальный режим финансового обеспечения учреждений юстиции по регистрации 
прав заключается в том, что система государственной регистрации прав создается 
прежде всего за счет платы за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных 
правах, а также за счет бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников. 
Средства, получаемые в виде платы за регистрацию и предоставление информации, 
должны использоваться учреждениями юстиции по регистрации прав исключительно 
на создание, поддержание и развитие системы государственной регистрации, в 
том числе на обеспечение государственных гарантий зарегистрированных прав 
(см. ст.11 Закона и комментарий к ней). К числу гарантий безусловно следует 
отнести и установленную Законом имущественную ответственность учреждений юстиции 
по регистрации прав за причиненный вред. В п.21 Примерного положения порядок 
расходования средств, получаемых учреждениями юстиции по регистрации прав, 
определен более детально. То обстоятельство, что установленный Законом порядок 
финансового обеспечения деятельности по государственной регистрации предполагает 
поступление соответствующей платы на счет учреждений юстиции, подтверждает 
и постановление Правительства Российской Федерации от 21 февраля 1998г. N 
237 "Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы 
за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление 
информации о зарегистрированных правах" (// СЗ РФ. 1998. N 9. Ст.1114.) , 
в котором предусмотрено, что учреждения юстиции должны перечислять централизуемую 
долю средств в размере 5 процентов на счет Министерства юстиции Российской 
Федерации.
     Помимо денежных средств, остальное имущество учреждений юстиции по регистрации 
является собственностью субъекта Российской Федерации и закрепляется за соответствующим 
учреждением на праве оперативного управления (п.23 Примерного положения), 
а значит, не может быть объектом взыскания. Следовательно, при отсутствии 
у учреждения юстиции денежных средств для полного возмещения убытков должна 
быть применена ст.120 ГК. Эта статья предусматривает, что при недостаточности 
у учреждения находящихся в его распоряжении денежных средств субсидиарную 
ответственность по его обязательствам несет собственник соответствующего имущества. 
Применительно к учреждениям юстиции по регистрации прав субсидиарную ответственность 
по его обязательствам должен нести субъект Российской Федерации, в собственности 
которого находится имущество учреждения юстиции. Недостающие для возмещения 
вреда средства взыскиваются за счет казны соответствующего субъекта Российской 
Федерации.
     Исходя из изложенного есть все основания утверждать, что содержащаяся 
в комментируемой статье норма о непосредственной ответственности учреждений 
юстиции не противоречит Конституции Российской Федерации (ст.53).
     Вместе с тем в ряде регионов (например, в Башкортостане) все средства, 
поступающие в оплату регистрации прав и за предоставление информации, направляются 
в казну субъекта Федерации. В этих случаях в соответствии со ст.16 и 1069 
ГК возмещение ущерба, причиненного в связи с нарушениями, указанными в комментируемой 
статье, должно производиться непосредственно за счет соответствующей казны.
     3. В силу п.7 Примерного положения учреждения юстиции вправе создавать 
в пределах своего регистрационного округа филиалы. Территория, на которой 
филиалом осуществляется государственная регистрация, определяется учреждением 
юстиции по согласованию с органом государственной власти субъекта Российской 
Федерации.
     Поскольку филиалы не являются юридическими лицами, а представляют собой 
лишь обособленные подразделения создавших их юридических лиц (см. ст.55 ГК), 
ответственность за вред, причиненный в результате допущенных филиалом нарушений, 
несут сами учреждения юстиции по регистрации прав.
     4. В п.1 комментируемой статьи не предусмотрены основания наступления 
ответственности учреждений юстиции по регистрации. Следовательно, необходимо 
руководствоваться общими правилами наступления гражданско-правовой ответственности, 
в соответствии с которыми такая ответственность наступает при наличии вины 
причинителя. Ответственность без вины допускается лишь в случаях, предусмотренных 
законом. При этом форма вины (умысел или неосторожность) не влияет ни на наступление 
ответственности, ни на ее размер. Вина ответственного лица презюмируется. 
Это означает, что причинитель считается виновным, если не докажет отсутствия 
своей вины (ст.1064 ГК).
     5. Государственную регистрацию прав осуществляют регистраторы. Следовательно, 
нарушения, о которых идет речь в абз. 1 п.1 комментируемой статьи, допускаются 
прежде всего ими. Вместе с тем в соответствии со ст.1068 ГК юридические лица 
несут ответственность за вред, причиненный действиями их работников при исполнении 
последними своих служебных, должностных и иных трудовых обязанностей. Поэтому 
именно учреждение юстиции обязано возместить убытки, возникшие в результате 
виновных действий регистраторов и других работников.
     В связи с этим возникает вопрос о регрессной ответственности непосредственных 
причинителей вреда. Этот вопрос решен в ГК. Статьей 1081 ГК предусмотрено, 
что лицо, возместившее вред, причиненный другим лицом (в частности, работником 
при исполнении им своих обязанностей), имеет право обратного требования к 
этому лицу в размере выплаченного возмещения, если иной размер не установлен 
законом.
     Размер регрессной ответственности работников определяется нормами трудового 
законодательства. В соответствии со ст.119 Кодекса законов о труде Российской 
Федерации за ущерб, причиненный предприятию, учреждению, организации при исполнении 
трудовых обязанностей, работник, по вине которого причинен ущерб, несет материальную 
ответственность в размере прямого действительного ущерба (речь идет о реальном 
ущербе, возмещение упущенной выгоды не предусмотрено), но не более размера 
своего месячного заработка. Ответственность работника в полном размере ущерба 
может наступить, если ущерб причинен его преступными действиями, установленными 
приговором суда.
     6. В абз.2 п.1 комментируемой статьи назван второй вид субъектов ответственности 
за ущерб, причиненный при государственной регистрации. Имеются в виду случаи, 
когда причинение ущерба связано с нарушением требований о своевременном предоставлении 
и точности данных об объектах недвижимого имущества, подлежащих регистрации.
     Описание объекта недвижимого имущества составляет структурную часть каждого 
раздела Единого государственного реестра (см. п.6 ст.12 Закона и пп.5 и 8 
Правил ведения Единого реестра).
     Соответствующий подраздел заполняется на основании документов, выдаваемых 
организациями, осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости 
на территории регистрационного округа (см. п.23 Правил ведения Единого реестра).
     В п.3 ст.8 комментируемого Закона предусмотрено, что органы государственной 
власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, организации 
по учету объектов недвижимого имущества, другие организации, имеющие сведения, 
необходимые для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, 
в срок не более чем десять дней с даты обращения должны предоставить такие 
сведения правообладателю и учреждениям по регистрации прав. Сведения, которые 
должны содержаться в предоставляемой соответствующими субъектами информации, 
перечислены в пп.23-25 Правил ведения Единого реестра.
     Среди организаций, на которые возложен учет объектов недвижимости, можно 
назвать следующие.
     Учет земель ведется государственными органами (организациями) по земельным 
ресурсам и землеустройству в государственном земельном кадастре (постановление 
Правительства Российской Федерации от 25 августа 1992г.). // САПП РФ. 1992. 
N 9. Ст.609.
     Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, 
утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 
1997г. (// СЗ РФ. 1997. N 42. Ст.4787.), технический учет жилищного фонда 
возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации 
технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, 
бюро (БТИ). В Положении специально предусмотрены случаи, когда данные технического 
учета обязательны для применения, если иное не предусмотрено законодательством 
Российской Федерации. Среди них указана государственная регистрация прав на 
недвижимое имущество и сделок с ним (п.9 Положения).
     Положением об учете федерального имущества и ведении реестра федерального 
имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации 
от 3 июля 1998г. (// СЗ РФ. 1998. N 28. Ст.3354.), установлен порядок учета 
и ведения реестра объектов федеральной собственности. Эти функции возложены 
на территориальные органы Министерства государственного имущества Российской 
Федерации или органы управления государственным имуществом субъекта Российской 
Федерации, наделенные правами территориального органа Министерства государственного 
имущества Российской Федерации. В этом Положении предусмотрено обязательное 
предоставление информации об объектах любым заинтересованным лицам и установлен 
специальный порядок предоставления информации учреждениям юстиции по регистрации 
(см. пп. 20 и 21 указанного Положения).
     Постановлением Правительства Российской Федерации "О порядке формирования 
и ведения Российского реестра гидротехнических сооружений" от 23 мая 1998г. 
( // СЗ РФ. 1998. N 22. Ст.2462.) на Министерство природных ресурсов Российской 
Федерации возложено ведение такого реестра. При этом специально подчеркнуто, 
что реестр, среди прочего, ведется в целях государственной регистрации и учета 
гидротехнических сооружений.
     Обязанность по возмещению убытков органами (организациями) по учету объектов 
недвижимости так же, как и учреждений юстиции по регистрации прав, наступает 
во всех случаях при наличии их вины. Характер этой ответственности - является 
ли она исключительной или при недостаточности у причинителя денежных средств 
может быть привлечена соответственно казна Российской Федерации, субъекта 
Российской Федерации или муниципального образования - зависит от того, по 
какой модели создана организация по учету. Так, если в соответствии с Положением 
о государственном учете жилищного фонда технический учет возложен на специализированное 
унитарное предприятие, которое в силу ст.114 ГК является коммерческой организацией, 
основанной на праве хозяйственного ведения, оно в связи с этим несет самостоятельную 
имущественную ответственность.
     Регрессная ответственность работников организаций по техническому учету 
объектов недвижимости строится по тем же принципам, что и регрессная ответственность 
работников учреждений юстиции по регистрации.
     В случаях, если несвоевременность предоставления или неточность предоставленных 
данных об объектах учета привели к несвоевременности и неточности записи о 
правах и в результате к имущественной ответственности учреждений юстиции по 
регистрации, последние имеют право обратного требования (регресса) к организациям 
по учету объектов (ст.1081 ГК).
     7. В п.2 комментируемой статьи идет речь об ответственности лиц, виновных 
в искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделок 
с ним, уже зарегистрированных в установленном порядке.
     В роли "лиц", виновных в названных нарушениях, могут выступать работники 
учреждений юстиции по регистрации, иные физические, а также юридические лица.
     Об ответственности учреждений юстиции по регистрации за действия своих 
работников см. комментарий к абз. 1 п.1 настоящей статьи. Если же в искажении 
или утрате информации виновны иные физические или юридические лица, именно 
они отвечают за причиненный их действиями вред по общим правилам гражданско-правовой 
ответственности.
     В п.2 комментируемой статьи в качестве лиц, имеющих право на возмещение 
материального ущерба, названа лишь "какая-либо из сторон". При применении 
этого пункта следует иметь в виду, что ущерб должен возмещаться правообладателю, 
любой стороне в договоре, а также любому иному лицу, права и законные интересы 
которого нарушены соответствующими действиями.
     8. В комментируемом Законе предусмотрена ответственность также за использование 
сведений, содержащихся в Едином государственном реестре, способами или в форме, 
которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей (см. п.5 
ст.7 и комментарий к нему).

                                Глава VI
                  Заключительные и переходные положения

                         Комментарий к статье 32

     1. Текст комментируемой статьи нельзя отнести к правовой норме - ее положения 
можно назвать организационно-распорядительными. Не затрагивая проблему, касающуюся 
возможности дачи Федеральным законом поручений Правительству Российской Федерации, 
остановимся на реализации положений статьи.
     Федеральная программа поэтапного развития системы государственной регистрации 
прав на недвижимое имущество и сделок с ним в настоящее время разрабатывается. 
Она должна быть представлена Госстроем России.
     Правительство Российской Федерации установило, что Минюст России, Мингосимущество 
России, Госкомзем России и Госстрой России являются ответственными органами 
за подготовку нормативных актов и координацию взаимодействия учреждений юстиции 
по регистрации прав и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе 
государственной регистрации прав.
     Упомянутые в статье акты- Примерное положение об учреждении юстиции по 
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также Правила ведения 
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 
- утверждены Правительством Российской Федерации, соответственно, 6 марта 
1998г. и 18 февраля 1998г. (см. комментарии к ст.9 и 12).
     2. К моменту написания данного комментария в подавляющем большинстве 
субъектов Российской Федерации созданы учреждения юстиции по регистрации прав. 
Как правило, наряду с положениями об учреждениях юстиции по регистрации прав, 
актами, устанавливающими размер платы за государственную регистрацию и выдачу 
информации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации принимают 
региональные программы развития системы государственной регистрации прав. 
В этих программах наряду с другими положениями указывается, каким образом 
вводится система государственной регистрации. При этом практика показывает, 
что поэтапность в регионах реализуется по-разному, в зависимости от размера 
территории, количества и видов сделок с недвижимостью, других причин.
     Условно введение системы регистрации можно разделить на три вида:
     1) по территории. Например, вначале система государственной регистрации 
вводится в региональном центре, далее - в других крупных муниципальных образованиях 
и затем - на иных территориях субъекта Российской Федерации;
     2) по объектам. Например, первоначально на всей территории субъекта Российской 
Федерации вводятся в систему государственной регистрации нежилые помещения, 
далее земельные участки и затем - жилые помещения;
     2) так называемый комбинированный способ, когда сочетается введение системы 
по территории и по объектам.

                         Комментарий к статье 33

     1. Рассматриваемый законодательный акт вводится в действие поэтапно. 
Первоначально - с 31 января 1998г.- вступили в силу нормы, регламентирующие 
процедуру осуществления государственной регистрации и порядок ведения реестра.
     С 31 января 1998г. по 1 января 2000 г. субъекты Российской Федерации 
должны создать учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество. 
Как уже указывалось, в настоящее время созданы учреждения юстиции по регистрации 
прав на недвижимое имущество в большинстве субъектов Российской Федерации. 
С момента организации таких учреждений все нормы Закона вступают в силу в 
полной мере за одним исключением: положения, касающиеся получения информации 
на всей территории государства, независимо от места совершения регистрации, 
вступают в действие с созданием единой информационной системы.
     Действие комментируемого Закона не распространяется на государственную 
регистрацию прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические 
объекты. В настоящее время законодательные акты по включению этих объектов 
в единую систему государственной регистрации не готовятся, нет таких проектов 
и в плане законотворческих работ Правительства Российской Федерации на 1999-2000 
гг.
     2. Положения комментируемого Закона применяются только к тем правоотношениям, 
которые возникли после введения его в действие. Однако права и обязанности, 
возникшие после 31 января 1998г. из действий, совершенных до этой даты (т. 
е. до введения в действие Закона), также регулируются комментируемым Законом.
     3. Переходные нормы содержатся и в других статьях комментируемого Закона 
(ст.6, ч.2 п.2 ст.14).

Дворянская грамота
Российский федерализм (Смирнягин)
Конец истории (Фрэнсис Фукуяма)
Закон О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности
История права и философское знание (Дамирли)
Гражданское право. Том II (Суханов)
Общее понятие о договоре
Обучение на кафедрах
Демократическое развитие в 20в
Конкуренция от экономической многозначности к правовой определенности (Паращук)
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
Wood Gavel and Round Block Set Handcrafted Wood Hammer with Block for Lawyer New

$2.32
End Date: Saturday Jul-27-2019 10:44:04 PDT
Buy It Now for only: $2.32
|
Crafted Court Hammer Gavel Handmade Wooden Auction Lawyer Judge Hammer Jian

$12.50 (2 Bids)
End Date: Sunday Jul-21-2019 19:00:57 PDT
|
HANDWRITTEN LEDGER GENESEE COUNTY NEW YORK Le Roy NY History/Genealogy RARE 1856

$29.90
End Date: Wednesday Jul-17-2019 10:01:41 PDT
Buy It Now for only: $29.90
|
Corpus Juris Secundum 2007-2017 Law Book VOLS 18-87 - PICK ONE from list

$19.99 (2 Bids)
End Date: Thursday Jul-18-2019 10:48:44 PDT
|
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Поиск товаров: правовое (Russian Edition)
Search Results from «Озон» Право в сфере бизнеса
2013 Copyright © PravoBooks.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика Яндекс цитирования